N° RG 22/08039 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OUTE

Décision du Juridiction de proximité de [Localité 10] au fond du 30 septembre 2022

RG : 11-22-1802

[D]

C/

[U]

[U]

[U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Juillet 2025

APPELANTE :

Mme [F] [D]

Née le 30 Avril 1970 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/22686 du 02/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Représentée par M^e Marcelin SOME, avocat au barreau de LYON, toque : 61

INTIMÉES :

1) Mme [I] [U]

Née le 28 septembre 1954 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 5]

2) Mme [T] [U]

Née le 3 juillet 1957 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 4]

3) Mme [P] [U]

Née le 3 janvier 1964 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentées par M^e Laurence BELIN de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 983

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mai 2025

Date de mise à disposition : 09 Juillet 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail verbal conclu, Mmes [I], [T] et [P] [U] ont consenti à Mme [F] [D] le bail d’un local à usage de garage situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 50 €.

Par acte du 24 mars 2021, les bailleresses ont fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer la somme en principal de 636,80 €, outre les frais, indiquant l’intention des bailleresses de solliciter la résiliation du bail verbal à défaut de règlement des loyers dans le délai d’un mois.

Le 17 décembre 2021, elles ont fait délivrer à Mme [D] une sommation de payer la somme en principal de 1.008,87 € au 31 décembre 2021.

Soutenant que les causes du commandement de payer et de la sommation de payer n’avaient pas été apurées dans le mois de leur délivrance, Mmes [I], [T] et [P] [U] ont, par acte du 20 avril 2022, fait assigner Mme [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon.

Par jugement contradictoire du 30 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré valable l’assignation délivrée le 20 avril 2022 ;

Condamné Mme [F] [D] à payer à Mmes [I], [T] et [P] [U] la somme de 588,45 € (cinq cent quatre-vingt-huit euros et quarante-cinq centimes) correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu’au mois de juin 2022 compris selon état de créance du 20 juin 2022 ;

Prononcé la résiliation du bail consenti par Mmes [I], [T] et [P] [U] à Mme [F] [D] sur les locaux à usage de garage n°10 situé au [Adresse 1] ;

Dit que Mme [F] [D] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux huit jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamné Mme [F] [D] à payer à Mmes [I], [T] et [P] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter de l’échéance de juillet 2022 jusqu’à libération effective et totale des lieux ;

Débouté Mme [F] [D] de l’ensemble de ses prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [F] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la sommation de payer.

Le tribunal a retenu en substance :

que le montant visé par le commandement de payer et la sommation délivrés les 24 mars et 17 décembre 2021 n’est pas susceptible de fonder la demande de nullité de l’assignation, en sorte qu’elle est parfaitement valide ;

qu’il n’est pas contesté que Mme [F] [D] a manqué à une de ses obligations essentielles qui consiste à payer régulièrement le loyer et les charges à bonne échéance, de sorte qu’il y a lieu de prononcer la résiliation du bail ;

que compte tenu de la résiliation du bail, la demande de Mme [F] [D] tendant à la condamnation des bailleresses à lui remettre un badge d’accès au garage est devenue sans objet ;

que Mme [F] [D] ne justifie pas du montant réclamé au titre du préjudice de jouissance ni du fondement de sa demande d’indemnisation complémentaire.

Le 3 novembre 2022, un commandement de quitter les lieux ainsi qu’un commandement aux fins de saisie vente ont été signifiés à Mme [F] [D].

Par déclaration en date du 2 décembre 2022, Mme [F] [D] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 10 novembre 2023, Mme [F] [D] demande à la cour :

Infirmer la décision dans ses dispositions attaquées ;

Y statuant,

Prononcer la nullité de l’assignation du 20 avril 2022 ;

Débouter Mmes [I], [T] et [P] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner, solidairement, Mmes [I], [T] et [P] [U] à payer à Mme [D] la somme de 7.500 € à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Condamner, solidairement, Mmes [I], [T] et [P] [U] à payer à Mme [D] la somme de 1.500 € en paiement de pneus disparus de son garage ;

Condamner, solidairement, Mmes [I], [T] et [P] [U] à payer à Mme [D] la somme de 270 € en remboursement du coût du barillet de remplacement de la serrure de sa porte de garage ;

Ordonner la compensation à due concurrence entre les créances des parties ;

Dire que les bailleurs conserveront la charge des frais l’expulsion de Mme [D] ;

Condamner, solidairement, Mmes [I], [T] et [P] [U] à payer solidairement à Maître Marcelin Some la somme de 2 500 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

Condamner, solidairement, Mesdames [I], [T] et [P] [U] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Marcelin Some, avocat.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 9 novembre 2023, Mme [I] [U], Mme [T] [U] et Mme [P] [U] demandent à la cour :

Confirmer le jugement en date du 30 septembre 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et la condamnation de Mme [D] à l’arriéré des sommes dues au titre de l’occupation du garage et en ce qu’il a rejeté toutes demandes reconventionnelles de Mme [D] ;

Sur les demandes de Mme [D] en cause d’appel,

Sur la demande en nullité de l’assignation,

Juger cette demande irrecevable en cause d’appel ;

Subsidiairement, juger cette demande non fondée ;

En conséquence, rejeter cette demande de nullité de l’assignation ;

Sur la demande en dommages et intérêts,

Juger cette demande non fondée dans son principe et dans son montant ;

Rejeter la demande en dommages et intérêts présentées par Mme [D] ;

Subsidiairement, diminuer le montant de cette demande à la somme de 975 € et prononcer la compensation avec la somme de 1.390,07 € due par Mme [D] au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Sur les demandes en paiement des sommes de 1.500 € et 270 €,

Rejeter ces demandes comme non fondées ;

Sur les demandes reconventionnelles,

Condamner Mme [D] à payer à Mmes [U] les sommes suivantes :

° 1.390,07 € au titre de l’arriéré des loyers, charge et indemnités d’occupation arrêté au 1er mars 2023,

° 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [D] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Selon l’article 762 du code de procédure civile, lorsque la représentation n’est pas obligatoire, les parties peuvent se faire assister ou représenter par :

un avocat ;

leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ;

leurs parents ou alliés en ligne directe ;

leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus ;

les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.

Le représentant, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.

Mme [D] expose que l’assignation délivrée avec la mention que Mmes [I], [T] et [P] [U] sont représentées par leur mandataire, la Sasu La Régionale Immobilière est frappée de nullité pour défaut de capacité de représentation dans la mesure où cette personne morale n’est pas exclusivement attachée à leur service et que l’intervention de l’avocat après la mise au rôle ne permet pas de régulariser ce vice de fond.

Mmes [I], [T] et [P] [U] font valoir que la demande en nullité de l’assignation présentée en appel ne l’a pas été devant le juge du premier degré de sorte qu’elle apparaît parfaitement irrecevable en cause d’appel, s’agissant d’une demande nouvelle. En tout état de cause, elles relèvent que Mme [F] [D] confond les règles de représentation en justice énoncées à l’article 762 du code de procédure civile et les règles de représentation en application d’un mandat, dans la mesure où elles ont bien été représentées par un avocat en première instance qui a rédigé l’assignation et représenté leurs intérêts lors de l’audience tandis qu’elles ont confié mandat à la Sasu Régionale Immobilière dans les actes de gestion de leur bien, notamment pour engager une action en justice.

Sur ce,

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 118 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond peuvent être proposées en tout état de cause.

Mme [D] est donc recevable en son exception de nullité pour non-respect des règles de représentation.

La cour rejette l’exception soulevée, relevant d’une confusion entre la représentation en justice, assurée en l’espèce, par un avocat en première instance et le mandat de gestion de leur bien immobilier dans le cadre duquel le mandataire a pu agir en justice, étant lui-même représenté par l’avocat. La décision de première instance ayant déclaré valable l’assignation est ainsi confirmée par substitution de motifs.

Sur la demande de résolution du bail

En vertu des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment d’assurer une jouissance paisible des lieux loués relevant de son obligation de délivrance et le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1741 du code civil, le contrat de location se résout notamment par le manquement du locataire à son obligation de paiement.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même qu’elle est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [D] soutient que la suspension des paiements des loyers est justifiée par le trouble de jouissance causé par les bailleresses qui ne respectent pas leurs propres obligations dès lors que Mme [F] [D] n’a plus accès à son garage depuis le changement de serrure et la mise en place d’un badge qui ne lui a pas été remis.

Elle estime que le jugement de première instance a fait une inversion de la charge de la preuve dans la mesure où c’est aux bailleresses qu’il revient de prouver la remise du badge ou « Bip » d’accès au portail principal à la locataire et argue que ces dernières étaient parfaitement informées de son impossibilité d’accéder à son garage faute de badge.

Elle précise ne pas pouvoir demander directement un BIP d’accès au syndic de copropriété avec lequel elle n’a aucun lien contractuel. Elle ajoute qu’après avoir effectué les changements de serrures de leurs box, Mmes [I], [T] et [P] [U] se sont trompées dans la remise des clés, de sorte que les clés du box de Mme [F] [D] ont été remises à une autre personne qui en a profité pour lui prendre les pneus qui s’y trouvaient. Elle souligne que ce problème de clés de garage relève de la gestion directe des consorts [U] et non pas du syndic de copropriété.

Les bailleresses exposent avoir toujours indiqué à Mme [F] [D] que le badge lui serait remis après paiement de l’arriéré de loyers, ce qu’elle n’a jamais fait, et soutiennent que l’absence de badge n’est pas de nature à entraver la jouissance paisible de son bien dans la mesure où elle peut accéder à son garage à l’aide des clés qui ont toujours été en sa possession, les serrures de la porte d’accès aux parties communes où se trouve le garage n’ayant jamais été changées par les propriétaires, d’autant plus qu’elles n’en ont pas le pouvoir. Elles soulèvent ainsi que Mme [F] [D] ne démontre pas que l’accès au garage et donc la jouissance paisible du bien loué serait impossible et se retranche derrière ce moyen fallacieux et non fondé en toute mauvaise foi pour justifier du fait qu’elle ne règle plus ses loyers, la carence à ce titre étant bien antérieure à la mise en place d’un système d’ouverture par badge en plus de l’ouverture classique à l’aide d’une clé.

Mmes [I], [T] et [P] [U] relèvent par ailleurs que Mme [F] [D] ne rapporte davantage pas la preuve du changement des serrures du garage et de la remise des clés à un autre locataire, de même qu’elle ne justifie pas du vol de ses pneus dans son garage, les deux factures produites aux débats concernant l’achat de pneus et le changement d’une serrure datant de 2012 et ne démontrant pas les faits allégués. Elles ajoutent qu’elles ne peuvent être responsables d’éventuels vols commis par des tiers dans le garage de leur locataire.

Sur ce,

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [F] [D] a manqué à l’une de ses obligations essentielles qui consiste à payer régulièrement le loyer et les charges à bonne échéance. Un commandement de payer ainsi qu’une sommation de payer ont été signifiées les 24 mars et 17 décembre 2021 pour les sommes en principal de 636,80 € et 1.008,87 €. Elle a été condamnée en première instance à payer la somme de 588,45 €, au titre d’un arriéré locatif et de charges arrêté au 20 juin 2022, mois de juin inclus.

Les bailleresses versent aux débats un décompte actualisé au 9 mars 2023 faisant apparaître un arriéré locatif et d’occupation de 1.390,07 € dont Mme [D] ne conteste pas le montant.

De son côté, Mme [D] verse aux débats un mail du 19 avril 2018 adressé à [P] [U] dans lequel elle évoque des pneus neufs de son frère volés à cause d’une clé remise par erreur, tout en ayant continué à payer les loyers jusqu’alors et dit qu’elle est toujours dans l’attente du code d’entrée.

Elle produit également une facture d’achat de pneus du 12 décembre 2012 ainsi qu’une facture de serrure de porte de garage du 15 novembre 2012 ainsi que des attestations établies le 12 septembre 2023 par son frère et de sa soeur concernant le vol de pneus.

Il ne saurait être sérieusement soutenu que ces faits de 2012 et le changement de serrure du box qui en serait à l’origine, à les supposer constants, justifient le non paiement de son loyer à compter de 2021. Par ailleurs, dans ce mail il n’est pas fait état d’un bip mais seulement d’un code d’entrée sans plus de précision.

Mme [D] verse également aux débats un mail que lui a adressé la régie le 18 novembre 2021 l’informant de ce qu’elle reviendrait vers elle concernant le bip du garage ainsi qu’un mail qu’elle a elle-même adressé à son conseil le 25 janvier 2023 donc dans le cadre de la procédure d’appel qui ne saurait tenir lieu de preuve du manquement de ses bailleresses à leur obligation de délivrance. Au demeurant, les bailleresses ne contestent pas la non-remise de ce bip mais le préjudice de jouissance qui en résulte et dont Mme [D] ne rapporte pas la preuve ne versant aucune pièce venant corroborer ses dires quant aux difficultés d’accès au garage et notamment aucune demande à cet effet aux bailleresses et/ou à la régie.

Le manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance n’est pas établi.

En conséquence, la cour confirme le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mme [D] au paiement d’un arriéré locatif et actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation à la somme de 1.390,07 € représentant les loyers et charges échus jusqu’à l’échéance de mars 2023 incluse et en ce qu’il a prononcé la résolution du bail pour manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers et condamné Mme [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [D]

Il résulte de ce qui précède que la demande de Mme [D] d’indemnisation de son préjudice de jouissance n’est pas fondée à défaut de justifier d’un manquement de ses bailleresses à leur obligation de délivrance, en sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui l’en a déboutée.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a débouté Mme [D] de ses autres demandes indemnitaires et y ajoutant la cour la déboute de ses demandes correspondant à l’achat des pneus volés et au changement de serrure du box dont la réalité et l’imputabilité aux bailleresses n’est nullement établie par la simple production des factures.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, Mme [D] supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à payer aux bailleresses la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de la débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Dit Mme [F] [D] recevable en sa demande de nullité de l’assignation ;

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf à porter le montant de la condamnation de Mme [F] [D] à la somme de 1.390,07 €, au titre de l’arriéré locatif et d’occupation au 9 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse.

Y ajoutant,

Déboute Mme [F] [D] de ses demandes d’indemnisation en paiement des pneus disparus de son garage et en remboursement du coût du barillet de remplacement de la serrure de sa porte de garage ;

Condamne Mme [F] [D] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [F] [D] à payer à Mmes [I], [T] et [P] [U] la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute Mme [F] [D] de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT