COUR D’APPEL

D'[Localité 6]

CHAMBRE A – CIVILE

YW/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00196 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FDTO

jugement du 12 décembre 2022

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

n° d’inscription au RG de première instance 22/00455

ARRET DU 25 FEVRIER 2025

APPELANTS :

Monsieur [E] [Y]

né le 15 Novembre 1968 à [Localité 8] (77)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [D] [M] née [J]

née le 10 Avril 1979 à [Localité 9] (49)

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle (55%) numéro C-[Numéro identifiant 2] du 20/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 6])

Représentés par M^e Laurence LESAGE-STRELISKI, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 23-0007

INTIMEE :

S.C.I. MILLENIUM AUTOMOBILE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christelle GODEAU, substituant M^e Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 23.11725

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 décembre 2024 à 14H00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 25 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Yoann WOLFF, conseiller, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par déclaration du 6 février 2023, M. [E] [Y] et Mme [D] [M] (les locataires) ont relevé appel d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saumur du 12 décembre 2022, en ce que celui-ci a, à la demande de la société Millenium Automobile, société civile immobilière (la bailleresse) :

écarté des débats la note en délibéré reçue de la bailleresse le 31 octobre 2022 ;

constaté la résiliation à compter du 27 mars 2022 du contrat conclu entre les parties le 10 octobre 2015 pour la location d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

ordonné, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion des locataires ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des meubles serait régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par les locataires depuis le 27 mars 2022 à la somme de 765 euros ;

condamné en tant que de besoin les locataires au paiement de cette somme jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamné solidairement les locataires à payer à « [D] [M] née [J] » (sic) la somme de 17 692,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et dus au 29 avril 2022, terme d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2022 sur la somme de 15 397,60 euros, et à compter du 2 mai 2022 pour le surplus ;

rejeté les autres demandes, notamment la demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum les locataires aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2022, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

dit que la décision était assortie de l’exécution provisoire de droit ;

dit que le jugement serait transmis à la sous-préfète de [Localité 9].

L’avis de fixation a été adressé aux parties le 26 juin 2024, puis la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 20 novembre suivant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2024, les locataires demandent à la cour :

d’infirmer le jugement ;

de constater le caractère indécent du logement ;

de condamner la bailleresse à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

de condamner la bailleresse à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

de condamner la bailleresse aux dépens.

Les locataires soutiennent que :

Ils ne contestent pas que les loyers sont demeurés impayés. Toutefois, la cessation de leur règlement est parfaitement justifiée au regard de l’insalubrité du logement le rendant inhabitable. Ils sollicitent que l’état d’indécence du logement soit constaté et qu’il leur soit reconnu une exception inexécution.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, la bailleresse demande à la cour :

d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné solidairement les locataires à payer à [D] [M] née [J] la somme de 17 692,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et dus au 29 avril 2022, termes d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2022 sur la somme de 15 397,60 euros, et à compter du 2 mai 2022 pour le surplus ;

rejeté les autres demandes, notamment la demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

de confirmer le jugement en ses autres dispositions ;

de rectifier l’erreur matérielle contenue dans celui-ci et de condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 17 692,60 euros ;

de condamner in solidum les locataires à lui verser la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

de rejeter les demandes des locataires ;

de condamner in solidum les locataires à lui verser en cause d’appel la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

de condamner in solidum les locataires aux dépens d’appel.

La bailleresse soutient que :

Lors de la signature du bail, le logement était en bon état d’habitabilité. Les locataires sont présumés l’avoir reçu en bon état de réparations locatives. Ils n’ont ensuite à aucun moment dénoncé la prétendue non-décence des lieux. Le rapport qu’ils produisent est insuffisant pour rapporter la preuve de l’insalubrité du logement. En réalité, les dégradations proviennent du fait que les locataires n’ont absolument pas entretenu le logement.

MOTIVATION :

Les locataires ne contestent les sommes réclamées ni dans leur principe ni dans leur montant, mais opposent l’inexécution par la bailleresse de sa propre obligation de leur délivrer un logement décent.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il appartient à celui qui invoque l’exception d’inexécution en alléguant que son contractant n’a rempli que partiellement son obligation d’établir cette inexécution (1re Civ., 18 décembre 1990, pourvoi n° 89-14.975, Bull. 1990, I, n° 296).

Il résulte effectivement à cet égard de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent au regard des caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, pour justifier du caractère non décent du logement litigieux, les locataires produisent tout d’abord des photocopies qui ne sont pas probantes. Il s’agit en effet de photocopies en noir et blanc et de piètre qualité, et donc difficilement exploitables, de photographies dont le premier juge a relevé à juste titre qu’elles ne présentaient aucune garantie de fiabilité quant à leur date et leur localisation.

Les locataires produisent ensuite à hauteur d’appel un rapport de synthèse de recherche de fuite qui conclut :

« Nous constatons un fort taux d’humidité dans la maison dû à :

1.une absence totale de chauffage.

2. des fenêtres en mauvais état voir cassé (sic). (Plus de mastic).

3.une absence de VMC et d’entrée d’air.

La maison ne respire pas. »

Or, outre qu’il s’agit là d’une analyse faite non contradictoirement à la demande des seuls locataires, il convient de relever que :

Selon le même rapport, les locataires ont eux-mêmes indiqués qu’ils ne chauffaient pas la maison car ils n’avaient ni l’électricité ni le gaz, ce qui à première vue leur est exclusivement imputable.

Aux termes du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées font expressément partie des réparations ayant le caractère de réparations locatives. Les locataires étant présumés, en application de l’article 1731 du code civil, avoir reçu ces éléments en bon état de réparations locatives en l’absence d’état des lieux d’entrée communiqué et de toute preuve contraire, ils ne peuvent donc s’en prévaloir pour justifier du caractère non décent du logement.

Le décret du 30 janvier 2002 précité exige uniquement que le logement permette une aération suffisante, et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. À cet égard, il ne ressort pas des éléments versés aux débats que les dispositifs d’ouverture du logement litigieux ne soient pas fonctionnels ou qu’ils soient insuffisants pour permettre son aération.

Ainsi, la preuve que le logement litigieux ne serait pas décent du fait de la bailleresse n’est pas rapportée.

Les locataires ne contestant pas autrement le jugement, celui-ci sera par conséquent confirmé en ce qui concerne ses dispositions principales, sauf à rectifier son dispositif en ce qui concerne la créancière de la dette locative, la décision indiquant à cet égard, à la suite d’une erreur purement matérielle qui n’est pas discutée, qu’il s’agit de l’un des locataires condamnés, alors qu’il s’agit de la bailleresse.

La demande de dommages et intérêts supplémentaires faite par les locataires devant la cour (4000 euros au lieu des 3000 euros réclamés en première instance) sera quant à elle rejetée.

Les locataires perdant le procès, le jugement sera également confirmé s’agissant des frais de celui-ci.

Les locataires seront seuls condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à verser à la bailleresse, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement, sauf à rectifier son dispositif en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [Y] et Mme [D] [M] à payer la somme de 17 692,60 euros à « [D] [M] née [J] », et dit qu’il y a lieu de lire à cet égard que M. [E] [Y] et Mme [D] [M] sont condamnés solidairement à payer cette somme à la société Millenium Automobile ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [E] [Y] et Mme [D] [M] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne in solidum M. [E] [Y] et Mme [D] [M] à verser à la société Millenium Automobile, pour la procédure d’appel, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA Y. WOLFF