MINUTE N° 156/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 4 avril 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/04162 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IGBH

Décision déférée à la cour : 03 Novembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.C.I. MAN, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 4]

représentée par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

INTIMÉS :

La S.A.S. CHICKEN STREET [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 6]

assignée le 11 janvier 2024 par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire,, n’ayant pas constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS IMMIUM GESTION ALSACE,

sis [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Décembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Man, copropriétaire de l'[Adresse 5], sis [Adresse 1], loue à bail commercial le lot n°5 à la SAS Chicken Street Strasbourg qui y exerce une activité de restauration.

Par acte de commissaire de justice délivré le 07 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI Man et la SAS Chicken Street Strasbourg devant le juge des référés aux fins de les voir condamner, notamment, à arrêter d’utiliser l’extracteur, supprimer le raccordement du commerce à la canalisation commune et remettre en l’état le raccordement en partie basse et l’extracteur sur le toit.

Par une ordonnance contradictoire du 03 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— condamné in solidum la SCI Man et la SAS Chicken Street à supprimer tout raccordement du lot occupé par la SAS Chicken Street Strasbourg et appartenant à la SCI Man à la canalisation commune, à remettre en l’état le raccordement en partie basse, extracteur sur le toit et à retirer dans le « trop plein » partie commune deux blocs de climatisation et à remettre en l’état les lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, pendant une durée de trois mois ;

— condamné la SCI Man à communiquer à la SAS Chicken Street le cahier des charges d’aménagement du local commercial qui a été donné en location à la SAS Chicken Street, sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, pendant une durée de deux mois ;

— condamné in solidum la SCI Man avec la SAS Chicken Street aux dépens ;

— condamné in solidum la SCI Man avec la SAS Chicken Street à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit

Après avoir rappelé qu’en sa qualité de propriétaire et de bailleur, la SCI était responsable des agissements de son locataire, agissements qu’il appartenait à elle seule de faire cesser, il a constaté que les travaux sur la toiture et l’installation des blocs de climatisation dans les parties communes n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires en méconnaissance de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Il a donc considéré, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que ces travaux et l’installation des blocs de climatisation caractérisaient un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

Rappelant que les obligations principales étaient des obligations de faire, il a rejeté les demandes en garantie formées tant par la SCI Man que par la SAS Chicken Street Strasbourg.

Par déclaration d’appel transmise par voie électronique le 21 novembre 2023, la SCI Man a interjeté appel de l’ordonnance en intimant la SAS Chicken Street Strasbourg et le syndicat des copropriétaires, son appel tendant à l’annulation, à l’infirmation ou, à tout le moins, à la réformation de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

La SAS Chicken Street [Localité 6] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée le 11 janvier 2024 et les conclusions d’appel, le 13 février 2024 par exploits déposés en l’étude du commissaire de justice.

Par ordonnance du 8 janvier 2024, la présidente de la chambre a fixé d’office l’affaire à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile. L’avis de fixation a été envoyé par le greffe le même jour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 mars 2024, la SCI Man demande à la cour de la déclarer recevable en son appel et d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Et, statuant en nouveau, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5], irrecevable subsidiairement mal fonde en ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

Subsidiairement, en cas de condamnation,

— condamner la SAS Chicken Street Strasbourg à garantir la SCI Man et, par conséquent, à la tenir quitte et indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] à payer à la SCI Man une indemnité de procédure de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter toutes conclusions plus amples ou contraires.

