MINUTE N° 225/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 22 mai 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00370 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-H72F

Décision déférée à la cour : 25 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTS :

Monsieur [M] [Y]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 5]

Madame [K] [P] épouse [Y]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 5]

Monsieur [G] [O]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 4]

Madame [V] [B]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 4]

représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

INTIMÉE :

La S.A.S. EFFICITY prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 1] à [Localité 6]

représenté par M^e Biasantonio CALVANO, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement, après prorogation le 2 avril 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er août 2019, les époux [I] [Y] – [K] [P] ont confié un mandat semi exclusif de vente à la société Efficity concernant leur maison située [Adresse 3] à [Localité 4] (68), au prix de 399 000 euros, la rémunération de 19 000 euros de l’agent immobilier étant mise à la charge du mandant.

Le 6 septembre 2019, les consorts [G] [O] – [V] [B] ont établi une offre au prix de 380 000 euros, frais d’agence inclus, soit 361 000 euros net vendeur qui a été acceptée par les vendeurs.

Le même jour, Mme [V] [B] a confié à la société Efficity un mandat de vente exclusif portant sur une maison située à [Localité 7] au prix de 280 000 euros qu’elle a résilié par courrier du 30 décembre 2019.

Le 18 janvier 2020, Mme [B] a confié à la société Girardi Immobilier un mandat de vente exclusif portant sur sa maison située à [Localité 7] pour le prix de 260 000 euros.

Le 7 février 2020, M. [O] a confié à la même agence immobilière un mandat de vente exclusif portant sur sa maison située à [Localité 4] pour le prix de 340 000 euros net vendeur.

Après avoir résilié, par courrier du 2 mars 2020, le mandat les liant à la société Efficity, les époux [Y]-[P] ont confié à la société Girardi Immobilier un mandat de vente simple portant sur leur maison située à [Localité 4] pour le prix de 371 000 euros net vendeur.

Selon acte authentique du 17 juillet 2020, M. [G] [O] et Mme [V] [B] ont acquis l’immeuble objet du mandat de vente du 1er août 2019.

Le 9 septembre 2020, la société Efficity a mis en demeure les époux [Y]-[P] et les consorts [O] – [B] d’avoir à régler, notamment, le montant de la clause pénale à hauteur de 19 000 euros TTC correspondant à la rémunération à la charge du vendeur à titre d’indemnité compensatrice.

Selon acte introductif réceptionné le 15 juillet 2022, la société Efficity a attrait les époux [Y]-[P] et les consorts [O] – [B] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse à fin de paiement de la somme de 19 000 euros.

Par jugement réputé contradictoire du 25 novembre 2022, le tribunal a :

condamné in solidum M. [M] [Y] et Mme [K] [P], M. [G] [O] et Mme [V] [B] à payer à la SAS Efficity :

la somme de 19 000 euros,

la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de la SAS Ef’city au titre de l’article 699 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [M] [Y], Mme [K] [P], M. [G] [O] et Mme [V] [B] aux dépens.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et au vu des pièces produites par la SAS Efficity, le tribunal a retenu qu’il y avait lieu de faire application de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente faisant état de ce que :

il ressortait du mandat de vente confié à la société Ef’city, et notamment de sa clause pénale, que les époux [Y] s’étaient interdits, pendant une durée de douze mois après l’expiration du mandat, de traiter directement en direct avec les acquéreurs présentés par le mandataire et ayant visité les lieux avec lui lors de l’exercice de sa mission ; les époux [Y] ayant résilié le mandat de vente par lettre du 2 mars 2020, cette résiliation avait donc pris effet quinze jours après selon la clause intitulée « durée du mandat », soit au 17 mars 2020 ; les époux [Y] ne pouvaient donc conclure de vente avec des personnes présentées par le mandataire avant l’expiration du délai de douze mois après la résiliation du mandat, soit avant le 17 mars 2021, or, suivant acte notarié du 17 juillet 2020, ils avaient vendu leur bien immobilier, objet du mandat de vente, à M. [G] [O] et Mme [V] [B], qui leur avaient été présentés le 26 août 2019 par la société Ef’city et avec lesquelles ils avaient conclu une offre ferme d’achat le 6 septembre 2019 par l’intermédiaire de cette dernière,

M. [G] [O] et Mme [V] [B] qui avaient visité le bien objet de la vente le 26 août 2019 par l’intermédiaire de la société Efficity et qui avaient formulé le 6 septembre 2019 une « offre ferme d’achat » au prix de 380 000 euros, frais d’agence inclus, s’étaient interdits, selon le « bon de visite » du 26 août 2019, de traiter, négocier directement ou indirectement l’achat du bien sans l’intermédiaire de la société Efficity ; ils s’étaient engagés, en cas de manquement à cette interdiction pendant une durée de douze mois à compter de la visite, de réparer le préjudice que constituerait l’éviction du mandataire par le versement d’un dédommagement égal à 10 % du prix auquel aura été acquis le bien ; le « bon de visite » ayant été signé le 26 août 2019, cette interdiction expirait le 26 août 2020 et, en concluant un contrat de vente avec les époux [Y] en date du 17 juillet 2020, soit avant l’expiration du délai précité, M. [G] [O] et Mme [V] [B] avaient manqué à l’interdiction à laquelle ils s’étaient engagés.

Les époux [Y]-[P] et les consorts [O]-[B] ont formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 19 janvier 2023.

L’instruction a été clôturée le 7 mai 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 29 janvier 2024, les appelants demandent à la cour de :

déclarer leur appel recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

débouter la SAS Efficity de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

subsidiairement,

réduire l’indemnité compensatrice de perte de rémunération en vertu du pouvoir modérateur du juge s’agissant d’une clause pénale ;

débouter la société Efficity de toutes conclusions plus amples ou contraires ;

la condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution fautive du mandat, les appelants se prévalant des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil font valoir que :

la société Efficity a manqué de bonne foi et a fait preuve de déloyauté à l’égard, d’une part, des consorts [Y] dans le cadre du mandat de vente qu’ils lui avaient con’é, et d’autre part, à l’égard des consorts [O] – [B] en leur faisant croire que leur proposition d’acquisition assortie d’un délai long pouvait prospérer et en recueillant, en parallèle, le mandat de vente de leurs deux biens ;

la société Efficity a fait signer une offre aux candidats acquéreurs sans que soient spécifiées de conditions suspensives qu’elle n’ignorait cependant pas ;

ils ont dû déplorer l’insuffisance des démarches entreprises ne conduisant à aucune offre concrète leur permettant de réaliser l’opération projetée et l’apport personnel nécessaire pour l’acquisition du bien des consorts [Y] ;

le « compromis » rédigé par le notaire l’a été à la demande de l’agent immobilier ;

la gestion fautive de ce dossier a conduit les consorts [Y] à résilier le contrat de mandat ;

la société Efficity n’a pas informé les époux [Y] du fait que les acquéreurs devaient préalablement vendre leurs propres biens.

Sur la clause pénale, les appelants exposent que son montant est équivalent au montant des honoraires, ce qui n’est pas justifié au regard des diligences accomplies, n’ayant pas eu connaissance d’autres bons de visites qui auraient été signés que ceux des consorts [O] – [B] qui ont immédiatement fait une offre suivie par les compromis réalisés par notaire.

Les appelants considèrent que la condamnation prononcée contre les consorts [O]-[B] n’est pas justifiée puisque la partie adverse a été défaillante dans sa mission, son manque de diligence n’ayant pas permis la vente du bien de Mme [B] alors qu’en peu de temps, le nouvel agent immobilier mandaté par cette dernière a réussi à vendre sa maison.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 16 février 2024, la société Efficity demande à la cour de :

confirmer le jugement du 25 novembre 2022 du tribunal judiciaire de Mulhouse en toutes ses dispositions ;

débouter en conséquence M. [M] [Y], Mme [K] [Y], M. [G] [O] et Mme [V] [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

condamner in solidum M. [M] [Y], Mme [K] [Y], M. [G] [O] et Mme [V] [B] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum M. [M] [Y], Mme [K] [Y], M. [G] [O] et Mme [V] [B] aux dépens.

Sur la responsabilité contractuelle des époux [Y], la société Efficity, se prévalant, d’une part, des dispositions des articles 1103, 1104, 1217, 1152 ancien, alinéa premier (nouvel article 1231-5) du code civil et, d’autre part, de la jurisprudence qui légitime sa demande en paiement au titre de la clause pénale laquelle doit être mise à la charge des mandants et de ses cocontractants, indique que :

la clause pénale a été prévue dans le contrat de mandat conclu avec les époux [Y] en cas de non-respect d’obligations qui y sont énoncées, la violation de cette disposition contractuelle entraînant le versement de la somme de 19 000 euros TTC,

l’offre ferme d’achat des consorts [O] – [B] ne contenait pas de condition tendant à la vente préalable du bien de Mme [B],

le fait que les premières négociations entre M. et Mme [Y] et M. [O] et Mme [B] n’aient pas abouti n’a aucune incidence sur les diligences qu’elle a effectuées  ; elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du mandat de vente du bien de Mme [B], laquelle ne peut être invoquée dans le cadre de l’exécution du mandat signé par M. et Mme [Y], ces deux contrats n’ayant aucun lien entre eux ; la rédaction du « compromis de vente » n’entrait pas dans sa mission et ne relève donc pas de sa responsabilité, tout portant à croire que ce sont l’acquéreur et le vendeur qui ont été à l’origine de la demande de rédaction d’une promesse de vente,

les appelants sollicitent, à titre subsidiaire, une réduction du montant de 19 000 euros qui lui a été alloué au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire ; or, elle entend rappeler qu’elle n’a pas été défaillante dans la mission qui lui était impartie à savoir servir d’intermédiaire à la vente ; le fait que « le compromis » n’ait pas été régularisé ne lui est en rien imputable ; elle a réalisé toutes les démarches afin de pouvoir trouver un nouvel acquéreur à M. et Mme [Y] comme le démontre l’offre d’achat du 4 février 2020 faite par M. et Mme [X] ; les appelants reconnaissent expressément avoir régularisé une vente entre eux, en violation des dispositions du mandat qui lui a été consenti ; le montant de l’indemnité compensatrice n’est pas excessif,

M. et Mme [Y] ont agi de concert avec M. [O] et Mme [B] pour l’évincer.

Sur la responsabilité délictuelle de M. [O] et de Mme [B], rappelant les articles 1240, 1241 et 1104 du code civil, la société Efficity fait valoir que les premiers doivent être condamnés in solidum avec les époux [Y]-[P] pour avoir acquis le bien de ces derniers sans son intermédiaire en violation de leur engagement, ajoutant qu’il y a eu collusion entre l’acquéreur et le mandant pour échapper au paiement de la commission.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de la somme de 19 000 euros

La clause pénale figurant dans le mandat de vente confié le 1er août 2019, par les époux [Y] – [P] à la société Efficity prévoyait que le mandant devait signer au prix et conditions prévues au mandat avec tout acquéreur présenté par le mandataire et à l’expiration du mandat, le mandant, pendant douze mois, n’avait pas le droit de traiter en direct avec des acquéreurs présentés par le mandataire et ayant visité les lieux avec lui ; à défaut, le mandant était redevable d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant des honoraires prévus au mandat.

Il est constant que :

le 26 août 2019, la société Efficity a fait visiter le bien immobilier objet de ce mandat aux consorts [O] – [B],

le 6 septembre 2019, ces derniers ont fait une offre ferme d’achat pour le prix de 361 000 euros net vendeur,

le 2 mars 2020, les époux [Y] – [P] ont résilié le mandat de vente confié à la société Efficity,

dans le délai de douze mois suivant la résiliation du mandat, le bien en cause a été vendu par les époux [Y] – [P] aux consorts [O]-[B].

Il est donc établi que les époux [Y] – [P] ont manqué à leur obligation de ne pas vendre le bien à un acquéreur présenté par le mandataire dans le délai imposé par la clause pénale. Pour échapper au paiement de celle-ci, les époux [Y] – [P] invoquent des manquements de la société Efficity à ses propres obligations lesquels ne sont, toutefois, pas démontrés.

En effet, la société Efficity avait pour mission de rechercher un acquéreur, mission qu’elle a remplie puisque les consorts [O] – [B], suite à la visite du bien, ont formulé une offre ferme d’achat.

Aux termes du mandat, aucune obligation de rédaction d’une promesse synallagmatique de vente n’était mise à la charge de la société Efficity.

Le fait qu’elle n’ait pas informé les époux [Y] – [P] de ce que Mme [B] souhaitait vendre son bien pour financer cet achat, est sans emport dès lors que, selon le mandat de vente, la société Efficity n’avait pas mission de se renseigner sur les modalités de financement du bien, étant souligné que l’offre ferme d’achat n’évoque aucunement la nécessité de la vente du bien de Mme [B].

De surcroît, le défaut de diligences de la société Efficity allégué par les appelants dans la vente du bien de Mme [B], au demeurant, non démontrée, est sans incidence sur l’application de la clause pénale intégrée dans le mandat confié par les époux [Y] – [P] à cette même société.

Les conditions d’application de la clause pénale s’élevant à 19 000 euros apparaissent donc réunies. Au regard du préjudice subi par la société Efficity, il n’y a pas lieu d’en diminuer le montant.

Par ailleurs, aux termes du bon de visite qu’ils ont signé le 26 août 2019, les consorts [O] – [B] se sont interdit de traiter, négocier directement ou indirectement l’achat du bien sans l’intervention de la société Efficity et, en cas de manquement à cet engagement, pendant une durée de douze mois à compter du 26 août 2019, se sont engagés à faire réparation du préjudice que constituerait son éviction par le versement à la société Efficity d’un dédommagement égal à 10% du prix auquel aura été acquis le bien.

Force est de constater que les consorts [O] – [B] n’ont pas non plus respecté leur propre engagement puisqu’ils ont acquis le bien visité dans le délai de douze mois sans passer par la société Efficity, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les époux [Y] -[P] et les consorts [O] – [B] à payer à la société Efficity la somme de 19 000 euros, les consorts [O] – [B] ne contestant pas que cette somme équivaut à 10 % du prix auquel le bien a été acquis.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, les appelants sont condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer à la société Efficity la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens. La demande formulée de ce chef par les appelants est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 25 novembre 2022 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE in solidum M. [M] [Y], Mme [K] [P], M. [G] [O] et Mme [V] [B] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Y], Mme [K] [P], M. [G] [O] et Mme [V] [B] à payer à la SAS Efficity la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de M. [M] [Y], Mme [K] [P], M. [G] [O] et Mme [V] [B] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,