COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 22/01070 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VATG

AFFAIRE :

S.A. JEAN CHARPENTIER- SOPAGI

C/

[O], [E] [S]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre

N° RG : 19/10666

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX- LALLEMENT,

M^e Frédérique FARGUES,

M^e Guillaume ANQUETIL,

M^e Alain CLAVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. JEAN CHARPENTIER-SOPAGI

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et Christine MORIAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1202

APPELANTE

****************

Monsieur [O], [E] [S]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 et M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Madame [G], [K] [S]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 et M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Madame [D], [R] [X]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 et M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Madame [F], [C] [X]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 et M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Monsieur [A], [U] [X]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 et M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Madame [M], [K], [W], [Z] [N]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 et M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA JEAN-CHARPENTIER SOPAGI dont le siège social est au [Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0156

S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 et M^e Pierre-vincent ROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0393

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Mme [M] [N], Mme [G] [S], M. [O] [S], Mme [D] [X], M. [A] [X] et Mme [F] [X], ci -après dénommés 'les consorts [N]', sont propriétaires en indivision des lots n° 2 (local au rez-de-chaussée dans le bâtiment A), n° 19 (pavillon dans le bâtiment B) et n° 20 (local à aménager dans le bâtiment C), dans une maison donnant sur cour, incluse dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 13] (92). La SA Jean Charpentier-Sopagi exerce les fonctions de syndic de la copropriété et est assurée auprès du groupe Azur, aux droits duquel vient la société MMA IARD. Mme [N] s’étant plainte d’infiltrations affectant ses lots, de la présence de rats et de l’apparition de fissures sur les murs, le syndic a fait diligenter une recherche de fuite et il est apparu qu’une canalisation enterrée sous la cour commune s’était rompue ; le coût des travaux a été imputé par le syndic aux consorts [N]. Une ordonnance de référé en date du 16 novembre 2016 a ordonné une expertise, et le rapport a été déposé le 19 juin 2019.

Les consorts [N] ayant assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', la SA Jean Charpentier-Sopagi, syndic, et la société MMA IARD devant le Tribunal de grande instance de Nanterre, le Tribunal judiciaire a rendu un jugement le 3 janvier 2022, lequel a :

— déclaré les consorts [N] recevables en leurs demandes ;

— dit que la canalisation enterrée remplacée en avril 2011 constitue une partie commune générale et que les frais consécutifs aux désordres occasionnés doivent être répartis entre les propriétaires de tous les lots de la copropriété ;

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son syndic à faire réaliser :

* les travaux réparatoires de consolidation des sols sous murs porteurs par injection de résine gonflante sur tout le linéaire de façade du bâtiment afin d’améliorer la compacité des sols, l’imperméabilisation du site vis-à-vis des eaux d’infiltration et permettre la remise à niveau du bâtiment, d’un montant total de 61 900 euros HT, selon devis de l’entreprise Freyssinet d’un montant de 30 500 euros HT et de l’entreprise Uretek d’un montant de 31 400 euros HT, après création d’une longrine sous la façade de la partie chambre/cuisine, sous laquelle a été mise au jour l’absence de toute fondation,

* les travaux réparatoires consécutifs, consistant en la reprise, conformément aux règles de l’art, de la totalité des désordres constatés dans la maison de Mme [N] (fissures, redressement et autres points sur les endroits des désordres constatés en réunion et tous les endroits signalés et qui ont évolué durant les opérations d’expertise), d’un montant total de 45 200 euros HT, selon devis des établissements Basien pour un montant de 6 200 euros HT et de l’entreprise Livet pour un montant de 39 000 euros HT ;

— dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de quatre mois suivant la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard qui courra pendant une période de six mois ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD et la SA Jean Charpentier-Sopagi, syndic, au paiement de la somme de 144 369,45 euros TTC au titre des travaux réparatoires et réparatoires consécutifs augmentés de la TVA, ainsi que des honoraires de maîtrise d’oeuvre, des honoraires de bureau de contrôle, des honoraires SPS et de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, somme à actualiser par l’application de l’indice BT 01 applicable au jour du jugement ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD et la SA Jean Charpentier-Sopagi, à payer aux consorts [N] les sommes suivantes :

* 45 375 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de janvier 2022 inclus,

* 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

* 14 022 euros au titre des frais avancés en cours d’expertise pour l’intervention de l’entreprise Geoest et de M. [P],

* 7 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens de l’instance qui comprendront les frais et honoraires de l’expertise judiciaire ;

— accordé à Maître Baudouin le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dispensé les consorts [N] de participer à la dépense commune des frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie de la société MMA IARD, comme prescrite ;

— dit que dans les rapports entre la société MMA IARD et la SA Jean Charpentier-Sopagi, chacune supportera pour moitié les sommes accordées aux consorts [N] ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— prononcé l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 22 février 2022, la SA Jean Charpentier-Sopagi a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 9 septembre 2024, la SA Jean Charpentier-Sopagi expose :

— qu’aux termes du règlement de copropriété, les charges d’entretien de la cour commune sont réparties à concurrence de 65 % pour le lot n° 19 et de 35 % pour le lot n° 20 ;

— que son article 31 vise les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, tandis que l’article 1er dispose que les locaux et espaces qui sont compris dans la composition du lot et sont affectés à titre exclusif à un copropriétaire constituent des parties privatives ; que l’article 2 prévoit que les grosses conduites, depuis leur raccordement sur la voie publique jusqu’à l’embranchement desservant soit une conduite commune à certains lots, soit ne desservant qu’un seul lot, sont des parties communes ;

— que l’expert a estimé que des cassures se sont produites dans la canalisation au dessus du lot n°2 avant de descendre en cave et rejoindre le réseau collectif de la ville ; que ces cassures se trouvent dans une descente qui ne recueille que les eaux des bâtiments B et C si bien qu’il s’agit là d’une partie privative ;

— que dès lors, la responsabilité du syndic ne saurait être recherchée ;

— que subsidiairement, si la Cour venait à considérer qu’il s’agissait d’une partie commune, elle n’a commis aucune faute car elle a immédiatement fait procéder à une recherche de fuite, alors que depuis le remplacement de la canalisation, Mme [N] n’a émis aucune réclamation ; que l’assemblée générale du 4 juillet 2016 a refusé de confier à M. [J] une mission d’analyse des désordres ;

— que si Mme [N] prétend qu’elle a manqué à son obligation de conseil en omettant d’attirer l’attention des copropriétaires sur la nécessité qu’il y avait de remédier aux désordres, son erreur a été rectifiée car l’assemblée générale susvisée a voté le remboursement des frais ;

— que l’assemblée générale du 25 février 2020 a persisté à refuser le vote des travaux ;

— que le préjudice invoqué par Mme [N] est exagéré ;

— que la déclaration de sinistre à l’assureur pouvait se faire sans forme.

La SA Jean Charpentier-Sopagi demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter Mme [N] et tous contestants de leurs demandes ;

— subsidiairement, réduire le quantum des condamnations ;

— condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs conclusions notifiées le 20 juin 2024, les consorts [N] répliquent :

— qu’il a été constaté, après le remplacement de la canalisation au mois d’avril 2011, que des fissures évolutives se produisaient, M. [J], architecte, décelant également un décollement sur toute la hauteur de la maison vis-à-vis de l’immeuble ;

— que la copropriété a décidé lors d’une assemblée générale du 4 juillet 2016 de rembourser à Mme [N] les frais de remplacement de la canalisation (à hauteur de 1 424,25 euros) ;

— que la canalisation à l’origine des désordres est une partie commune générale au sens de l’article 3 du règlement de copropriété ; qu’en effet elle ne se trouve pas à l’intérieur du lot de Mme [N] mais sous la cour commune ; qu’il ne s’agit pas d’une partie commune spéciale aux bâtiments B et C ;

— que la responsabilité du syndic est engagée, car il n’a procédé à aucune déclaration de sinistre ; qu’il reconnaît avoir commis une erreur d’interprétation du règlement de copropriété ; qu’il n’a pas attiré l’attention des copropriétaires sur les conséquences de leur refus de procéder à des recherches supplémentaires ; qu’il n’a entrepris aucune diligence aux fins de remédier aux dommages structurels affectant la maison ;

— que s’agissant du préjudice de jouissance, il est établi, étant rappelé que les occupants dans le cadre d’une location Airbnb y séjournaient pour de courtes périodes ;

— que le préjudice moral de Mme [N] est caractérisé ;

— que les sommes dues au titre des travaux et réparations sont justifiées.

Les consorts [N] demandent en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner le cas échéant in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Jean Charpentier-Sopagi à supporter le surcoût des travaux réparatoires dans les mêmes proportions que celles qui ont été fixées dans le jugement dont appel ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Jean Charpentier-Sopagi à payer à Mme [N] et ses co-indivisaires la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires soutient :

— que le tronçon de collecteur litigieux est inclus dans des parties communes spéciales aux lots de Mme [N] ; que des canalisations uniquement à l’usage des bâtiments B et C en font partie ; que cette canalisation ne reçoit aucune eau pluviale des trois bâtiments ; qu’en effet le lot n° 2 fait partie du bâtiment A mais ne reçoit aucun eau pluviale, s’agissant d’une partie seulement de chambre, dépourvue de point d’eau ; que la portion de la chambre de Mme [N] qui reçoit des eaux pluviales ne fait pas partie du bâtiment A mais du bâtiment B ; que ladite canalisation ne reçoit, en réalité, que les eaux pluviales et les eaux usées des bâtiments B et C ;

— que les copropriétaires concernés doivent donc seuls être tenus au paiement des travaux ;

— que la police conclue avec le groupe Azur aux droits duquel vient la société MMA IARD doit recevoir application ; que ladite police stipulait que le syndicat des copropriétaires renonçait à tout recours contre le syndic ;

— que c’est à tort que la société MMA IARD soulève la prescription, car la police ne visait ni ladite prescription édictée à l’article L 114-1 du code des assurances ni ses causes d’interruption ; que de plus, l’expertise en cours a interrompu cette prescription ;

— que les préjudices invoqués en demande sont exagérés.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— dire que le tronçon de collecteur des eaux usées est une partie commune spéciale aux bâtiments B et C ;

— dire que les travaux réparatoires, soit 149 963,56 euros, seront répartis selon les prévisions des pages 28 et 29 du règlement de copropriété au titre des charges spéciales aux bâtiments B et C ;

— fixer le préjudice de jouissance à 20 075 euros ;

— rejeter la demande au titre du préjudice moral ;

— condamner la société MMA IARD à le garantir et la condamner à lui payer la somme de 149 963,56 euros ainsi qu’à indemniser les demandeurs ;

— ordonner un éventuel partage de responsabilité ;

— condamner tous succombants, in solidum, à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise intégrant le coût de l’intervention du BET, dont distraction au profit de Maître Anquetil.

Dans ses conclusions notifiées le 19 juillet 2022, la société MMA IARD soutient :

— que si la Cour considère que la canalisation litigieuse est incluse dans les parties privatives, la responsabilité de la copropriété et de son syndic ne peut être recherchée, si bien que l’assureur ne saurait être mis en cause ;

— que dans le cas contraire, il sera relevé que le Groupe Azur n’a jamais été informé des désordres dont Mme [N] se plaignait avant l’année 2017, le syndic ayant adressé à l’intermédiaire d’assurance du déclaration de sinistre du 22 mars 2017, ledit sinistre remontant à l’année 2011 ; que la prescription biennale, qui était rappelé dans la police (article 97) ainsi que les événements susceptibles de l’interrompre, est applicable ;

— que le jugement a à juste titre considéré que ladite prescription était acquise ;

— que c’est bien l’inertie du syndic qui est à l’origine du processus d’aggravation du dommage ; qu’en cas d’urgence il aurait pu faire procéder de sa propre initiative à des travaux comme il est dit à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que son abstention fautive doit dès lors être retenue.

La société MMA IARD demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS

L’article 2 du règlement de copropriété du 9 décembre 1992 stipule que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, et comprennent notamment les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées et du tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage central (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux-ci). Il était précisé, toutefois, que les grosses conduites d’eau, gaz, électricité, écoulements depuis leur raccordement sur la voie publique jusqu’à l’embranchement desservant soit une conduite commune à certains lots, soit une conduite ne desservant qu’un seul lot, seraient communes à tous les lots.

Le tribunal en a déduit que la canalisation litigieuse, qui s’était rompue, constituait une partie commune.

