MINUTE N° 25/200

Copie exécutoire à :

— M^e Laetitia RUMMLER

Copie à :

— M^e Guillaume HARTER

— greffe du JCP du TJ Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 22 Avril 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02000 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJ4A

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT :

Monsieur [J] [N]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [C], [Z] [G]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/2993 du 23/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 13 avril 2017, Mesdames [V] [E] et [O] [W] ont donné à bail à Monsieur [C] [G] un logement à usage d’habitation, au 2ème étage d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant versement d’un loyer mensuel de 400 ', outre une provision sur charges de 30 ' par mois.

Le bien a été vendu à Monsieur et Madame [J] [N] par acte authentique du 1er septembre 2021.

Monsieur [C] [G] a quitté les lieux en janvier 2022 sans qu’un état des lieux de sortie n’ait été signé.

Par requête déposée au greffe le 14 février 2023, Monsieur [C] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse d’une action contre Monsieur [J] [N] visant d’une part, à la restitution du dépôt de garantie et d’autre part, au remboursement d’un trop-perçu au titre des charges locatives, outre des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a désigné un conciliateur de justice et renvoyé l’affaire à l’issue.

Par courrier du 14 août 2023, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la conciliation.

A l’audience du 13 février 2024, Monsieur [C] [G] a sollicité condamnation de Monsieur [J] [N] à lui verser la somme de 400 ' au titre de la restitution du dépôt de garantie, celle de 1 040 ' au titre des pénalités de retard prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, celle de 220 ' correspondant à un trop-perçu de provisions sur charges, ainsi que 223 ' au titre des frais de procédure.

Monsieur [J] [N], a conclu au rejet de l’ensemble des prétentions de Monsieur [G] et, à titre reconventionnel, a demandé sa condamnation à lui verser la somme de 5 000 ' au titre de réparations locatives, sur la base d’un devis n°52/2023.

Par jugement rendu le 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— condamné Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 400 ' au titre de la restitution du dépôt de garantie augmenté de la somme de 960 ' au titre de la majoration de retard de 10 % ;

— condamné Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 220 ' au titre des provisions de charges versées et non justifiées par Monsieur [N] [J] ;

— condamné Monsieur [J] [N] aux dépens de l’instance ;

— condamné Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 200 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que le bailleur, bien qu’ayant eu connaissance du départ effectif du locataire, ne justifiait d’aucune diligence pour procéder à un état des lieux de sortie contradictoire, notamment en n’ayant pas sollicité la présence

du locataire ni requis l’intervention d’un commissaire de justice. Il en a déduit que l’état des lieux de sortie unilatéralement établi par le bailleur était dépourvu de valeur probante s’agissant des éventuelles dégradations imputées au locataire.

Le premier juge a, par ailleurs, rappelé que la pénalité prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans le délai légal de deux mois à compter de la restitution des clés, est automatique et non subordonnée à la démonstration d’une résistance abusive, et qu’en l’absence de tout élément probant quant à la nature et au montant des charges réclamées, il y avait lieu d’ordonner la restitution des provisions perçues dans la limite de la demande du locataire.

Monsieur [J] [N] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 23 mai 2025.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, il demande à la cour de :

— juger l’appel formé par Monsieur [J] [N] à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 30 avril 2024 recevable et bien fondé ;

Y faire droit,

En conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 30 avril 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [J] [N] au titre de la restitution du dépôt de garantie, de la majoration de retard, des provisions de charges, des dépens et de l’article 700 ;

Et, statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [G] de l’intégralité de ses fins et conclusions ;

— le condamner au paiement de la somme de 5 500 ' à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations qu’il a causé dans l’appartement ;

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [C] [G] de toute demande formée au titre d’un appel incident et de toute demande additionnelle ;

— condamner Monsieur [C] [G] aux entiers frais et dépens des deux instances, ainsi qu’au paiement de 1 000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [N] fait principalement valoir que :

' sur la demande au titre du dépôt de garantie et sur les dommages et intérêts : qu’il produit aux débats l’état des lieux d’entrée signé par M. [G] en date du 13 avril 2017, établissant que le logement était alors dans un « assez bon état » ; qu’un état des lieux de sortie a été établi le 5 janvier 2022, en présence des deux parties, et que toutefois, le locataire a refusé de le signer, manifestement dans le but d’échapper à ses obligations locatives ; que l’état des lieux d’entrée des nouveaux locataires, établi peu de temps après le départ de Monsieur [G] atteste de dégradations

manifestes imputables à l’intimé ; que par ailleurs, la société [N] Rénovation a établi un devis de remise en état chiffré à 5 500 ', et qu’afin de lever tout soupçon de partialité, un second devis, établi par une société tierce, est versé aux débats, pour un montant supérieur ; que l’intimé ne saurait, de manière parfaitement dilatoire et de mauvaise foi, contester l’existence de dégradations en produisant des photographies non datées, prises par ses soins, censées établir l’absence de désordres au moment de son départ ; que son refus de signer l’état des lieux de sortie ne saurait faire échec à sa responsabilité ; que les dégradations constatées sont manifestes, substantielles et justifient pleinement la retenue opérée sur le dépôt de garantie ainsi que la demande de dommages et intérêts.

' sur les pénalités de retard : que les pénalités de retard réclamées ne sauraient être mises à la charge du bailleur en l’absence de manquement de sa part.

' sur les charges locatives : que c’est à tort que le premier juge a ordonné la restitution intégrale des provisions perçues au titre des charges, alors que le bailleur est en mesure de justifier les sommes réclamées au moyen des factures correspondantes.

' sur les demandes accessoires : qu’il est également erroné d’avoir mis l’intégralité des dépens à la charge de l’appelant, et de l’avoir condamné sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, alors même qu’aucune des parties n’était assistée d’un avocat en première instance, et que l’intimé n’allègue ni ne justifie de frais spécifiques engagés pour sa défense.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, Monsieur [C] [G] demande à la cour de :

— déclarer Monsieur [J] [N] mal fondé en son appel ;

— le rejeter ;

— confirmer le jugement entrepris ;

— débouter Monsieur [J] [N] de l’intégralité de ses fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— condamner Monsieur [J] [N] à payer au concluant la somme de 280 ' au titre de la majoration de retard de 10 % conformément à la non restitution du dépôt de garantie à la date des présentes écritures ;

— condamner Monsieur [J] [N] en vertu de l’article 559 du code de procédure civile à payer au concluant un montant de 2 000 ' au titre de dommages et intérêts ;

— le condamner aux entiers frais et dépens d’appel et à verser au concluant un montant de 1 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner à verser à l’avocat soussigné un montant de 2 000 ' au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [G] fait valoir que :

' sur le dépôt de garantie : qu’aucun courrier des époux [B], nouveaux locataires, ni aucune photographie n’ont été versés aux débats par l’appelant ; que lors de l’état des lieux d’entrée, l’appartement n’était déjà pas en bon état, et que chaque pièce comporte des mentions spécifiques attestant de sa vétusté :

' que des photographies annexées au bail corroborent ces constats  ; que le bailleur prétend sans le démontrer qu’un état des lieux d’entrée des nouveaux locataires aurait été établi contradictoirement peu après son départ et qu’il démontrerait les prétendues dégradations ; qu’à l’inverse, lui-même peut se prévaloir de photographies datées du jour de son départ, montrant que l’appartement ne présentait aucune trace de dégradation ; que le nouveau devis, daté du 6 novembre 2024, présente un montant de 6 618,70 ' TTC, soit bien supérieur à celui de l’entreprise de l’appelant, est manifestement établi pour les besoins de la cause et reflète la mauvaise foi manifeste du bailleur.

' sur la demande relative aux charges locatives : que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve, n’a produit aucun justificatif (factures, décomptes) des montants qu’il entendait récupérer  ;

' sur les dommages et intérêts : que l’appel formé par Monsieur [N] revêt un caractère manifestement abusif car il ne repose sur aucun argument juridique sérieux et vise uniquement à retarder l’exécution de la décision de première instance, au mépris des droits de l’intimé.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Les dispositions légales applicables en vertu de la loi du 6 juillet 1989 ont été exactement rappelées par le premier juge et la cour s’y réfère expressément.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée effectué le 13 avril 2017 entre le locataire et les anciennes bailleresses que l’appartement était globalement en état d’usure normale, à l’exception de certains éléments d’équipement en état d’usure avancée ; que les revêtements de murs du séjour présentaient notamment à certains endroits des traces d’humidité et de boursouflure en raison d’une ancienne fuite du grenier.

Alors que Monsieur [G] a transmis par courrier du 17 janvier 2022 à Monsieur [N] cet état des lieux d’entrée, ce dernier se borne à verser aux débats un état des lieux daté du 5 janvier 2022 effectué en l’absence du locataire sortant et comportant uniquement sa signature.

Il ne justifie pour autant pas d’un refus de Monsieur [G] de procéder à un état des lieux contradictoire et s’est abstenu de faire procéder à un procès-verbal de constat par commissaire de justice, contrairement aux dispositions de l’article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne verse pour tout élément justificatif qu’un devis n° 52/2023 émanant de sa propre société [N] Rénovation, portant sur la rénovation des murs et plafonds du salon, de la cuisine et de la salle de bains, ainsi qu’un devis de la société Ay Crépis du 6 novembre 2024, portant sur les mêmes prestations, pour un montant de 6 618,70 '.

En l’absence de tout élément valant preuve de l’existence de dégradations imputables au locataire, c’est à juste titre, par une décision qui sera confirmée, que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire formée par le bailleur au titre de réparations locatives et qu’il a fait droit à la demande du locataire tendant à la restitution du dépôt de garantie, augmenté des pénalités de retard courant à compter du 1er avril 2022.

Ce dépôt de garantie n’ayant toujours pas été restitué, il sera fait droit à la demande de l’intimé tendant à la condamnation de l’appelant à lui payer la somme complémentaire de 280 ' au titre de cette majoration de retard pour la période courue ultérieurement à la condamnation prononcée en première instance.

La décision déférée sera également confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande tendant au remboursement des provisions sur charges versées par le locataire, étant relevé qu’à hauteur d’appel, Monsieur [N] ne produit toujours aucun décompte de régularisation des charges ni aucune facture justificative.

Bien que l’appelant soit particulièrement mal fondé en son appel, il n’apparaît pas que son droit d’agir en justice et de former recours a dégénéré en abus, de sorte que la demande fondée sur les dispositions de l’article 559 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Succombant en la procédure, Monsieur [J] [N] sera condamné aux dépens d’appel et sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de l’intimé au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 1 500 '.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [C] [G] la somme de 280 ' portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à Maître Laetitia Rummler la somme de 1 500 ' au titre des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [J] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente