MINUTE N° 414/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 17 septembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/02193 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HL2L

Décision déférée à la cour : 09 Juin 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT :

Monsieur [X] [Z]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [C] [G]

demeurant [Adresse 6]

Madame [W] [V] [I]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Dominique HARNIST, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Juillet 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Franck WALGENWITZ, président de chambre

M. Philippe ROUBLOT, conseiller

M^me Anne RHODE, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats :M^me Régine VELLAINE

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 1er septembre 2017, M. [Z] a vendu à M. [G] et Mme [V] [I], dans un ensemble immobilier en copropriété situé sur la commune de [Localité 8], [Adresse 2], cinq lots de copropriété, dont un appartement au 21ème étage (lot 3) et une pièce aux combles (lot 4), au prix de 248 000 euros (dont 236 000 euros s’appliquant aux biens immobiliers). Le vendeur a déclaré que la superficie des biens vendus était de 109,54 m2, dont 8,51 pour le lot 4 et 101,03 m2 pour le lot 3, sur la base d’un certificat de superficie établi par la société Analogia le 24 avril 2008, annexé à l’acte.

Faisant valoir, en s’appuyant sur un certificat de superficie établi le 10 juillet 2018 par M. [J], que 1a 'chambre de bonne’ ne pouvait être intégrée au mesurage 'Loi Carrez’ si bien que la superficie vendue n’était en réalité que de 101,11 m2, M. [G] et Mme [V] [I] ont assigné M. [Z], par acte introductif d’instance déposé le 30 août 2018, devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, en diminution du prix de vente sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la différence de superficie s’élevant à plus d’un vingtième. M. [Z] a conclu à l’irrecevabilité et au rejet de la demande ; subsidiairement, il a sollicité une expertise judiciaire.

Par jugement mixte du 9 juin 2020, le tribunal judiciaire a déclaré l’action recevable, dit que la superficie était inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans 1'acte, et ordonné une expertise pour calculer la réduction de prix, par suite de la moindre mesure de 8,43 m2, et en particulier la valeur de la chambre de bonne incluse dans le lot 4, laquelle devait être déduite du prix global des biens immobiliers ; il a sursis à statuer sur le montant de la réduction de prix ainsi que sur les demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

Le tribunal a rappelé que :

— selon l’article 4.2 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les lots d’une superficie inférieure à 8 m2 n’étaient pas pris en compte pour 1e calcul de la superficie de la partie privative mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

— cet article ne s’appliquait pas, selon la Cour de cassation, si les lots, d’une superficie inferieure à 8 m2, formaient avec d’autres une unité d’habitation, condition qu’il a estimée non remplie en l’espèce, les lots étant situés à différents étages de l’immeuble.

Il s’est ensuite fondé sur le certificat de M. [J] produit par les demandeurs, qu’il a estimé suffisant pour 'identifier une différence de superficie’ au sens de l’article 46 de la 'loi Carrez', sans avoir besoin de recourir à une expertise judiciaire pour mesurer la superficie, relevant que la mesure des autres lots que le lot 4, et plus particulièrement celle du lot 3, n’était pas critiquée. Il a indiqué que, si selon ce certificat, la superficie privative de la 'chambre de bonne’ située au 3ème étage, au sens de la 'loi Carrez', était nulle, la 'surface habitable’ était de 7,07 m2 ; et il a retenu que, s’agissant d’une seule pièce, la notion de surface habitable, définie à l’article R111-2, alinéas 2 et 3, du code de la construction et de l’habitation, était identique à celle de la superficie au sens de la 'loi Carrez'. Il en a déduit que la superficie privative du lot 4, au sens de cette loi, était de 7,07 m2 et ne devait pas être prise en compte dans la superficie totale vendue puisqu’inférieure à 8 m2, soit une superficie vendue de 101,11 m2 pour l’ensemble des lots, telle que retenue par ce certificat, soit une différence de superficie de 8,43 m2 (109,54 – 101,11), s’élevant à plus d’un vingtième et justifiant donc une diminution de prix. En revanche, il a ordonné une expertise en l’absence d’élément sur la valeur de la chambre de bonne constituant le lot 4, au motif qu’elle devait être déduite du prix de vente à prendre en compte pour apprécier la réduction de prix.

M. [Z] a interjeté appel le 31 juillet 2020.

M. [G] et Mme [V] [I] se sont constitués intimés le 11 septembre 2020.

Par ordonnance du 7 décembre 2020, la clôture de la procédure a été prononcée et l’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 7 avril 2022.

Par arrêt avant dire droit du 16 juin 2022, la cour a ainsi statué :

Avant dire droit au fond sur l’appel de M. [Z],

— Ordonne une expertise, confiée à M. [H] [F], [Adresse 4] (tel : [XXXXXXXX01], mel : [Courriel 7]) avec mission de :

* après s’être fait communiquer, par les parties ou les tiers, tous documents utiles, notamment les certificats de superficie de la SARL Analogia et de M. [J],

* se rendre sur les lieux situes à [Adresse 9],

* calculer la superficie du lot 4, vendu le 1er septembre 2017, selon les critères fixés à l’article 4.1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en application des articles 46 et 47 de la loi du 10 juillet 1965, en précisant la nature des surfaces déduites,

— Dit qu’en cas de refus de sa mission par l’expert, d’empêchement ou de retard injustifié, il sera pourvu d’office à son remplacement ;

— Dit que M. [G] et Mme [V] [I] devront consigner la somme de 1 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, à la DRFIP Rhône-Alpes et ce avant le 31 août 2022, sous peine de caducité de la désignation de l’expert ;

— Dit qu’à l’issue de la réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au magistrat la charge du contrôle de l’expertise, un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

— Dit qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci convoquées par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception, et leurs conseils avisés par lettres simples ;

— Dit que l’expert devra entendre les parties en leurs observations, leur communiquer son pré-rapport, leur laisser un délai d’au moins quinze jours pour lui faire parvenir leurs dires et, le cas échéant, répondre dans son rapport aux dires que les parties lui auront adressés ;

— Dit qu’après achèvement de sa mission, l’expert devra adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ;

— Dit que les parties adresseront, s’il y a lieu, à l’expert et à la juridiction leurs observations écrites sur la demande de rémunération de l’expert, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de cette demande ;

— Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un, dans le délai de trois mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation, date de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet ;

— Dit que l’expert devra déposer au greffe, en même temps que son rapport, sa demande de rémunération accompagnée des justificatifs de la réception de cette demande par les parties ;

— Sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties,

— Renvoie le dossier à l’audience de mise en état du 4 octobre 2022 pour vérification de la consignation,

— Réserve les dépens.

Le rapport a été déposé le 30 janvier 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 octobre 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 8 novembre 2024 puis mise en délibéré à la date du 14 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance du 15 avril 2025, la réouverture des débats a été ordonnée et renvoyée à l’audience du 2 juillet 2025 puis mise en délibéré au 17 septembre 2025.

Dans ses dernières conclusions datées du 3 octobre 2024, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, M. [Z] demande à la cour de :

Avant dire droit :

— Ordonner le retour du dossier à l’expert en l’invitant à se prononcer sur les conséquences de l’existence du chien-assis sur la surface du lot 4 au vu des éléments figurant dans le dossier de diagnostic technique établit par la société Analogia ;

— Recevoir l’appel et le déclarer bien-fondé ;

— Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— Dire et juger que la demande est mal fondée,

— Débouter les demandeurs et intimés de leurs fins et conclusions,

Subsidiairement, juger que la réduction du prix devra être limitée à la somme de 7 300,68 €,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement M. [G] et Mme [V] [I] à verser à M. [Z] la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les deux instances,

— Condamner M. [G] et Mme [V] [I] aux dépens des deux instances.

Dans ses dernières conclusions datées du 15 août 2024, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, M. [G] et Mme [V] [I] demandent à la cour de :

— Déclarer l’appel de M. [Z] mal fondé,

— L’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

Si par impossible la cour de céans devait estimer être saisie de l’entier litige, dire et juger que la réduction de prix pourra être raisonnablement fixée à une réduction de prix de 22 500 ' 9 784,04 = 12 266 €,

En tout état de cause :

— Condamner M. [Z] à payer à M. [G] et Mme [V] [I] un montant de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner en tous les frais et dépens de première instance et d’appel, ceux-ci incluant les frais des deux expertises réalisées.

Par requête du 15 octobre 2024, M. [G] et Mme [V] [I] ont demandé à la cour d’écarter les conclusions déposées pour le compte de M. [Z] le 4 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

MOTIFS

Sur la requête des consorts [G] [V] [I] tendant à écarter des débats les conclusions de M. [Z] du 3 octobre 2024

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, les dernières conclusions de M. [Z] ont été transmises par voie électronique le 3 octobre 2024.

Ces nouvelles conclusions ne s’appuient sur aucune nouvelle pièce produite par l’appelant et ne présentent qu’un paragraphe supplémentaire par rapport à ses conclusions antérieures consacré à une critique technique du calcul réalisé par l’expert judiciaire.

L’instruction a été clôturée le 9 octobre 2024 sans que M. [G] et Mme [V] [I] n’aient présenté des observations en réponse ou sollicité le report de la clôture afin de pouvoir répliquer auxdites conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les conclusions de M. [Z] du 3 octobre 2024.

Sur la superficie du lot vendu

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

La superficie « loi Carrez » d’un lot privatif, au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est définie à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article 4-2 du décret précise que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

En l’espèce, la vente litigieuse porte sur cinq lots de copropriété dont le lot n°4 consistant en une pièce située dans les combles de l’immeuble. Le contrat de vente stipule que la surface de ce lot est de 8,51 m2.

Or, il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [F] le 30 janvier 2023 que la superficie « loi Carrez » du lot 4 est de 7,20 m2 soit 11,80 m2 de surface au sol desquels sont déduits 4,60 m2 de surface inférieure à 1,80 m2.

Les critiques de M. [Z] à l’encontre du rapport d’expertise ne sont pas de nature à remettre en cause les conclusions de M. [F] dans la mesure où il est établi que l’expert s’est déplacé sur les lieux dans le cadre de ses opérations et où, en réponse à un dire, il a expliqué que la position d’une fenêtre ne modifiait en aucun cas la surface de la pièce.

En outre, la cour relève que la surface non prise en compte par l’expert comme ayant une hauteur inférieure à 1,80 m est située sous une mansarde, ce qui est corroboré par l’annexe 8 des intimés consistant en une photographie du lot n° 4, de sorte que c’est à tort que M. [Z] soutient que l’espace sous le chien assis n’a pas été pris en compte dans la surface de 7,20 m2.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le tribunal a écarté la notion d’unité d’habitation entre ce lot et le lot n° 3 consistant en un appartement situé au deuxième étage s’agissant de deux lots non reliés entre eux et situés à deux étages différents.

Il résulte de ces éléments que le lot n° 4 ne devait pas être pris en compte pour le calcul de la superficie.

La surface indiquée dans l’acte de vente pour l’appartement étant de 101,06 m2 et pour la pièce sous comble de 8,51 m2, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que la superficie des biens vendus suivant acte authentique du 1er septembre 2017 était inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans ledit acte (soit une différence de plus de 5,47 m2).

Le jugement déféré n’étant ni annulé ni infirmé, la cour ne peut faire usage de son pouvoir d’évocation et ce conformément aux dispositions de l’article 568 du code de procédure civile. Il appartiendra dès lors aux premiers juges de statuer sur le montant de la réduction du prix ainsi que le rappellent les intimés qui indiquent que « la cour ne peut du fait de l’appel être valablement saisie de ce point qui est resté de la seule compétence du premier juge ».

Succombant, M. [Z] sera tenu des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande en outre de mettre à la charge de M. [Z] une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 1 500 euros au profit de M. [G] et Mme [V] [I], tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de ces derniers et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter les conclusions de M. [X] [Z] datées du 3 octobre 2024 ;

CONFIRME le jugement rendu le 9 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse tel que déféré à la cour ;

Y ajoutant :

RAPPELLE que la cour ne peut faire usage de son pouvoir d’évocation afin de statuer sur le montant de la réduction du prix de sorte que les demandes présentées à cette fin sont irrecevables ;

CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens de la procédure d’appel en ce compris les frais de l’expertise ordonnée par la cour ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à M. [C] [G] et Mme [W] [V] [I] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [X] [Z] de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles ;

RENVOIE l’affaire au tribunal judiciaire de Mulhouse, chambre civile, pour la poursuite des débats ;

Le cadre greffier, Le président,