Les lots de Mme [N] constituent une maison située en fond de cour en forme de L dont une des chambres, le lot n° 2, se trouve pour partie dans le bâtiment A et pour partie dans le bâtiment B. Le lot n° 19 constitue le surplus du bâtiment B et le lot n° 20 constitue le bâtiment C. L’expert est d’avis que la canalisation fuyarde recueillait les eaux usées et pluviales de la maison de Mme [N] constituant les bâtiments B et C et aussi celles provenant de la terrasse du premier étage du bâtiment A. La société Jean Charpentier Sopagi est d’un avis contraire et soutient que les cassures se trouvent dans une descente qui ne recueille que les eaux des bâtiments B et C si bien qu’il s’agit là d’une partie privative; mais l’expert a répondu à cette objection en sa réponse à un dire, et a démontré, photographie à l’appui, que la descente des eaux pluviales du toit sur façade arrière du bâtiment A, dont une partie est constituée de la chambre de Mme [N], de même que le balcon de l’appartement du premier étage sur façade arrière, rejoignent la canalisation litigieuse. Il faut en déduire que cette dernière recevait les eaux pluviales et/ou usées des bâtiments A, B et C. C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires avait soutenu que la canalisation en question était uniquement au service des bâtiments B et C. Et il sera rappelé que les consorts [N] ne sont propriétaires, dans le bâtiment A, que du local en rez-de-chaussée (lot n°20) ainsi qu’il est mentionné en page 6 de leur titre de propriété (l’acte de vente du 31 mars 2008), tandis que le règlement de copropriété précise que se trouvent au-dessus d’autres appartements. Dès lors que cette canalisation dessert, pour partie, des lots qui appartiennent à d’autres copropriétaires, elle doit être considérée comme une partie commune si bien que son entretien incombe au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a estimé que ce dernier devait régler le montant des réparations.

Subsidiairement, la société Jean Charpentier Sopagi fait valoir qu’en tant que syndic elle n’a nullement manqué à son obligation de conseil et à celle d’entretenir les parties communes.

Les missions confiées au syndic de copropriété sont prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que par le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Aux termes de ces textes, le syndic est chargé non seulement de faire respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions votées en assemblée générale, mais endosse également un rôle de gardien de l’immeuble. A ce titre, il est tenu de veiller à la conservation et au bon état de ses parties communes. A défaut d’accomplir sa mission correctement, le syndic engage sa responsabilité, laquelle ne saurait qu’être de nature délictuelle vis-à-vis des copropriétaires, vu que les intéressés ne sont pas liés par une convention.

Il résulte des pièces produites que :

— c’est au mois d’avril 2011 que la rupture de la canalisation s’est produite ;

— le 28 avril 2011 a été émise une facture de la société Orca relative aux travaux nécessaires, facture au nom de Mme [B] ;

— une expertise amiable a été diligentée sur la demande de Mme [B], et il a été constaté que la canalisation était cassée si bien que les eaux collectées se répandaient aux alentours ;

— au mois de février 2016, le syndic a saisi M. [J], architecte ;

— le 17 mars 2016 a eu lieu un rendez-vous sur site avec ce dernier, au cours duquel Mme [N] lui a indiqué qu’à la suite de la rupture de la canalisation enterrée, filant le long de la façade, le terre-plein avait été inondé ;

— le 8 juin 2016, les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale dont l’ordre du jour portait notamment sur la suite à donner à la demande de Mme [N] consécutive à la consultation concernant les désordres ; le syndic y reconnaissait que du fait d’une mauvaise interprétation du règlement de copropriété, il avait été répondu à l’intéressée qu’il s’agissait de parties communes alors qu’il s’agissait d’une partie privative ; une autre question portée à l’ordre du jour portait sur la mission à donner à M. [J] afin d’entreprendre un audit sur les lots de Mme [N] et mandater tout intervenant pour analyser les désordres les affectant ;

— le 28 avril 2016, Mme [N] a indiqué à la société Jean Charpentier Sopagi qu’elle constituerait un dossier pour qu’il soit transmis à son assurance professionnelle dans le cadre de la reconnaissance de sa responsabilité, suite à la confusion des parties communes et des parties privatives ;

— le 24 juin 2016 le conseil de Mme [N] a rappelé au syndic que la canalisation en cause faisait partie intégrante des parties communes et demandait que des mesures urgentes soient prises ;

— lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2016, était à l’ordre du jour une question n° 18, posée sur la demande de Mme [N], à la suite du courrier du cabinet Azuris faisant suite à une consultation concernant les désordres ; l’assemblée générale a pris acte de ce que M. [J] avait fait venir un entrepreneur ; elle a également accepté de rembourser à Mme [N] la somme de 1 424,25 euros au titre des frais de réparation de la canalisation ; a été également adoptée une résolution selon laquelle M. [J] pourrait mandater tout mandataire de son choix pour analyser les désordres ;

— le 22 mars 2017, la société Jean Charpentier Sopagi a procédé à une déclaration de sinistre au titre de la fuite de la canalisation ;

— le 27 avril 2017 la société MMA IARD a opposé la prescription biennale, laquelle sera du reste retenue par le tribunal en son jugement dont appel ;

— lors de l’assemblée générale du 25 février 2020, la résolution relative au pré-financement des travaux de reprise en sous-oeuvre par longrine en béton armé suivant devis de l’entreprise Freyssinnet d’un montant de 33 550 euros TTC a été rejetée, de même que celle relative au pré-financement de travaux suivant devis de l’entreprise Uretek pour la somme de 34 540 euros TTC ;

— c’est au mois de janvier 2022 que des travaux ont été faits.

Il résulte de la chronologie des événements d’une part que le syndic a commis une confusion regrettable entre les parties communes et les parties privatives, d’autre part que s’il a mandaté une entreprise aux fins de réparer la canalisation au mois d’avril 2011, il s’est abstenu de faire intervenir une autre en vue de remédier aux désordres consécutifs, et ce alors même qu’il était pleinement informé de leur importance ; enfin il a beaucoup tardé à régulariser une déclaration de sinistre auprès de la société MMA IARD, le 22 mars 2017, soit près de six ans plus tard, et, en pratique, quelques mois après que les consorts [N] l’avaient assigné en référé expertise, alors même que le délai de prescription biennal était largement acquis ce qui amènera la compagnie d’assurance à refuser de prendre en charge le sinistre et le tribunal à rejeter la demande de garantie formée à son encontre par le syndicat des copropriétaires. Et ce n’est qu’en 2020 qu’il a inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale la question des travaux.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux et condamné in solidum ce dernier et la société Jean Charpentier Sopagi au paiement des travaux réparatoires. Il le sera également du chef des sommes que les demandeurs ont dû avancer en cours d’expertise lorsqu’ils ont fait intervenir l’entreprise Geoest (7 782 euros), et un architecte, M. [P] (6 240 euros). Les consorts [N] demandent à la Cour de condamner le cas échéant in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Jean Charpentier Sopagi à supporter le surcoût des travaux réparatoires de consolidation des sols sous murs porteurs ainsi que les travaux réparatoires des désordres constatés chez Mme [N]. Cette demande fait double emploi avec la précédente et sera donc rejetée.

Concernant le préjudice de jouissance, le tribunal l’a indemnisé à hauteur de 37 375 euros (soit 1 150 x 25 % durant 130 mois, de celui d’avril 2011 à celui de janvier 2022), outre 8 000 euros motif pris de ce que Mme [N] a dû se reloger durant les travaux. L’expert a retenu que les dommages affectaient 25 % de la maison ; il sera rappelé que si parfois Mme [N] loue le logement dans le cadre d’un 'RBNB’ elle l’habite à l’année. Si l’on considère que le montant du loyer hors charges était estimé à 1 500 euros par mois et que les dommages existent depuis le mois d’avril 2011 et devaient s’arrêter lors de l’achèvement des travaux de reprise, soit au mois de janvier 2022, le tribunal a sous-évalué la première partie du préjudice de jouissance. Les consorts [N] ne formant pas appel sur ce point, cette somme sera reprise par la Cour. Et au titre des frais de relogement durant 4 mois et des frais de déménagement et garde-meubles, l’expert a évalué ces deux chefs de préjudice à 4 000 euros chacun et tant le syndicat des copropriétaires que la société Jean Charpentier Sopagi ne remettent pas en cause utilement ces évaluations.

S’agissant du préjudice moral, la Cour adopte les motifs des premiers juges qui ont justement relevé que ce dernier, résultant des inquiétudes liées à la gestion de ce litige depuis des années, ne se confondait pas avec le préjudice de jouissance et évalué ledit préjudice moral à 5 000 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur l’ensemble des préjudices.

Concernant le partage de responsabilités entre le syndicat des copropriétaires et la société Jean Charpentier Sopagi, il a été opéré par moitié par le tribunal. Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour d’opérer un éventuel partage de responsabilité mais indique dans le dispositif de ses écritures ne pas se prononcer sur ce point. La société Jean Charpentier Sopagi, quant à elle, soutient qu’il est excessif de lui faire supporter 50 % des sommes dues alors qu’elle est intervenue dès l’année 2011, et qu’en 2016 elle avait missionné un architecte puis soumis au vote de la copropriété des investigations complémentaires. Il résulte de ce qui précède qu’une faute personnelle du syndic, la société Jean Charpentier Sopagi, a été commise, tandis que le syndicat des copropriétaires, quant à lui, est chargé de plein droit de procéder à l’entretien et la réparation des parties communes, puisque chaque copropriétaire, dont il représente la collectivité, doit, comme il est dit à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, assurer l’entretien des parties communes. Dans ces conditions c’est à bon droit que le tribunal a partagé par moitié, dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Le syndicat des copropriétaires poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie formé par lui contre la société MMA IARD pour cause de prescription.

Selon l’article L 114-1 du code des assurances en sa version alors applicable :

Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

La prescription est portée à dix ans dans les contrats d’assurance sur la vie lorsque le bénéficiaire est une personne distincte du souscripteur et, dans les contrats d’assurance contre les accidents atteignant les personnes, lorsque les bénéficiaires sont les ayants droit de l’assuré décédé.

Pour les contrats d’assurance sur la vie, nonobstant les dispositions du 2°, les actions du bénéficiaire sont prescrites au plus tard trente ans à compter du décès de l’assuré.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que la police d’assurance n’est pas conforme en ce qu’elle ne rappelle pas l’existence de la prescription biennale ni ne donne la liste des événements interruptifs de celle-ci, il reconnaît lui-même que la police en question reproduisait (en son article 97) le premier alinéa de l’article L 114-1 du code des assurances et donnait, par ailleurs, la liste des événements interruptifs (désignation d’un expert à la suite d’un sinistre, envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité, citation en justice, commandement de payer ou saisie). S’il est exact que manquaient quelques actes interruptifs visés aux articles 2240, 2241, 2244, 2245 du code civil (reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit, mesure conservatoire), cette omission n’est pas de nature à rendre irrégulière la police ou à écarter les règles de la prescription biennale, et ce d’autant plus que les deux types d’actes interruptifs en question n’étaient pas applicables au cas d’espèce.

Le syndicat des copropriétaires fait plaider, encore, que ses demandes contre la compagnie d’assurance étaient formées sur recours d’un tiers, matérialisé par la délivrance de l’assignation en référé expertise le 23 septembre 2016 qui selon lui aurait fait courir un nouveau délai biennal, la déclaration de sinistre étant intervenue le 22 mars 2017, soit moins de deux ans plus tard. Mais dès lors que le sinistre en cause a porté sur des parties communes, ainsi qu’il a été démontré supra, le fondement de l’action du syndicat des copropriétaires contre la société MMA IARD ne se trouve pas dans le recours d’un tiers mais bien dans les rapports de droit entre l’assureur du syndicat des copropriétaires et ce dernier. C’est donc en vain qu’il se prévaut des dispositions de l’article L 114-1 alinéa 3 du code des assurances, selon lesquelles, quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société MMA IARD.

Le syndicat des copropriétaires et la société Jean Charpentier Sopagi, qui succombent, seront condamnés in solidum à payer aux consorts [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société MMA IARD.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 3 janvier 2022 ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Jean Charpentier Sopagi à payer à Mme [M] [N], Mme [G] [S], M. [O] [S], Mme [D] [X], M. [A] [X] et Mme [F] [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de la société MMA IARD en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Jean Charpentier Sopagi aux dépens d’appel ;

— REJETTE le surplus des demandes.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT