MINUTE N° 509/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 12 décembre 2024

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03772 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-IFM5

Décision déférée à la cour : 08 Septembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE :

Madame [R] [O]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 4]

représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour

plaidant : M^e DEMEUZOY, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE :

La Ville de [Localité 4] prise en la personne de son maire en exercice

ayant siège [Adresse 1] à [Localité 2]

représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La commune de Strasbourg exposant que Mme [R] [O], propriétaire d’un appartement ayant été déclaré comme un local loué pour l’habitation à la date du 1er janvier 1970, le louerait de façon habituelle dans le cadre de locations touristiques de courtes durées, sans l’avoir avertie de ce changement d’usage, l’a fait assigner selon acte d’huissier du 4 avril 2023, devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de voir :

— constater l’infraction de Mme [O] aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— la condamner à une amende civile de 50 000 euros,

— ordonner le retour à l’usage d’habitation du local litigieux.

Par un jugement réputé contradictoire, du 8 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— condamné Mme [O] au paiement à la ville de [Localité 4] d’une amende de 40 000 euros,

— ordonné le retour à l’usage d’habitation du bien, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamné Mme [O] aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour faire droit aux demandes de la ville de Strasbourg, le président du tribunal judiciaire a tout d’abord rappelé les dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, et que le premier de ces textes, dans sa version applicable au litige, définissait les locaux destinés à l’habitation et encadrait les conditions d’un changement d’usage des locaux, le second sanctionnant d’une amende civile les personnes enfreignant les dispositions du premier.

Il a ensuite rappelé les termes du règlement municipal de la ville de [Localité 4] de 2016, modifié par une délibération du Conseil de l’Eurométropole de 2019 fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation.

Le premier juge a retenu en premier lieu, que Mme [O] était propriétaire d’un local situé à [Localité 4] qui selon le formulaire administratif de l’époque précisant l’usage du local était en 1970, un bien loué dans le cadre du régime de la loi du 1er septembre 1948, sans qu’aucun élément ne vienne au soutien d’une modification de la destination du local.

En second lieu, il a retenu un changement illicite de l’usage du bien en relevant que Mme [O] avait déclaré le bien litigieux en meublé de tourisme et mentionné explicitement que le bien ne constituait pas sa résidence principale ; que les photographies des agents de contrôle, lors de visites en 2019 et 2021, montraient que la sonnette installée à l’entrée de l’immeuble constitué de deux étages mentionnait les noms de '[O]-[F]' pour l’un des étages et 'le Nid de la Petite France’ pour l’autre ; que selon les investigations menées en 2021 par les agents de contrôle, la recherche d’une location [Adresse 3] renvoyait à une annonce sur la plate-forme 'Airbnb’ intitulée 'le Nid de la Petite France’ proposée par '[R]' et décrivait un bien réservable toute l’année, pouvant accueillir jusqu’à 4 personnes, pour de courtes périodes et proposait un tarif par nuit ; selon une nouvelle investigation de 2023, le bien était toujours réservable, l’annonce faisant état de ce que l’hôte était membre depuis février 2012 et de ce que 165 commentaires de touristes avaient été transmis dont 31 sur l’année 2022.

Il a donc considéré que la ville de [Localité 4] avait rapporté la preuve d’une location touristique sans demande préalable d’autorisation de changement d’usage et que l’infraction aux dispositions précitées était caractérisée.

Pour fixer le montant de l’amende civile, il a notamment retenu que Mme [O] avait reçu, suite à sa déclaration du bien en tant que meublé de tourisme, un rappel de la règlementation concernant la location de courte durée en vigueur à [Localité 4], avec un renvoi au site de la ville sur ce point et qu’elle n’avait pas formé, à cette occasion, une demande d’autorisation de changement d’usage du bien ; qu’elle était inscrite depuis 2012 sur la plate-forme 'Airbnb’ ; que l’infraction avait perduré sur une période de temps non négligeable, de 2012 à avril 2023 ; que selon la fiche financière dressée par la ville de [Localité 4], sur la base d’un prix de 98 euros par nuit et d’un taux d’occupation de 57 %, la recette mensuelle du bien s’élevait à 1 666 euros, à comparer à un loyer médian dans le même quartier de 610 euros par mois pour un bien de 55m².

Mme [O] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions par déclaration du 17 octobre 2023.

Par ordonnance du 14 novembre 2023, la présidente de la chambre a fixé d’office l’affaire à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile. L’avis de fixation a été adressé par le greffe le même jour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 septembre 2024, Mme [O] demande à la cour de :

A titre liminaire :

— juger que l’acte de signification du 22 septembre 2023 est nul et qu’il n’a pas fait courir le délai d’appel

En conséquence :

— la déclarer recevable en son appel

A titre principal :

— juger que les fiches H2 produites par la ville de [Localité 4] sont manifestement irrégulières et ne prouvent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

— juger que les autres documents produits par la ville de [Localité 4] ne prouvent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

— juger que le constat d’infraction de la ville de [Localité 4] est nul ainsi que ses annexes pour défaut de signature de l’agent assermenté et les écarter des débats ;

— juger que l’annexe 10 produite par la ville de [Localité 4] est nulle parce qu’elle n’est ni datée ni signée par l’agent assermenté ;

— juger que le jugement rendu le 8 septembre 2023 RG 23/00486 par le tribunal judiciaire de Strasbourg est dépourvu de base légale ;

En conséquence, et statuant à nouveau :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 septembre 2023 RG 23/00486 par le tribunal judiciaire de Strasbourg à l’encontre de Madame [R] [O] ;

— débouter la ville de [Localité 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions et conclusions ultérieures ;

A titre subsidiaire, si l’infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée :

— juger que compte tenu de la de la bonne foi de l’appelante et de son ignorance légitime à la loi, de la violation du principe du contradictoire par la ville de [Localité 4], de l’état de santé de Madame [R] [O], de la situation personnelle et financière de l’appelante et de la cessation de la supposée infraction, Madame [R] [O] est fondée à n’être condamnée qu’à une amende symbolique de 1 euro.

En conséquence, et statuant à nouveau :

— condamner Madame [R] [O] à la somme symbolique de 1 euro.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne trouvait pas justifiée la demande de condamnation à la somme de 1 euro symbolique :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg :

— condamner Madame [R] [O] à une amende civile qui ne pourra excéder la somme de 1 000 euros, ou toute somme que l’équité commandera, au regard des circonstances exceptionnelles et atténuantes liées à l’appelante ;

En tout état de cause :

— juger que l’équité ne commande pas que Madame [R] [O] soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que le retour à usage d’habitation du bien litigieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement attaqué, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, est devenu sans objet ;

En conséquence et statuant à nouveau :

— infirmer le jugement rendu le 8 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a condamné Madame [R] [O] à payer 2 000 euros à la Ville de Strasbourg au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement rendu le 8 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a ordonné le retour à l’habitation de l’appartement sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de deux à compter de la signification dudit jugement ;

— condamner la Ville de [Localité 4] à payer à Madame [R] [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, Mme [O] sollicite en premier lieu, au visa des articles 481-1, 680 et 114 du code de procédure civile, l’annulation de l’acte de signification du jugement, qui comporte un vice de forme, puisqu’il mentionne un délai d’appel erroné. Elle soutient que cette irrégularité lui a causé un grief puisqu’elle a interjeté appel de la décision au-delà du délai dont elle disposait, et considère que, dans tous les cas, le délai d’appel n’a pas commencé à courir.

Concernant la démonstration de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, Mme [O] soutient que la ville de [Localité 4] est défaillante dans la preuve de cet usage et se prévaut de l’irrégularité des fiches H2.

Elle souligne que la troisième chambre civile de la Cour de cassation fait une application stricte de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, et opère un contrôle sévère du caractère indiscutable de cet usage d’habitation au 1er janvier 1970, en considérant comme inopérante la preuve d’un usage d’habitation à une date postérieure. Elle ajoute que cela implique que le formulaire de déclaration H2 soit indiscutable, en tant que moyen de preuve, or en l’espèce, les fiches H2 produites sont barrées au recto et au verso et portent la mention « annulé82 », et sont ainsi manifestement irrégulières et dépourvues de valeur probante, la ville de [Localité 4] n’apportant aucun élément quant à la mise à jour dont elle fait état. En outre, la fiche H2 ne correspond pas au local litigieux au regard des informations qu’elle contient puisqu’il y est inscrit une superficie de 44m² tandis que le constat d’infraction de la ville de [Localité 4] indique une surface de 55 m², sans qu’il puisse être soutenu que Mme [O] serait responsable de la différence de superficie relevée, la ville ayant un accès privilégié aux documents cadastraux.

En outre, selon une jurisprudence récente, pour être à usage d’habitation, le local doit disposer de WC et d’une salle d’eau, or la fiche H2 produite par la ville de [Localité 4] révèle que le local est dépourvu des sanitaires pourtant nécessaires pour un usage d’habitation.

L’appelante invoque ensuite l’absence de valeur probante des autres éléments de preuve :

— la fiche modèle R produite par la ville qui est datée de 1971 et ne permet pas d’identifier le bien en l’absence de mention de l’étage, de la porte ou du bâtiment,

— le règlement de copropriété en date du 4 février 1977,

— la pièce produite, à titre de justificatif de la location du bien par M. [P] entre le 1er décembre 1961 et le 8 janvier 1971, contredit la fiche H2 mentionnant un occupant différent, ce qui signifie que les pièces se réfèrent probablement à deux appartements différents,

— la copie du Livre foncier concernant les droits immobiliers de Mme [O], porte la date du 10 mars 2023, et retrace simplement les droits immobiliers de l’appelante sans contenir aucune information sur l’usage d’habitation du lot litigieux au 1er janvier 1970,

— le document produit par la ville de [Localité 4], présenté comme un dossier de permis de construire, qui est en réalité un dossier de la police du bâtiment relatif à l’immeuble litigieux, ne contient aucune information relative à l’usage et l’habitation du lot en 1970 et n’est pas accompagné d’une déclaration d’achèvement de travaux.

Elle invoque la nullité du constat d’infraction, motifs pris de ce qu’il est établi de manière lapidaire, n’est ni daté ni signé par l’agent assermenté, et que l’ordre de mission n’a pas été transmis, de sorte qu’il est dépourvu de toute force probante, ce qui doit conduire à l’écarter des débats.

Elle en déduit que la ville de [Localité 4] ne démontre pas que l’appartement litigieux a été loué par l’appelante de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élisait pas domicile.

Subsidiairement, elle demande que sa condamnation soit limitée à la somme de 1 euro symbolique, faisant valoir que le juge doit motiver l’amende civile qu’il prononce au regard des circonstances de l’infraction, de la personnalité et de la situation personnelle de l’auteur, ses ressources et ses charges, et qu’il convient de tenir compte de sa bonne foi et de son ignorance légitime de la loi, étant profane en matière immobilière. Elle indique qu’ayant procédé à la déclaration de son activité auprès de la ville de [Localité 4], elle croyait légitimement que cette déclaration de loueur en meublé tenait lieu d’autorisation de changement d’usage.

Elle soutient n’avoir jamais eu d’intention frauduleuse et n’avoir jamais cherché à cacher cette activité, les revenus y afférents ayant été déclarés à l’administration fiscale et les impôts correspondant dûment acquittés, le total des locations saisonnières s’élevant à une somme mensuelle de 695 euros charges comprises. Elle indique qu’il s’agissait d’un complément de revenus lui permettant de vivre décemment et de faire face aux charges courantes ; qu’elle a cessé la location et qu’est désormais en situation financière précaire et confrontée à des problèmes de santé.

Elle reproche également à l’intimée la violation du principe du contradictoire, la ville de [Localité 4] ne lui ayant jamais adressé de courrier pour l’informer d’une supposée infraction à la règlementation en matière de meublés touristiques alors que, dans ce contentieux, d’autres villes prennent le soin d’envoyer un courrier recommandé en amont aux propriétaires afin de requérir les observations de ces derniers sur la situation locative de leur bien et permettre une coopération avec l’agent assermenté pour la visite de l’appartement et la transmission des documents relatifs à la situation du bien.

Enfin, le logement n’est plus en ligne depuis la signification du jugement attaqué et toutes les réservations ont été annulées.

Elle estime que l’amende fixée est manifestement excessive, au regard de la jurisprudence habituelle en la matière.

*

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 septembre 2024, transmises par voie électronique, la commune de [Localité 4] conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement. Elle sollicite la condamnation de Mme [O] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir concernant la recevabilité de l’appel, que compte tenu du délai d’appel erroné mentionné dans l’acte de signification, elle n’entend pas s’y opposer.

S’agissant des éléments constitutifs de l’infraction, qui est reconnue par Mme [O], elle fait valoir que l’affectation à usage d’habitation d’un local peut être établie par tout moyen aux termes de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, et relève que :

— la déclaration dite H2, fait état d’un locataire, d’un loyer, d’un local sous le régime de la loi de 1948, d’un certain nombre de pièces affectées exclusivement à l’habitation et permet d’identifier la situation géographique de l’appartement ;

— un loyer au 1er janvier 1970 étant mentionné, il importe peu que ce document soit daté du 28 décembre 1970 ou qu’il ait été barré et porte la mention 'annulé82", cette mention faisant suite à une mise à jour du document, ce qui ne lui enlève pas toute valeur probante ;

— elle produit également un document permettant de constater que le locataire occupant l’appartement au 28 décembre 1970, M. [Z] [P], l’occupait déjà à la date du 1er décembre 1961, dans des conditions conformes aux normes d’habitation de l’époque.

S’agissant du constat de l’infraction, elle soutient que le code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas de modalités spécifiques pour constater l’infraction ; que Mme [O] reconnaît par ailleurs les faits ; que le procès-verbal de constat d’infraction est accompagné d’un ordre de mission au nom de M. [X] [W] et il est justifié du fait que ce dernier est un agent assermenté auprès de la police du bâtiment et de la commune de [Localité 4] ; qu’ elle verse aux débats le procès-verbal signé.

S’agissant de la surface mentionnée dans le procès-verbal de constat, si elle ne reflète pas la réalité, elle correspond à celle indiquée par Mme [O] elle-même dans son annonce 'Airbnb', l’agent assermenté n’ayant pu visiter le local.

S’agissant du quantum de la condamnation, elle fait valoir que le principe du contradictoire a été respecté par la ville de [Localité 4] ; qu’aucun texte ne l’oblige à informer le contrevenant de l’existence d’une infraction ou à lui adresser une mise en demeure ; que Mme [O] ne peut plaider sa bonne foi et son ignorance légitime de la loi car elle savait qu’il existait une législation particulière en matière de location meublée puisqu’elle ne conteste pas avoir réalisé une déclaration en ligne quant à la location de son logement meublé en 2012 qu’elle n’a toutefois pas déclaré la nature exacte de cette activité locative ; en outre, nul n’est censé ignorer la loi.

Elle soutient que les documents fiscaux versés aux débats et l’affirmation de l’appelante selon laquelle la location saisonnière était une source de revenus démontrent qu’elle a tiré bénéfice des locations saisonnières qui lui ont apporté des revenus non négligeables tant au regard des tarifs qu’elle pratiquait qu’au regard de la durée sur laquelle ces locations se sont déroulées, et souligne que Mme [O] ne justifie pas entièrement de sa situation financière.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties et n’a pas à répondre à des demandes tendant à voir 'dire et juger’ ou 'constater’ qui correspondent seulement à la reprise de moyens développés dans les motifs des conclusions et sont dépourvues d’effets juridiques.

1- Sur la recevabilité de l’appel

L’article 680 du code de procédure civile dispose que l’acte de notification d’un jugement à une partie doit indiquer de manière très apparente le délai d’opposition, d’appel ou de pourvoi en cassation dans le cas où l’une de ces voies de recours est ouverte. La mention erronée du délai de recours dans l’acte a pour effet de ne pas faire courir ce délai.

