Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 24 septembre 2025, n° 23/02721

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE COLMAR
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande d'annulation du jugement entrepris
- Sur la demande en paiement au titre du « compte propriétaire » arrêté au 10 ju...
- Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
- Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens
- Dispositif

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TGI Strasbourg 24 mai 2023

CA Colmar
Infirmation partielle 24 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect du contradictoire
La cour a estimé que le tribunal n'a pas soulevé de moyens de droit à l'encontre du syndicat, mais a rejeté ses demandes en raison de justificatifs jugés insuffisants, donc il n'y a pas eu de non-respect du principe contradictoire.
Accepté
Justification de la créance
La cour a constaté que le compte copropriétaire des intimés était débiteur et a infirmé le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande, en condamnant les intimés à payer une somme réduite au titre des charges.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement
La cour a reconnu que le non-paiement récurrent des sommes dues par les intimés cause un préjudice à la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de procédure non compris dans les dépens
La cour a condamné les intimés à payer les frais de procédure non compris dans les dépens, en raison de leur non-comparution et de la nécessité de recourir à une procédure judiciaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 2 a, 24 sept. 2025, n° 23/02721
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	23/02721
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Strasbourg, 24 mai 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique HARNIST
Parties :	Le Syndicat de copropriétaires de l' immeuble L' HORIZON

Texte intégral

MINUTE N° 435/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 24 septembre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02721 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IDV4

Décision déférée à la cour : 24 Mai 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [3], représenté par son syndic, la SARL SAINT CLAIR IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

sis [Adresse 1] à [Localité 4]

représenté par M^e Dominique HARNIST, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [B]

Madame [X] [U] épouse [B]

demeurant ensemble [Adresse 2]

assignés le 9 octobre 2023 par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isaelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isaelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

Les époux [Z] [B]-[X] [U] sont copropriétaires du lot n° 78 au sein de la copropriété de l’immeuble [3], situé [Adresse 1] à [Localité 4] (67).

Le 5 novembre 2019 et le 3 mai 2022, ils se sont vus délivrer des sommations de payer les charges de copropriété.

Se plaignant de ce que ces sommations étaient restées sans suite, le syndicat des copropriétaires, le 3 janvier 2023, les a fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par jugement réputé contradictoire, le tribunal a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3], sis [Adresse 1] à [Localité 4] de ses demandes en paiement des sommes de :

10 356,66 euros,

1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3], sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens.

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 36 de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, le tribunal a indiqué que pour justifier de sa créance, il appartenait au syndicat des copropriétaires qui entendait voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges étaient réclamées ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Il a fait état de ce qu’il résultait des relevés de compte copropriétaire arrêtés au 14 avril 2022 et au 20 décembre 2022 que le syndicat des copropriétaires poursuivait le recouvrement de charges impayées depuis le 1er avril 2014, le compte copropriétaire des consorts [B] ayant été débiteur depuis cette date mais qu’il ne produisait qu’un seul procès-verbal d’assemblée générale du 11 mai 2022 ayant approuvé les comptes pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Il a considéré que :

sa créance au titre des charges dues pour la période entre le 1er avril 2014 et le 30 juin 2020 n’était nullement établie, étant relevé au surplus que certains postes intitulés « résolution [chiffre]-AGO[date] » étaient inexpliqués en l’absence de production des procès-verbaux des assemblées en question,

s’agissant de la période entre le 1er juillet 2020 et le 19 décembre 2022, en l’absence de tout document faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, les relevés de compte produits et le procès-verbal d’assemblée générale du 11 mai 2023 ne suffisaient pas à justifier la créance du syndicat des copropriétaires.

Il a donc débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de copropriété et des frais consécutifs au recouvrement de ces charges, de sa demande en paiement de dommages-intérêts au titre des retards de paiement.

Le syndicat des copropriétaires a formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 12 juillet 2023.

L’instruction a été clôturée le 4 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 4 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande à la cour de :

annuler le jugement du 24 mai 2023 du tribunal judiciaire de Strasbourg pour non-respect du contradictoire ;

subsidiairement, infirmer cette décision en toutes ses dispositions ;

en tout état de cause, statuant à nouveau,

condamner solidairement Mme [X] [U] épouse [B] et M. [Z] [B] à lui payer une somme de 11 193,05 euros avec les intérêts de retard à compter du jour de la signification des présentes,

condamner solidairement Mme [X] [U] épouse [B] et M. [Z] [B] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts avec les intérêts de retard à compter du jour de la signification des présentes conclusions,

les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner aux frais et dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires expose que les premiers juges ont relevé d’office des moyens de droit à l’encontre du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [3] sans lui donner la possibilité de leur fournir les documents demandés et ce, sans respecter les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile et l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Il souligne qu’en ne rouvrant pas les débats afin de solliciter du demandeur les pièces complémentaires qu’ils estimaient nécessaires afin de pouvoir exercer leur contrôle sur le bien-fondé de la demande ou en ne sollicitant pas de note en délibéré avec la production des pièces complémentaires, il s’est trouvé, en l’absence de la constitution d’avocat par le défendeur dans une situation plus défavorable que si le défendeur était intervenu au procès et avait soulevé les même arguments en défense.

Il ajoute qu’il rapportait la preuve que le montant des charges dues était validé par la dernière assemblée générale en date du 11 mai 2022 et qu’à aucun moment les défendeurs n’ont contesté les montants mis à leur charge et ce, malgré des significations effectuées par huissier, cette seule carence répétée des défendeurs témoignant d’une totale désinvolture par rapport aux sommes réclamées valant reconnaissance, aurait dû suffire à entraîner leur condamnation.

Il indique produire plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale, les décomptes de charges pour chacun des exercices annuels ainsi que les appels trimestriels de l’ensemble des exercices concernés et un décompte actualisé qui démontre que malgré quelques versements effectués par les débiteurs en 2022 et 2023 leur solde est toujours débiteur de 11 193,05 euros.

Il argue de ce qu’il ne peut être sérieusement contesté que les intimés restaient devoir à la date de l’assignation une somme de 10 326,66 euros et à la date des présentes conclusions une somme de 11 193,05 euros.

Les époux [B]-[U] à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées le 9 octobre 2023 par remise des actes en l’étude de commissaire de justice n’ont pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires aux conclusions transmises à la date susvisée.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [Z] [B] et Mme [X] [U] n’ayant pas constitué avocat, il sera statué par arrêt rendu par défaut. Non comparants, ils sont réputés s’approprier les motifs du jugement entrepris en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la demande d’annulation du jugement entrepris

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le tribunal judiciaire n’a pas soulevé des moyens de droit à son encontre mais a rejeté ses demandes au vu des justificatifs produits, les considérant comme insuffisants, étant rappelé qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance, de sorte qu’il n’y a pas eu de non-respect du principe contradictoire et que la demande tendant à l’annulation du jugement entrepris doit être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre du « compte propriétaire » arrêté au 10 juillet 2023

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11 193,05 euros à titre de charges telle que cette somme résulte du document « relevé de compte copropriétaire au 10/07/2023 » qu’il produit.

Il résulte de l’analyse de ce document que depuis le 1er avril 2014, le compte copropriétaire des intimés a été débiteur.

C’est avec pertinence que le tribunal judiciaire, après avoir rappelé les dispositions des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 36 de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, a indiqué que pour justifier de sa créance, il appartenait au syndicat des copropriétaires qui entendait voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges étaient réclamées ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Or, l’analyse des documents produits par le syndicat des copropriétaires permet de constater que :

tous les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires qui y sont visés sont produits à l’exception de celui du 20 décembre 2012, de sorte que toutes les sommes en lien avec ce procès-verbal manquant ne sont pas justifiées et ne sont pas dues par les intimés à savoir :

« 01/04/2014 RESOLUTION 11-AGO 20/12/2012 » : 56,37 euros,

« 01/04/2014 RESOLUTION 12-AGO 20/12/2012 » : 14,40 euros,

« 01/07/2014 RESOLUTION 14-AGO 20/12/2012 » : 48 euros,

« 01/10/2014 RESOLUTION 14-AGO 20/12/2012 » : 48 euros,

« 01/01/2015 RESOLUTION 14-AGO 20/12/2012 » : 48 euros,

« 01/04/2015 RESOLUTION 14-AGO 20/12/2012 » : 48 euros,

soit un total de 262,77 euros,

tous les appels de fonds qui y sont visés sont produits à l’exception de ceux du deuxième trimestre 2014 (387,24 euros), du troisième trimestre 2014 (381,29 euros), du quatrième trimestre 2014 (381,29 euros) et du premier trimestre 2015 (381,29 euros) soit un total de 1 531,11 euros lequel n’est donc pas dû par les intimés,

des frais de syndic, d’huissier de justice et d’avocat y sont visés ainsi que des frais de relance sans qu’ils soient tous justifiés, de sorte que les montants non justifiés ne sont pas dus par les intimés à savoir :

« 08/11/2017 Fe [J] 2017-11-1510 » :140 euros,

« 01/11/2019 Frais remise à l’huissier » : 140 euros,

« 14/04/2022 Remise dossier à l’huissier-Inscrip » : 140 euros,

« 19/12/2022 Remise dossier à un avocat » :150 euros,

« 27/12/2022 : Fe [K] 2022342 du 27/12/2022 » : 480 euros,

« 04/01/2023 Fe [T] 83335 du 04/01/2023 » : 57,82 euros,

« 23/05/2014 FRAIS RELANCE (1) » : 25 euros,

« 20/06/2014 FRAIS RELANCE (2) » : 45 euros,

« 22/08/2014 FRAIS RELANCE 1 » : 25 euros,

« 03/09/2015 FRAIS RELANCE 1 1 » : 25 euros.

L’écriture « 11/05/2022 Fe [T] 79723 du 11/05/2022 » de 278 euros n’est justifiée qu’à hauteur de 176,19 euros de sorte que la différence soit 101,81 euros n’est pas due.

Au titre des frais, c’est donc une somme de 1 329,63 euros qui n’est pas due par les intimés.

Il y a donc lieu de condamner in solidum M. [Z] [B] et Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 069,54 euros (11 193,05 € – [262,77 €+1 531,11 €+1 329,63 €]) au titre du compte propriétaire arrêté au 10 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de la signification des conclusions d’appel.

Le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Le non-paiement récurrent par les intimés des sommes dues en leur qualité de copropriétaires cause indéniablement un préjudice à l’ensemble de la copropriété qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur de 500 euros.

Le jugement entrepris est infirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ce chefs dès lors que l’appelant n’avait pas produit les documents nécessaires pour justifier de sa demande.

A hauteur d’appel, les intimés sont condamnés aux dépens ainsi qu’à payer in solidum la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires pour ses frais de procédure non compris dans les dépens qu’il a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par défaut mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

REJETTE la demande tendant à l’annulation du jugement rendu le 24 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 24 mai 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3], sis [Adresse 1] à Strasbourg de ses demandes en paiement des sommes de :

10 356,66 euros,

1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

LE CONFIRME pour le surplus, dans les limites de l’appel ;

Statuant de nouveau sur les seuls points infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE in solidum M. [Z] [B] et Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3], sis [Adresse 1] la somme de 8 069,54 euros au titre du compte copropriétaire arrêté au 10 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [B] et Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3], sis [Adresse 1] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [B] et Mme [X] [U] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [B] et Mme [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [3], sis [Adresse 1] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,