MINUTE N° 319/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 19 juin 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/00781 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-HY24

Décision déférée à la cour : 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS :

Monsieur [E] [X] et

Madame [K] [W] épouse [X]

demeurant tous deux [Adresse 4]

représentés par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour

INTIMÉ :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[19]' sise [Adresse 8] [Localité 12],

représenté par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 7]

représenté par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour

plaidant : M^e FRIEDERICH, avocat au barreau de Strasbourg

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Nathalie HERY et Sophie GINDENSPERGER, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 12 mars 2013, M. [E] [X] et Mme [K] [W], épouse [X], ont acquis en pleine propriété auprès de la SCI de l’Ecole représentée par la société Ageprim (Alsace Gestion et promotion immobilière) le lot n°201 de la copropriété Villa Hélène sis [Adresse 9] consistant en un jardinet ainsi qu'1/1000ème des parties communes générales PC 1.

En 2013, M. et Mme [X] ont aménagé un espace vert dépendant de la partie commune PC1, en y érigeant notamment un chemin piétonnier et ont installé une clôture en limite de leur lot 201 et dudit espace vert.

Par courrier en date du 6 mai 2014, le syndic de copropriété a sollicité auprès de M. et Mme [X] l’enlèvement de la clôture et la remise en état de l’espace vert de la copropriété.

Par acte en date du 10 mars 2017, le [Adresse 15] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de remise en état des lieux tels qu’ils existaient avant les travaux.

Selon jugement contradictoire rendu le 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— condamné M. [E] [X] et Mme [K] [W], épouse [X], à remettre en état les lieux dans l’état initial existant, en supprimant le chemin piétonnier érigé sur l’espace vert commun PC1 et en supprimant la clôture avec portillon installée par leurs soins en limite de l’espace vert situé en PC 1 clôturant le lot 201 de la copropriété [Adresse 18] et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard courant l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pendant six mois,

— débouté M. [E] [X] et Mme [K] [W], épouse [X], de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné M. [E] [X] et Mme [K] [W], épouse [X], aux dépens de l’instance,

— condamné M. [E] [X] et Mme [K] [W], épouse [X], à verser au syndicat des copropriétaires de la Villa [Adresse 13] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties de leurs autres fins, moyens et prétentions.

S’agissant de la demande de remise en état des lieux, le tribunal a relevé que :

— le copropriétaire qui a méconnu une clause du règlement de copropriété engageait sa responsabilité contractuelle,

— la remise en état des lieux à la suite de travaux exécutés irrégulièrement par un copropriétaire pouvait être ordonnée sans que le syndicat des copropriétaires ait à rapporter la preuve d’un préjudice,

— le règlement de copropriété en date du 21 décembre 2011 reprenait en son article 84 l’exigence de majorité absolue prévue par la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier et en conformité à la destination de celui-ci,

— M. et Mme [X] avaient érigé au printemps 2013 sur la partie commune PC 1 un chemin d’accès à leur lot de copropriété n°201 sans autorisation du syndicat des copropriétaires statuant à la majorité des voix,

— en installant ce chemin piétonnier, M. et Mme [X] s’étaient arrogés une utilisation personnelle de la partie commune PC 1,

— il n’était pas contesté que la clôture du lot n°201 avait été dressée sans l’accord des copropriétaires,

— la régularité des travaux ne saurait résulter ni d’un simple mail autorisant lesdits travaux en provenance de la société Ageprim dont il n’était pas démontré qu’elle ait eu le pouvoir de donner une telle autorisation, ni du fait que cette autorisation aurait été délivrée avant la livraison des parties communes,

— M. et Mme [X] étaient tenus, dès leur acquisition, au respect des dispositions contractuelles du règlement de copropriété établi en 2011.

Pour rejeter la demande reconventionnelle tendant à la fermeture du portail de la copropriété donnant sur la rue, le tribunal a retenu que :

— si dans le procès-verbal de livraison des parties communes du 29 août 2013, le syndicat des copropriétaires avait émis une réserve sur le fonctionnement du portail et sa fermeture aléatoire, cette réserve avait été levée par la suite,

— des dysfonctionnements avaient bien affecté le portail de la copropriété mais le rapport d’intervention pour le contrat d’entretien de ce portail mettait en évidence que le syndicat des copropriétaires avait fait le nécessaire pour remédier aux désordres,

— il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 23 décembre 2019 que les copropriétaires confirmaient le fonctionnement normal du portail depuis plusieurs mois,

— aucune faute et aucun dommage actuel ne pouvaient être imputés au syndicat des copropriétaires.

Pour rejeter la demande reconventionnelle de M. et Mme [X] tendant à se voir conférer un droit de passage sur la copropriété [Adresse 18], le tribunal a retenu que :

— M. et Mme [X] étaient propriétaires occupants des parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] disposant d’un accès direct sur la [Adresse 14],

— M. et Mme [X] disposaient par le biais de ces deux parcelles d’un accès direct sur la voie publique, leur parcelle n°[Cadastre 11] n’étant pas enclavée,

— au surplus, la parcelle n°[Cadastre 11] était un jardin dont la destination n’était pas contestée et les circonstances selon lesquelles il serait difficile pour M. et Mme [X] de sortir leurs poubelles par la porte d’entrée de l’immeuble donnant sur la [Adresse 14] et que le stationnement y serait précaire et risqué pour leur véhicule relevaient d’un simple souci de commodité et de convenance ne permettant pas de caractériser une issue insuffisante sur la voie publique.

Le 22 février 2022, M. et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement par voie électronique en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 4 février 2025, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 13 mars 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 novembre 2024, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable et bien-fondé.

— infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Statuant à nouveau,

— débouter le [Adresse 16] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de La Villa Hélène à procéder à la réparation du portail de la copropriété donnant sur la voie publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— constater que la parcelle n°[Cadastre 11] appartenant aux époux [X] se trouve en situation d’enclave,

— constater qu’un droit de passage est conféré aux époux [X] pour l’usage de tout véhicule à partir du portail d’entrée de la copropriété située sur rue (parcelle [Cadastre 3]) traversant la cour puis le lot n°[Cadastre 1] appartenant aux époux [X] pour rejoindre la parcelle [Cadastre 11],

— ordonner l’inscription au livre foncier de ladite servitude au profit du fonds dominant section [Cadastre 10] n°[Cadastre 11] à charge du fonds servant section [Cadastre 10] n°[Cadastre 2],

— condamner le [Adresse 16] à payer aux époux [X] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de La Villa Hélène aux entiers frais et dépens.

M. et Mme [X] font valoir qu’ils ont acquis leur lot alors que la construction de l’immeuble était en cours de réalisation ; que le jardinet dont ils ont fait l’acquisition était encore à l’état brut, tout comme les parties communes avoisinantes ; qu’ils se sont proposés auprès de la société Ageprim, maître de l’ouvrage, d’aménager l’espace vert en partie commune en même temps que leur jardinet ; qu’ils ont ainsi obtenu l’accord de la société Ageprim pour la mise en place de la clôture et l’aménagement de la partie commune joignant leur lot de jardinet privatif, et ce avant la livraison des parties communes ; que la société Ageprim avait le droit et le pouvoir de leur délivrer cette autorisation avant la livraison des parties communes ; que l’article 153 du règlement de copropriété permettait que cette autorisation soit délivrée par la société Ageprim dès lors qu’il sont devenus propriétaires en cours de construction de l’immeuble et avant la vente des autres lots ; que ces travaux ont été réalisés à leurs frais et dans l’intérêt de la copropriété et n’empêchent pas l’usage de cette partie commune ; que l’existence du passage piéton est en outre mentionnée dans le procès-verbal de livraison du 29 août 2013.

M. et Mme [X] soutiennent qu’ils ont obtenu l’autorisation de la société Ageprim et du syndic de l’époque, la société Christelle Clauss Immobilier, pour l’installation de la clôture dans les mêmes circonstances que pour les travaux d’aménagement de la partie commune 1. Ils rappellent qu’en application de l’article 153 du règlement de copropriété, les modifications des parties communes ne nécessitent pas l’accord du syndicat des copropriétaires ; que ce texte est applicable dans la mesure où ils sont devenus propriétaires du lot n°201 avant l’achèvement de la construction et la vente des autres lots.

Ils précisent qu’ils sont propriétaires de parcelles situées de part et d’autre du lot n°[Cadastre 1], à savoir les parcelles n° [Cadastre 6] et [Cadastre 5] comportant un immeuble donnant sur la rue, la parcelle n°[Cadastre 11] située à l’arrière du lot n°[Cadastre 1], qui fait ainsi la liaison entre la maison et le reste du jardin ; que le lot n°[Cadastre 1] est directement exposé aux usagers des places de stationnement situées dans la cour de copropriété, mais également du fait des dysfonctionnements du portail d’entrée, aux allées et venues de personnes extérieures à la copropriété ; qu’ils ont ainsi constaté l’intrusion de personnes étrangères dans la cour ; qu’il était ainsi légitime qu’ils puissent isoler leur lot privatif ; que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à remettre en cause l’accord qui leur avait été donné ; qu’en outre la mention d’un jardinet fait référence à un espace clos ; que la clôture se situe sur leur propriété, à l’arrière d’une cour intérieure et n’affecte pas l’aspect extérieur de l’immeuble ou des parties communes.

M. et Mme [X] prétendent que les premiers juges ont omis de se prononcer sur l’existence d’un cas de nécessité prévu à l’article 26 du règlement de copropriété justifiant les travaux d’aménagement réalisés alors que la seule manière d’accéder au lot n°201 se fait par la partie commune PC 1 et que l’édification de la clôture a été rendue nécessaire en raison des dysfonctionnements du portail. Ils rappellent les dispositions de l’article 153 du règlement de copropriété et précisent que la Cour de

cassation a déjà validé une clause d’un règlement de copropriété permettant à un copropriétaire de disposer d’un droit de jouissance exclusif sur la partie commune desservant le lot dont il est propriétaire et de se clore au droit de cette partie commune ; que le lot n°201 est desservi par une partie commune qui n’est pas indispensable à l’usage des autres lots sur laquelle le syndic refuse d’assurer un entretien courant et qu’ils entretiennent à leurs frais.

S’agissant de leur droit à clore leur héritage, M. et Mme [X] soutiennent que :

— l’article 647 du code civil ne prévoit qu’une exception au droit dont dispose tout propriétaire de clore son héritage, à savoir celle visée à l’article 682 du code civil,

— le règlement de copropriété ne comporte aucune interdiction de clore un espace à usage privatif,

— ils ne contreviennent à aucune des dispositions du règlement de copropriété,

— l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier n’est pas affecté dans la mesure où la clôture est située dans un espace interne accessible aux seuls copropriétaires et n’est pas visible de l’extérieur,

— l’autorisation qui leur a été donnée ne peut être remise en cause par le syndicat des copropriétaires,

— aux termes de l’article 13 du règlement de copropriété, seules la teinte et la forme de la clôture sont soumises à l’approbation du syndicat des copropriétaires, la pose étant autorisée par principe,

— ils ont sollicité le syndicat des copropriétaires à plusieurs reprises s’agissant du choix de la clôture, sans obtenir de réponse.

Pour justifier leur demande reconventionnelle relative à la fermeture du portail de la copropriété donnant sur la rue, M. et Mme [X] relèvent qu’il est régulièrement en panne depuis octobre 2016, demeure en permanence en position ouverte, ce qui place les copropriétaires en situation d’insécurité ; que ce problème n’est pas résolu contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges.

Enfin, au soutien de leur demande reconventionnelle tendant à se voir reconnaître un droit de passage, M. et Mme [X] font valoir que :

— le stationnement dans la [Adresse 14] est saturé et précaire,

— ils ont connu à plusieurs reprises des dégradations sur leur véhicule qu’ils ne peuvent pas stationner dans la cour où ils ne disposent pas de stationnement ni de garage,

— l’assemblée générale leur a refusé l’acquisition d’un emplacement de stationnement pour personnes handicapées,

— la parcelle [Cadastre 11] n’a pas vocation à n’être qu’un jardinet dès lors qu’ils peuvent y élever des constructions jusqu’à 15 mètres,

— ils se sont résolus à se ménager une place de stationnement en dehors de la copropriété, sur la parcelle [Cadastre 11] qu’ils possèdent, mais qui est totalement enclavée, et dont l’accès à la voie publique se fait par la cour de la copropriété et le portail d’entrée,

— les parcelles n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] d’une part et la parcelle [Cadastre 11] d’autre part appartiennent respectivement à la SCI Bon’Appart dont Mme [X] n’est pas associée d’une part et à M. et Mme [X] d’autre part, alors que les fonds visés par l’article 682 du code civil doivent, pour apprécier la situation d’enclave, appartenir strictement aux mêmes propriétaires,

— l’immeuble de la parcelle [Cadastre 5] occupe tout l’espace sur rue depuis son origine et ne permet pas d’accéder en partie arrière vers la parcelle [Cadastre 11] avec un véhicule ou les poubelles à sortir régulièrement,

— ils ne sauraient se voir opposer l’absence de mise en cause des propriétaires des parcelles voisines dès lors que toutes les maisons voisines sont accolées sans passage possible,

— ils proposent de dédommager la copropriété à hauteur de 3 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— déclarer l’appel mal fondé,

— le rejeter,

— confirmer le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en toutes ses dispositions,

— débouter M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [X] aux entiers frais et dépens d’appel.

Sur la demande de remise en état des lieux, le syndicat des copropriétaires se réfère à la motivation du premier juge et soutient que :

— M. et Mme [X] se sont octroyés le droit d’aménager une voie d’accès à leur lot sur l’espace vert constituant la partie commune PC 1, en contradiction avec le règlement de copropriété auquel sont soumis tous les copropriétaires,

— les travaux affectant les parties communes d’un immeuble sont soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— la copropriété n’a jamais approuvé l’installation d’un chemin piéton sur une partie commune,

— M. et Mme [X] continuent de porter atteinte aux parties communes en raison de l’installation de planches inesthétiques sur l’espace vert commun,

— les travaux d’installation de la clôture ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale qui était nécessaire en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui aurait également dû porter sur la teinte et la forme,

— la pose de la clôture a affecté l’aspect extérieur de l’immeuble et le fait que cette dernière ne soit pas visible depuis la rue est sans emport,

— l’assemblée générale du 28 juin 2023 a été amenée à se prononcer sur l’autorisation pour M. et Mme [X] d’effectuer les travaux de mise en place d’une clôture, résolution soumise à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et rejetée, sans qu’un recours ne soit introduit par les appelants,

— M. et Mme [X] ne peuvent se prévaloir de l’autorisation donnée par la société Ageprim alors que l’acte de vente prévoit que le vendeur était maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux, subséquemment jusqu’à la réception de ces derniers,

— lors de l’assemblée générale du 20 février 2014, les copropriétaires ont rappelé que deux points restaient à régler, à savoir la réception des communs suite aux travaux et l’occupation par M. [X] du jardin commun via le chemin aménagé par ses soins,

— l’article 153 du règlement de copropriété invoqué par M. et Mme [X] est relatif aux modifications des lots avant la vente et n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce,

— un jardinet ne se définit pas comme un espace clos,

— l’article 26 du règlement de copropriété ne permet pas de justifier les aménagements réalisés par M. et Mme [X].

Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [X], le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la question du portail concerne l’ensemble des copropriétaires et non les seuls intérêts de M. et Mme [X] qui n’ont aucun intérêt légitime à solliciter la réparation du portail,

— les dysfonctionnements relevés en 2018 ont depuis lors été corrigés et il n’est pas justifié de leur persistance,

— le constat d’huissier dressé le 28 mars 2022 qui justifie d’un seul incident depuis plusieurs années ne permet pas d’attester de la récurrence du dysfonctionnement telle qu’invoquée,

— M. et Mme [X] ne démontrent pas en quoi ces dysfonctionnements leur causeraient un préjudice,

— le portail est avant tout nécessaire aux copropriétaires concernés par les parties communes spéciales (aire de circulation et garages), qui seuls disposent d’une cellule permettant son ouverture,

— la place de parking dépendant des parties communes générales n°1 est dépourvue de toute clause d’attribution de jouissance,

— M. et Mme [X] utilisent et jouissent des parties communes sans aucune contrepartie alors qu’ils utilisent de manière récurrente une place de parking commune à destination des personnes handicapées,

— la demande de M. et Mme [X] tendant à l’acquisition de cette place de parking n’a pu aboutir, faute de majorité,

— il n’est pas responsable des dégradations alléguées par M. et Mme [X] sur leur véhicule qui peuvent faire l’acquisition d’une place de parking ou d’un garage.

Enfin, le syndicat des copropriétaires conteste l’état d’enclave de la parcelle n°[Cadastre 11], alors qu’elle est directement bordée par la [Adresse 14] et dispose d’une issue suffisante sur la voie publique. Il soutient que la mise en cause de tous les propriétaires des parcelles voisines est obligatoire pour déterminer contradictoirement l’assiette de la servitude de passage mais que M. et Mme [X] n’ont pas procédé aux mises en cause nécessaires ; que le constat d’huissier produit par les appelants ne démontre nullement l’enclavement invoqué ; que le mauvais stationnement d’un véhicule ne saurait caractériser un état d’enclave ; que les appelants ne démontrent pas en quoi la servitude de passage qu’ils sollicitent constituerait le trajet le plus court du fonds qu’ils estiment enclavé à la voie publique et que des trajets plus courts sont envisageables notamment en traversant le lot n°[Cadastre 1] ; que les parts de la SCI Bon’Appart, propriétaire de la parcelle [Cadastre 5], sont détenues dans leur quasi-totalité par M. [X] ; qu’enfin la proposition d’indemnisation à hauteur de 3 000 euros est illégitime et abusive.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties et n’a pas à répondre à des demandes tendant à voir « constater » qui correspondent seulement à la reprise de moyens développés dans les motifs des conclusions et ne constituent pas des prétentions.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] Hélène

Il résulte de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à la destination de celui-ci'.

1. Sur la demande relative au chemin piétonnier

Il est établi que par un courriel du 22 mars 2013, la société Ageprim a autorisé M. et Mme [X] à aménager la partie commune PC 1, lesquels y ont installé un chemin piétonnier menant au lot de copropriété n° 201 dont ils sont propriétaires.

Néanmoins, le procès-verbal de livraison des parties communes daté du 29 août 2013 mentionne, au titre des réserves, la suppression du passage piéton et l’engazonnement intégral de l’espace vert.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mai 2014, le syndic alors en fonction a demandé au maître de l’ouvrage de procéder à la levée des réserves et notamment à la suppression du passage piéton.

Par courrier du même jour adressé à M. et Mme [X], le syndic leur a demandé de procéder à la remise en état de la partie commune PC1.

Il résulte de ces éléments, que l’autorisation donnée par la société Ageprim à M. et Mme [X] a été ultérieurement révoquée et le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il les a condamnés à remettre en état les lieux tels qu’ils existaient antérieurement en supprimant le chemin piétonnier érigé sur l’espace vert commun PC1, et ce sous astreinte.

2. Sur la demande relative à la clôture

Il est constant que M. et Mme [X] ont érigé une clôture sur le lot n°201 leur appartenant. Si M. et Mme [X] justifient de l’autorisation qui leur a été donnée à cette fin par la société Ageprim selon courriel du 22 mars 2013, ils ont toutefois soumis une demande d’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2023, laquelle a été rejetée, sans faire l’objet d’un recours, ce refus ayant mis à néant l’autorisation initiale.

Ainsi, et faute pour les appelants de justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que la pose de la clôture affecte l’aspect extérieur de l’immeuble, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [X] à remettre en état les lieux tels qu’ils existaient antérieurement en supprimant la clôture avec portillon installée par leurs soins en limite de l’espace vert situé en PC 1 clôturant le lot n°201, et ce sous astreinte, les appelants ne pouvant utilement se prévaloir du droit pour tout propriétaire de se clore prévu par l’article 647 du code civil, ni de l’article 26 du règlement de copropriété qui ne les dispensent pas de l’obligation d’obtenir une telle autorisation.

Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [X]

1. Sur la demande relative au dysfonctionnement du portail de la copropriété

En application de l’article 14 alinéa 4 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il apparaît que dans le procès-verbal de réception des parties communes établi le 29 août 2013, le syndicat des copropriétaires a émis une réserve sur le fonctionnement du portail et sa fermeture aléatoire, réserve ensuite levée dans la mesure où elle ne figure pas dans le courrier de mise en demeure de levée des réserves du 6 mai 2014 adressée par le syndic au maître de l’ouvrage.

Il résulte par ailleurs des constats d’huissier établis à la demande de M. et Mme [X] en 2017 et 2020, ainsi que des courriers et courriels adressés au syndic à ce sujet, mais également du rapport des interventions de la société SAI pour la période du 1er décembre 2017 au 3 janvier 2020 que des dysfonctionnements ont effectivement affecté le portail d’accès à la copropriété.

En dernier lieu, M. et Mme [X] produisent un procès-verbal de constat d’huissier daté du 28 mars 2022 relevant que le battant de gauche du double portail automatique de la copropriété est ouvert et ne se referme pas. Le syndicat des copropriétaires justifie toutefois de l’intervention de la société SAI en date du 31 mars 2022, soit postérieurement au constat, sans qu’il ne soit justifié de la persistance des dysfonctionnements depuis lors.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [X] de leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à la réparation du portail.

2. Sur la demande de M. et Mme [X] tendant à se voir reconnaître un droit de passage

Il résulte de l’article 682 du code civil que : ' Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.'

Il n’est pas démontré que la parcelle [Cadastre 11], dont les appelants sont propriétaires, dispose d’une issue sur la voie publique dans la mesure où la parcelle [Cadastre 5] permettant un tel accès n’appartient pas à M. et Mme [X] mais à la SCI Bon’appart, personne morale distincte, quand bien même M. [X] en est-il l’associé majoritaire.

Toutefois il n’est pas établi que la tolérance de passage dans la cour telle qu’elle résulte du courrier du 17 septembre 2013 de l’agence ORPI, alors syndic de la copropriété, ait été remise en cause

Il appartient à M. et Mme [X] de démontrer que la parcelle [Cadastre 11] dispose d’une issue insuffisante pour sa destination. Or, il n’est nullement établi que l’issue soit insuffisante pour un usage de jardin, destination retenue par le premier juge et qui n’est pas sérieusement contestée. A cet égard, M. et Mme [X] se contentent d’affirmer, sans le démontrer, qu’ils peuvent y édifier des constructions jusqu’à 15 mètres.

Enfin, la cour relève que d’autres accès sont possibles, sans que tous les propriétaires concernés aient été appelés à la cause.

Il apparaît ainsi que c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. et Mme [X] de leur demande tendant à se voir conférer un droit de passage sur les parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires de la Villa Hélène.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais de procédure

Le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [X] qui succombent en leur appel seront condamnés in solidum aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [E] [X] et Mme [K] [W], épouse [X], in solidum aux dépens,

CONDAMNE M. [E] [X] et Mme [K] [W], épouse [X], in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [E] [X] et Mme [K] [W], épouse [X], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,