COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30E

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JANVIER 2026

N° RG 23/06285 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WCIC

AFFAIRE :

S.A.R.L. ECURIES FLORENT [Z] [B]

C/

S.C. SCI [Adresse 5]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 21/05326

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pascal KOERFER

M^e Sophie PORCHEROT

TJ [Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. ECURIES FLORENT [Z] [B]

RCS [Localité 7] n° 752 205 336

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentants : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 et M^e Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.C. SCI [Adresse 5]

RCS [Localité 7] n° 432 870 517

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentants : M^e Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 177

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2016, la SCI La Ferme de Garel a donné à bail commercial à la société Les Ecuries Florent [Z] [B] (ci-après EFBM), pour une durée de neuf ans, divers locaux à usage d’écuries et centre équestre dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Dammartin-en-Serve (78111).

Le bail a été conclu moyennant un loyer mensuel en principal de 2.830 euros HT outre 90 euros HT par mois et par box occupé dans les écuries du haut, 20 euros HT par mois et par box pour les copeaux dans les écuries du haut et 85 euros HT par mois et par box occupé dans les écuries du bas.

A compter du 1er avril 2018, la société EFBM a utilisé huit autres boxes, côté fumier, dont elle prétend qu’ils sont venus en substitution des onze boxes initialement loués dans les écuries du bas.

Par lettre recommandée du 23 septembre 2019, la société EFBM a donné congé à la SCI [Adresse 6] à effet du 1er avril 2020.

Par courriers recommandés des 9 et 21 octobre 2019, la SCI La Ferme de Garel s’y est opposée, se prévalant du non-respect du délais requis. Elle a par ailleurs demandé au preneur de justifier du respect de ses obligations contractuelles (entretien des locaux loués, occupation sans droit ni titre de huit boxes et d’une carrière, attestation d’assurance, révision des extincteurs incendie, etc).

Le 4 novembre 2019, la SCI [Adresse 6] a fait établir un procès-verbal de constat par huissier, remis ensuite à la société EFBM.

Par courrier recommandé du 12 décembre 2019, la société EFBM a renoncé au bénéfice du congé délivré pour le 1er avril 2020, relevé qu’une novation était intervenue quant à l’assiette du bail, demandé au bailleur de refaire les comptes entre les parties et de se conformer à ses obligations contractuelles quant aux travaux lui incombant.

Par courrier recommandé du 7 février 2020, la SCI [Adresse 6] a notifié à la société EFBM la nullité du congé délivré le 23 septembre 2019 et l’a mise en demeure de faire établir un devis des travaux de remise en état des lieux loués, outre de justifier qu’ils étaient assurés, en vain.

Le 29 octobre 2020, la société EFBM a notifié à la SCI [Adresse 6] sa décision de « retirer les chevaux » dès la fin du mois d’octobre 2020, considérant que l’état des locaux donnés à bail ne lui permettait plus d’exercer son activité professionnelle conformément aux règles d’hygiène et de sécurité applicables.

Le 1er novembre 2020, la société EFBM a quitté les lieux et cessé de régler les loyers.

La SCI [Adresse 6] a répondu, le 3 novembre 2020, que le congé donné par lettre du 29 octobre 2020 n’était pas valable et qu’il appartenait à la preneuse de produire un devis de remise en état des lieux loués préalablement à la réalisation des travaux.

Par acte du 4 octobre 2021, la société EFBM a fait assigner la SCI [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Versailles en restitution des loyers pour la période comprise entre le 12 décembre 2019 et le 1er novembre 2020 ainsi qu’en exonération des loyers pour les périodes allant du 17 mars au 10 mai 2020 et du 29 octobre 2020 au 19 mai 2021. Elle a en outre sollicité la désignation d’un expert avec notamment pour mission de redéfinir l’assiette du bail initial, vérifier les travaux effectués et reprendre les comptes afin de redéfinir le montant des loyers dus au vu de l’avenant valant novation et des taux d’occupation.

Par jugement du 6 juin 2023, le tribunal a :

— déclaré nul et de nul effet le congé délivré par la société EFBM le 29 octobre 2020 ;

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur à compter du 6 juin 2023 ;

— condamné la société EFBM à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 91.495 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 6 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— rejeté les autres demandes des parties et condamné la société EFBM à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a considéré qu’en raison du non-respect du formalisme prévu par l’article L.145-4 du code de commerce, le courrier délivré le 29 octobre 2020 par la société EFBM ne peut constituer un congé valablement délivré ; que, par ailleurs, les conditions de la novation n’étant pas remplies, l’assiette du bail demeure celle définie par le contrat régularisé le 1er octobre 2016, indépendamment de la mise à disposition par le bailleur de huit boxes supplémentaires ; qu’en outre, la demande de résiliation aux torts du bailleur ne peut être prononcée en l’absence de démonstration par le preneur d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; qu’au contraire, la résiliation aux torts exclusifs du preneur doit être prononcée, en ce que ce dernier ne peut se prévaloir de la force majeure et de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers. Le tribunal a par ailleurs estimé que la société EFBM ne peut être condamnée au paiement des travaux de remise en état, à défaut pour la SCI [Adresse 6] de démontrer que les désordres constatés par huissier sont nés pendant la période d’occupation des locaux par la preneuse.

Par déclaration du 1er septembre 2023 et déclaration rectificative du même jour, la société EFBM a interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions.

Par ordonnance du 17 octobre 2023, les deux procédures ont été jointes.

Par dernières conclusions n°3 remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 mai 2024, la société EFBM demande à la cour de réformer le jugement sauf en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 29 octobre 2020 et en ce qu’il a rejeté les autres demandes des parties et, statuant à nouveau :

— à titre principal, de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur à la date du 12 décembre 2019 et de condamner la SCI [Adresse 6] à restituer l’intégralité des loyers, à compter rétroactivement du 12 décembre 2019 jusqu’à novembre 2020 non inclus, puisqu’à compter de cette date les loyers n’ont plus été réglés, et ce déduction faite du mois de mai 2020 qui n’a pas non plus été réglé, soit un montant de 50.000 euros, sauf à parfaire ;

— à titre subsidiaire, d’acter la fermeture du centre équestre pendant les différentes périodes de confinement, c’est-à-dire du 17 mars au 10 mai 2020, soit durant 1 mois et 25 jours, puis à compter du 29 octobre 2020 jusqu’au 19 mai 2021 et de prononcer une exonération totale des loyers pendant cette période, sur les fondements de la force majeure et de l’obligation de délivrance ;

— à titre infiniment subsidiaire, de désigner un expert avec pour mission notamment de visiter les lieux et vérifier les assertions et reproches émis par la société preneuse (vices cachés, non-respect de l’obligation de délivrance, insécurité des locaux '), de redéfinir l’assiette du bail initial et après novation, de calculer les loyers dus, de vérifier si des travaux ont été effectués et, si des travaux devaient s’avérer avoir été effectués, vérifier la date à laquelle ils ont été réalisés, avec remise des devis et factures, de reprendre les comptes afin de redéfinir le montant des loyers réellement dus au vu de l’avenant valant novation et des taux d’occupation ;

— à titre encore plus subsidiaire, de lui accorder un délai afin de s’acquitter de toute somme qui serait mise à sa charge ;

— en tout état de cause, de débouter la SCI La Ferme de Garel de sa demande de condamnation à hauteur de 137.414,32 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 6] de sa demande de condamnation à la somme de 15.335 euros TTC au titre de travaux de remise en état et de condamner la SCI La Ferme de Garel à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions n°2 remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 juin 2025, la SCI [Adresse 6] demande à la cour :

— de débouter la société EFBM de toutes ses demandes et de confirmer le jugement, exception faite des dispositions relatives au quantum des loyers et charges que la société EFBM a été condamnée à payer et au débouté de sa demande en paiement des travaux de remise en état ;

— et, statuant à nouveau, de condamner la société EFBM à lui payer la somme de 137.414,32 euros TTC au titre des loyers et charges impayés de novembre 2020 au 6 juin 2023, en ce compris le solde dû au titre du mois de mai 2020, et la somme de 15.335 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021, date de la mise en demeure ;

— de condamner la société EFBM à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel, en ce compris les frais d’une éventuelle exécution forcée de la décision à intervenir.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 juin 2025.

SUR CE,

S’il a été relevé appel du jugement en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré par la société EFBM le 29 octobre 2020, celle-ci indique expressément dans ses conclusions qu’elle ne conteste pas le jugement sur ce point. La cour ne peut donc que confirmer ce chef du jugement.

Sur la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur et la restitution des loyers de décembre 2019 à novembre 2020

La société EFBM demande à la cour de prononcer, sur le fondement de l’article 1228 du code civil, la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur à compter du 12 décembre 2019, date de sa première mise en demeure, ainsi que la restitution de l’intégralité des loyers à compter du 12 décembre 2019 jusqu’à novembre 2020 non inclus, déduction faite du mois de mai 2020.

Elle soutient que la SCI [Adresse 6] a commis une faute grave en ce qu’elle a manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux, de mise en sécurité et violé les obligations lui incombant en sa qualité de bailleur.

Elle fait valoir que le bailleur n’a jamais procédé aux gros travaux à sa charge, entraînant des problèmes récurrents d’inondation et d’humidité anormale des locaux, comme en témoignent les propriétaires des chevaux en pension dont certains ont pour ces raisons quitté le club ; qu’il ne peut se soustraire à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil par le biais d’une clause contractuelle relative à l’exécution de travaux, notamment ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Elle ajoute que le bailleur a également violé ses obligations légales et contractuelles en ce qu’il a fait intervenir un huissier de justice sur les lieux mis à bail, sans la consulter préalablement et hors sa présence.

La SCI La Ferme de Garel répond, au visa des articles 1224, 1225 et 1226 du code civil, que les conditions de la résolution ne sont pas remplies dès lors que la mise en demeure notifiée le 12 décembre 2019 par la société EFBM ne mentionne pas la clause résolutoire.

Elle soutient qu’en tout état de cause, elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles et que la société EFBM n’établit pas la réalité des manquements qu’elle invoque.

Elle fait valoir que selon l’article 4-4 du contrat de bail, les travaux qui incombent au bailleur sont essentiellement ceux relevant des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil, la charge des dépenses d’entretien, de remplacements, d’amélioration, d’embellissement, de réparations et de travaux relevant du preneur. Elle considère que les attestations produites par la société EFBM pour la première fois en cause d’appel sont des attestations de complaisance qui n’ont aucun caractère probant.

Après avoir souligné qu’elle n’a pas d’autre obligation de sécurité à sa charge que celle découlant de la garantie des vices cachés et de l’obligation d’entretien, elle affirme qu’il n’y a ni vice caché, ni manquement de sa part à son obligation d’entretien.

S’agissant de l’intervention d’un huissier sur les lieux mis à bail, elle rappelle les dispositions contractuelles qui obligent le preneur à permettre au bailleur d’accéder aux locaux et indique qu’en tout état de cause, la présence d’un huissier afin de constater l’état des lieux n’a pas empêché la société EFBM, le 4 novembre 2019, de jouir paisiblement des lieux.

Sur ce,

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

Selon l’article 1224 de ce code, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du code civil prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu le 1er octobre 2016 ne contient pas de clause résolutoire permettant au preneur de se prévaloir de la résolution de plein droit du contrat en cas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles. La SCI [Adresse 6] ne peut donc invoquer les dispositions des articles 1225 et 1226 du code civil prescrivant l’envoi d’une mise en demeure préalable mentionnant expressément la clause résolutoire, ces dispositions n’étant pas applicables au litige.

Il en résulte que, contrairement à ce que soutient la SCI La Ferme de Garel, la demande en résiliation judiciaire de la société EFBM n’avait pas à être précédée d’une mise en demeure. Ce moyen sera écarté.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code selon lequel le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, n’est pas d’ordre public, de même que l’article 1719 précité, de sorte que les parties peuvent y déroger et prévoir dans le bail, par une disposition claire et précise, le transfert au locataire d’obligations incombant en principe au bailleur et ayant pour objet les réparations et interventions nécessaires à l’utilisation normale du bien et le respect des règles de sécurité, sous réserve cependant des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Dans le courrier de mise en demeure qu’elle a adressé au bailleur le 12 décembre 2019, la société EFBM invoquait divers désordres, à savoir des poteaux de clôture défectueux rendant les paddocks inutilisables, des fuites de toit dangereuses, des coupures d’électricité, une boîte aux lettres ne fermant pas et un accès interdit au petit manège.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur, l’appelante insiste surtout sur les infiltrations d’eau, « par la toiture ou en résurgences par le sol », en indiquant que les manèges étaient détrempés, les boxes inondés et le matériel, notamment les selles, endommagé.

Elle verse aux débats dix photographies montrant des traces d’humidité sur le sol du couloir desservant les boxes des chevaux, un trou rempli d’eau à l’extérieur d’un bâtiment, une conduite d’évacuation d’eau endommagée en extérieur, des flaques d’eau dans la carrière.

Elle produit le courrier que lui a adressé un propriétaire de cheval le 7 juillet 2020 dans lequel il indique : « la carrière à [Localité 4] est très inégale. Dès qu’il pleut, le terrain est détrempé, nous obligeant, quand cela est possible, à slalomer entre les nombreuses flaques qui peinent à disparaître. A l’inverse, dès qu’il fait un peu sec, la carrière devient profonde » outre un courrier du 29 octobre 2020 d’un autre propriétaire ainsi rédigé : « Depuis quelques temps, les écuries, ainsi que les installations ne sont plus praticables pour exercer mon activité professionnelle dans les règles d’hygiène et de sécurité. Dernièrement, suite à une fuite d’eau extérieure, des inondations à répétition sont survenues dans les écuries, le club house et la sellerie. Tout cela a fortement endommagé le matériel. Certains chevaux ont les boxes détrempés chaque semaine ce qui engendre des maladies, des soins et des coûts d’entretien (paille/curage) supplémentaires. Nombre de client quittent les lieux suite à ces événements et peu de travaux sont effectués à ce jour et aucune solution n’a été proposée ».

Les attestations de clients, propriétaires ou non de chevaux laissés en pension, font également état de problèmes d’inondation récurrents ainsi que de dysfonctionnements électriques dans les termes suivants :

— « Sols carrière et manège impraticable une partie de l’année car soit inondés soit trop profonds.

La carrière inondée plusieurs mois dans l’année, provoquait le ruissellement et l’infiltration d’eau dans le bâtiment où il y avait le box de mon cheval qui se retrouvait les pieds dans l’eau régulièrement, les pieds pourrissaient et donc m’ont engendré des surcoûts de maréchal ferrant et produits de soins de maréchalerie.

L’allée et les box et même le club house étaient régulièrement inondés et faisaient même sauter les plombs électriques. (En plus d’avoir les pieds dans l’eau il y avait des risques électriques).

Les regards d’évacuation des gouttières ne s’évacuaient pas et débordaient ce qui rajoutait de l’eau dans les écuries en plus de celle de la carrière. »

— « Les murs de l’écurie n’étaient pas du tout étanches. Les boxes situés de ce côté étaient inondés, la paille était détrempée et nécessitait de refaire complètement les boxes en changeant toute la paille (')

Un autre souci était l’écurie était l’électricité de celle-ci. On avait régulièrement des coupures de celle-ci et quand le propriétaire était absent on était obligé d’attendre son retour pour avoir à de nouveau du courant car lui seul avait accès au disjoncteur. »

— « J’avais donc laissé mes affaires d’équitation dans le club house (selle, bombe, et sac avec brosses/guêtres ') Les écuries et le club house étaient très humides : il y avait des infiltrations et il y a même eu des inondations dans le club-house entre autres. Mes affaires étaient donc régulièrement humides et lors de la dernière grosse inondation, ma selle en a subi les frais. »

Le témoignage du prestataire de service en maréchalerie corrobore ces attestations : « Prestataire de service pour Monsieur [F] en tant que maréchal-ferrant, depuis son installation en 2010, je me rendais dans les écuries à peu près 3 demi-journées par mois et ceci jusqu’à son départ fin 2020. (')

Lors de cette période, j’ai pu constater la vétusté des locaux :

— infiltrations au niveau de la toiture,

— portes en mauvais état de fonctionnement,

— inondations lors de fortes pluies dues au ruissèlement des eaux de la carrière dans les boxes se situant vers la porte d’entrée et dans les salles de soins où j’officiais,

— nombreux dysfonctionnements électriques alors que cela m’est nécessaire pour assurer une prestation complète à mes clients.

Les conséquences de ces aléas étaient importantes pour le bien être des chevaux dont j’avais la charge. Lorsqu’ils ont les pieds dans un milieu aqueux, ils s’abîment, la boite cornée s’effrite. »

Le 4 novembre 2019, le bailleur a fait établir un procès-verbal de constat par Me [P], huissier de justice à [Localité 7], qui a relevé dans le barn des 22 boxes l’existence de gouttières, pleines, cassées, déboitées et non entretenues ainsi que la présence d’une infiltration d’eau dans la toiture, le faux-plafond étant cassé, ce qui confirme le mauvais état des locaux loués et les problèmes d’infiltration d’eau.

Il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait et la SCI [Adresse 6] n’apporte pas d’éléments démontrant quel était l’état des locaux lorsque la société EFBM en a pris possession le 1er octobre 2016.

Si l’article 1731 du code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, l’article L.145-40-1 introduit dans le code de commerce par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 écarte toutefois la possibilité pour le bailleur de se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil lorsqu’il n’a pas fait toutes diligences pour réaliser un état des lieux.

La SCI [Adresse 6] ne fait pas état de diligences pour réaliser un état des lieux d’entrée et ne démontre pas avoir délivré au preneur des locaux en bon état, conformes à l’usage pour lequel ils ont été loués, soit selon l’article 3 du contrat de bail, l’exploitation d’un centre équestre et poney-club, l’enseignement, la location et la prise en pension de chevaux, la vente, le commerce et le dressage de chevaux. Elle ne rapporte pas non plus la preuve qu’elle a fait procéder aux réparations permettant l’usage prévu au contrat et notamment aux grosses réparations lui incombant, s’agissant des infiltrations d’eau dans la toiture ou encore des travaux permettant un usage conforme de la carrière.

Il en résulte un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance.

La SCI La Ferme de Garel a en outre manqué à ses obligations contractuelles en faisant intervenir un huissier de justice le 4 novembre 2019 sur les lieux donnés à bail, sans consulter préalablement la société EFBM et hors sa présence, ce qui n’est pas contesté.

L’ensemble de ces manquements justifie de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la SCI [Adresse 6].

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat et qu’elle prend effet, notamment, à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Si la société EFBM a adressé le 12 décembre 2019 à la SCI [Adresse 6] un courrier recommandé selon lequel elle la mettait en demeure de procéder à certains travaux dans les locaux loués et de refaire les comptes entre les parties, ce courrier n’est pas suffisamment comminatoire pour que sa date soit retenue comme date de résiliation du contrat.

Aux termes d’un courrier du 29 octobre 2020, la société EFBM a informé le bailleur de sa décision quitter les lieux loués à la fin du mois d’octobre 2020 compte tenu de l’état des locaux et de l’absence de travaux. Par cet écrit, la société locataire a ainsi manifesté son intention de mettre fin au bail la liant à la SCI [Adresse 6], et ce contrairement au courrier du 12 décembre 2019 qui n’indiquait rien de tel en l’absence de réalisation des travaux demandés.

La résiliation aux torts du bailleur sera donc prononcée à la date du 29 octobre 2020 et la société EFBM tenue au paiement des loyers jusqu’à cette date, sans qu’il y ait lieu à restitution des loyers payés.

Il n’est pas discuté que la société EFBM a réglé les loyers jusqu’au mois d’octobre 2020 inclus, à l’exception du loyer du mois de mai 2020 qu’elle n’a pas payé dans son intégralité.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 1.080 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021, date de la mise en demeure adressée par le bailleur.

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Sur la demande de la SCI La Ferme de Garel au titre des travaux de remise en état

La SCI [Adresse 6] sollicite la condamnation de la société EFBM à lui payer la somme de 15.335 euros TTC au titre des travaux de remise en état. Elle se prévaut de la présomption prévue par l’article 1731 du code civil ainsi que des stipulations de l’article 4-4 du bail mettant à la charge du locataire les dépenses d’entretien, de remplacement, d’amélioration, d’embellissement, de réparations et de travaux.

La société EFBM s’y oppose, faisant valoir qu’en vertu de l’article L.145-40-1 du code de commerce, le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Sur ce,

Les dispositions de l’article 1731 du code civil et celles de l’article L.145-40-1 du code de commerce ont déjà été rappelées, de même que l’absence d’état des lieux d’entrée et d’éléments permettant à la cour de comparer la situation des locaux en fin de jouissance avec celle lors de la prise de possession des locaux.

La SCI [Adresse 6], qui ne justifie pas de diligences pour réaliser un état des lieux, ne peut invoquer la présomption de de l’article 1731 du code civil. En outre, le mauvais état des locaux donnés à bail résulte des attestations concordantes des clients du centre équestre et du maréchal-ferrant évoquées précédemment.

En conséquence, les travaux de remise en état des lieux ' pour l’essentiel des travaux de peinture dans les écuries, dans la cuisine et à l’extérieur (fenêtres) selon le devis produit ' pour lesquels le bailleur réclame le paiement de la somme de 15.335 euros HT, ne peuvent être mis à la charge de la locataire.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI La Ferme de Garel de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.

Partie perdante, la SCI [Adresse 6] supportera les dépens de première instance et d’appel. Elle ne peut de ce fait prétendre à une indemnité procédurale et sera condamnée à verser à la société EFBM une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles que celle-ci a exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré par la société Les Ecuries Florent [Z] [B] le 29 octobre 2020 et en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 6] de sa demande en paiement des travaux de remise en état ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la SCI La Ferme de Garel à compter du 29 octobre 2020 ;

Déboute la société Les Ecuries Florent [Z] [B] de sa demande de restitution des loyers payés jusqu’au mois d’octobre 2020 ;

Condamne la société Les Ecuries Florent [Z] [B] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 1.080 euros TTC au titre du loyer du mois de mai 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021 ;

Condamne la SCI La Ferme de Garel aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à la société Les Ecuries Florent [Z] [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [Adresse 6] de sa demande de ce chef.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente