N° RG 23/02831

N° Portalis DBVM-V-B7H-L5H6

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Catherine MOINEAU

M^e Priscillia BOTREL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 29 AVRIL 2025

Appel d’une décision (N° RG 20/00665)

rendue par le tribunal judiciaire de GAP

en date du 26 juin 2023

suivant déclaration d’appel du 25 Juillet 2023

APPELANT :

M. [S] [C] [R] [J]

né le 15 février 1942 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 6]

représenté par M^e Catherine MOINEAU, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

INTIMES :

M. [G] [Z] [X] [N]

né le 06 Janvier 1959 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 1]

Mme [M] [V] [B] épouse [N]

née le 14 Février 1961 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 1]

représentés par M^e Priscillia BOTREL, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 mars 2025 madame Clerc présidente de chambre chargée du rapport en présence de madame Blatry, conseillère assistées de Caroline Bertolo, greffière, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [S] [J] est propriétaire dans un ensemble immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 1] cadastré section E n° [Cadastre 3],d’un appartement (lot n° 1 du rez-de -chaussée), d’une construction attenante sur trois niveaux à la copropriété cadastrée section E n° [Cadastre 2] et d’un terrain situé en face de la copropriété, cadastré section En°[Cadastre 5], anciennement E n°[Cadastre 8].

M. [G] [N] et son épouse Mme [M] [B] sont propriétaires d’un appartement au premier étage et d’une grange et combles au 3ème niveau dans ce même ensemble immobilier cadastré section E n°[Cadastre 3].

M. [J] a mis ses deux biens immobiliers en vente.

Un certificat de superficie établi par le cabinet ETIC le 26 février 2014, faisait état d’une superficie de 37,51m² (selon loi Carrez) pour le bien désigné en nature d’appartement cadastré E [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] , cette dernière référence (1082 correspondant à la salle de bains / wc ) étant biffée par M. [J] et remplacée par E1417.

Le 27 avril 2014, M. et Mme [N] ont présenté à M. [J] une offre d’achat ainsi libellée :

« Nous soussignés (') déclarent vouloir acheter le bien de M. [J] [S]. Ce bien se compose :

d’un appartement d’environ 38m² (loi Carrez) sis à [Adresse 11] [Localité 1], cadastré sous les numéros :

' [Cadastre 3] section E pour 44 centiares,

' [Cadastre 2] section E pour 7 centiares,

d’un terrain d’environ 20m2 se situant en face de l’appartement, entre l’ancien four banal et le terrain de Monsieur [A] . Un droit de passage d’un mètre est réservé à M. [J] [K] et à Monsieur [A] [E].

Cet achat est conclu pour un montant de 50.000'. »

Le 28 avril 2014, ils ont rédigé un avenant ainsi libellé :

« Suite à la conversation téléphonique de ce jour par laquelle M. [J] [S] nous a fait part de son intention de ne vendre finalement que l’appartement d’environ 38m² (loi Carrez) cadastré sous les n° [Cadastre 3] section E pour 44 centiares et [Cadastre 2] section E pour 7 centiares ; nous avons convenu avec le vendeur et nous d’un commun accord que le prix de vente dudit bien sera de 49.000'. »

Le 1er juillet 2016, M. [J] a acquis auprès de la commune de [Localité 1] la parcelle E [Cadastre 7] moyennant le prix de 30'.

Le projet d’acte de vente rédigé par Me [F] (notaire de M.et Mme [N]) avec la participation de Me [L] (notaire de M. [J]) tel qu’adressé le 23 mai 2017 à M. et Mme [N], et à Me [L], et qui n’a pas été signé par les parties, faisait état de la vente des biens cadastrés section E n°[Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 7] au prix de 49.000', soit 48.970' pour les biens E[Cadastre 3] et E[Cadastre 2] et 30' pour le bien E[Cadastre 7].

Ce projet a été annoté manuscritement par M. [J] pour rectifier certains éléments de son état civil et le prix (49.180' soit 49.000' pour les biens E[Cadastre 3] et E[Cadastre 2] et 180' pour le bien n°E[Cadastre 7]).

Le 19 février 2018, M. [J] a confié au cabinet ETIC le mesurage de l’appartement cadastré E [Cadastre 3] ; le certificat de superficie a fait état d’un résultat de 21,01m² selon la loi Carrez.

Après avoir pris connaissance du certificat de superficie du 18 février 2018, M. et Mme [N] ont, par courrier du 15 mars 2018, fait une nouvelle proposition d’achat à M. [J] au prix de 27.091' pour l’appartement, lui impartissant un délai de réflexion pour répondre jusqu’au 23 mars 2018, et lui signifiant qu’au delà de cette date, ils ne seraient plus intéressés par l’acquisition.

Par courrier du 27 mars 2018, le notaire de M. et Mme [N] a informé Me [L] que ces derniers ne donnaient « pas suite au dossier qui dure depuis déjà quatre ans », M. [J] ayant refusé leur proposition de diminution du prix suite à la réception du certificat de superficie privative de l’appartement.

Des difficultés sont ainsi apparues entre les parties concernant la contenance et le prix de ces biens, lesquelles n’ont pu être résolues amiablement.

Par acte extrajudiciaire du 5 août 2020, M. [J] a fait assigner en vente forcée M. et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Gap.

Par jugement contradictoire du 26 juin 2023, le tribunal précité a :

débouté M. [J] de l’ensemble de ses demandes,

condamné M. [J] à payer à M. et Mme [N] :

' la somme de 1.500' au titre de leur préjudice moral,

' la somme de 2.500' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes autres demandes,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné M. [J] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Botrel pour la part la concernant.

La juridiction a retenu en substance que :

le seul élément liant les parties est l’offre qu’ils ont faite en 2014 au prix de 49.000' ; compte tenu du changement de l’une des caractéristiques essentielles de l’offre, à savoir la superficie (21m² au lieu de 37,51m²) sans acceptation par le vendeur d’une modération du prix comme proposée par les acquéreurs, il n’y a plus d’accord sur la chose et le prix et la vente n’est pas parfaite,

M. [J] ne peut prétendre à l’indemnisation d’un préjudice du fait de l’absence de réalisation de cette vente,

M.et Mme [N] ont subi un préjudice moral en raison du comportement de M. [J].

Par déclaration déposée le 25 juillet 2023, M. [J] a relevé appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 3 janvier 2024 sur le fondement des articles 1582,1583 et suivants du code civil, M. [J] demande à la cour de :

réformer le jugement déféré dans son intégralité,

statuant à nouveau,

constater l’accord parfait des parties sur la vente du lot de copropriété ainsi que des deux constructions attenantes en pleine propriété sises sur les parcelles E [Cadastre 2] et E [Cadastre 7], au prix global de 49.000', dans un immeuble situé à [Localité 1], [Adresse 11] :

section E, n°[Cadastre 3], lot n°1, soit l’entier rez-de-chaussée et les 1/3ème des parties communes générales,

section E n°[Cadastre 2], soit une extension de 7ca (sur 3 niveaux),

section E, n°[Cadastre 7], soit une parcelle de terrain de 2ca (extension couloir de liaison),

le dire et juger recevable et bien fondé à solliciter la vente forcée de ces immeubles à l’encontre de M. et Mme [N], au prix de 49.000',

ordonner à M. et Mme [N] de régulariser devant le notaire, désigné par lui ou la partie la plus diligente, l’acte de vente des immeubles précités et de lui verser le prix convenu dans un délai de 15 jours à compter de la première convocation qui leur sera adressée par acte extra-judiciaire,

juger qu’à défaut de régularisation de l’acte dans ce délai de 15 jours, M. et Mme [N] lui seront redevables d’une astreinte de 200' par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu’à régularisation de l’acte,

condamner les époux [N] au paiement

de la somme de 2.000' à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu’il a subi,

de la somme de 500' par mois à compter du 1er mai 2014 jusqu’à la date de signature de l’acte de vente définitif, au titre du préjudice économique qu’il a subi,

condamner les mêmes aux entiers dépens, ainsi qu’à lui verser une somme de 4.000' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit M^e Moineau, avocat au barreau des Hautes-Alpes sur son affirmation de droit outre toutes sommes pouvant revenir à l’huissier de justice au titre de l’article 10 dans le cadre de l’exécution forcée de la décision à intervenir.

L’appelant fait valoir en substance que :

il n’y a pas de distorsion entre l’offre d’achat du 28 avril 2014 et l’établissement du projet d’acte du 23 mai 2017 ; le bien à la vente est le même, outre la parcelle E [Cadastre 7] la chose, objet de la vente, a toujours été déterminée,

les consorts [N] avaient connaissance de la consistance des biens objets de la vente ; il n’y a jamais eu de modification de la chose vendue dans ses caractéristiques essentielles,

le premier juge a commis une erreur de fait et de droit en disant que la superficie avait été revue à la baisse, alors que la superficie de 21,01 m² ne s’applique qu’au lot E[Cadastre 3] en copropriété, le total des parcelles proposées à la vente (E [Cadastre 2], E [Cadastre 3] et E [Cadastre 7]) représentant 34,76m² ainsi que l’établit le nouveau certificat de superficie qu’il a fait réaliser le 6 octobre 2023, le premier certificat de 2014 annonçant une superficie de 38m² concernant à la fois le lot en copropriété et le bien hors copropriété, le certificat de 2018 mentionnant une superficie loi Carrez de 21,01m² pour le seul lot en copropriété (séjour-cuisine E [Cadastre 3]) révélant pour les autres parcelles non soumises à la loi Carrez une superficie de 14,20m² (tout en disant par ailleurs 14,37m²), « soit un total de 35,38m² qui est parfaitement conforme à la surface des biens annoncés et pour laquelle les parties étaient convenues du prix »,

les consorts [N], en présence d’une chose déterminée, d’un accord sur celle-ci et sur le prix, ne pouvaient pas minorer le prix de vente convenu et refuser de poursuivre la vente au prix ainsi convenu,

les variations de prix envisagées l’étaient uniquement en raison de l’adjonction ou du retrait envisagé de certaines parcelles (offre initiale sur E[Cadastre 2], E[Cadastre 3] et la parcelle de terrain E [Cadastre 5], seconde offre sur E[Cadastre 2], E[Cadastre 3] et projet d’acte de vente de 2017 sur E [Cadastre 2], E[Cadastre 3] et E[Cadastre 7]), l’ajout de la parcelle E [Cadastre 7] ne modifiant pas le prix de vente de 49.000',

il a accepté leur promesse d’achat dès 2014, la vente était parfaite dès cette date et les consorts [N] ne pouvaient plus baisser le prix convenu,

la mauvaise foi des consorts [N] lui a causé un préjudice moral et économique.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 31 octobre 2023 au visa des articles 1130 et suivants, 1240, 1582 et 1583 du code civil et des articles 514 et suivants, 567, 695 et suivants et de l’article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [N] entendent voir la cour :

confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

débouté M. [J] de l’ensemble de ses demandes,

condamné M. [J] à leur payer la somme de 2.500' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [J] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Botrel pour la part la concernant.

débouter M. [J] de toutes ses demandes,

subsidiairement, si la vente est jugée parfaite, juger qu’elle est nulle pour vice de leur consentement pour dol ou au moins pour erreur sur les qualités essentielles du bien vendu,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [J] à leur payer la somme de 1.500' au titre de leur préjudice moral,

et statuant à nouveau sur ce chef de demande, condamner M. [J] à leur verser la somme de 4.000' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’il leur a causé,

condamner M. [J] à leur verser la somme de 3.500' au titre de leurs frais irrépétibles pour la procédure d’appel,

condamner M. [J] aux entiers dépens de l’instance d’appel distraits au profit de M^e Botrel sur son affirmation de droit.

Les intimés répondent pour l’essentiel que :

la vente n’est pas parfaite en l’absence d’accord entre les parties sur la chose objet de la vente et sur le prix ; les deux offres d’achat et le projet d’acte par le notaire ne figent pas l’accord commun dès lors que la première offre a été modifiée dès le lendemain, que le projet d’acte notarié n’est pas conforme aux propositions faites dans la seconde offre, et que celui-ci n’a pas été validé par les parties, M. [J] y ayant même apporté de sa main des corrections sur la chose vendue et le prix ; la chose faisant l’objet de la vente est indéterminée dans sa consistance et sa superficie encore à ce jour, ainsi qu’en attestent les écritures d’appel de M. [J] qui varient sur la présence ou pas d’une salle de bains et d’une cave ; aucun accord n’existe que le prix de vente qui reste en conséquence indéterminé,

la demande de M. [J] en indemnisation de son préjudice moral et économique est infondée, leur renonciation à la vente étant légitime, leur consentement lors de la rédaction des propositions d’achat ayant été vicié dès lors que le vendeur leur avait annoncé une superficie erronée pour l’appartement, et M. [J] ne démontrant pas que l’appartement litigieux était destiné à la location et que « du fait des pourparlers de vente avec les consorts [N], la mise en location du bien a été suspendue »,

pour le cas où la cour jugerait parfaite la vente, ils sont fondés à en demander reconventionnellement la nullité pour dol ou au moins pour erreur sur les qualités essentielles du bien vendu, s’étant proposés d’acheter un appartement d’une certaine superficie qui s’est révélé être moindre et qui ne comprenait qu’un local de deux pièces avec une chambre dans une extension, sans salle d’eau.

leur préjudice moral est important car ils n’ont pu envisager aucun autre projet immobilier et neuf ans après leur première proposition d’achat, ils doivent subir une procédure judiciaire de la part de M. [J] dont « les conclusions laissent à penser qu’il est mû par un esprit revanchard prenant sa source dans des querelles ancestrales dans lesquelles ils n’ont jamais été parties prenantes et dans lesquelles ils ne souhaitent absolument pas être entraînés ».

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

Compte tenu de la date de signature de l’offre d’achat initiale, soit antérieurement à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et de la loi de ratification n° 2018-287 du 20 avril 2018, le litige reste soumis au droit ancien des contrats.

Sur la demande de régularisation sous astreinte de la vente

Selon les articles 1582 et 1583 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer, elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’offre d’achat qui s’analyse comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à acheter un bien à des conditions déterminées, doit être précise, à savoir que le bien proposé à la vente doit être identifié et le prix déterminé ou déterminable ; une fois acceptée, l’offre lie celui qui l’a faite, et le contrat est donc en théorie formé au moment de celle-ci.

Or, en l’espèce, la première offre d’achat du 27 avril 2014 a été modifiée dès le lendemain de son établissement pour modifier la chose, objet de la vente, et son prix.

Ensuite, il n’est justifié qu’aucun acte de M. [J] disant son acceptation de cette seconde offre d’achat.

Il résulte au contraire du projet d’acte de vente notarié adressé aux parties le 23 mai 2017, qu’il n’y avait à cette date aucun accord des parties sur la chose et le prix dès lors que cet acte ne reprend pas les données de cette seconde offre d’achat, à savoir qu’il mentionne l’existence d’un nouveau bien, la parcelle E [Cadastre 7], sur lequel M. et Mme [N] n’avaient pas formulé d’offre d’achat, et que le prix figurant dans cet acte a fait l’objet d’annotations manuscrites de la part de M. [J].

Ensuite, M. et Mme [N] ont pris connaissance avec le certificat de superficie du 19 février 2018, que la superficie loi Carrez de l’appartement qu’ils avaient offert d’acheter n’était pas « d’environ 38m² loi Carrez » comme mentionné dans leurs offres d’achat, sans être contredits à l’époque sur ce point par M. [J], mais de 21,01m².

Celui-ci n’établit pas avoir remis à M. et Mme [N] à l’époque des offres successives d’achat, le certificat de superficie du cabinet ETIC du 26 février 2014, faisant état d’une superficie de 37,51m² (selon loi Carrez) avec la réserve de son auteur disant ignorer si la surface mesurée correspondait à celles des parties privatives d’un lot de copropriété telle que définie par la loi Carrez, n’ayant pas eu accès au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division de l’immeuble ni reçu de plan permettant de délimiter précisément les lots vendus.

La cour relève que ce certificat de février 2014 concernait le bien situé au rez-de chaussée cadastré E [Cadastre 2], E [Cadastre 3] et E [Cadastre 4] incluant un séjour-cuisine, une salle d’eau, un dégagement et une chambre.

Il n’établit pas davantage attiré l’attention de M. et Mme [N] sur le fait que la superficie « loi Carrez » portée dans leurs offres d’achat ne correspondait pas nécessairement à la réalité compte tenu des réserves ainsi formulées par le cabinet ETIC dans son mesurage de superficie en février 2014.

Dès lors, sont sans emport les longs développements de M. [J] pour faire admettre que la superficie de la totalité des biens objet de la vente était bien d’environ 38m², faisant toutefois référence tout à la fois dans ses démonstrations à des superficies variables de 34,76m² et 35,38m² ; en effet, ses explications n’occultent pas que la superficie de l’appartement E [Cadastre 3] proposé à la vente, superficie acceptée comme telle par M. et Mme [N], était dite d’environ 38m2 « loi Carrez » (souligné par la cour) ce qui diffère indiscutablement de la superficie de 21,01m² retenue selon la loi Carrez dans le dernier certificat.

Comme rappelé à juste titre par le premier juge, la superficie d’un bien immobilier étant une caractéristique essentielle dans une vente immobilière , il ne peut être admis que l’accord de M. et Mme [N] sur la chose persistait à la date du 19 février 2018, ce qu’ils ont d’ailleurs signifié à M. [J] dès le 15 mars 2018, étant rappelé qu’il ne peut être soutenu que l’accord sur la chose et sur le prix était acquis à l’époque de la seconde offre d’achat compte tenu de l’absence de justification de l’acceptation expresse de celle-ci par M. [J] dont les annotations sur le projet d’acte de vente attestent au contraire de l’absence d’une telle acceptation.

Ces discussions sur la superficie et sur le prix démontrent l’absence d’accord des parties sur la chose et le prix de sorte que la vente ne peut pas être jugée parfaite au vu de la seconde offre d’achat qui seule lie M. et Mme [N].

Au vu de l’ensemble de ces constatations et considérations, le jugement déféré est confirmé en ses motifs non contraires et par motifs ajoutés à ceux du premier juge en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande aux fins de régularisation de la vente sous astreinte et de ses demandes subséquentes en réparation d’un préjudice moral et économique ; il n’y a pas lieu en conséquence de statuer plus avant sur la demande reconventionnelle de M. et Mme [N] en nullité de vente pour vice du consentement.

Sur l’appel incident

Selon une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, le premier juge a justement apprécié dans son principe et son quantum le préjudice moral de M. et Mme [N], lesquels sont en conséquence déboutés de leur appel incident tendant à porter à la somme de 4.000' le montant des dommages et intérêts alloués en réparation de ce préjudice.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans son recours, M. [J] est condamné aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et conserve ses frais irrépétibles exposés devant la cour ; il est condamné à verser aux intimés une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Condamne M. [S] [J] à verser à M. [G] [N] et Mme [M] [B] épouse [N], unis d’intérêts, une indemnité de procédure de 3.500' pour l’instance d’appel,

Déboute M. [S] [J] de sa réclamation présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [J] aux dépens d’appel avec recouvrement par M^e Priscilla Botrel, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE