MINUTE N° 25/219

Copie exécutoire à :

— M^e Katja MAKOWSKI

Copie à :

— M^e Thierry CAHN

— greffe du JCP du TJ Colmar

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 05 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01183 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIQK

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Monsieur [C] [D] sous curatelle renforcée de l’APAMAD

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/828 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR

Association APAMAD es qualité de curateur renforcé de M. [C] [D], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés es qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

POLE HABITAT [Localité 5] CENTRE ALSACE O.P.H. , prise en la personne de son représentant legal

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 28 décembre 2010, la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH a consenti à M. [C] [D] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 188,10 euros, outre 51,97 euros de provision sur charges.

Par jugement du 24 janvier 2017, M. [D] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, le bailleur a fait sommation au locataire d’avoir à procéder au nettoyage complet et à la remise en état de salubrité de son appartement dans un délai de 8 jours.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, le bailleur a fait assigner M. [D] et l’association Apamad, curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— condamner M. [D] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, de corps et de biens, les locaux qu’il occupe,

— déclarer qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— condamner M. [D] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux, et la remise des clefs au bailleur et à son mandataire,

— ordonner la suppression, subsidiairement la réduction du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux compte tenu du trouble de jouissance manifeste,

— condamner M. [D] à payer au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 240,07 euros, à compter du jour du jugement et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire,

— déclarer que cette indemnité mensuelle d’occupation sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges sur production des justificatifs,

— débouter M. [D] de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions,

— condamner M. [D] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le bailleur a fait valoir que le locataire avait manqué à son obligation d’entretien et à son obligation d’user paisiblement des lieux loués dans la mesure où le logement était dans un état d’entretien déplorable et que l’infestation majeure de punaises de lit, sans intervention de M. [D] pour nettoyer son appartement et respecter les protocoles d’éradication, faisait courir un risque important de propagation aux appartements voisins voire à l’immeuble dans son ensemble.

M. [D] et l’association Apamad ont conclu au rejet des prétentions du bailleur, à titre subsidiaire, au bénéfice de délais les plus larges pour quitter les lieux et en tout état de cause, à sa condamnation au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont fait valoir que les troubles psychiatriques du locataire impactaient son quotidien de façon défavorable notamment dans la gestion de son logement et que sa situation devait être examinée avec bienveillance afin de le maintenir dans son logement et pour lui permettre une vie autonome. Ils ont soutenu que la présence de punaises de lit n’était pas en lien avec l’état de propreté du logement et que le locataire avait signé un devis pour faire procéder au nettoyage de son appartement et permettre l’intervention de la société mandatée par le bailleur.

Par jugement contradictoire du 2 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts de M. [D] à compter du jugement,

— dit que M. [D] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

— ordonné l’expulsion de M. [D] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut d’exécution volontaire de sa part, dans un délai d’un mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— rejeté la demande de prononcé d’astreinte,

— condamné M. [D] à payer à la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié soit la somme de 240,07 euros et ce à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son mandataire,

— dit que cette indemnité mensuelle d’occupation sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH pourra procéder à la régularisation des charges sur production des justificatifs,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. [D] à payer à la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que si M. [D] justifiait avoir fait appel à une société de nettoyage plusieurs mois après la sommation interpellative, il n’apportait pas la preuve d’une intervention visant à débarrasser l’appartement des punaises de lit et qu’il était dans l’impossibilité de laver ses vêtements pour limiter l’infestation des punaises de lit en l’absence de machine à laver fonctionnelle. Le premier juge a considéré que les manquements reprochés étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

M. [D] et l’association Apamad ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 12 mars 2024.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 5 novembre 2024, M. [D] et l’association Apamad demandent à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel de M. [D] bien fondé,

En conséquence,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH de toutes ses fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— accorder à M. [D] les plus larges délais d’évacuation,

Sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident mal fondé,

— le rejeter,

— débouter la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH de toutes ses fins et conclusions,

— condamner la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH aux dépens d’appel.

Les appelants font valoir que les punaises de lit ne sont pas associées à un manque de propreté ou d’hygiène et que M. [D] n’était pas en mesure de réagir dans le délai de 8 jours suivant la sommation interpellative du 2 mai 2023 en raison de son état de santé.

Ils indiquent qu’une entreprise de nettoyage est intervenue dans l’appartement entre le 21 et le 25 septembre 2023, notamment pour nettoyer et désinfecter le logement, et qu’un nouveau nettoyage approfondi a été réalisé fin avril 2024. Ils précisent qu’il n’y a plus aucun insecte vivant dans l’appartement et qu’une nouvelle intervention est prévue en novembre 2024.

Les appelants ajoutent que la machine à laver est à nouveau en état de marche depuis octobre 2023 et qu’en tout état de cause, la panne de la machine à laver ne permettait pas de retenir que le locataire ne laverait pas ses vêtements.

Ils soutiennent que le bailleur ne justifie d’aucun trouble auprès des voisins, les deux attestations produites se limitant à relater un fait unique, l’existence de traces de pas sur le sol mouillé devant la porte d’entrée du logement de M. [D].

Ils précisent également que M. [D] souffre de troubles psychiques chroniques, que son handicap lui a valu la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé avec un taux d’incapacité égal ou supérieur à 80 % et qu’il est sous curatelle renforcée, de sorte que sa situation doit être examinée avec bienveillance.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 7 août 2024, la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH demande à la cour de :

— rejeter l’appel et le dire mal fondé,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de M. [D],

— recevoir l’appel incident et le dire bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte formulée par Pôle Habitat, en ce qu’il a rejeté la demande portant sur la suppression voire la réduction du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et enfin en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de condamnation de M. [D] à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [D] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux,

— ordonner la suppression, subsidiairement la réduction, du délai de 2 mois entre le commandement d’avoir à libérer le logement eu égard au trouble manifeste du voisinage,

— condamner M. [D] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Subsidiairement,

— confirmer l’entier jugement,

En tout état de cause,

— condamner M. [D] à payer la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 pour la présente procédure ainsi qu’aux entiers frais d’appel.

L’intimée fait valoir qu’à l’occasion d’une campagne de désinsectisation de l’immeuble, il a été relevé par la société DKM Experts lors d’une première intervention que le logement de M. [D] était massivement infesté de punaises de lit et que la responsabilité du locataire pouvait être engagée. Le bailleur indique que lors d’une seconde intervention, la société a relevé que le logement était très sale et encombré rendant le traitement difficile à réaliser et que le volet cassé en position fermée créait les conditions idéales pour la prolifération des punaises de lit. Il ajoute que lors d’une troisième intervention, la société a fait le constat que l’infestation restait importante car les consignes transmises par le technicien n’étaient pas appliquées.

L’intimée soutient que le locataire n’a pas donné suite à la sommation interpellative d’avoir à procéder au nettoyage complet du logement et qu’il n’apporte toujours pas la preuve d’une intervention visant à débarrasser l’appartement des punaises de lit, ni de la réparation de ses volets.

Elle affirme que les photographies prises par Mme [T] et M. [V], préposés du bailleur, démontrent que le comportement de M. [D] est source de trouble de voisinage puisque le couloir commun de l’immeuble devant la porte d’entrée de son appartement est totalement souillé et d’une saleté indescriptible.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu des dispositions de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Par ailleurs, l’article 6.2 du contrat de location liant les parties prévoit que le locataire observera les règlements sanitaires départementaux sur la déclaration des maladies contagieuses, la destruction des parasites, rats, souris et insectes, le nettoyage et la désinfection.

Il résulte des pièces produites par le bailleur que la société DKM Experts est intervenue à trois reprises dans l’appartement de M. [D] lors d’une campagne préventive de désinsectisation, les 10 mars 2023, 29 mars 2023 et 11 avril 2023.

Les rapports établis par la société DKM Experts lors de chaque intervention font état d’une infestation majeure de punaises de lit dans l’ensemble du logement qualifié d’insalubre.

Le dernier rapport précise qu’en l’état actuel, le traitement ne peut fonctionner, et préconise le lavage des vêtements à 60° et leur mise en sac fermé, le nettoyage complet de l’appartement, le jointement des plinthes et le changement du mobilier (sommier, armoires, canapé).

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, le bailleur a fait sommation au locataire d’avoir à procéder au nettoyage complet de l’appartement et à sa remise en état de salubrité dans un délai de huit jours, précisant que le protocole de traitement des punaises de lit ne pouvait produire ses effets en raison du non-respect des consignes transmises par le technicien et qu’il existait un risque de propagation à tout l’immeuble.

Le bailleur a également indiqué au locataire qu’il se réservait le droit d’effectuer une visite de contrôle.

Il est constant que M. [D] ne justifie pas avoir procédé au nettoyage de son appartement dans le délai imparti par le bailleur.

Cependant, l’appelant justifie avoir fait intervenir les 21 et 25 septembre 2023 la société Alsass Débarass qui a procédé au nettoyage, à la désinfection, au débarras et au rangement de son logement, moyennant le prix de 2 012,99 euros TTC.

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que les mesures prises par le locataire se seraient révélées inefficaces, en l’absence de visite de contrôle du bailleur postérieurement à l’intervention de la société Alsass Débarass.

A cet égard, la cour relève que les deux attestations des préposés de la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace, faisant état d’odeurs nauséabondes émanant du logement de M. [D], de volets baissés et d’un pallier sale, ont été établies le 2 juin 2023 soit antérieurement à la désinfection et au nettoyage de l’appartement.

En outre, le trouble de voisinage allégué par le bailleur n’est pas suffisamment démontré par les photographies produites, représentant un pallier d’appartement avec des traces ainsi qu’une fenêtre avec des volets clos, et aucun témoignage émanant des voisins de M. [D] ne vient le corroborer.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que M. [D] a manqué de réactivité et a tardé à procéder au nettoyage et à la désinfection de son appartement.

Ce manquement, qui peut s’expliquer par ses troubles psychiques, sa situation de handicap et la perte d’autonomie qui en résulte, ne présente toutefois pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, dès lors que le locataire démontre avoir fait procéder au nettoyage et à la désinfection de son logement au mois de septembre 2023 et que le bailleur ne démontre pas que les démarches entreprises par M. [D] se seraient révélées inefficaces.

La décision déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail, en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [D] et l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.

Succombant, l’intimé sera condamné aux dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et sera débouté de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 décembre 2010 avec M. [C] [D],

CONDAMNE la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH aux dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE la société Pôle Habitat [Localité 5] Centre Alsace OPH de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente