MINUTE N° 24/577

Copie exécutoire à :

— M^e Patricia

CHEVALLIER-GASCHY

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 Décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02947 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IEBQ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

COMMUNE DE [Localité 3] , représentée par son maire en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non représenté, assigné à personne le 07 novembre 2023 par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 26 septembre 2012, la Commune de [Localité 3] a consenti à M. [M] [B] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 450 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Le 18 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 18 431,62 euros (18 232,07 euros en principal et 199,55 euros au titre du coût de l’acte).

Par acte d’huissier délivré le 22 mars 2022, la Commune de [Localité 3] a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir :

— condamner M. [B] au paiement de la somme de 18 926,81 euros au titre des loyers et charges impayés,

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail acquise le 18 mars 2022 et en conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer et des charges dus, à savoir 573 euros à compter du 1er avril 2022,

— condamner le défendeur à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— ordonner l’exécution provisoire.

À l’audience du 21 mars 2023, le bailleur a actualisé la dette locative à la somme de 19 154,44 euros et sollicité la condamnation de M. [B] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Comparant en personne ; M. [B] a indiqué vouloir rester dans le logement et a sollicité des délais de paiement, précisant que les loyers sont régulièrement réglés depuis janvier 20

22.

Par jugement du 30 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré la commune de [Localité 3] recevable en sa demande de constat de résiliation du bail conclu avec M. [B] en date du 26 septembre 2012,

— débouté la commune de [Localité 3] de ses demandes de résiliation du bail et en conséquence de ses demandes d’expulsion de M. [B] et de fixation d’une créance au titre de l’indemnité d’occupation,

— débouté la commune de [Localité 3] de sa demande de fixation d’une créance au titre de l’arriéré de loyer réclamé,

— dit n’y avoir lieu d’examiner la demande en délais de paiement,

— condamné la commune de [Localité 3] aux entiers dépens de la procédure,

— débouté la commune de [Localité 3] de sa demande formée à l’encontre de M. [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que si le locataire avait reconnu les impayés de loyers, cette reconnaissance ne dispensait pas le bailleur de démontrer le bien fondé du principe et du quantum de sa demande et que le document produit par la commune de [Localité 3] ne revêtait pas les caractéristiques d’un décompte clair et précis et ne permettait pas de constater la résiliation du bail ni de chiffrer la créance locative.

La commune de [Localité 3] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 26 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 26 octobre 2023, la commune de [Localité 3] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de la commune de [Localité 3] recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— déclarer les demandes de la commune de [Localité 3] recevables et bien fondées,

Y faisant droit,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit en date du 19 mars 2022,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef,

— condamner M. [B] au paiement de l’arriéré qui s’élève à la somme de 15 866,87 euros à la date du 19 octobre 2023,

— condamner M. [B] au paiement d’une indemnité d’occupation de 590,07 euros incluant 100 euros de charges, à compter du 19 mars 2022,

— juger que l’indemnité d’occupation sera soumise aux mêmes conditions d’indexation que le loyer et que le montant des charges sera fixé en fonction du décompte annuel dans les mêmes conditions qu’au cours du bail,

— débouter la partie adverse de ses fins et conclusions,

— condamner M. [B] au paiement d’un montant de 2 000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble résultant de sa résistance abusive,

— condamner M. [B] à un montant de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens des deux instances.

L’appelante fait valoir que le premier juge a inversé la charge de la preuve en procédant à une analyse erronée du décompte produit alors que le locataire n’avait émis aucune contestation particulière, sollicitant simplement des délais de paiement.

Elle soutient que le principe du contradictoire n’a pas été respecté par le premier juge et que l’annulation du jugement s’impose.

La commune de [Localité 3] indique que le décompte établi par le trésor et les bordereaux de situation permettent d’établir la réalité de la dette locative qui s’élevait à la somme de 15 866,87 euros à la date du 19 octobre 2023, le locataire n’ayant pas effectué de virement à hauteur de 700 euros par mois comme il l’avait affirmé devant le premier juge.

M. [B], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023 délivré à personne, n’a pas constitué avocat.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens de l’appelante, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s’être appropriée les motifs du premier juge.

De surcroît, en application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à la demande de la partie appelante que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’étendue de la saisine de la cour :

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il en découle que nonobstant les moyens et, le cas échéant, les demandes formulées dans le corps des conclusions de chacune des parties, la cour n’est saisie que des demandes figurant dans le dispositif des conclusions et pas de celles qui n’auraient pas été reprises dans ce dispositif.

En l’espèce, il ne sera donc pas statué sur la demande d’annulation du jugement formée par la commune de [Localité 3] dans le corps de ses conclusions, cette demande n’étant pas reprise au dispositif des conclusions.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] a fait délivrer à M. [B] le 18 janvier 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour la somme en principal de 18 232,07 euros au titre des impayés de loyers et charges à la date du 20 décembre 2021.

Le décompte annexé au commandement de payer fait notamment état de loyers et charges impayés au titre des années 2016, 2017, 2020 et 2021.

Il ressort des constatations du premier juge que M. [B], comparant en personne, a reconnu des difficultés dans le paiement de ses loyers et a sollicité des délais de paiement.

Alors que la charge de la preuve du paiement des loyers et charges incombe au locataire, ce dernier n’a pas justifié en première instance et ne justifie pas à hauteur de cour de l’apurement de sa dette locative dans le délai du commandement.

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 mars 2022 et que le contrat de bail liant les parties a été automatiquement résilié à cette date.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé et la cour, statuant à nouveau, constatera la résiliation du bail à la date du 19 mars 2022 et ordonnera l’expulsion de M. [B].

M. [B] sera par ailleurs condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé, établi par le comptable public, révélant que la dette atteignait un montant de 15 866,87 euros à la date du 19 octobre 2023.

L’intimé ne justifie pas de l’apurement de sa dette locative.

Par conséquent, M. [B] sera condamné à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 15 866,87 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 octobre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est rappelé que la résistance à une action en justice n’est constitutive d’une faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire.

En l’espèce, la mauvaise foi du locataire n’est pas démontrée, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la commune de [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.

Les prétentions de l’appelante prospérant en appel, l’intimé sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au bailleur la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— déclaré la commune de [Localité 3] recevable en sa demande de constat de résiliation du bail conclu avec M. [M] [B] en date du 26 septembre 2012,

— débouté la commune de [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties au 19 mars 2022,

CONDAMNE M. [M] [B] à évacuer de corps et de biens et de tous occupants de son chef le logement sis [Adresse 1] à [Localité 3],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation dans les mêmes conditions,

CONDAMNE M. [M] [B] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à la commune de [Localité 3],

CONDAMNE M. [M] [B] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 15 866,87 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 octobre 2023,

CONDAMNE M. [M] [B] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [B] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente