MINUTE N° 25/263

Copie exécutoire à :

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Francis SCHMITT

Copie à :

— greffe du TPRX de [Localité 7]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03039 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILSL

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 novembre 2022 par le Tribunal de proximité de HAGUENAU

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [J] [K]

[Adresse 3]

( bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/427 du 14/02/2023 accordée par le bureau de l’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur [W] [F]

[Adresse 4]

Représenté par M^e Francis SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG

S.C.I. KNOERR IMMOBILIER

[Adresse 1]

Représentée par M^e Francis SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant contrat en date du 1er octobre 2017, Monsieur [W] [F] a donné à bail d’habitation à Madame [J] [L] un appartement de deux pièces situé [Adresse 2] [Localité 5], et ce moyennant le paiement d’un loyer mensuel dont le montant a été fixé à la somme de 335 ' augmenté d’une avance sur charges mensuelle de 45 '.

Sur demande de la locataire en date du 16 décembre 2019, la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin a mandaté Urbam Conseil aux fins d’établir un diagnostic-décence à partir d’un constat visuel des désordres susceptibles de relever de l’application du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent.

Le rapport en date du 19 février 2020 pointe un certain nombre de désordres susceptibles de relever des dispositions du décret susvisé.

En date du 10 juillet 2020, le bailleur a fait signifier à Madame [J] [L] un commandement aux fins de résiliation du bail aux fins de justifier d’une assurance contre les risques locatifs ainsi qu’un congé aux fins de vente avec effet au 10 janvier 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 octobre 2020, Madame [J] [L], agissant par son conseil, a dénoncé au bailleur la non décence de son logement et l’a mis en demeure de réaliser les travaux pour mettre en conformité le logement, conformément aux termes du constat du 19 février 2020. Elle a également sollicité une indemnisation à hauteur d’un montant de 200 ' à compter du mois de février 2020 au titre de son préjudice de jouissance.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2020, Monsieur [W] [F] a fait délivrer à Madame [J] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et portant sur la somme de 2 157,29 ' au total correspondant aux loyers des mois d’octobre 2017 et des 2 juin 2020 à octobre 2020.

Monsieur [W] [F] a, par acte d’huissier du 11 mars 2021, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau d’une action dirigée contre Madame [J] [L] tendant notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à voir constater la validité du congé délivré le 10 juillet 2020 et voir prononcer l’expulsion de la défenderesse du logement outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 12,12 ' par jour et 1 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’un acte notarié du 11 mai 2022, les époux [F] ont cédé leur bien immobilier à la Sci Knoerr Immobilier qui est intervenue à l’instance.

Monsieur [W] [F] et la Sci Knoerr Immobilier ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

Sur la demande principale :

— dire et juger que la résiliation de plein droit du bail litigieux est intervenue le 10 janvier 2021 par l’effet du congé pour vendre notifié à la locataire,

Subsidiairement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, avec effet au 26 décembre 2021,

Très subsidiairement :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non paiement des loyers et charges et non respect par la locataire de son obligation de laisser libre accès au logement,

— condamner Madame [J] [L] à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 8 207,50 ' au titre des loyers impayés, jusqu’à la vente du bien,

— condamner Madame [J] [L] à payer à la Sci Knoerr Immobilier la somme de 1 842,50 ' au titre des loyers impayés depuis la vente du bien immobilier,

En tout état de cause :

— condamner Madame [J] [L] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer de corps et biens le logement ainsi que ses accessoires au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 418 ' à compter de la résiliation judiciaire du bail,

— condamner la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, matérialisée par la remise des clés,

— autoriser la mise sous séquestre des effets mobiliers pour sûreté des loyers et charges locatives,

— en l’absence de valeur de ceux-ci, autoriser la Sci Knoerr Immobilier à faire détruire tous éléments abandonnés après le départ des lieux, aux frais de la locataire,

— condamner Madame [J] [L] à payer aux parties demanderesses la somme de 1500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens y comprit les frais de congé pour vendre,

Sur la demande reconventionnelle

— débouter Madame [J] [L] de l’ensemble de ses demandes.

Madame [J] [L] a résisté aux demandes en invoquant, sur la demande principale, la nullité du congé aux fins de vente entraînant le renouvellement tacite du contrat de bail et le rejet de l’intégralité des demandes du bailleur.

Elle a demandé, en sus de la suspension de son loyer, de voir fixer son préjudice de jouissance en raison du caractère indécent et insalubre du logement à la somme de 335 ' par mois et a demandé en conséquence de':

— condamner Monsieur [W] [F] à lui payer la somme de 16'750 ' pour la période du 1er octobre 2017 au mois de juin 2021, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [W] [F] à lui payer la somme de 335 ' au titre du préjudice de jouissance subi de juin 2021 jusqu’au 11 mai 2022 avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, soit une somme de 3 685 ',

— condamner la Sci Knoerr Immobilier à lui payer la somme de 335 ' au titre du préjudice de jouissance du 11 mai 2022 jusqu’à la réalisation des travaux, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, soit 2 010 ' au jour du mois d’octobre 2022.

Elle a sollicité la condamnation de la Sci Knoerr Immobilier à réaliser les travaux de remise en état du logement sous astreinte de 200 ' par jour à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, subsidiairement, elle a sollicité le bénéfice d’une expertise judiciaire et en tout état de cause a réclamé à la partie défenderesse de régler à Maître [H] [X] une indemnité de 1500 ' sur le fondement de l’article 700-2 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 29 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Haguenau a :

— constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 26 décembre 2020,

— à défaut de départ volontaire des lieux, ordonné la libération des lieux, à défaut l’expulsion de Madame [J] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné Madame [J] [L] à payer à Monsieur [W] [F] puis à la Sci Knoerr Immobilier à compter du 11 mai 2022, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, outre les augmentations légales qui auraient été dues en cas de continuation du bail, pour la période allant du 27 décembre 2020 à la date de libération effective des lieux et remise des clés,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle au montant mensuel du loyer et des charges du logement, sans les augmentations légales qui auraient été dues en cas de continuation du bail, soit à la somme de 380 ',

— condamné Monsieur [W] [F] à payer à Madame [J] [L] la somme de 3 800 ' à titre de dommages intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner la Sci Knoerr Immobilier à payer à Madame [J] [L] la somme de 1200 ' avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ,

— condamné Madame [J] [L] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût de l’assignation au fond, du commandement de payer du 26 octobre 2020, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à prononcer une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré':

sur la demande principale : que le congé pour vente n’était pas valable mais que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a produit ses effets au 26 décembre 2020, Madame [J] [L] ne pouvant se prévaloir de l’exception d’inexécution dans la mesure où elle n’a pas été dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués'; que ce n’est qu’au 13 octobre 2020 que la locataire a mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité du logement alors que le commandement de payer porte sur des loyers impayés antérieurs à cette mise en demeure, soit celui d’octobre 2017, et ceux de juin 2020 à octobre 2020, qui sont ainsi dus en totalité,

sur la demande reconventionnelle : que le rapport de non-décence du 19 février 2020 établi en présence du bailleur et de la locataire fait état d’un logement habitable mais non décent'; que ni Monsieur [W] [F] ni la Sci Knoerr Immobilier ne démontrent avoir entrepris des travaux pour remédier aux désordres allégués, lesquels ont été portés à la connaissance de Monsieur [W] [F] par Madame [J] [L] en date du 13 octobre 2020, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ; que la circonstance que Madame [J] [L] ait refusé de laisser entrer dans le logement, tant le propriétaire que tout professionnel mandaté pour dresser un nouveau constat, ne les exonéraient pas de prendre des dispositions pour pallier aux désordres d’ores et déjà constatés ; que le préjudice de jouissance doit être fixé à la somme de 200 ' par mois conformément aux termes de la mise en demeure du 13 octobre 2020 et ce à compter de cette date.

Madame [J] [L] a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 30 décembre 2022.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du président de la chambre en date du 23 janvier 2023.

Par arrêt du 13 novembre 2023, la cour a ordonné le retrait de la procédure du rôle des affaires en cours.

Madame [J] [L] a repris l’instance par acte du 31 juillet 2024.

Par dernières écritures notifiées le 26 février 2025, elle conclut à l’infirmation de la décision entreprise et au débouté des demandes présentées par Monsieur [W] [F] et la Sci Knoerr Immobilier et demande à la cour, statuant à nouveau de':

— ordonner la suspension de l’obligation de payer le loyer à compter de l’entrée dans les lieux de la locataire,

— subsidiairement, ordonner la diminution du montant du loyer à compter de l’entrée dans les lieux de la locataire,

— plus subsidiairement encore, ordonner la diminution du montant du loyer d’un montant égal au montant auquel elle pouvait prétendre au titre de l’allocation logement à compter du mois de mai 2022,

— condamner Monsieur [W] [F] à lui payer la somme de 16'750 ' au titre du préjudice de jouissance subi de l’entrée dans les lieux jusqu’au mois de juin 2021 avec intérêt légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner Monsieur [W] [F] à lui payer la somme de 335 ' par mois, soit un montant de 4 020 ' au titre du préjudice de jouissance subi du mois de juin 2021 jusqu’au 11 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la Sci Knoerr Immobilier à lui payer la somme de 335 ' par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 12 mai 2022 jusqu’à la sortie des lieux respectivement la restitution des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la Sci Knoerr Immobilier à lui payer la somme de 3 000 ' à titre de dommages intérêts pour la perte de ses biens suite au changement de serrure par le bailleur,

— ordonner la compensation des créances réciproques,

— condamner in solidum Monsieur [W] [F] et la Sci Knoerr Immobilier au frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel,

Sur appel incident adverse,

— constater que les conclusions déposées pour le compte de Monsieur [W] [F] et de la Sci Knoerr Immobilier ont été déclarées irrecevables,

En tant que de besoin,

— rejeter l’appel incident,

— débouter Monsieur [W] [F] et la Sci Knoerr Immobilier de l’intégralité de leurs fins et conclusions.

***

Par ordonnance en date du 14 janvier 2025, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions tardivement déposées par Monsieur [W] [F] et la Sci Knoerr Immobilier le 19 mai 2023 et a dit que les intimés ne sont plus recevables à conclure.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile dispose pour sa part que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Il en résulte qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas ou si ses conclusions sont déclarées irrecevables, il est néanmoins statué sur le fond et le juge d’appel doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Par ailleurs, il est de règle que la cour ne peut aggraver le sort de l’appelant sur son seul appel.

*

Madame [J] [L] qui déclare avoir quitté les lieux, indique dans le corps de ses écritures ne plus solliciter le rejet de la demande de résiliation du bail. La cour n’est donc pas saisie de ce chef et il est donc désormais acquis que le bail s’est trouvé résilié par l’effet de la clause résolutoire le 26 décembre 2020.

Sur la demande de suspension de l’obligation de payer le loyer à compter du début de la location, subsidiairement de diminution du montant du loyer à compter de l’entrée dans les lieux, plus subsidiairement, la diminution du montant du loyer «'d’un montant égal au montant auquel Madame [J] [L] pouvait prétendre au titre de l’allocation logement à compter du mois de mai 2022'».

Il convient de rappeler que la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges et que la suspension de l’obligation de payer le loyer ne peut s’entendre que dans le cas d’un logement impropre à l’habitation.

En l’espèce, le rapport de non-décence du 19 février 2020, établi contradictoirement par la société Urbam, sur sollicitation de la caisse d’allocations familiales, après que Madame [J] [L] en a fait la demande, fait état d’un logement habitable mais non décent (humidité généralisée et moisissures, installation électrique et ventilation non conforme dans la cuisine et la salle d’eau, insuffisance de production d’eau chaude au point d’eau de la salle de bains, insuffisance de débit de l’eau chaude).

Le logement n’ayant pas été jugé inhabitable, Madame [J] [L] échoue en sa demande de suspension de l’obligation de payer le loyer à compter du début de la location et sa demande sera rejetée.

Faute d’établissement d’un état des lieux à l’entrée, qui dès lors sont présumés avoir été pris en bon état et faute de preuve d’un signalement fait au bailleur quant à la survenance d’un quelconque désordre, antérieur au constat du 19 février 2020, il n’est pas établi que ceux relevés à cette date existaient dès l’entrée dans les lieux de la locataire.

Dès lors il ne saurait davantage être fait droit à la demande de Madame [J] [L] en diminution du montant du loyer à compter de son entrée dans les lieux.

Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 décembre 2020, Madame [J] [L] ne pouvait plus être bénéficiaire de l’allocation logement en mai 2022 puisqu’elle était alors occupante sans droit ni titre.

Elle sera donc déboutée de sa demande subsidiaire tendant à voir fixer le montant du loyer au montant auquel elle pouvait prétendre au titre de l’allocation logement à compter du mois de mai 2022.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

Le premier juge a évalué le préjudice de jouissance de Madame [J] [L] à la somme de 200 ' par mois à compter du 13 octobre 2020, date de mise en demeure adressée au bailleur de mettre le logement en conformité et a condamné à ce titre Monsieur [W] [F] à payer à Madame [J] [L] la somme de 3 800 ' à titre de dommages intérêts pour la période du 13 octobre 2020 au 11 mai 2022 et à la Sci Knoerr Immobilier au paiement de la somme de 1 200 ' pour la période du 11 mai au 29 novembre 2022.

En l’absence de constat de l’inhabitabilité du logement, la somme mensuelle de 200 ' par mois allouée par le premier juge suffit à réparer le préjudice de jouissance effectivement subi par la locataire.

Si, comme indiqué supra, faute d’établissement d’état des lieux à l’entrée qui dès lors sont présumés avoir été pris en bon état et faute de signalement au bailleur de la survenance d’un désordre, antérieurement au constat de la société Urbam, il n’est pas établi que les désordres relevés existaient dès l’entrée dans les lieux de la locataire, l’indemnité pour préjudice de jouissance doit cependant commencer à courir à la date de l’objectivation des éléments

d’indécence, soit à compter du 13 février 2020, date d’établissement du constat certifiant la présence des éléments d’indécence relevés ci-dessus, facteurs de perturbations dans la jouissance des lieux par Madame [J] [L].

Il résulte qu’infirmant la décision déférée, Monsieur [W] [F] sera condamné au paiement de la somme de 200 ' x 27 mois = 5 400 ' à titre de dommages intérêts.

La demande, au demeurant nouvelle quant à son terme, de Madame [J] [L] tendant à voir condamner la Sci Knoerr Immobilier à lui payer la somme de 335 ' par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 30 novembre 2022 jusqu’à la sortie des lieux, est infondée en droit dès lors que par l’effet de la résiliation du bail antérieure, elle n’est plus qu’occupante sans droit ni titre à cette date et que les obligations du bailleur, qui découlent du contrat de bail, ont pris fin.

Sur la demande de dommages et intérêts pour la perte des biens suite au changement de serrure par le bailleur

En vertu l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Madame [J] [L], sur laquelle pèse la charge de la preuve des faits qu’elle énonce, n’établit en rien avoir été privée, par la faute de Monsieur [W] [F] ou/et de la Sci Knoerr Immobilier, de la possibilité, lors de son déménagement, d’emporter les mobiliers qu’elle énonce, soit un Overboard, une télévision, un ordi portable, un haut-parleur connecté style Alexa, une PSP ainsi que des photographies.

Elle ne peut donc être déboutée de sa demande de dommages intérêts à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [J] [L], qui demande l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ne demande pas expressément à la cour, statuant à nouveau, de supprimer l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge, voire d’en réduire le montant.

Pour autant, dans ses écritures notifiées le 26 février 2025, elle demande de tenir compte, pour la fixation de l’indemnité d’occupation du fait que « l’arriéré partiel du loyer résultant du non versement de l’allocation logement depuis le mois de mai 2002 « sic'» et pendant une période minimale de 18 mois ne peut être mis en compte au titre de l’arriéré par le bailleur'».

En l’espèce, l’indemnité d’occupation, qui court à compter de la résiliation du bail, a une fonction indemnitaire, destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation de son bien sans droit ni titre mais aussi une fonction comminatoire à l’effet d’inciter le locataire, dont le bail est résilié et devenu sans droit ni titre, à quitter les lieux dans les meilleurs délais.

Dès lors, il convient de confirmer la décision du premier juge qui a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges, outre les augmentation légales qui auraient été dues en cas de continuation du bail et a condamné Madame [J] [L] à en régler le montant dans les conditions fixées au dispositif du jugement.

Il y aura lieu de constater la compensation entre les créances réciproques.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Madame [J] [L] étant partiellement reçue en son appel, les dépens d’appel seront mis à la charge des intimés.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, dans la limite de la saisine de la cour,

RAPPELLE que les conclusions tardivement déposées par les intimés ont été déclarées irrecevables,

INFIRME le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné Monsieur [W] [F] à payer à Madame [J] [L] la somme de 3 800 ' à titre de dommages intérêts,

Et statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à Madame [J] [L] la somme de 5 400 ' à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONFIRME pour le surplus le jugement déféré,

Et y ajoutant,

DEBOUTE Madame [J] [L] de ses demandes en suspension, subsidiairement en diminution, de l’obligation de payer les loyers,

DEBOUTE Madame [J] [L] de sa demande en paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance pour la période postérieure au 29 novembre 2022,

DÉBOUTE Madame [J] [L] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 ' à titre de dommages intérêts pour la perte de ses biens suite au changement de serrure par le bailleur,

CONSTATE la compensation entre les créances réciproques,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F] et la Sci Knoerr immobilier aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente