MINUTE N° 608/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00568 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IAE3

Décision déférée à la cour : 10 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS et INTIMES sur appel incident :

Monsieur [G] [K]

Madame [Y] [W]

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMÉE sur appels principal et provoqué et APPELANTE sur appel incident :

La S.A.S. STEPEC PLATRERIE, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège sociak [Adresse 5]

représentée par M^e Stephanie ROTH, avocat à la cour.

INTIMÉE sur appels principal et provoqué, et APPELANTE sur appel incident :

La S.A.R.L. FIMOB, prise en la personne de son gérant en exercice

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour

INTIMEE :

La S.E.L.A.R.L. MJ EST, Es qualité de mandataire liquidateur de la SARL FIMOB

sise [Adresse 4]

représentée par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre, et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 2 septembre 2014, la société Fimob a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [G] [K] et Mme [Y] [W] une maison individuelle située à [Localité 3] au prix de 510 000 euros. M. [R] [E] est intervenu en qualité d’architecte, la société Socotec en qualité de bureau de contrôle et de contrôleur SPS, la société Cabinet d’études et de recherches du bâtiment pour les études structure, la société West pour les études thermiques et énergétiques, la société Woodline pour le lot terrasse bois, la société Entreprise de carrelage [B] Metzger & fils pour le lot carrelage, la société Sondenecker pour le lot ITE-crépis-échafaudage, la société Menuiserie Bader pour le lot menuiserie extérieure et la société Stepec plâtrerie pour le lot cloisons-plâtrerie. La maison a été livrée avec réserves le 27 janvier 2016.

Le 22 février 2017, M. [G] [K] et Mme [Y] [W] ont fait assigner la société Fimob devant le tribunal de grande instance de Mulhouse en invoquant l’existence de désordres affectant la maison vendue et en sollicitant sa démolition et sa reconstruction, outre des dommages et intérêts ; la société Fimob a appelé dans la cause la société Woodline, la société Entreprise de carrelage [B] Metzger & fils, la société Sondenecker, la société West, la société Cabinet d’études et de recherches du bâtiment, la société Socotec, la société Axa France, M. [R] [E], la société Menuiserie Bader et la société Stepec plâtrerie.

Par jugement en date du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse, après avoir constaté le désistement d’instance et d’action de la société Fimob à l’égard de la société West, de la société Cabinet d’études et de recherches du bâtiment et de la société Socotec, a :

1) rejeté les demandes de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] tendant à la démolition et à la reconstruction de leur maison,

2) condamné, sous astreinte, la société Fimob à faire procéder à la levée de trois réserves,

3) condamné la société Fimob à payer à M. [G] [K] et Mme [Y] [W] la somme de 13 131,24 euros à actualiser selon l’évolution de l’indice BT01 depuis le 19 avril 2021, au titre des désordres affectant l’ouvrage ainsi que celle de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

4) débouté M. [G] [K] et Mme [Y] [W] de leur demande au titre d’un préjudice moral,

5) condamné la société Woodline à garantir la société Fimob à concurrence des sommes de 3 375 euros et de 464 euros,

6) condamné la société Stepec plâtrerie à garantir la société Fimob à concurrence de la somme de 400 euros,

7) condamné la société Fimob au paiement d’indemnités par application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [G] [K] et Mme [Y] [W], de la société Menuiserie Bader et de la société Sondenecker.

Pour l’essentiel, et au vu d’un rapport d’expertise, le tribunal a considéré que les défauts de conformité ne justifiaient pas une démolition et une reconstruction dans la mesure où l’empiétement de 6 centimètres de la couvertine sur le terrain voisin pouvait être réparé et où le défaut de respect des distances de construction par rapport aux limites séparatives résultant d’un débord de couvertine de 4 centimètres pouvait être réduit et, le cas échéant, couvert par une servitude. En ce qui concerne les réserves, le tribunal a retenu uniquement celles mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 27 janvier 2016, faute de preuve des autres réserves invoquées par les acquéreurs, et a constaté que, selon l’expert judiciaire, la plupart d’entre elles avaient été levées ; il a toutefois écarté la demande relative à la réfection des espaces verts en relevant qu’elle n’était pas en rapport avec la réserve relative au seul problème d’engazonnement, et a retenu uniquement la réserve concernant un impact dans une porte coulissante, celle relative à un escalier, et celle relative à la sortie de la VMC et aux remblais. En ce qui concerne les désordres, le tribunal a écarté la demande relative à l’épaisseur des cloisons, il a également rejeté la demande relative à l’insuffisance de capacité du chauffe-eau thermodynamique, en revanche il a alloué aux demandeurs la somme réclamée au titre de la réfection de la terrasse, et il a retenu la proposition de l’expert concernant l’insuffisance d’isolation thermique assurée par une porte entre les pièces froides et les pièces de vie ainsi que pour la réfection des sauts-de-loup des fenêtres du sous-sol et pour la mise en place d’une longrine entre le bâtiment d’habitation et le garage ; il a évalué les frais de maîtrise d''uvre à 8 % du coût des travaux de réparation. En ce qui concerne le préjudice de jouissance consécutif à la présence d’humidité dans le sous-sol, le tribunal a considéré qu’il était limité à une partie restreinte de celui-ci et essentiellement d’ordre esthétique ; enfin le tribunal a écarté l’existence d’un préjudice moral qui ne lui paraissait pas différent du préjudice de jouissance.

Le tribunal a fait droit partiellement aux appels en garantie de la société Fimob contre la société Woodline, pour ce qui concerne les désordres affectant la terrasse, et contre la société Stepec plâtrerie, pour ce qui concerne les conséquences de la présence d’humidité dans le sous-sol.

Le 3 février 2023, M. [G] [K] et Mme [Y] [W] ont interjeté appel de cette décision contre la société Fimob ; celle-ci a interjeté appel incident contre la société Stepec plâtrerie.

Par jugement du 15 janvier 2025, la société Fimob a été placée en liquidation judiciaire. M. [G] [K] et Mme [Y] [W] ont déclaré leur créance le 14 mars 2025 et le liquidateur judiciaire de la société est intervenu volontairement à l’instance.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 9 octobre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

Par conclusions déposées le 25 août 2025, M. [G] [K] et Mme [Y] [W] demandent à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré et de fixer leur créance sur la liquidation judiciaire de la société Fimob à la somme de 15 745,49 euros, revalorisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01, au titre des désordres, à celle de 270 000 euros au titre du trouble de jouissance et à celle de 15 000 euros au titre du préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ; ils sollicitent également une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

En ce qui concerne les désordres, M. [G] [K] et Mme [Y] [W] soutiennent qu’il convient d’ajouter à la somme retenue par le tribunal le montant de la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 %. Pour demander une réévaluation de leur trouble de jouissance, ils font valoir, d’une part, que le tribunal n’a pas pris en compte les conséquences du défaut d’isolation phonique résultant de l’insuffisance d’épaisseur des cloisons intérieures, et, d’autre part, que la présence d’humidité à l’origine du développement de moisissures ne se limite pas à un préjudice esthétique mais constitue un problème de salubrité affectant l’ensemble de la maison. Le préjudice moral serait caractérisé par l’impact psychologique d’une procédure longue et la frustration de vivre dans une maison insalubre avec des enfants en bas âge.

Ils s’opposent à l’appel incident de la société Fimob en relevant que, même si le tribunal les a déboutés d’une partie de leurs demandes, cette société est à l’origine du procès.

Par conclusions déposées le 12 janvier 2024, la société Fimob demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré et, d’une part, de condamner la société Stepec plâtrerie à la garantir à concurrence de 80% des conséquences des problèmes d’humidité et de cloisonnement intérieur et, d’autre part, de mettre 95 % des dépens de première instance et d’appel à la charge de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] ; elle sollicite la condamnation de la société Stepec plâtrerie à lui payer une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et celle de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] à lui payer une indemnité de 3 000 euros.

La société Fimob admet que le coût des travaux de réparation des désordres apprécié par le tribunal doit être majoré de 10 % au titre de la taxe sur la valeur ajoutée mais conteste l’application du taux de 20%. Elle s’oppose aux autres demandes de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] en soutenant que ceux-ci ne rapportent pas la preuve du préjudice de jouissance et du préjudice moral qu’ils allèguent. Par ailleurs, au regard du montant des indemnisations rapporté au montant des demandes, il conviendrait de mettre à la charge des demandeurs la majeure partie des dépens.

En ce qui concerne l’appel provoqué, la société Fimob relève que la société Stepec plâtrerie lui a facturé les cloisons prévues par le contrat alors qu’elle les a réalisées dans un matériau différent et qu’elle a manqué à tout le moins à son devoir de conseil lorsqu’elle a réalisé les cloisons du sous-sol sans prévoir un dispositif de rupture de capillarité.

Par conclusions déposées le 18 août 2025, le liquidateur judiciaire de la société Fimob reprend les prétentions de celle-ci en développant les mêmes moyens.

Par conclusions déposées le 22 août 2025, la société Stepec plâtrerie demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré, de débouter le liquidateur judiciaire de la société Fimob de ses demandes et de le condamner au paiement d’une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Stepec plâtrerie affirme avoir scrupuleusement respecté les plans du maître d''uvre et ajoute que l’expert n’a jamais envisagé sa responsabilité ; elle n’aurait pas eu connaissance de la nature du sol susceptible de justifier la mise en 'uvre d’un dispositif de rupture de capillarité ; elle conteste par ailleurs le montant de l’indemnisation sollicitée au titre de la présence d’humidité. En ce qui concerne l’épaisseur des cloisons, elle soutient que la non-conformité découle d’une erreur de l’architecte qui n’a pas tenu compte de la notice descriptive lorsqu’il a établi les plans.

MOTIFS

Sur le taux de la taxe sur la valeur ajoutée applicable aux travaux de reprise

Si l’indemnité allouée en réparation d’un préjudice n’est pas soumise à l’impôt, il en va différemment des travaux destinés à remédier aux désordres, lesquels sont assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée, et, M. [G] [K] et Mme [Y] [W], débiteurs de cette taxe applicable au prix des travaux de réfection des désordres, sont fondés à demander d’être indemnisés à concurrence de la somme qu’ils supporteront à ce titre en sus du coût des travaux eux-mêmes.

Selon l’article 278 du code général des impôts, le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 %.

Conformément au 1. de l’article 279-0 bis du même code, la taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10 % sur les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien autres que ceux mentionnés à l’article 278-0 bis A portant sur des locaux à usage d’habitation, achevés depuis plus de deux ans.

En l’espèce, les travaux dont le tribunal a retenu la nécessité correspondent :

1) au remplacement d’une porte qui, selon l’expert, ne peut pas être considérée comme correspondant à ce qui est attendu au niveau thermique (2 086,24 euros hors taxes),

2) à la réfection d’une terrasse en bois dont la structure portante est atteinte (6 750 euros hors taxes),

3) à la réalisation d’un dispositif d’infiltration des eaux de pluie omis au niveau des sauts-de-loup permettant l’éclairage du sous-sol (500 euros hors taxes),

4) à la mise en place d’une longrine omise lors de la construction alors qu’elle était prévue sur les plans de structure (3 215 euros hors taxes),

5) à des frais de maîtrise d''uvre pour la réalisation des travaux ci-dessus (580 euros hors taxes).

Ces travaux ne sont pas des travaux d’amélioration ou de transformation au sens du 1. de l’article 279-0 bis du code général des impôts, et encore moins des travaux d’aménagement ou d’entretien, mais tendent à achever l’ouvrage dont plusieurs éléments avaient été omis, et dont la terrasse ainsi qu’une porte étaient impropres à leur destination.

Dès lors, M. [G] [K] et Mme [Y] [W] ne peuvent prétendre au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée prévue par cette disposition et ils sont fondés à demander que le coût hors taxes des travaux, à savoir 13 131,24 euros soit majoré de 20 % afin de tenir compte de la taxe sur la valeur ajoutée dont ils devront s’acquitter. Il convient, en conséquence, de leur allouer une indemnité de [1,2 x 13 131,24] 15 757,49 euros, revalorisée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 19 avril 2021 et jusqu’ à la date du présent arrêt.

Sur le préjudice de jouissance

Alors que le contrat de vente prévoyait la réalisation de cloisons intérieures « avec deux plaques de BA13 par face pour les cloisons des WC et des séparations de chambre », ces cloisons ont une épaisseur de 7 centimètres seulement. L’expert a relevé que la différence d’épaisseur de 5 centimètres était sans conséquence majeure sur le bâtiment ou sur l’utilisation des volumes mais a réservé la « question acoustique ». Ainsi, M. [G] [K] et Mme [Y] [W] font valoir à juste titre que le défaut de respect de l’épaisseur des cloisons prévue par le contrat est à l’origine d’un trouble acoustique subi dans les chambres. Ils sont ainsi fondés à demander réparation du trouble de jouissance qu’ils subissent de ce fait.

En outre, suite à la livraison de la maison d’habitation, M. [G] [K] et Mme [Y] [W] ont signalé un défaut d’aération de la buanderie du sous-sol et un phénomène de moisissure se développant sur les objets entreposés ; des travaux ont été réalisés pour y apporter un remède. Néanmoins, le 16 novembre 2016, M. [G] [K] et Mme [Y] [W] ont fait constater par huissier la présence d’objets moisis ainsi que des taches vertes sur le bois des étagères dans la cave en face de l’escalier, et l’huissier a précisé sentir une odeur d’humidité dans la pièce ; dans la buanderie, l’huissier a également constaté la présence d’objets moisis et, au plafond, des taches brunâtres et noirâtres telles que de la moisissure.

Des attestations établies en janvier 2017 démontrent également que le phénomène de moisissure constaté dans le sous-sol a continué après l’été 2016 et jusqu’à la fin de cette année au moins.

Un nouveau procès-verbal établi par huissier le 17 juillet 2018 démontre la présence d’une humidité importante au niveau du sas du sous-sol, dont les murs étaient recouverts de moisissure, ainsi que dans la chaufferie.

Selon l’expert judiciaire, la mise en place d’une ventilation a permis de remédier au problème d’humidité constaté à l’origine dans deux zones du sous-sol et un événement météorologique exceptionnel survenu en mai 2018 est à l’origine du phénomène constaté à l’été de la même année ; il a néanmoins relevé l’existence de remontées d’humidité par capillarité dans les cloisons en plâtre et dans le mur en béton derrière l’escalier et, à l’issue de ses opérations, a préconisé des travaux de reprise d’un coût de 1 960 euros.

Dès lors, le préjudice de jouissance subi par M. [G] [K] et Mme [Y] [W] en raison tant des problèmes acoustiques que des moisissures se développant dans le sous-sol sera réparé par la somme de 10 000 euros.

Le préjudice étant évalué à la date du présent arrêt, il n’y a pas lieu de l’assortir d’intérêts à compter d’une date antérieure.

Sur le préjudice moral

Il convient d’indemniser le retentissement psychologique des troubles subis par M. [G] [K] et Mme [Y] [W] dans l’occupation de leur maison d’habitation et en raison du litige qui les a opposés au constructeur.

Ce chef de préjudice sera réparé par une somme de 3 000 euros.

Le préjudice étant évalué à la date du présent arrêt, il n’y a pas lieu de l’assortir d’intérêts à compter d’une date antérieure.

Sur l’appel en garantie de la société Fimob contre la société Stepec plâtrerie

L’épaisseur insuffisante des cloisons des chambres

Il résulte du rapport d’expertise que la société Stepec plâtrerie a réalisé les cloisons intérieures conformément aux plans établis par l’architecte et qu’elle a donc respecté ses obligations contractuelles à l’égard de la société Fimob. Cette société ne rapporte aucune preuve contraire aux constatations faites par l’expert judiciaire ; notamment, la proposition de paiement qu’elle produit en pièce n°8 n’apporte aucun élément sur le contrat conclu avec l’entreprise et la facture qui y est annexée ne permet pas d’identifier les prestations concernant la maison vendue à M. [G] [K] et Mme [Y] [W].

En conséquence, la société Fimob, qui ne caractérise aucun manquement de la société Stepec plâtrerie aux obligations contractuelles en ce qui concerne la réalisation des cloisons entre les chambres, est mal fondée à demander à celle-ci de la garantir des condamnations prononcées à ce titre.

Le phénomène de capillarité dans les parois du sous-sol

En ce qui concerne les parois du sous-sol, la société Stepec plâtrerie fait également valoir qu’elle a réalisé des prestations conformes au contrat conclu avec la société Fimob.

Si celle-ci lui reproche d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil, il convient de relever que cette obligation concerne uniquement le domaine de compétence de l’entreprise et qu’elle ne s’étend pas au contrôle des interventions des autres corps de métier.

Or, en l’espèce, la société Fimob ne produit aucun élément permettant de démontrer que la société Stepec plâtrerie pouvait prévoir la présence d’humidité dans la dalle du sous-sol et qu’elle devait ainsi conseiller au maître d’ouvrage d’installer un dispositif de rupture de capillarité.

En conséquence, la société Fimob sera déboutée de son appel en garantie en ce qui concerne le développement de moisissures sur les parois du sous-sol.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

La société Fimob, qui succombe, est tenue de supporter la totalité des dépens exposés par M. [G] [K] et Mme [Y] [W] en première instance ainsi que les frais d’expertise judiciaire ; elle devra également supporter ceux exposés par la société Stepec plâtrerie en première instance, ainsi que les dépens d’appel ; cependant, compte tenu de l’ouverture d’une procédure collective, il y a seulement lieu fixation des créances au titre des dépens.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce justifient de mettre à la charge de la société Fimob une indemnité de 2 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel, tant par M. [G] [K] et Mme [Y] [W], d’une part, que par la société Stepec plâtrerie, d’autre part ; le liquidateur judiciaire de la société Fimob sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après débats à l’audience publique, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

1) condamné la société Fimob à payer à M. [G] [K] et Mme [Y] [W] la somme de 13 131,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction,

2) condamné la société Fimob à payer à M. [G] [K] et Mme [Y] [W] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

3) rejeté la demande de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] au titre du préjudice moral,

4) condamné la société Stepec plâtrerie à garantir la société Fimob à hauteur de 400 euros concernant les problèmes de moisissure,

5) condamné la société Fimob à supporter les dépens exposés par M. [G] [K] et Mme [Y] [W] en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

6) dit que la société Stepec plâtrerie conservera à sa charge les dépens exposés en première instance ;

L’INFIRME de ces chefs ;

Et, statuant à nouveau,

FIXE à la somme de 15 757,49 euros, revalorisée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 19 avril 2021 et jusqu’à la date du présent arrêt, la créance de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] sur la liquidation judiciaire de la société Fimob au titre du coût des travaux de reprise ;

FIXE à la somme de 10 000 euros la créance de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] sur la liquidation judiciaire de la société Fimob au titre du préjudice de jouissance ;

FIXE à la somme de 3 000 euros la créance de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] sur la liquidation judiciaire de la société Fimob au titre du préjudice moral ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la société Fimob les dépens exposés en première instance par M. [G] [K] et Mme [Y] [W] et par la société Stepec plâtrerie ainsi que les frais d’expertise judiciaire ;

Ajoutant au jugement déféré,

FIXE les dépens d’appel au passif de la liquidation judiciaire de la société Fimob ;

FIXE à 2 000 euros la créance de M. [G] [K] et Mme [Y] [W] sur la liquidation judiciaire de la société Fimob au titre des frais exclus des dépens exposés en appel ;

FIXE à 2 000 euros la créance de la société Stepec plâtrerie sur la liquidation judiciaire de la société Fimob au titre des frais exclus des dépens exposés en appel ;

DÉBOUTE le liquidateur judiciaire de la société Fimob de sa demande d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,