MINUTE N° 122/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 22 mars 2024

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 MARS 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/01266 – N° Portalis DBVW-V-B7G-HZVO

Décision déférée à la cour : 08 Février 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [T] [Z] [V]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [S] [R] en qualité d’ayant droit de M. [D] [R]

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [X] [R] en qualité d’ayant droit de M. [D] [R]

demeurant [Adresse 6]

Madame [K] [R] épouse [O] en qualité d’ayant droit de M. [D] [R]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [F] [B] [R] en qualité d’ayant droit de M. [D] [R]

demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [R] épouse [H] en qualité d’ayant droit de M. [D] [R]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Eulalie LEPINAY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, conseiller

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [D] [R] et M. [T] [V] étaient copropriétaires dans la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8], constituée de plusieurs immeubles. M. [V] était propriétaire du lot n°47 dans le bâtiment D situé en fond de cour et qui était raccordé au réseau d’eau alimentant le bâtiment C dans lesquels sont situées des parties privatives appartenant à M. [R].

Le 11 mai 2018, une fuite d’eau est survenue dans la cour commune de l’ensemble immobilier et la canalisation desservant les locaux de M. [V] a été coupée.

Le 16 janvier 2021, M. [V] a assigné M. [R], lequel est décédé le 28 janvier 2021.

Ses héritiers, MM. [S], [X], [F] et Mmes [K] et [Y] [R] (les consorts [R]) sont intervenus à la procédure.

M. [V] demandait au tribunal de constater l’existence d’une servitude de raccordement au compteur d’eau situé bâtiment C, sis [Adresse 2] à [Localité 8], au profit du lot n°47 comprenant deux locaux sis bâtiment D à la même adresse, d’ordonner aux consorts [R] de réaliser les travaux nécessaires au rétablissement du raccordement d’eau au profit de ces deux locaux du lot n°47, sous astreinte, et de les condamner au paiement de dommages-intérêts, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [R] concluaient au rejet des demandes et à la condamnation de M. [V] au paiement de dommages-intérêts, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté M. [V] de ses prétentions, débouté les consorts [R] de leur demande de dommages-intérêts, condamné M. [V] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord, après avoir rappelé les dispositions des articles 637 du code civil et 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965, énoncé qu’a contrario, la division d’un immeuble en lots n’était pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.

Il a cependant retenu le caractère imprécis de la demande de M. [V], indiquant ne pas parvenir à déterminer si elle impliquait des travaux sur des parties communes eu égard à la localisation de la fuite dans la cour commune, et ce alors qu’il ne pouvait y avoir de servitude entre parties communes et parties privatives.

Il a ajouté que M. [V] ne justifiait pas d’un titre établissant une servitude, ni de l’acquisition par prescription trentenaire de la servitude sollicitée, observant que le règlement de copropriété avait été établi le 28 février 1990 et que dès l’assemblée générale du 1er février 1999, les copropriétaires avaient décidé que les bâtiments étaient indépendants pour toutes les 'adductions et d’électricité'.

Pour rejeter la demande reconventionnelle, il a retenu que les consorts [R] ne justifiaient pas d’un préjudice autre que la prise en charge par le demandeur des dépens et frais irrépétibles.

Le 25 mars 2022, M. [V] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a débouté de ses prétentions et l’a condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 septembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 23 juin 2022, transmises par voie électronique le même jour, M. [V] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau :

— constater l’existence d’une servitude de raccordement au compteur d’eau situé bâtiment C, sis [Adresse 2] à [Localité 8], au profit du lot n°47 comprenant deux locaux sis bâtiment D à la même adresse,

— ordonner aux consorts [R], en qualité d’ayants-droits de M. [C] [R], propriétaires du fonds servant, de réaliser les travaux nécessaires au rétablissement du raccordement d’eau au profit de ces deux locaux portant le numéro de lot 47 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8], fonds dominant,

— dire que les travaux de réfection devront être réalisés dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, et ce, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard, après le 31ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner les défendeurs et intimés à lui payer un montant de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, toutes causes confondues,

— condamner les défendeurs et intimés à lui payer un montant de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

Il soutient que ses demandes sont justifiées par les articles 637 et suivants du code civil et qu’il n’y a pas d’incompatibilité entre la division d’un bien immobilier en lots de copropriété et l’existence d’une servitude entre deux lots distincts, ce qui est le cas en l’espèce.

Il soutient n’avoir jamais été informé, avant le sinistre du 11 mai 2018, de la décision de l’assemblée générale du 1er février 1999, que pendant plus de 18 ans, avec l’accord de M. [R], ses locaux ont continué à être raccordés au compteur d’eau de son immeuble et ont ainsi continué à bénéficier d’une servitude qui existait dès avant la vente des locaux. Il reproche à la juridiction de première instance d’avoir omis de relever cette situation et d’en déduire les conséquences.

Par leurs dernières conclusions datées du 8 août 2022, transmises par voie électronique le 10 août 2022, les consorts [R] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [V] mal fondé,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner M. [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater que la décision à intervenir sera exécutoire par provision de plein droit.

Ils soutiennent que M. [V] n’indique pas le fondement juridique de sa demande, si ce n’est qu’il se prévaut d’une servitude dont il ne démontre pas l’existence.

Ils prétendent que les servitudes sont régies par les articles 637 et suivants du code civil et n’existent qu’entre un fonds dominant et un fonds servant, c’est-à-dire entre deux propriétés distinctes, mais qu’en l’espèce, ils font avec M. [V] partie d’une seule et même propriété, à savoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8]. Ils ajoutent qu’une servitude ne peut être établie entre une partie privative et des parties communes de l’immeuble, comme l’a rappelé le premier juge en application de l’article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et qu’en l’espèce, il n’existe aucune servitude entre les parties privatives de chaque partie.

Ils soutiennent qu’il est impossible de faire reconnaître l’existence d’une servitude au sein d’une seule copropriété et qu’au sein d’une copropriété, il ne peut y avoir que des parties privatives et des parties communes, et, le cas échéant, au sein des parties communes, des installations communes, telle que des conduites d’eau qui desservent tel ou tel lot privatif, et que M. [V] aurait dû assigner le syndicat des copropriétaires, qui est seul redevable de la fourniture d’eau courante et des services d’assainissement.

A titre subsidiaire, ils font valoir que M. [V] ne démontre pas l’existence d’une servitude, puisqu’avant l’existence de la copropriété, aucune servitude n’a jamais existé, ni par inscription au Livre foncier, ni par usucapion.

Ils ajoutent que l’affirmation de M. [V] selon laquelle l’adduction d’eau est interrompue depuis trois ans est incompréhensible, aucun local ne pouvant subsister sans arrivée d’eau pendant une telle durée.

Ils soutiennent aussi que M.[V] se contredit en invoquant l’assemblée générale du 1er février 1999, puisque celle-ci est définitive passé le délai de contestation de deux mois, de sorte qu’il concède lui-même que l’adduction d’eau et d’électricité est séparée depuis plus de vingt ans et qu’il lui appartient donc de prendre ses dispositions pour se faire aménager une arrivée d’eau au travers de la cour commune après autorisation du syndic. Ils ajoutent que l’argument selon lequel M. [V] n’aurait jamais reçu le procès-verbal de cette assemblée générale est prescrit.

Ils ajoutent que l’important n’est pas de savoir s’il existait ou non un compteur commun, soutenant que cela n’est d’ailleurs pas démontré, mais qu’il importe de savoir si l’adduction d’eau traversait des parties communes de la copropriété ou si M. [V] était directement relié à un tuyau sortant des parties privatives de M. [R] pour pénétrer dans ses propres parties privatives, ce qui n’est pas le cas, puisque les canalisations traversaient une cour commune, qui constitue une partie commune de la copropriété.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes principales :

Selon l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

La division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts.

En revanche, il ne peut être constitué de servitude au profit d’un lot privatif sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.

En l’espèce, il est constant que la servitude invoquée n’est pas inscrite au Livre foncier.

De plus, aucune acquisition d’une telle servitude par usucapion n’est invoquée, étant, de surcroît, rappelé qu’en application de l’article 691 du code civil, la possession même immémoriale ne suffit pas pour établir une servitude non apparente.

En outre, il résulte des conclusions de M. [V], ce qui n’est pas contesté par les consorts [R], que M. [V] est propriétaire du lot n°47 de la copropriété, comprenant deux locaux sis bâtiment D, situé [Adresse 2] à [Localité 8], tandis que les consorts [R] sont propriétaire d’un autre lot, comprenant le bâtiment C.

M. [V] soutient également que 'les deux locaux (lui) appartenant sont raccordés au réseau d’eau alimentant l’immeuble voisin resté la propriété de M. [R], et resté dans la copropriété'.

Il fait aussi état de ce que les bâtiments C ainsi que le lot n° 47 du bâtiment D sont branchés sous le bâtiment C, ce qui est justifié par le courriel produit aux débats émanant de M. [A], qui indique 'les bâtiments B-C, ainsi que le lot 47 du Bat D sont branchés sur un compteur principal qui se trouve sous le C'.

Il ajoute que la fuite est intervenue dans la cour commune de l’ensemble immobilier.

Selon l’acte de vente du 16 mai 2000 produit par M. [V], il a acquis un lot n°47 de la copropriété comprenant deux locaux, et une fraction des parties communes PC1. Est annexé à cet acte de vente un plan montrant les bâtiments C et D, séparés par une cour.

Selon le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qu’il produit, chacun des bâtiments C et D comprend des lots et des fractions de parties communes, notamment PC1, et les parties communes générales PC1 sont constituées par le 'sol bâti et non bâti, cadastré section 1 parcelle [Cadastre 9], les branchements et canalisations communes ; au rez-de chaussée : une cour'.

Il résulte des conclusions de M. [V] qu’il ne définit pas le fonds servant de la servitude qu’il invoque. En effet, il n’indique pas quel lot du bâtiment C est concerné, alors que, selon le règlement précité, le bâtiment C est divisé en plusieurs lots. De plus, aucun élément ne permet d’établir où est situé le compteur.

Le fait que l’assemblée générale du 1er février 1999 aurait décidé de l’indépendance des adductions d’eau et d’électricité entre les différents bâtiments, ainsi que le fait que, selon ses affirmations, ses locaux étaient raccordés au compteur d’eau de l’immeuble de M. [R] avec l’accord de ce dernier pendant plus de dix-huit ans, ne permet pas non plus de conclure au fait que la canalisation et le compteur se situent sur la partie privative des consorts [R].

De plus, la canalisation traverse la cour qui est commune et aucune servitude ne peut être constituée sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.

De surcroît, il résulte des mentions précitées du règlement de copropriété, que la canalisation constitue, elle-même, une partie commune.

En tout état de cause, il n’est pas établi que la canalisation relie directement les parties privatives de M. [V] à celles des consorts [R] sans passer par les parties communes.

M. [V] n’établit dès lors pas l’existence d’une servitude 'de raccordement au compteur d’eau’ sur les parties privatives des consorts [R].

Ses demandes seront donc rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Il résulte du rejet de la demande principale qu’aucune résistance fautive des consorts [R] n’est établie. Cette demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les frais et dépens :

M. [V] succombant, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, il sera condamné à supporter les dépens et à payer la somme de 2 000 euros aux consorts [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa demande formée à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 8 février 2022 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE M. [T] [Z] [V] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [T] [Z] [V] à payer la somme de 2 000 (deux mille) euros à MM. [S], [X], [F] [R] et Mmes [K] et [Y] [R] indivisément ;

REJETTE la demande de M. [T] [Z] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,