Elle fait valoir, concernant la demande de condamnation à supprimer tout raccordement à la canalisation commune du lot occupé par la SAS Chicken Street, à remettre en l’état le raccordement en partie basse, l’extracteur sur le toit, à retirer dans le « trop plein » partie commune les deux blocs de climatisation et à remettre en l’état les lieux sous astreinte, qu’en sa qualité de bailleresse, elle ne peut se substituer à sa locataire pour effectuer des travaux de remise en état des lieux puisque :

— une telle obligation la contraindrait à commettre une infraction de violation de domicile ;

— les locaux donnés à bail sont en la possession et la puissance du seul locataire ;

— cette obligation excède celles que le bailleur tire du bail conclu avec le preneur ;

— le bailleur ne peut remédier qu’aux seuls manquements trouvant leur contrepartie dans une obligation qui lui est faite aux termes du bail conclu et dans la seule limite des droits dont il dispose à l’égard du locataire ;

— elle pourrait, tout au plus, résilier le bail si son locataire est récalcitrant à les effectuer, ce qui n’est pas allégué en l’espèce.

Sur la demande en communication du cahier des charges d’aménagement, elle fait valoir qu’un cahier des charges n’est imposé par aucune disposition légale ou réglementaire, qu’elle n’en détient pas et qu’à l’impossible nul n’est tenu.

Elle estime qu’en transmettant les griefs du syndicat des copropriétaires à son locataire, elle a fait diligence, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée au stade du référé, sauf à ce que le juge excède ses pouvoirs. Subsidiairement, la société Chicken street [Localité 6] devra être condamnée à la garantir de toute condamnation.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] demande à la cour de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et de :

— condamner la SCI Man à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5], sis [Adresse 1] Strasbourg, représenté par le cabinet Immium gestion alsace la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Man aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel ;

— débouter la SCI Man de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Il fait valoir que :

— les travaux ont conduit à percer l’étanchéité de la toiture générant des infiltrations et ont fait perdre le bénéfice de la garantie décennale sur l’ouvrage d’origine ;

— les copropriétaires subissent, par ailleurs, des nuisances olfactives et sonores ;

— il n’est pas justifié du tubage de la gaine collective utilisée par la SAS Chiken Street ce qui est constitutif d’une infraction ;

— deux experts concluent au risque réel d’incendie en raison de l’extraction des fumées de cuisson, l’immeuble étant totalement en bois et la gaine utilisée étant à l’origine une gaine de ventilation ;

— il n’est pas contesté que la SAS Chiken Street a réalisé des travaux affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans avoir obtenu une autorisation préalable de l’assemblée générale ; la jurisprudence considère que constitue un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux le fait pour un locataire d’installer sans autorisation un conduit d’évacuation des fumées, peu important que la destination du local nécessite la pose du conduit pour permettre l’exercice de l’activité de restauration ;

— tenu de faire respecter par son locataire les dispositions du règlement de copropriété, un copropriétaire bailleur est responsable des agissements de son locataire dès lors qu’il s’abstient d’y remédier efficacement alors qu’il en a été informé par le syndic, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que les travaux illicites auraient été accomplis à son insu.

Le copropriétaire bailleur a l’obligation d’agir contre son locataire et ne peut se contenter de lui écrire une lettre, en l’espèce un courriel laconique puisqu’il a l’obligation, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de prendre toutes mesures pour faire cesser les infractions. Le syndicat des copropriétaires considère que ne rien faire caractérise un trouble manifestement illicite et justifie qu’il puisse être condamné solidairement, ou à défaut in solidum, avec le locataire.

Il soutient encore qu’en ne saisissant pas le tribunal afin de résoudre le litige et en ne sollicitant, depuis l’automne 2022, aucune convocation de l’assemblée générale pour le compte de son locataire, la SCI Man a démontré sa volonté de ne rien faire, ses développements relatifs aux chefs de condamnation concernant les travaux à engager étant inopérants puisque le syndicat des copropriétaires est un tiers à la relation bailleur – locataire.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est bien fondé à exercer une action tant directe qu’oblique contre le locataire dès lors que les conditions nécessaires ont été réunies en l’espèce, à savoir :

— l’existence d’une ou de plusieurs infractions graves au règlement de copropriété ;

— la démonstration de la carence du copropriétaire bailleur pour y remédier.

Victime de nuisances, le syndicat des copropriétaires est, tout comme les copropriétaires, recevable et bien fondé à agir directement à l’encontre des responsables sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, soulignant que la SCI Man ayant acquis un lot vendu comme un local brut béton, tous les travaux pour l’aménager étaient à sa charge et qu’il lui incombait de solliciter toute autorisation requise pour les engager.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Assignée en l’étude du commissaire de justice, la société Chicken Street n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué par arrêt par défaut.

Non comparante, elle est réputée s’approprier les motifs de l’ordonnance conformément à l’article 954, dernier alinéa du code de procédure civile.

— Sur la condamnation in solidum à remettre en état

L’appelante conclut à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires mais ne soulève aucune fin de non-recevoir précise.

Il n’est pas contesté par la SCI Man que les travaux réalisés par sa locataire, la société Chicken Street, qu’il s’agisse de l’installation d’un extracteur de fumées en toiture avec raccordement sur une gaine commune, et de la pose de climatiseurs, l’ont été sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle était nécessaire s’agissant de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, peu important qu’ils aient été indispensables à l’activité de cette société, seule l’obligation imposée à la SCI Man d’effectuer les travaux étant en effet discutée.

Comme l’a rappelé le premier juge par des motifs pertinents que la cour fait siens, la SCI Man, en qualité de copropriétaire, est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire, et doit prendre toutes mesures afin de faire respecter par celui-ci le règlement de copropriété et afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par ce dernier par la réalisation de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dûment avertie du caractère illicite de ces travaux par le syndic le 6 octobre 2022, la SCI Man n’a, depuis cette date, engagé aucune action contre la société Chicken Street, ne l’a pas non plus mise en demeure d’effectuer les travaux de remise en état, ou d’autoriser l’accès aux locaux pour leur réalisation alors que l’installation de l’extracteur de fumées qui est raccordé à une gaine de ventilation génère un risque d’incendie, et n’a pas non plus saisi l’assemblée générale d’une demande d’autorisation aux fins, le cas échéant, de régularisation des travaux a posteriori.

Elle ne peut arguer de ses obligations à l’égard de son locataire pour se soustraire à l’obligation de remise en état qui pèse sur elle en sa qualité de copropriétaire, afin de mettre fin au trouble manifestement illicite causé par son locataire qui n’est pas contesté.

La décision entreprise sera donc confirmée en tant qu’elle a condamné la SCI Man et la SAS Chicken Street à remettre les lieux en l’état et à supprimer les installations réalisées sans autorisation.

— Sur la demande de la société Chicken Street de communication du cahier des charges d’aménagement du local commercial

La SCI Man invoque l’inexistence d’un tel document dont l’élaboration n’est pas obligatoire.

En l’absence de tout élément permettant d’affirmer qu’un cahier des charges d’aménagement du local commercial aurait été établi, la demande ne peut aboutir et l’ordonnance déférée devra être réformée en ce qu’elle a accueilli cette demande qui sera rejetée.

— Sur l’appel en garantie de la SCI Man dirigé contre la SAS Chicken Street

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande, alors d’une part qu’il s’agit d’une obligation de faire, et d’autre part qu’elle suppose une appréciation des responsabilités ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés.

— Sur les dépens et les frais exclus des dépens

En considération de la solution du litige, l’appel n’étant accueilli que très partiellement, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens. Les dépens d’appel seront supportés par la SCI Man, qui sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure d’un montant de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exclus des dépens exposés en appel, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 3 novembre 2023, en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a condamné la SCI Man à communiquer à la SAS Chicken Street le cahier des charges d’aménagement du local commercial qui a été donné en location à la SAS Chicken Street, sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, pendant une durée de deux mois ;

INFIRME ladite ordonnance de ce seul chef ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et ajoutant à l’ordonnance,

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte à communiquer le cahier des charges d’aménagement du local commercial ;

CONDAMNE la SCI Man aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] une somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI Man sur ce fondement.

La greffière, La présidente,