En l’espèce, l’acte de signification du jugement déféré mentionnait un délai d’appel d’un mois, au lieu de 15 jours comme prévu par l’article 481-1 du code de procédure civile. Cet acte qui est entaché de nullité n’a donc pas pu faire courir le délai de recours.

En conséquence, l’appel interjeté par Mme [O] le 17 octobre 2023 est recevable.

2- Sur le fond

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article.

L’article L.651-2 prévoit que l’infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 est sanctionnée par une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

2-1 Sur la preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970

Au soutien de son affirmation selon laquelle l’appartement était au 1er janvier 1970 destiné à un usage d’habitation, la ville de [Localité 4] produit les déclarations H2 déposées par le propriétaire des lieux pour chacun des deux appartements de l’immeuble, sis [Adresse 3], signées par le représentant du service des Domaines de la ville de [Localité 4] le 28 décembre 1970.

La déclaration produite en annexe 1-2 par l’intimée se rapporte à l’appartement litigieux puisqu’elle précise qu’il s’agit de l’appartement situé au 2ème étage. Cette fiche H2 mentionne une occupation du bien par M. [Z] [P] et un montant de loyer annuel au 1er janvier de 1970, fixé sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, ainsi qu’une superficie des pièces affectées exclusivement à l’habitation de 44 m².

Si cette déclaration n’est pas suffisante, à elle seule, pour prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, compte tenu de sa date et du fait qu’elle soit barrée avec la mention 'annulé82", elle est toutefois corroborée par d’autres éléments de preuve se rapportant à l’appartement situé [Adresse 3] au 2ème étage, à savoir un formulaire établi par la commune pour le recensement du logement, comportant dans la rubrique 'approuvé’ le cachet '19 janvier 1962" en face de la mention selon laquelle M [Z] [P] était locataire du logement depuis le 1er décembre 1961, ainsi qu’une déclaration R datée du 8 janvier 1971 mentionnant également M. [Z] [P] en qualité 'd’occupant du bien à usage privatif’ s’agissant de l’appartement du 2ème étage.

Il résulte par ailleurs de la déclaration de 1962 que le logement est pourvu d’une cuisine et de WC privatifs, de sorte qu’il ne peut être soutenu qu’il serait dépourvu des commodités permettant un usage d’habitation, lequel doit s’apprécier au regard des normes d’habitabilité en vigueur au 1er janvier 1970 dont il n’est pas démontré qu’elles n’étaient pas respectées.

Ces éléments concordants permettent d’établir une location continue du logement en cause à M. [Z] [P] pendant la période allant du 1er décembre 1961 au 8 janvier 1971, et donc l’affectation du bien à un usage d’habitation à la date de référence du 1er janvier 1970.

Le fait que dans ces documents la superficie des pièces affectées exclusivement à l’habitation soit de 44 m², et que l’annonce publiée par Mme [O] sur la plate-forme 'Airbnb’ fasse référence à une superficie de 55 m², reprise dans le constat d’infraction, est sans emport, dès lors que, dans un cas comme dans l’autre, la superficie repose sur de simples déclarations, et qu’il ne fait aucun doute qu’il s’agit bien du même appartement.

2-2 Sur le changement d’usage

Contrairement à ce que soutient Mme [O] le 'constat de location irrégulière de meublé de tourisme’ du 9 novembre 2021 est produit en sa version signée (annexe 16 de l’intimée), et il est justifié de ce qu’il a été établi par M. [X] [W], contrôleur assermenté, dûment missionné à cet effet, la copie de sa carte professionnelle étant annexée.

De même, il est justifié de l’assermentation de Mme [U] [H] qui indique avoir effectué le « constat de l’annonce 'Le Nid de la Petite France'» intitulé 'annexe 10" – pièce n° 12 de Me [G] – constitué par des captures d’écran du site internet 'Airbnb'.

Ce document n’est certes pas daté et signé par Mme [H], toutefois il est nécessairement postérieur à janvier 2023, date des derniers commentaires figurant sur cette annonce.

