Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17775 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKHNV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Septembre 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 22/10335

APPELANTES

Madame [T] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1177

Madame [G] [S]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1177

INTIMEE

S.A.S. CABINET [L] immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° [Numéro identifiant 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La famille [S] était composée de M. [Y] [S], qui a eu trois enfants, Mme [G] [S], Mme [T] [S] (épouse [O]) et M. [C] [S], qui a lui-même eu deux enfants Mme [J] [S] et M. [P] [S].

Le 6 avril 1983, M. [Y] [S] a hérité de la pleine propriété de l’immeuble sis [Adresse 1], composé de plusieurs lots donnés à bail.

La gestion confiée à la société Cabinet [L] avant la transmission de l’immeuble a continué sous l’égide de M. [Y] [S].

Le dernier contrat de gestion confié à la société Cabinet [L] date du 11 octobre 1993 et les parties à la présente procédure s’accordent à considérer que le mandat a été renouvelé tacitement jusqu’à la vente du bien le 25 septembre 2020.

[Y] [S] est décédé le 26 juillet 2018, laissant pour héritiers ses enfants [G], [T] et [C].

[C] [S] est décédé le 13 mars 2019, laissant pour héritiers ses enfants [J] et [P].

Par acte authentique du 25 septembre 2020, Mme [G] [S], Mme [T] [S] épouse [O], Mme [J] [S] et M. [P] [S] ont vendu le bien litigieux à la Société en nom collectif (SNC) [V], substituée à la société Foncière du Rocher, moyennant le prix de 10.000.000 €.

Par acte d’huissier du 16 août 2022, Mme [G] [S] et Mme [T] [S] épouse [O] ont assigné la société Cabinet [L] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en paiement de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers et du manque à gagner sur la vente du bien. Elles lui reprochaient d’avoir commis des fautes dans le cadre du mandat de gestion immobilière, soit d’une part la sous-évaluation chronique les loyers depuis 1983 et d’autre part l’établissement le 8 novembre 2019 d’un état locatif, laissant croire de façon erronée à la possibilité de donner congé au preneur du local commercial dans de courts délais, contraignant les vendeurs à diminuer de 2 millions d’euros le prix accepté initialement par la société Foncière du Rocher.

Par conclusions d’incident du 7 avril 2023, la société Cabinet [L] a sollicité de déclarer Mme [G] [S] et Mme [T] [S] épouse [O] irrecevables en leurs demandes à son encontre, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— déclarons irrecevables les demandes tendant à voir :

*condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme de 393.180 à titre de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers d’habitation,

* condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme de 808.965 € à titre de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers commerciaux,

* condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme de 2.000.000 € à titre de dommages et intérêts à raison du manque à gagner sur la vente du bien,

* condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme 2.791,22 € à titre de dommages et intérêts à raison des sommes saisies de son fait par l’administration des finances publiques,

* condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme de 960 € à titre de dommages et intérêts à raison des frais d’avocat indument imputés sur les revenus de l’indivision [S],

— condamne in solidum Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] aux dépens,

— condamne in solidum Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] à payer à la SAS Cabinet [L] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— rejetons la demande formée par Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] au titre des frais irrépétibles,

— rappelons que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Mme [T] [S] et Mme [G] [S] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 17 octobre 2024 à 18h12 (RG n°24/17775).

Mme [T] [S] et Mme [G] [S] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 17 octobre 2024 à 18h10 (RG n°24/18504).

A l’audience du 2 avril 2025, sur accord des parties, le magistrat rapporteur a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la jonction de l’affaire 24/18504 à l’affaire 24/17775, puis il a prononcé à nouveau la clôture de la procédure.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 17 mars 2025, par lesquelles Mme [T] [S] et Mme [G] [S], appelants, invitent la cour à :

Vu notamment les articles 724 et suivants et 815 et suivants du Code civil,

Vu notamment les articles 16, 31, 122 et suivants et 789 et suivants du Code de procédure civile,

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

' Déclarée irrecevables les demandes tendant à voir :

— Condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], la somme de 393 180 euros à titre de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers d’habitation ;

— Condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], la somme de 808 965 euros à titre de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers commerciaux,

— Condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], la somme de 2 000 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison du manque à gagner sur la vente du bien ;

— Condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], la somme de 2 791,22 euros à titre de dommages et intérêts à raison des sommes saisies de son fait par l’administration des finances publiques ;

— Condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], la somme de 960,00 euros à titre de dommages et intérêts à raison des frais d’avocat indument imputés sur les revenus de l’indivision [S] ;

' Condamnée in solidum Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], aux dépens ;

' Condamnée in solidum Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], à payer à la SAS Cabinet [L] la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

' Rejetée la demande formée par Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Débouter la SAS Cabinet [L] de l’ensemble de ses demandes incidentes,

Déclarer Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], recevables en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mesdames [G] [S] et [T] [S], épouse [O], la somme de 10.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la SAS Cabinet [L] aux dépens.

Renvoyer l’affaire à la mise en état devant le Tribunal judiciaire de PARIS ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 mars 2025, par lesquelles la SAS Cabinet [L], intimé, invite la cour à :

Vu les articles 31 et 122 du Code de procédure civile,

CONFIRMER l’Ordonnance du 19 septembre 2024 en toutes ses dispositions ;

DEBOUTER Mesdames [G] [S] et Madame [T] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER in solidum Mesdames [G] [S] et Madame [T] [S], épouse [O], à payer au Cabinet [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes au fond de Mmes [G] et [T] [S]

La société Cabinet [L] soulève l’irrecevabilité des demandes de Mmes [S] dans leur assignation, pour défaut d’intérêt à agir et de qualité à agir, au motif que leurs demandes visent à obtenir un préjudice supposément subi par l’ensemble des ayants droit de [Y] [S] ;

Les appelantes estiment que, pour les demandes concernant la période du vivant de leur père, elles ont intérêt et qualité à agir selon la loi, en tant qu’héritières directes de leur père, et que selon la jurisprudence, l’action successorale peut être engagée par un des héritiers sans l’accord des autres puisque le droit d’agir du défunt n’est pas un droit indivis et n’est pas soumis aux règles de la représentation de l’indivision ; elles considèrent que, pour les demandes concernant la seconde période postérieure au décès de leur père, elles ont intérêt et qualité à agir en tant que cocontractantes directes de la société Cabinet [L] ; elles ajoutent en sus que, depuis la vente, l’indivision n’existe plus, les règles de l’indivision doivent être écartées ; elles précisent qu’en tout état de cause, les règles de l’indivision n’entravent pas leurs demandes puisqu’il ressort de l’article 815-3 du code civil, que les actes d’administration peuvent être engagés par les indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis ; elles reprochent au premier juge d’avoir dénaturé et requalifié leurs demandes formées dans l’assignation, sans respect du contradictoire, en mentionnant qu’elles prétendaient agir au nom de l’indivision, alors qu’elles ont agi en leurs seuls noms, à titre personnel ; elles lui reprochent aussi d’avoir soulevé d’office, sans respect du contradictoire, leur prétendue volonté d’enrichissement aux dépens des autres indivisaires alors que la question de savoir si les montants demandés correspondent au préjudice de l’indivision relève du fond et qu’aucun élément ne permet de croire qu’elles refuseraient de restituer à leur neveu et nièce les sommes leur revenant ;

Sur les critiques relatives à l’absence de respect du contradictoire

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations » ;

En l’espèce, dans ses conclusions d’incident de première instance (pièce 16 [S]), la société Cabinet [L] a soulevé l’irrecevabilité des demandes formulées par Mmes [S] pour défaut de qualité et intérêt à agir, au motif qu’elles « sollicitent la condamnation du cabinet [L] à payer la somme globale de 3.211.866,22 € » alors que Mmes [S] « n’ont jamais été seules propriétaires de l’immeuble », que « l’immeuble est la propriété indivise de Mme [G] [S], Mme [T] [S], Mme [J] [S] et M. [P] [S] », or Mmes [S] « n’ont pas vocation à représenter les intérêts de leur neveu et nièce qui ne sont pas partie à la procédure. Faute de toute indication sur le quantum du préjudice qui pourrait leur être propre, Mmes [S] seront déclarées irrecevables en leurs demandes » ;

Dans l’ordonnance critiquée, le premier juge a estimé que « sous couvert d’une action en réparation de préjudices présentés comme personnels, elles (Mmes [S]) entendent en réalité obtenir le paiement de sommes dont seraient créancières l’indivision ou la succession. Les demanderesses (Mmes [S]) entendant ainsi s’enrichir au préjudice des autres héritiers et anciens indivisaires, elles ne justifient pas d’un intérêt légitime à agir » ;

Il convient de considérer que le premier juge n’a pas violé le principe du contradictoire en ce que ces éléments étaient dans le débat par les conclusions de la société Cabinet [L] ;

Sur la qualité et l’intérêt à agir de Mmes [S]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ;

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention » ;

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ;

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir » ;

Aux termes de l’article 724 alinéa 1er du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2002, « Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt » ;

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2007, « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux » ;

La cour de cassation a jugé, au visa de l’article 724 alinéa 1er du code civil que tout héritier est fondé, même sans le concours des autres indivisaires, à exercer toutes les actions de son auteur, sans que puisse lui être opposé le droit commun de l’indivision (1ère chambre civile 13 septembre 2017, pourvoi n°16-24.318) ;

En l’espèce, par acte d’huissier du 16 août 2022 (pièce 13 [S]), Mmes [S] ont assigné uniquement la société Cabinet [L] en responsabilité contractuelle et ont sollicité de la condamner à leur verser, en sus des dépens et frais irrépétibles, les sommes suivantes :

-393.180 € à titre de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers d’habitation,

-808.965 € à titre de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers commerciaux,

-2.000.000 € à titre de dommages et intérêts à raison du manque à gagner sur la vente du bien,

-2.791,22 € à titre de dommages et intérêts à raison des sommes saisies de son fait par l’administration des finances publiques,

-960 € de dommages et intérêts à raison des frais d’avocat indument imputés sur les revenus de l’indivision [S] ;

Il ressort de l’assignation que ces sommes constituent l’ensemble du préjudice en conséquence du manquement aux obligations contractuelles de la société Cabinet [L] ;

Il est constant que depuis le 6 avril 1983, M. [Y] [S] était le contractant de la société Cabinet [L] ; à son décès le 26 juillet 2018, il a laissé pour héritiers ses trois enfants [G], [T] et [C] ; au décès de [C] [S] le 13 mars 2019, celui-ci a laissé pour héritiers ses enfants [J] et [P] ;

Si tout héritier est fondé, même sans le concours des autres indivisaires, à exercer toutes les actions de son auteur, sans que puisse lui être opposé le droit commun de l’indivision, c’est à condition que cette action soit exercée au profit de l’indivision ;

Or il ressort de l’assignation de Mmes [S] n’ont pas sollicité de condamner la société Cabinet [L] à verser des dommages et intérêts à l’indivision mais uniquement à elles-mêmes alors que ces sommes constituent l’ensemble du préjudice en conséquence du manquement aux obligations contractuelles de la société Cabinet [L] ;

Ainsi pour les demandes concernant la période du vivant de leur père, Mmes [S] n’ont pas qualité ni intérêt à agir à l’encontre de la société Cabinet [L] aux fins d’obtenir le versement de dommages et intérêts à leur profit exclusif alors qu’elles agissent sur le fondement des manquements aux obligations contractuelles de la société Cabinet [L] qui a contracté avec [Y] [S], dont elles ne sont pas les uniques héritières ;

Pour les demandes concernant la seconde période postérieure au décès de leur père, Mmes [S] n’ont pas qualité ni intérêt à agir à l’encontre de la société Cabinet [L] aux fins d’obtenir le versement de dommages et intérêts à leur profit exclusif alors qu’elles agissent sur le fondement des manquements aux obligations contractuelles de la société Cabinet [L] avec laquelle elles ne sont pas les uniques cocontractantes ;

En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes tendant à voir :

*condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme de 393.180 à titre de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers d’habitation,

* condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme de 808.965 € à titre de dommages et intérêts à raison des pertes de loyers commerciaux,

* condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme de 2.000.000 € à titre de dommages et intérêts à raison du manque à gagner sur la vente du bien,

* condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme 2.791,22 € à titre de dommages et intérêts à raison des sommes saisies de son fait par l’administration des finances publiques,

* condamner la SAS Cabinet [L] à payer à Mmes [G] [S] et [T] [S] épouse [O] la somme de 960 € à titre de dommages et intérêts à raison des frais d’avocat indument imputés sur les revenus de l’indivision [S] ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les appelantes, partie perdante, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Cabinet [L] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelantes ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [G] [S] et Mme [T] [S] épouse [O] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SAS Cabinet [L] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande des appelantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,