MINUTE N° 30/25

Copie exécutoire à

— M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

— M^e Valérie SPIESER

Le 15.01.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 15 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/02817 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ID23

Décision déférée à la Cour : 20 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG – 3ème chambre civile

APPELANTE :

S.C.I. LE JET D’EAU

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.A.S.U. LITTLE AFRICA

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me DAYRE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

'

'

''''''''''' La SCI LE JET D’EAU a donné à bail à la SASU LITTLE AFRICA deux locaux au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 4], par contrats des 9 août 2013 et 23 juillet 2014. La gérante de la SASU, Madame [B] [H] s’engageait comme caution dans la limite d’une somme de 1 565 euros.

'

Se plaignant de retards dans le règlement des loyers, la SCI LE JET D’EAU a fait signifier le 31 mars 2022, deux commandements de payer visant la clause résolutoire.

'

Elle’ a’ par la suite saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg, assignant le 31 mai 2022 la SASU LITTLE AFRICA et sa caution Madame [B]' [H].

'

Par jugement du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a':

'

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire’figurant au bail conclu le 9 août 2013 entre la SCI LE JET D’EAU et la SASU LITTLE AFRICA concernant le local commercial sis [Adresse 1] à Strasbourg sont réunies à la date du 1er mai 2022 ;

CONDAMNE la SASU LITTLE AFRICA à verser à la SCI LE JET D’EAU la somme de 13 689,72 € (décompte arrêté au 31 mars 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022 ;

AUTORISE la SASU LITTLE AFRICA à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 570 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDU l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour la SASU LITTLE AFRICA d’avoir volontairement libéré les lieux, la SCI LE JET D’EAU puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ;

*que la SASU LITTLE AFRICA soit condamnée à verser à la SCI LE JET D’EAU une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;'

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2014 entre la SCI LE JET D’EAU et la SASU LITTLE AFRICA concernant le local commercial sis [Adresse 1] à Strasbourg sont réunies à la date du ler mai 2022 ;

CONDAMNE la SASU LITTLE AFRICA à verser à la SCI LE JET D’EAU la somme de 3 050,68 € (décompte arrêté au 31 mars 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022 ;

AUTORISE la SASU LITTLE AFRICA à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 120 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDU l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour la SASU LITTLE AFRICA d’avoir volontairement libéré les lieux, la SCI LE JET D’EAU puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ;

*que la SASU LITTLE AFRICA soit condamnée à verser à la SCI LE JET D’EAU une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE la SASU LITTLE AFRICA aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

CONDAMNE la SASU LITTLE AFRICA à verser à la SCI LE JET D’EAU la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LE JET D’EAU à payer à Mme [B] [H] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions pour le surplus.'

'

La SCI LE JET D’EAU a interjeté appel de cette décision le 19 juillet 2023, critiquant l’octroi de délais de paiement et les montants qui ont été mis à la charge du preneur.

'

La SASU LITTLE AFRICA s’est constituée intimée le 27 décembre 2023.

'

Aux termes de ses dernières écritures du 18 octobre 2023, transmises par voie électronique le même jour, accompagnées d’un bordereau de pièces qui n’a pas fait l’objet de contestation, la SCI LE JET D’EAU demande à la cour de :

'

DECLARER l’appel recevable et bien-fondé,

Y faisant droit,

'

INFIRMER le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août’ 2013 entre la SCI LE JET D’EAU et la SASU LITTLE AFRICA concernant le local commercial sis [Adresse 2] Strasbourg sont réunies à la date du 1er mai 2022 ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2014 entre la SCI LE JET D’EAU et la SASU LITTLE AFRICA concernant le local commercial sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er mai 2022 ;

— condamné la SASU LITTLE AFRICA aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

— condamné la SASU LITTLE AFRICA à verser à la SCI LE JET D’EAU la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

'

Et statuant à nouveau,

CONSTATER le TRIPLEMENT de la dette de la défenderesse par rapport à la date des commandements, à hauteur de 49 653,86 € à la date de ce jour ;

CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail en date du 9 août 2013, consenti par la demanderesse à la défenderesse portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], est acquise depuis le 30 avril 2022 ;

CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail en date du 23 août 2014, consenti par la demanderesse à la défenderesse portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Adresse 5] [Localité 8], est acquise depuis le 30 avril 2022 ;'

CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

DIRE n’y avoir lieu à un délai de grâce ou à des délais de paiement au profit de la défenderesse, et à défaut en motiver la mise en place, comportant déchéance en cas de non-paiement d’une mensualité.

ORDONNER l’expulsion de la SASU LITTLE AFRICA et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de cent euros (100 EUR), par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 10 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte ainsi fixée ;

FIXER l’indemnité d’occupation à la charge de la SASU LITTLE AFRICA à un montant mensuel de 1 900 € à compter du 1er mai 2022 inclus pour le bail principal et à un montant mensuel de 450 € pour le deuxième bail à compter du 1er mai 2022 inclus.

CONDAMNER la Sasu LITTLE AFRICA à payer à la SCI JET D’EAU les sommes de :

'37.984,10 euros au titre du bail du 9 août 2013

'8.867,76 euros au titre du bail du 23 juillet 2014

'2.802 euros au titre des taxes foncières 2020, 2021 et 2022

'

CONDAMNER la Sasu LITTLE AFRICA à payer à la SCI JET D’EAU une indemnité d’occupation de :

'1.900 euros au titre du bail du 09 août 2013

'450 euros au titre du bail du 23 juillet 2014

'

DIRE que ces indemnités d’occupation seront dues jusqu’à évacuation définitive des lieux et remise des clés ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la SASU LITTLE AFRICA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la Sasu LITTLE AFRICA au paiement des intérêts au taux légal sur les sommes précitées avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022 ;

CONDAMNER la Sasu LITTLE AFRICA à payer à la SCI JET D’EAU la somme de 3 000 € (deux mille euros) (SIC) en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens de l’appel, ainsi que ceux de première instance, y compris ceux des commandements de payer et des frais du greffe des nantissements.

'

'

La SASU LITTLE AFRICA n’a pas déposé de conclusions dans le délai de trois mois qui lui était ouvert à compter du 23 octobre 2023, date à laquelle la société appelante lui avait fait signifier sa déclaration d’appel du 19 juillet 2023, son récapitulatif de déclaration d’appel, ainsi que les conclusions d’appel du 18 octobre 2023 accompagnées d’un bordereau de pièces.

'

Par ordonnance du 22 mars 2024 la clôture du dossier a été ordonnée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 13 novembre 2024.

'

Le dossier était évoqué à cette audience.

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Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

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'

MOTIFS :

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'''''''''''

Au préalable, la cour rappelle’qu’une part que :'

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— aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,'

— ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°'21-21.463).

'

En outre, et d’autre part, la partie intimée n’ayant pas déposé de conclusions, elle est considérée comme ne comparaissant pas. Or, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelante que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et qu’aux termes du dernier alinéa de l’article 954 du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs de la décision frappée d’appel.'

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1) Sur le périmètre de l’appel :

'

À titre préliminaire, il y a lieu de rappeler que le dossier de première instance opposait d’une part la SCI LE JET D’EAU, propriétaire bailleur, à’d'autre part la SASU LITTLE AFRICA, société preneuse et Madame [B] [H], sa caution, et que le premier jugement a débouté la SCI de ses demandes formées contre la caution, la condamnant à régler à Madame [H] une somme de 500 € titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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À hauteur d’appel, la SCI LE JET D’EAU a écrit dans ses conclusions en page 9 'il est donné acte à la défenderesse ad 2 (c’est-à-dire Madame [H]) de ses conclusions, la demanderesse renonçant en conséquence à conclure à son encontre, en demandant d’être déchargée de tout montant à son profit au titre de l’article 700 du CPC'.

'

La cour remarque qu’il ne peut y avoir de 'défenderesse ad 2", en ce sens qu’une seule partie s’est vue notifier les conclusions d’appel, à savoir la SASU LITTLE AFRICA et deuxièmement que, contrairement à ce qui est sous-entendu, ni Madame [H] ni la SASU LITTLE AFRICA n’ont conclu à hauteur d’appel.

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Enfin et surtout, la société appelante est irrecevable à réclamer de manière implicite dans ses développements, l’infirmation des dispositions du jugement la condamnant à verser une somme à Madame [H] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, alors que la bénéficiaire de ces dispositions n’a pas été appelée en la cause et qu’aucune demande à ce titre n’a été formulée par la SCI LE JET D’EAU dans le dispositif de ses conclusions.'

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2) Sur le bien fondé de l’appel :

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Le premier juge a considéré que les commandements de payer visant la clause résolutoire présente dans les baux conclus les 9 août 2013 et 23 juillet 2014, étant demeurés infructueux pendant plus d’un mois, il convenait de constater que les conditions d’acquisition des clauses étaient réunies à la date du 1er mai 2022.

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Cette partie de décision n’est pas contestée par la SCI LE JET D’EAU.'

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La société appelante estime que le premier juge a retenu, par erreur, que la société appelante n’avait pas actualisé ses décomptes, et affirme que l’arriéré en décembre 2022 aurait été de 37'600 €.

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Il est rappelé que le premier juge a’ fixé les arriérés, à la date du 31 mars 2022, aux sommes respectives de 13'689,72 € pour le local principal et de 3 050,68 € pour le local secondaire. Pour ce faire, le juge s’est référé au montant figurant dans les commandements de payer du 31 mars 2022, après avoir défalqué le montant de la clause pénale, tout en conservant dans le calcul le montant des taxes foncières pour les années 2020 et 2021.

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La société appelante ne produit aucune pièce de nature à pouvoir remettre en cause la validité des chiffres retenus par le premier juge, son unique annexe portant sur la situation des loyers (annexe 11) se contentant de lister les règlements, ou les impayés.

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Force est de constater alors que la critique du chiffrage de la dette n’est pas fondée.

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La SCI LE JET D’EAU critique aussi la décision du juge qui a accordé au preneur des délais de paiement sur 24 mois.

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La décision’ justifie l’octroi de ces délais, par le fait que le commerce a connu des périodes de fermeture liées à l’épidémie de la Covid 19, ainsi que par un dégât des eaux subi par le restaurant le 12 avril 2022, en notant que le bailleur – qui faisait état de sa situation financière pour s’opposer à l’octroi de ces délais – ne produisait aucune pièce pour en justifier.

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L’octroi de ces délais de grâce est critiqué par la société appelante qui estime que sa propre situation financière de créancière ne permettait pas d’octroyer de tels délais et que le preneur aurait été de mauvaise foi, traduite par le fait qu’il n’a jamais réglé les montants dus.

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Cependant, la cour estime que la décision prise était parfaitement logique, étant sous-entendue par le souhait de laisser la possibilité au preneur de relancer son activité et de rembourser sa dette, s’expliquant aussi par le contexte sanitaire particulier des années 2020 et 2021, qui a nécessairement entraîné une perte d’exploitation sèche pour les commerces de restauration.

Au cas particulier, la cour ne voit pas de raison objective de se départir de ce raisonnement,'le premier juge ayant veillé à préserver les droits du bailleur en précisant dans le dispositif de la décision, que si une seule des mensualités fixées dans la décision était impayée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet, l’intégralité de la dette devenant exigible et’le bailleur pouvant exiger l’expulsion du preneur.

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Il n’est pas davantage justifié de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 1 900 € pour le local principal et à 450 € pour le deuxième local, comme demandé dans les conclusions d’appel, alors qu’il résulte des propres pièces produites à hauteur d’appel par la société appelante, que les montants des loyers avec charges sont respectivement de 1 726,55 € et 403,08 euros, montants pris en compte par la juridiction de première instance.

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La société appelante qui souhaite, en outre, intégrer dans le montant de sa créance les taxes foncières 2022, ne justifie pas davantage de leur paiement (contrairement aux taxes des années précédentes, intégrées dans le calcul de la dette par le premier juge), de sorte qu’il n’est guère possible d’en tenir compte.

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Enfin, la cour observe que le bailleur ne rapporte nullement la preuve de ses propres difficultés financières qu’il allègue, ne produisant à hauteur de cour aucune pièce de nature comptable ou bancaire permettant de connaître sa situation de richesse.

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Dans ces conditions, il conviendra de confirmer en toutes ses dispositions la décision de première instance.

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''''''''''' De manière surabondante, la cour s’étonne du fait que le bailleur ait choisi de ne pas mettre à exécution le jugement déféré.

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Du fait du non-respect du règlement des mensualités fixées par la décision par la SASU LITTLE AFRICA, le bailleur était en droit de faire constater que la clause résolutoire a retrouvé son plein effet à la date du 1er mai 2022 (ce qu’il demande d’ailleurs dans son appel), qu’il disposait d’un titre pour obtenir la condamnation de la SASU LITTLE AFRICA au paiement des sommes mises à sa charge selon le décompte arrêté au 31 mars 2022 (13'689,72 euros et 3050,68 €), mais également au titre des loyers/indemnités d’occupation non réglés, aux montants fixés dans la décision (et repris par la cour) et ce jusqu’au départ du preneur des locaux.

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3) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens :

Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions telles que déférées à la cour,' la société appelante sera condamnée à assumer la totalité des dépens de l’appel.

Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera écartée.

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P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

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CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 20 juin 2023,

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Et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI LE JET D’EAU aux dépens d’appel,

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REJETTE la demande de la SCI LE JET D’EAU sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE : LE PRÉSIDENT :