MINUTE N° 589/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 19 novembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/04586 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H7HB

Décision déférée à la cour : 07 Décembre 2022 par tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE et INTIMEE sur appel incident :

Madame [M] [O]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat à la cour.

INTIMÉ et APPELANT sur appel incident :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HEBDING IMMOBILIER

sis [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseiller

Monsieur Christophe LAETHIER, Vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], reprochant à Mme [M] [O], copropriétaire dans cet immeuble d’une mansarde au cinquième étage, d’avoir d’une part transformé la mansarde en appartement pour le louer, contrairement à la destination de l’immeuble, et d’autre part raccordé ce logement aux réseaux d’eau et d’électricité par des travaux affectant les parties communes non autorisés par le syndicat des copropriétaires, l’a assignée aux fins de la voir condamner sous astreinte à remettre les lieux dans leur état initial et à cesser toute location.

Le tribunal judiciaire de Strasbourg, par jugement du 7 décembre 2022, a':

— condamné Mme [O] à supprimer les branchements d’amenée d’eau et d’évacuation dans son lot n° 20 et à retirer les câbles électriques posés sur les parties communes, sous astreinte de 10 euros par jour passés six mois à compter du jugement';

— débouté les parties de leurs plus amples demandes';

— condamné Mme [O] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour écarter la demande tendant à mettre fin à la location, le tribunal a retenu en premier lieu que l’activité de location pratiquée par Mme [O] n’est pas prohibée par le règlement de copropriété car celui-ci n’interdit pas d’habiter les mansardes, et en second lieu que si le règlement de copropriété interdit la location de meublés, il n’était pas démontré que le lot litigieux soit loué en meublé.

Pour condamner Mme [O] à supprimer ses amenées et évacuation d’eau, ainsi que ses câbles électriques, le tribunal a retenu que Mme [O] avait fait des travaux affectant les parties communes sans y être autorisée par la copropriété en se branchant sur les canalisations existantes, qui sont des parties communes, pour réaliser l’adduction d’eau et l’évacuation des eaux usées, et en posant des goulottes et des câbles électriques sur les murs communs du cinquième étage.

Pour enfin refuser à Mme [O] des dommages-intérêts à raison du stress et du harcèlement dont elle se disait victime notamment du fait que la procédure judiciaire a été engagée sept ans après les travaux, le tribunal a estimé qu’elle avait bénéficié de ce temps pour exploiter un lot sans avoir obtenu l’autorisation de la copropriété, et que sa demande était particulièrement mal fondée.

Mme [O] a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement sauf celui par lequel le tribunal a débouté les parties de leurs plus amples demandes.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 30 mai 2024, Mme [O] demande à la cour de':

— déclarer l’appel incident du syndicat des copropriétaires mal fondé';

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en condamnation à procéder au rétablissement du lot n°20 en leur affectation antérieure de mansarde et à faire cesser toute activité de location d’habitation dans son lot';

— déclarer son appe1 principal bien fondé';

— infirmer la décision entreprise «'en toutes ses dispositions'»';

— déclarer la demande du syndicat des copropriétaires irrecevable et en tout cas mal fondée';

— le débouter de toutes demandes';

— le condamner à lui payer 5'000 euros de dommages et intérêts';

— dire n’y avoir lieu à astreinte';

— le condamner à lui payer la somme de 3'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens';

— la dispenser elle-même de participer au paiement des frais de procédure et de sa quote-part des dépenses subséquentes à la décision à intervenir, y compris les appels de fond concernant le règlement des éventuels dommages et intérêts.

L’appelante soutient d’abord que la transformation de la mansarde en appartement n’est pas contraire à la destination de l’immeuble stipulée dans le règlement de copropriété, qui fixe la destination générale de l’immeuble, mais n’impose aucune affectation particulière aux différents lots de copropriété, les mansardes étant au demeurant destinées à l’habitation. Elle ajoute que si un changement de destination était retenu, celui-ci est admis par la jurisprudence lorsqu’il ne porte pas atteinte à la destination bourgeoise de l’habitation.

Pour contester avoir fait des travaux sur les parties communes, Mme [O] soutient d’une part que le local, lorsqu’elle l’a acquis, disposait déjà d’un point d’eau, auquel elle a seulement raccordé un évier et une cabine de douche, et d’autre part qu’elle s’est limitée à mettre l’installation électrique existante aux normes en installant un nouveau tableau électrique.

Elle ajoute que les canalisations ne sont communes que jusqu’au départ des canalisations propres à chaque lot, et que, selon la jurisprudence, tout en respectant la destination de l’immeuble et sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, chaque copropriétaire est habilité à brancher ses installations particulières sur les réseaux communs, sans avoir à recueillir d’autorisation particulière de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires et ce, au visa de l’article 9 de la loi du 10'juillet 1965.

Pour s’opposer à l’astreinte, elle fait valoir que la suppression de branchements d’eau et de l’installation électrique est impossible pour des raisons techniques et que les artisans refusent de les supprimer.

Enfin, elle demande réparation du stress et du harcèlement subis alors qu’elle avait parfaitement respecté le règlement de copropriété, ainsi que des demandes frustratoires, malveillantes et infondées formulées à son encontre plus de sept ans après ses travaux.

Le syndicat des copropriétaires, par conclusions du 10 octobre 2024, demande à la cour de':

— confirmer le jugement en ce qu’il condamne Mme [M] [O] à supprimer les branchements d’eau et les câbles électriques sous astreinte, la déboute de ses plus amples conclusions, la condamne aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— infirmer le jugement en ce qu’il déboute le syndicat de sa demande en condamnation de Mme [O] à procéder au rétablissement des lieux en leur affectation antérieure de mansarde et à y faire cesser toute activité de location d’habitation';

— condamner Mme [O], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du «'jugement à intervenir'», à procéder au rétablissement des lieux en leur affectation antérieure de mansarde et à y faire cesser toute activité de location d’habitation';

— la débouter de toutes ses demandes';

— la condamner à payer au syndicat la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens d’appel.

L’intimé soutient que les travaux de plomberie et d’électricité entrepris par Mme [O] étaient illicites en ce qu’ils affectaient des parties communes et n’avaient pas été autorisés au préalable par une décision d’assemblée générale, en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, qui soumet à l’assentiment préalable de l’assemblée générale les travaux pouvant intéresser toutes choses ou parties communes, telles notamment «'les canalisations et branchements généraux jusqu’au départ des canalisations propres à chaque lot'». Il ajoute que la sanction de tels travaux illicites est la remise des lieux en leur état, dont Mme [O] ne démontre pas l’impossibilité.

L’intimé rappelle que la procédure a été initiée dans les délais légaux par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de l’avoir engagée un certain temps après la réalisation de travaux non autorisés et sur lesquels il n’avait pas eu droit de regard.

L’intimé reproche ensuite à Mme [O] d’avoir, en transformant sa mansarde en appartement muni d’une cuisine et de sanitaires, opéré un changement d’affectation de son lot non conforme à la destination de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires, alors qu’il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence que le changement d’affectation d’un local accessoire doit être conforme à la destination de l’immeuble et ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. Il invoque le règlement de copropriété, selon lequel «'les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement'» et «'à l’exclusion de tout commerce de location meublé'». Il ajoute que ce règlement et l’état descriptif de division fixent l’affectation des différents lots au sein de l’immeuble en distinguant entre «'appartement'», «'mansardes'», «'galetas'» et «'cave'», de sorte qu’un changement de destination d’un lot impose une modification du règlement de copropriété, à défaut de quoi la sanction d’un changement d’affectation illicite est le rétablissement des lieux à leur affectation antérieure.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’atteinte à la destination du bien

Le syndicat des copropriétaires rappelle à juste titre, que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit':«'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot'; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'».

Le règlement de copropriété en cause définit la destination de l’immeuble par l’exigence d’une occupation bourgeoise et par l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, seule étant admis l’exercice d’une profession libérale. Il s’en déduit que l’immeuble est destiné uniquement à l’habitation et à l’exercice de professions libérales.

Les mansardes, ainsi que l’a justement estimé le premier juge, sont des pièces à usage d’habitation, ainsi qu’en témoignent l’absence d’interdiction d’habiter les mansardes dans le règlement de copropriété, ainsi que la présence de toilettes communes à leur étage, nécessairement destinées aux occupants de ces mansardes. La transformation d’une mansarde en appartement ne modifie donc pas l’usage d’habitation et ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble de ce chef.

Il est à cet égard indifférent que le règlement de copropriété décrive la consistance de l’immeuble en distinguant entre «'appartement'», «'mansarde'», «'galetas'» et «'cave'», dès lors qu’il ne s’en déduit pas l’interdiction d’habiter les mansardes et que le fait de munir une mansarde des équipements de conforts propres à un logement actuel, telles les installations sanitaires et électriques reprochées à Mme [O], ne confère pas au local concerné un usage autre que d’habitation. Cette transformation ne constitue pas davantage, à elle seule, une nuisance aux droits des autres copropriétaires prohibée par le règlement de copropriété.

Certes, il résulte de divers courriers de copropriétaires versés aux débats que ceux-ci redoutent que l’éventuel aménagement des onze mansardes puisse causer des nuisances par le passage et la présence de nombreux habitants supplémentaires dans l’immeuble. Mais cette considération hypothétique et générale n’établit pas que l’aménagement de l’unique mansarde de Mme [O] contrevient à la destination de l’immeuble définie au règlement de copropriété ni au droit de Mme [O] de jouir de son lot. Il reste loisible aux copropriétaires déplorant des nuisances provenant d’une occupation non paisible de la mansarde transformée, d’envisager les démarches amiables ou contentieuses propres à faire cesser ces troubles, qui en l’état ne sont pas démontrés.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en condamnation de Mme [O] à rétablir la nature de mansarde de son bien.

Sur la cessation de l’activité de location

La cour adopte les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu que si le règlement de copropriété prohibe la location en meublé, il n’interdit pas la location d’appartement vide et ne peut donc justifier d’interdire à Mme [O] de louer son bien, alors que le syndicat des copropriétaires n’établit pas, ni même n’allègue, que le bien litigieux serait loué meublé, et qu’au contraire Mme [O] produit un bail mentionnant expressément qu’il porte sur des locaux non meublés.

Le jugement sera ainsi confirmé en qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en condamnation à faire cesser toute activité de location d’habitation dans le lot de Mme [O].

Sur la suppression de branchements d’eau

Le règlement de copropriété inclut dans les parties communes «'les canalisations et branchements généraux jusqu’au départ des canalisations propres à chaque lot'» et soumet à l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires les travaux pouvant «'intéresser les parties communes'».

S’agissant de l’adduction d’eau, les copropriétaires ont écrit au syndic le 3 janvier 2014 pour dénoncer des travaux de plomberie, notamment, réalisés sur les parties communes par Mme [O] et consistant en un piquage sur les colonnes d’adduction d’eau communes. Mme [O] a affirmé par mail que l’eau et le branchement étaient existants avant qu’elle acquière le bien, mais d’autres copropriétaires l’ont contesté à l’assemblée générale du 30 janvier suivant, expliquant que l’adduction avait été réalisée peu de temps après l’acquisition et, par ailleurs, que l’évacuation d’eau avait été reliée à celle du lot voisin de M. [Y], qui passe par le lot 20 de Mme [O].

Plusieurs copropriétaires (Mme [S]', M. [H], Mme [D], Mme [W]) attestent avoir visité la mansarde avant qu’elle soit vendue à Mme [O], et avoir alors constaté l’absence d’arrivée d’eau dans la mansarde. Il résulte des mêmes attestations que les travaux d’adduction d’eau réalisés par Mme [O] ont nécessité, pour faire passer un tuyau, le percement du mur séparant la mansarde du couloir commun.

Ces attestations en défaveur de Mme [O] sont convergentes et faiblement contredites.

En effet, elles ne sont pas anéanties par celle de M. [Y], propriétaire de la mansarde voisine qui affirme y avoir toujours bénéficié d’une adduction d’eau, ce qui n’induit pas avec certitude qu’il en était de même pour la mansarde de Mme [O].

Seul M. [T], qui a participé aux travaux de plomberie et d’électricité, affirme que la chambre de bonne de Mme [O] était pourvue d’une arrivée d’eau froide avant le début des travaux, mais sans plus de précisions, ce qui ne permet pas d’exclure que les travaux litigieux aient porté atteinte aux parties communes.

La crédibilité des mêmes attestations n’est pas entamée par le fait que leurs auteurs soient copropriétaires, membres du syndicat, et qu’ils aient pu voter l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice contre Mme [O], ces seules circonstances étant insuffisantes pour retenir leur partialité.

Ces attestations établissent dès lors que Mme [O] a réalisé des travaux d’adduction d’eau en perçant les parties communes, ce qui suffit, en l’absence d’autorisation donnée par la copropriété, à caractériser l’irrégularité de ses travaux d’adduction. L’impossibilité de retirer ce tuyau n’est pas démontrée par Mme [O], produisant une attestation laconique et péremptoire qui ne permet pas d’apprécier l’impossibilité technique invoquée.

En revanche, elles n’établissent pas que Mme [O] ait piqué sa canalisation privative sur une canalisation commune, les exactes conditions techniques du raccordement n’apparaissant pas avec clarté. En effet, il est seulement établi qu’elle a fait un passer un tuyau dans la cloison qui sépare sa mansarde du couloir commun, cloison qui est commune au regard du règlement de copropriété. Ce tuyau vient assurément de l’extérieur de la mansarde, mais les parties ne disent pas si que ce tuyau est lui-même commun ou privatif, ni s’il était en partie préexistant ou si Mme [O] l’a fait installer intégralement. Dans le cas où elle l’aurait installé intégralement, elle l’aurait nécessairement branché sur l’arrivée d’eau commune et devrait le retirer. Mais si elle a utilisé un tuyau préexistant dont la nature commune est incertaine, on ne peut pas lui reprocher avec certitude de s’être branchée sur les parties communes. Le syndicat des copropriétaires n’apportant pas la preuve, qui lui incombait, que Mme [O] avait branché le tuyau litigieux sur une arrivée d’eau commune, celle-ci ne peut être condamnée à supprimer un tel branchement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] à supprimer son branchement d’arrivée d’eau, mais seulement en ce que ce branchement traverse la cloison qui sépare la mansarde du couloir commun.

S’agissant de l’évacuation d’eau, il est établi que Mme [O] a piqué sa canalisation d’évacuation sur celle de la mansarde voisine appartenant à M. [Y], dont elle provient, traversant la mansarde de Mme [O] pour rejoindre la colonne d’eau commune qui se trouve du côté opposé. Il n’est cependant pas établi que cette canalisation provenant de la mansarde de M. [Y] soit elle-même commune.

En conséquence, l’atteinte aux parties communes n’étant pas certaine au titre des travaux relatifs à l’évacuation de l’eau, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] à supprimer le branchement d’évacuation d’eau dans son lot n° 20, et le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef.

Sur la suppression d’installations électriques

Mme [O] affirme pour sa part qu’elle s’est bornée à mettre l’installation électrique préexistante aux normes actuelles, notamment en remplaçant le tableau électrique vétuste qui équipait son local.

Au soutien de sa demande de suppression des travaux d’électricité réalisés par Mme [O], le syndicat des copropriétaires mentionne dans son exposé du litige que ces travaux «'se traduisent par la présence de câbles et goulottes à même les parties communes de l’immeuble au niveau du 5e étage'». Il affirme ensuite, dans sa discussion, que les travaux faits par celle-ci «'affectent nécessairement les parties communes, notamment en ce qui concerne les divers branchements opérés sur les canalisations communes, mais également sur les circuits électriques de l’immeuble'».

Pour en justifier, il fournit une unique photo, peu explicite et non datée, représentant une cloison verticale dont émerge un fil électrique enroulé sur lui-même, et dont il ne se déduit pas qu’une atteinte ait été portée aux parties communes. Aucune des attestations produites par le syndicat n’évoque les travaux d’électricité.

En conséquence l’atteinte aux parties communes par les travaux d’électricité n’étant pas démontrée, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] à retirer les câbles électriques posés sur les parties communes, et le syndicat sera débouté de la demande correspondante.

Sur l’astreinte

Eu égard à l’ancienneté du litige, et au fait que Mme [O] n’a pas spontanément exécuté le jugement alors qu’il était exécutoire par provision, l’exécution rapide et effective du présent arrêt nécessite qu’elle soit garantie par une astreinte. Celle prononcée par le tribunal sera en conséquence confirmée, mais l’astreinte courra passés six mois de la signification non du jugement mais de l’arrêt.

Sur le préjudice de Mme [O]

L’échec partiel de l’action du syndicat ne suffit pas à caractériser une faute dans son exercice, le droit d’agir en justice n’étant abusif qu’en cas de faute caractérisée, telles la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol, non caractérisées en l’espèce. Il en va de même du fait que l’action a été exercée plusieurs années après la transformation de la mansarde et sa mise en location, le syndicat étant en droit d’agir quand bon lui semble tant que son action n’est pas prescrite.

Le comportement indélicat que Mme [O] reproche à certains copropriétaires n’est pas susceptible d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires lui-même, qui est une personne de droit distincte de ses membres, et dont les décisions ont été votées lors d’assemblées générales dont la régularité n’est pas contestée.

Ainsi, Mme [O] ne démontrant pas la faute susceptible d’engager la responsabilité du syndicat, le rejet de sa demande indemnitaire sera confirmé.

Sur les mesures accessoires

Chacune des parties succombant partiellement, les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié, et les demandes pour frais irrépétibles rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';

CONFIRME partiellement le jugement rendu entre les parties le 7 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu’il a':

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes en condamnation de Mme [M] [O] à rétablir la nature de mansarde de son bien constituant le lot n° 20 de la copropriété, et à cesser d’y exercer toute activité de location d’habitation,

— condamné Mme [O], sous astreinte, à supprimer le branchement d’adduction d’eau qui traverse la cloison séparant ce lot du couloir commun';

— débouté Mme [O] de sa demande en dommages et intérêts';

INFIRME le jugement pour le surplus';

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

DIT que l’astreinte courra passés six mois de la signification non du jugement mais de l’arrêt';

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en suppression du branchement d’évacuation d’eau installé dans le lot n° 20';

LE DÉBOUTE de sa demande en suppression de câbles électriques posés sur les parties communes';

CONDAMNE chacune des parties à payer la moitié des dépens de première instance et d’appel';

LES DÉBOUTE de leurs demandes pour frais irrépétibles.

Le cadre greffier, Le président,