Le fait qu’il ne soit pas signé de son auteur n’est pas en lui-même un motif de nullité de ce document qui ne constitue pas un constat d’infraction, mais seulement un document annexe. La preuve étant libre en la matière, il appartient à la cour d’en

apprécier la portée et la valeur probante. La demande de nullité du constat d’infraction du 9 novembre 2021 et de la pièce intitulée 'annexe10" sera donc rejetée.

Il ressort de ces constatations, et il n’est au demeurant pas contesté par l’appelante, que l’appartement litigieux a été proposé à la location pour de courtes durées, sur la plate-forme 'Airbnb', à compter de 2012 jusqu’en 2022.

En l’absence d’autorisation préalable de changement d’usage, l’infraction à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation est donc caractérisée et la ville de [Localité 4] est donc bien fondée en sa demande de condamnation de Mme [O] au paiement de l’amende civile prévue par les textes ci-dessus rappelés. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que l’infraction aux dispositions de l’article L.631-7 précité était constituée et en ce qu’il a ordonné le retour à l’usage d’habitation du bien, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, quand bien même Mme [O] indique-t-elle avoir désormais mis fin à la location saisonnière, et justifie-t-elle de la signature d’une promesses synallagmatique de vente concernant ce bien.

2-3 Sur le montant de l’amende

L’amende civile prévue par les dispositions précitées constitue une sanction ayant le caractère d’une punition, et son prononcé est soumis au principe de nécessité des peines, et donc au principe de proportionnalité des sanctions, qui impose une adéquation entre la gravité de la faute et la gravité de la sanction.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [O] a tiré profit de ces locations de courtes durées, compte tenu de la longue durée sur laquelle elles se sont réalisées, de 2012 à 2023, du tarif pratiqué, autour de 90 euros par nuit, et du succès de la mise en location, attesté par le nombre de commentaires laissés sur l’annonce, 165 en 2023.

L’importance des revenus que Mme [O] a tirés de ces locations est discutée. Il ressort des avis d’imposition versés aux débats par l’appelante concernant les revenus qu’elle a perçus sur la période 2015-2022, à l’exception de l’année 2019 pour laquelle l’avis d’imposition n’est pas produit et de l’année 2020, année non représentative du fait de la crise sanitaire, que sur six années, Mme [O] a perçu un revenu annuel moyen de 10 890 euros provenant de locations saisonnières.

Il convient toutefois de tenir compte des charges qu’elle a dû supporter en qualité de propriétaire et de comparer ces revenus à ceux qui auraient pu être obtenus par la signature d’un bail de longue durée, la valeur locative étant dans ce quartier, selon les propres productions de l’appelante, de 13,7 €/m² (annexe 34 verso).

Il y a lieu également de prendre en considération la bonne foi de Mme [O] qui n’a pas dissimulé ce changement d’affectation, ayant déclaré l’appartement en cause en meublé de tourisme dès 2012, et qui a déclaré ses revenus locatifs. En considération de l’ensemble de ces éléments, et de l’absence de pièces suffisamment probantes quant aux revenus actuels de Mme [O], le montant de l’amende civile fixé par le premier juge apparaît excessif, et sera, en considération de la durée totale de location, ramené à 15 000 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] à payer une amende civile de 40 000 euros et, elle sera condamnée à payer à la ville de [Localité 4] une amende de 15 000 euros.

Mme [O] succombant à titre principal, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens.

Elle supportera la charge des dépens d’appel ainsi qu’une indemnité de procédure d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700. Sa demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONSTATE la nullité de l’acte de signification du jugement du 22 septembre 2023 ;

DÉCLARE l’appel recevable ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 08 septembre 2023, sauf en ce qu’il a fixé le montant de l’amende civile à 40 000 euros ;

L’INFIRME de ce chef ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant au jugement,

REJETTE les demandes de nullité du constat d’infraction du 9 novembre 2021et de la pièce n° 12 de Me [G] intitulée 'annexe 10 « constat de l’annonce 'Le Nid de la Petite France'»" ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à la ville de [Localité 4] une amende civile de 15 000 euros (quinze mille euros) ;

CONDAMNE Mme [R] [O] aux dépens de la procédure d’appel ;

DÉBOUTE Mme [O] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à la ville de [Localité 4] le somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,