RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01153 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6J4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/02575

APPELANTS

Monsieur [T] [J]

né le 14 Mai 1971 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

et

Madame [I] [Z] épouse [J]

née le 04 Août 1977 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Ayant pour avocat plaidant, M^e Matthieu LEROY de FUSIO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P245

INTIMÉ

Monsieur [M] [S]

né le 29 Mai 1974 à [Localité 4]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6] (BELGIQUE)

Représenté par M^e Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [S] est usufruitier de locaux à usage d’habitation situés au rez-de-chaussée et au rez-de-jardin d’un immeuble situé [Adresse 2], correspondant à un appartement de 8 pièces en duplex, d’une superficie de 302,5 m2, outre un jardin privatif d’une surface de 270 m2, une chambre et une salle de bains situés au rez-de-chaussée d’une surface de 18m2, 2 caves et 4 emplacements de stationnement situés au 2ème sous-sol de l’immeuble.

Par acte sous-seing privé du 25 juillet 2019, intitulé 'bail d’habitation résidence secondaire', l’appartement a été donné à bail à M. [T] [J] et Mme [I] [Z] épouse [J] pour une durée de 2 années et 10 mois et demi, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 10.500 euros et d’un forfait de charges de 1.500 euros par mois, payables annuellement et d’avance, outre un dépôt de garantie d’un montant de 21.000 euros.

Un procès-verbal de constat a été établi lors de l’entrée dans les lieux le 6 août 2019 par un huissier de justice.

Lors de leur entrée dans les lieux, M. et Mme [J] ont versé à leur bailleur une somme totale de 111. 000 euros, le 25 juillet 2019 au titre des loyers et charges pour la période du 15 août 2019 au 31 mars 2020 ; ils ont ensuite payé, le 2 mars 2020, une somme de 144.000 euros correspondant aux loyers couvrant la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2021.

Par lettre du 11 avril 2020, les locataires ont donné congé de l’appartement à effet au 11 juillet 2020.

Par courrier électronique des 27 juillet et 3 septembre 2020, M. et Mme [J] ont demandé à leur bailleur le remboursement d’une certaine somme correspondant aux mois de loyer payés d’avance et au dépôt de garantie, déduction faite d’une retenue proposée afin de tenir compte d’une dégradation reconnue de l’appartement.

M. [M] [S] a procédé au remboursement de la somme de 96.760,72 euros, et par courriel du 2 décembre 2020 a expliqué avoir retenu les sommes suivantes :

—  6.000 euros au titre du loyer de la première quinzaine de juillet 2020,

—  3.500 euros au titre des travaux de rénovation,

—  2.812,46 euros au titre des travaux de remise aux normes,

—  4.978 euros au titre du traitement contre les mites,

—  2.835,22 euros au titre du nettoyage de l’appartement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2020, le conseil de M. et Mme [J] a mis en demeure M. [M] [S] de procéder au remboursement de la somme totale de 125.500 euros.

Par acte d’huissier de justice du 31 mars 2021, M. et Mme [J], estimant que le bail d’habitation du 25 juillet 2019 a pris fin le 30 juin 2020 et est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ont assigné M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, en substance, de condamnation à leur payer des sommes, actualisées à l’audience de plaidoiries du 15 septembre 2022 :

-28.739,28 euros (soit 11.239,28 euros au titre du trop-perçu de loyers +17.500 euros au titre du solde du dépôt de garantie), compte tenu du fait que M. [S] leur a déjà restitué une somme de 96.760,72 euros ;

—  4.235 euros au titre de travaux de rénovation qu’ils ont dû engager dans une chambre,

—  200,57 euros au titre de traitements pour lutter contre les mites présentes dans le logement,

-5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

-7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [M] [S], estimant que le bail est soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du code civil, que l’obligation de paiement des loyers n’a cessé que le 15 juillet 2021, que les locataires n’ont pas respecté leur obligation d’entretien et ont détérioré le logement et qu’il leur a remboursé indûment la somme de 96.760,72 euros, a demandé en substance au premier juge de :

— Fixer le montant des dégradations locatives à la charge des locataires à la somme de 28.597,79 euros,

— l’Autoriser à conserver intégralement le montant du dépôt de garantie (21.000 euros),

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, M. et Mme [J] à lui payer les sommes de :

-7.971,41 euros, après conservation du dépôt de garantie, au titre des loyers impayés et des dégradations locatives,

-5.000 euros au titre du préjudice moral,

-484,60 euros au titre de leur quote-part sur le coût du constat d’entrée du 6 août 2019,

-20.215 euros TTC au titre des travaux de remises en état de la chambre située côté cuisine au rez-de-jardin, modifiée sans autorisation du bailleur,

-5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux dépens,

— Rejeter les demandes de la partie adverse.

Par jugement contradictoire entrepris du 17 novembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Condamne M. [M] [S] 'à verser la somme de 23.794,06 euros',

Condamne solidairement M. [T] [J] et Mme [I] [Z] épouse [J] à verser la somme de 20.215 euros TTC à M. [M] [S],

Ordonne la compensation des sommes dues de part et d’autre,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [M] [S] à verser la somme de 2.000 euros à M. [T] [J] et Mme [I] [Z] épouse [J] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [S] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 janvier 2023 par M. [T] [J] et Mme [I] [Z] épouse [J] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 février 2025 par lesquelles Mme [I] [Z] épouse [J], demande à la cour de :

— CONSTATER son désistement d’instance et d’action

— JUGER que chacune des parties conservera la charge des frais et dépens engagés.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 mars 2025 par lesquelles M. [T] [J] demande à la cour de:

— DECLARER l’appel recevable ;

— CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 17 novembre 2022, en ce qu’il a :

— jugé que le bail devait être soumis à la loi du 6 juillet 1989,

— condamné M. [S] à verser la somme de 23 794,06 ',

— condamné M. [S] à verser la somme de 2 000 ' à M [T] [J] et Mme [I] [Z], épouse [J], en application de l’article 700 du CPC,

— condamné M. [M] [S] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

— INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 17 novembre 2022, en ce qu’il a:

— condamné solidairement M [T] [J] et Mme [I] [Z] épouse [J] à verser la somme de 20 215 ' TTC à M [M] [S],

— ordonné la compensation des sommes dues de part et d’autre,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

ET STATUANT A NOUVEAU

— DEBOUTER M. [S] de sa demande de condamnation de M [J] à lui verser la somme de 20 215 ' à titre d’indemnisation des travaux de remise en état de la chambre du 'rdc', côté cuisine,

— DEBOUTER M. [S] de sa demande de condamnation de M [J] à lui verser la somme de 2 835,22 ' à titre d’indemnisation des frais de nettoyage des tentures et moquettes,

— CONDAMNER M. [S] à rembourser à M. [J] une somme complémentaire de 4 235 ' correspondant au coût des travaux de rénovation de la chambre du rdc, côté cuisine,

— CONDAMNER M. [S] à rembourser à M. [J] une somme de 200,57 ' correspondant aux dépenses exposées pour lutter contre les mites présentes dans le logement,

— CONDAMNER M. [S] à payer à M. [J] la somme de 5 000 ' à titre de préjudice moral,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER M. [S] à payer à M. [J] la somme 9 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 mars 2025 aux termes desquelles M. [M] [S] demande à la cour de :

A titre principal :

— PRENDRE ACTE de l’acceptation du désistement de Madame [Z] épouse [J], et en conséquence :

— PRONONCER l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [T] [J], et de l’appel interjeté, en raison de l’indivisibilité des parties générant un risque de contrariété entre l’arrêt à intervenir et le jugement dont appel,

A titre subsidiaire,

— CONFIRMER le Jugement rendu le 17 novembre 2022, en ce qu’il a :

— Condamné les consorts [J] à verser une somme de 20.215 euros au titre de la remise en l’état de la chambre côté cuisine,

— Mis à la charge des consorts [J] le coût de la facture de la société PIERRA RENOVA,

— Mis à la charge des consorts [J] le coût du nettoyage du logement,

— Rejeté la demande des consorts [J] de voit imputé au bailleur le coût relatif à l’achat de produits antimites,

— Débouté les consorts [J] de leur demande de préjudice moral, -L’INFIRMER pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

— DEBOUTER Monsieur [T] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DECLARER que le bail conclu le 25 juillet 2019 est soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil,

— FIXER la cessation de l’obligation de paiement des loyers au 15 juillet 2021,

— PRENDRE ACTE de la restitution par Monsieur [M] [S] de la somme de 96.760,72 euros,

Et, en conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [T] [J] à payer/restituer à Monsieur [M] [S] la somme de 373,62 euros, après déduction de la somme de 96.760,72 euros, au titre des loyers et charges dus au 15 juillet 2021, ou à défaut, au titre de préjudice de perte de loyers jusqu’à cette même date,

— FIXER le montant des dégradations locatives à la charge de Monsieur [T] [J] à la somme de 28.597,79 euros,

— AUTORISER Monsieur [M] [S] à conserver intégralement le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 21.000 euros,

— CONDAMNER Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 7.597,79 euros, après conservation du dépôt de garantie, au titre des dégradations locatives,

— CONDAMNER Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral souffert,

— CONDAMNER Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 484,60 euros au titre de 'leur’ quote part sur le coût du constat d’entrée du 6 août 2019,

En toute hypothèse :

— CONDAMNER in solidum Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [T] [J] aux entiers dépens,

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

1-Sur la recevabilité de l’appel et la portée du désistement de Mme [Z]

Mme [Z] 'se désiste de l’instance et de l’action’ et précise se désister 'de la présente procédure'.

M. [M] [S], qui dit accepter à titre principal le désistement de Mme [Z] (sauf condamnation aux frais de procédure), soutient qu’il en résulte que l’appel est devenu irrecevable au motif qu’en application de l’article 553 du code de procédure civile, il existerait une indivisibilité entre les appelants, ce qui nécessiterait qu’ils soient tous dans la cause pendant toute la procédure, faute de quoi un risque de contrariété existerait entre l’arrêt à intervenir et le jugement.

Il fait valoir que, certes, la déclaration d’appel a été formée par les deux locataires, si bien qu’elle n’était pas irrégulière, mais que le désistement de Mme [Z] intervenu depuis vaut, à son égard et en application de l’article 403 du même code, acquiescement au jugement dont appel et qu’ainsi cette situation générerait un risque « de contrariété entre l’arrêt à intervenir et le jugement en cause » qui affecterait l’appel et les demandes de M.[J], l’instance ne pouvant se poursuivre sans les deux ex-locataires.

M. [J] s’oppose à l’irrecevabilité soulevée et à cette argumentation.

Aux termes de l’article 400 du code de procédure civile 'Le désistement de l’appel ou de l’opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires.'

Aux termes de l’article 401 du code de procédure civile, "le désistement de l’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente'.

Selon l’article 403 'Le désistement de l’appel emporte acquiescement au jugement. (…)'.

Il ressort de ses conclusions précitées qu’en substance Mme [Z] se désiste de l’instance d’appel et de ses demandes, ce qui sera constaté.

Toutefois, elle demande que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens ; de plus, au vu des articles 400 et suivants du code de procédure civile ce désistement est imparfait, la partie adverse ne l’ayant accepté en réalité que sous condition de retenir la recevabilité de l’appel dans son ensemble et maintenant subsidiairement des demandes.

L’article 553 du code de procédure civile invoqué par M. [S] dispose qu'« En cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance ; l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance.'.

Comme le fait valoir exactement M. [J], cet article porte sur les conséquences d’un appel interjeté par une seule partie indivisiblement liée à une autre ; tel n’est pas le cas en l’espèce, M. [J] et Mme [Z] ayant formé appel ensemble initialement.

La recevabilité de l’appel ne saurait dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet.

La notion d’indivisibilité du litige se caractérise par ailleurs par l’impossibilité d’exécuter séparément les dispositions du jugement qui viendraient à être rendues séparément ; en d’autres termes, l’indivisibilité du litige implique l’impossibilité d’exécuter simultanément plusieurs chefs de dispositifs de jugements dans un même litige (2e Civ., 9 juin 2022, pourvoi n° 20-15.82 ; 2e Civ., 23 novembre 2023, pourvoi n° 21-25.388).

L’indivisibilité du litige ne doit toutefois pas se confondre avec le lien de dépendance pouvant exister entre plusieurs chefs de dispositifs dans un même litige.

La charge de la preuve de l’indivisibilité repose sur celui qui doit l’établir.

Il résulte en outre de l’article 400 du code de procédure civile que lorsque plusieurs parties forment ensemble un appel principal, le désistement d’une partie laisse subsister l’appel principal formé par les autres (1ère Civ., 14 mars 2012, pourvoi n° 10-10.006, Bull. 2012, I, n° 58 ; 1re Civ., 25 mars 1997, pourvoi n° 95-10.649, Bulletin 1997, I, n° 101).

Si un codébiteur solidaire néglige de relever appel du jugement l’ayant condamné en première instance ou de se joindre au recours recevable formé par son consort, ce jugement a force de chose jugée contre lui-même s’il est réformé sur l’appel du codébiteur (Com., 9 avril 2002, pourvoi n° 99-19.600).

Ainsi le désistement de Mme [Z] n’implique en l’espèce ni l’irrecevabilité de l’appel et ni celle des demandes de M. [J].

Il convient donc d’examiner les demandes subsidiaires de M. [S] et celle de M. [J].

2-Sur le fond

2-1 s’agissant de la loi applicable au bail

M. [M] [S] demande à la cour de retenir que le bail est soumis au droit commun du louage, conformément à ce que le contrat stipule, et non à la loi du 6 juillet 1989 comme l’a retenu le premier juge dans les motifs du jugement.

M. [J] estime que le premier juge a retenu à bon droit que la loi applicable était celle du 6 juillet 1989, faisant valoir que, de fait, les locataires ont établi leur résidence principale dans les lieux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1192 du même code dispose que « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. »

Selon l’article 1193 « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » ; l’article 1194 dispose que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

Il convient de rappeler par ailleurs qu’il n’est pas permis aux juges, lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elle renferme.

Quelle que soit l’utilisation qui en est faite par le locataire, le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner, et non par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée (3e Civ., 11 juin 1976, pourvoi n° 75-12.809, Bull n°255; 3e Civ., 15 janvier 1992, pourvoi n° 90-12.815, Bull n°11).

Néanmoins, les dispositions d’ordre public ne peuvent être écartées, nonobstant toute stipulation contractuelle contraire, s’il résulte des faits, établis par celui qui se prévaut d’une requalification du bail, que ces stipulations sont inexactes (3e Civ., 4 février 2009, pourvoi n° 07-20.980, Bull. n° 3).

Il appartient donc à M. [J] qui se prévaut des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 d’établir que le logement loué constituait une résidence principale dès la conclusion du contrat ou, par la suite par accord des parties.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs réserve l’application de celle-ci « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » ; selon cet article la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.

En l’espèce, les stipulations contractuelles du bail indiquent clairement que le logement loué l’est à usage de résidence secondaire, qu’il est conclu pour une durée de « 2 ans 10 mois et demi » et exclu du champ d’application de la loi de 1989 ; ses diverses stipulations ne correspondent d’ailleurs pas aux dispositions de cette loi.

Il est rappelé en page 5 sous la clause 'régime du contrat’ que les parties reconnaissent que le bail n’est pas soumis à la loi de 1989 mais exclusivement aux articles 1708 et suivants du code civil et que toute requalification du bail pourrait mettre fin au bail si les conditions étaient changées ou si le bailleur le souhaite.

Aucune ambiguïté ou équivoque ne résulte de ces stipulations ; aucun élément ne permet de retenir que les locataires aient pu se méprendre sur la portée du bail (ce qui n’est d’ailleurs pas allégué) ni que la commune intention des parties était autre que celle indiquée parfaitement clairement par le bail.

M. [J] ne rapporte aucune preuve de ce que ce bail a été conclu pour un usage de résidence principale alors que, d’une part, ses stipulations sont contraires, comme il a été dit, et d’autre part le procès-verbal de constat d’état d’entrée dans les lieux du 6 août 2019, établi contradictoirement en présence de M. [J], indique à nouveau, expressément, que cet appartement est loué en tant que résidence secondaire "eu égard à la volonté de M. [J] et de Mme [Z] d’utiliser le jardin des lieux pour y faire leur mariage avant leur lune de miel".

M. [J] ne démontre pas davantage que les lieux ont été occupés à titre d’habitation principale et au moins 8 mois par an, les diverses pièces produites ne démontrant qu’une occupation des lieux pouvant aussi bien correspondre à une résidence secondaire occupée très régulièrement, les attestations produites par les deux parties (provenant de personnes à leur service) étant d’ailleurs contradictoires à ce sujet, ni qu’un changement de qualification ait été décidé par les parties et accepté par le bailleur, qui plus est si peu de temps après la conclusion du contrat voire immédiatement ; la qualification de bail loi de 1989 pour résidence principale n’a été d’ailleurs été invoquée dans les courriers d’avocats que fin 2020, alors que les parties étaient en conflit, peu avant l’introduction de l’instance.

Au regard de l’ensemble de ces circonstances, M. [J] ne saurait se prévaloir d’une modification unilatérale de la qualification du contrat de la part des locataires et, subséquemment des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (dont il ne précise d’ailleurs pas particulièrement les conséquences juridiques qu’il entend spécifiquement en tirer), étant observé que l’article 2 de cette la loi ne déroge pas aux dispositions légales relatives à la force obligatoire des contrats et à la bonne foi contractuelle.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge dans les motifs du jugement entrepris, le bail litigieux n’est pas soumis aux dispositions de la loi de 1989.

2-2 pour mémoire et au préalable, les dettes et obligations réciproques retenues par le premier juge

Le premier juge a condamné solidairement M. [T] [J] et Mme [I] [Z] épouse [J] à verser la somme de 20.215 euros TTC à M. [M] [S].

Selon les motifs du jugement, cette somme correspond aux travaux de la remise en son état initial de la chambre située à côté de la cuisine, en rez de chaussée ; il a ainsi rejeté la demande des locataires en remboursement des travaux effectués par eux dans cette chambre (4.235 euros TTC).

Le premier juge a par ailleurs condamné M. [M] [S] 'à verser la somme de 23.794,06 euros’ (sic : à M. [T] [J] et Mme [I] [Z] épouse [J])

Cette somme se décompose ainsi, selon les motifs du jugement :

-11.239,98 euros au titre de la restitution de loyers trop payés;

-12.554,78 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie (soit 21.000 euros de dépôt de garantie – 8.445,22 euros de réparations locatives ; le surplus des réparations locatives invoquées par l’ancien bailleur étant écarté).

2-3 sur la date de fin du bail, la restitution des loyers payés d’avance et l’indemnité d’occupation

Il est constant que :

— les locataires ont donné congé le 11 avril 2020, à effet au 11 juillet 2020,

— qu’ils avaient payé d’avance, le 2 mars 2020, la somme de 144.000 euros correspondant au loyer pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2021,

— M. [M] [S] a déjà restitué la somme de 96.760,72 euros.

Le premier juge a retenu que l’appartement avait été libéré d’un commun accord le 30 juin 2020, ce qui est avéré, et en a déduit qu’aucune somme n’est due postérieurement.

M. [M] [S] demande l’infirmation du jugement et considère que les loyers ou des indemnités d’occupation sont dus jusqu’au 15 juillet '2021", car c’est à cette date que toutes les clés ont été restituées.

Cette date de 2021 répétée à deux reprises dans le dispositif des conclusions résulte manifestement d’une erreur matérielle, les motifs de ses conclusions exposant de façon cohérente que c’est la date du 15 juillet 2020 qui est visée.

Aucun élément n’est en tout état de cause allégué de nature à justifier que les loyers soient arrêtés au 15 juillet '2021".

M. [J] demande la confirmation des motifs du jugement.

En l’espèce, le contrat de location stipule que le preneur pourra résilier le contrat à tout moment à condition de prévenir le bailleur trois mois à l’avance, le bail se poursuivant jusqu’à la date d’effet du congé, 'même dans le cas où l’occupant a quitté les lieux et restitué les clés au bailleur ou à son mandataire avant cette date’ ; le preneur 'reste redevable des loyers et charges pendant toute la durée de la période de préavis’ (conditions générales, article 2).

Par ailleurs, il résulte d’une jurisprudence constante que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et que la remise des clés au bailleur ou à son représentant matérialise la restitution des lieux loués.

S’il résulte des échanges entre les parties que le bailleur a accepté la restitution de l’appartement, et reçu les clés de ce dernier au 30 juin 2020, il n’en résulte pas qu’il a expressément renoncé aux stipulations contractuelles s’agissant des loyers dûs pendant la période de préavis ; l’appartement n’était ni reloué ni effectivement occupé par les nouveaux locataires au 30 juin.

Les loyers et charges forfaitaires sont donc dus jusqu’au 11 juillet 2020.

De plus, il résulte des éléments du dossier et des déclarations des parties elles-mêmes que les clés de la cave et du garage ainsi que les bips et vigiks n’ont été restitués que le 15 juillet 2020, ce qui justifie une indemnité d’occupation sur 4 jours.

Les loyers sont dus jusqu’au 11 juillet 2020, date de la fin du bail par l’effet du congé, soit la somme de 4.258,06 euros au prorata de l’occupation des lieux en juillet ([12.000 euros (loyer et charges forfaitaires mensuels) /31 jours] x 11 jours).

En ce qui concerne le montant de l’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local, elle trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Les stipulations contractuelles du bail relatives à l’indemnité d’occupation prévoient un montant de deux fois le dernier loyer mensuel (article 17 des conditions générales).

Toutefois en l’espèce l’indemnité d’occupation due pour les 4 jours du mois de juillet ne concerne que l’occupation de la cave et du garage et la restitution de bips et vigiks ; elle sera donc fixée à 200 euros.

Les locataires devaient donc 36.000 euros (échéances des mois d’avril, mai et juin 2020) outre 4.458,06 euros (sommes dues au titre de juillet 2020), de sorte qu’ils ont trop versé 103.541,94 euros.

M. [M] [S] leur ayant déjà restitué la somme de 96.760,72 euros, il reste redevable de la somme de 6.781,22 euros au titre de la restitution de sommes trop payées par les locataires pour l’occupation des lieux (103.541,94 – 96.760,72 euros).

La demande de M. [M] [S] tendant à condamner M. [J] à lui 'payer/restituer’ la somme de 373,62 euros, après déduction de la somme de 96.760,72 euros, au titre des loyers et charges dus au 15 juillet '2021"' sera donc rejetée.

2-4 Sur les dégradations locatives invoquées par M. [M] [S]

Pour mémoire le dépôt de garantie est de 21.000 euros

Dans les motifs du jugement le premier juge a mis à la charge des locataires les sommes suivantes :

—  5.610 euros TTC au titre de la réfection des peintures de l’appartement,

—  2.835,22 euros TTC au titre du nettoyage de l’appartement,

soit la somme totale de 8.445,22 euros.

Il a écarté les autres demandes du bailleur tendant à imputer aux locataires des réparations d’électricité, le traitement contre les mites, des travaux du jardin, les réparations de l’alarme et du chauffage.

Devant la cour, M. [M] [S] demande, dans le dispositif de ses conclusions :

— que les réparations locatives soient fixées à la somme de 28. 597,79 euros.

— et donc à pouvoir conserver le dépôt de garantie, soit la somme de 21.000 euros, et à voir condamner M. [J] à lui payer au surplus la somme de 7.597,79 euros, après conservation du dépôt de garantie, au titre des dégradations locatives.

Dans la discussion de ses conclusions, il réitère des demandes de prise en charge par M.[J] des :

— travaux d’électricité pour 2.812,46 euros TTC

— traitement contre les mites pour 5.976,60 euros TTC

— nettoyage et entretien du jardin (3.960 euros), rachat et remplacement d’arbustes (2.483,25 euros), réparation du système d’arrosage (1.670,38 euros)

— réparation d’alarme pour 1.048,78 euros

— réparation du chauffage pour 2.201,10 euros

sommes qui ont été écartées par le premier juge.

Pour sa part, M. [J] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à prendre en charge la somme de 2.835,22 euros TTC au titre du nettoyage de l’appartement et conclut au rejet des demandes adverses ; il réitère devant la cour sa demande de condamnation de M. [M] [S] à lui payer la somme de 200,57 euros au titre des traitements contre les mites.

Aux termes de l’article 1730 du code civil « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il en résulte une présomption de faute du locataire sous réserve que les dégradations alléguées soient démontrées et qu’elles aient été commises pendant la jouissance du locataire.

Il résulte de l’article 1755 du même code que le preneur ne saurait cependant être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui, malgré l’entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée, ou la vétusté.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

Selon l’article 9 du code de procédure civile 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, un constat d’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 6 août 2019 par huissier de justice ; il en résulte que les lieux étaient alors en bon état ou en état d’usage.

Aucun état des lieux de sortie n’a été effectué, en dépit de la stipulation contractuelle contraire (article 3 des conditions générales).

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge dans les motifs du jugement, aucun élément ne justifie, au regard de ces circonstances, d’imputer à M. [J] la facture de nettoyage de l’appartement du 13 juillet 2020, d’un montant de 2.835,22 euros TTC , alors, au demeurant, qu’il est établi que le logement avait déjà été libéré dès le 30 juin 2020 et que le bailleur en a repris possession et y a fait effectuer divers travaux afin d’y loger ses nouveaux locataires, dont le bail a pris effet au 15 juillet 2020 (pièce 10 de l’intimé).

A cet égard, l’attestation de Mme [C] [O], établie le 28 juillet 2021, selon laquelle l’appartement était très sale lors de sa restitution n’est pas suffisamment probante ni objective, l’intéressée étant la gardienne de l’immeuble et son attestation étant d’ailleurs contredite par l’attestation de l’employée de maison des locataires, ces deux attestations étant également sujettes à caution pour les mêmes raisons.

Il en est de même des travaux d’électricité, du traitement contre les mites, de la réparation de l’alarme et du chauffage, au sujet desquels le premier juge a exactement considéré qu’il n’est pas établi que les dépenses engagées par M. [M] [S] et les factures dont il fait état, dont certaines sont largement postérieures à la libération des lieux, ont été nécessitées par des dégradations fautives commises par les locataires durant l’occupation des lieux ou par un défaut d’entretien de leur part, plutôt que par la vétusté et l’usage normal des lieux.

S’agissant des travaux concernant le jardin, il a été admis par les locataires, par courriels du mois de septembre 2020 notamment, qu’ils devaient prendre à leur charge une remise en état de ce dernier, réglée "directement avec la jardinière'; il résulte des pièces produites (notamment attestation de virement bancaire en juillet 2020 et échanges de sms avec la personne chargée du jardinage courant mars et avril 2020) , que les locataires ne se sont pas abstenus de tout entretien du jardin, qu’ils ont effectué un paiement à hauteur de 3.166,60 euros pour l’entretien du jardin, le 3 juillet 2020, et que par ailleurs, l’arrosage automatique a été débranché par le jardinier pendant l’hiver précédent.

La cour ajoute que l''attestation sur l’honneur’ supposée établie par Mme [P] le 3 août 2021 pour témoigner d’un manque d’entretien du jardin et du dépérissement des plantes (pièce 7 intimé) ne répond pas aux conditions de l’article 202 du code de procédure civile s’agissant d’une feuille non manuscrite, non signée, n’indiquant pas qu’elle est établie en vue de sa production en justice ni que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales, et ne comportant pas en annexe un document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature ; dès lors sa valeur probante est insuffisante.

Le premier juge a donc retenu à raison qu’il convient de rejeter les demandes de M. [M] [S] tendant à la prise en charge par les locataires des travaux concernant le jardin.

Le premier juge a également retenu à raison que la demande des locataires tendant au remboursement de la somme de 200,57 euros au titre de l’achat de produits pour lutter contre les mites doit être rejetée comme relevant de l’entretien normal des lieux, quand bien même les tentures et moquettes en auraient favorisé la présence ; il convient de souligner que M. [M] [S] produit une facture de traitement contre les mites du 21 mai 2019 d’où il résulte que le logement a été donné à bail en état d’entretien à cet égard.

Enfin, le premier juge a retenu à raison que la facture de 5.610 euros TTC au titre de la réfection des peintures était imputable aux locataires, ce qui a d’ailleurs été admis par les intéressés dans le cadre de leurs échanges avec M. [M] [S] courant 2020.

Cette somme doit donc venir en déduction du dépôt de garantie devant être restitué par l’ex-bailleur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [M] [S] est redevable des sommes suivantes:

—  6.781,22 euros au titre de la restitution de sommes trop payées pour l’occupation des lieux

—  15.390 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie (soit 21.000 euros -5.610 euros).

soit la somme totale de 22.171,22 euros et non de 23.794,06 euros comme l’a retenu le jugement, qui sera infirmé sur ces points.

M. [M] [S] sera condamné à payer à M. [J] les sommes précitées, au titre de la restitution de sommes trop payées pour l’occupation des lieux et de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des réparations incombant aux locataires.

Le surplus des demandes des parties sur ces points est rejeté.

3- sur les travaux de rénovation de la chambre située à côté de la cuisine, au rez de chaussée

M. [J] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné, solidairement avec Mme [Z] à payer la somme de 20.215 euros TTC au titre de la remise en état de la chambre située au rez-de-chaussée ; comme devant le premier juge il conclut au rejet de cette demande et à la condamnation de la partie adverse à lui rembourser une somme complémentaire de 4.235 euros correspondant au coût des travaux de rénovation de cette pièce entrepris par les locataires, ce qui a été rejeté par le premier juge.

M. [M] [S] demande la confirmation du jugement.

Selon l’article 1103 du code civil : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

Aux termes de l’article 1104 :

'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public..

Le bail stipule en l’espèce que le preneur s’oblige de ne faire aucun percement de murs de boiseries, de changement de distribution, ni travaux ou aménagements dans les lieux sans autorisation préalable écrite du bailleur (article 10 II-7).

M. [J] fait état devant la cour d’échanges avec le bailleur sur WhatsApp d’où il déduit que ce dernier avait expressément donné son accord pour les travaux de réfection de la chambre et a même participé à la logistique en s’occupant du contact avec le peintre, puis s’est enquis du bon déroulement des travaux.

M. [M] [S] estime que ces échanges 'sont largement insuffisants à justifier d’un accord du bailleur. Qu’en effet, ces échanges ne révèlent aucunement un accord explicite du bailleur, tel que requis aux termes du bail, mais seulement un vague projet de travaux’ et que ses questionnements sur les transformations apportées (revêtements, coloris…) n’ont reçu aucune réponse.

Il résulte des échanges par messages entre les parties courant août et septembre 2019 que le bailleur avait parfaitement connaissance du souhait des locataires de repeindre la petite chambre à côté de la cuisine et d’en refaire la moquette et qu’il a contribué à l’organisation de ces travaux en prenant contact avec le peintre ; qu’il a demandé ensuite si les travaux se déroulaient bien.

Un accord écrit sur le principe de ces travaux est donc parfaitement caractérisé en l’espèce.

Cependant il résulte de l’état des lieux d’entrée que cette pièce comportait une moquette initialement verte et 'assez usagée’ et que le revêtement des murs et des rideaux, en bon état, était en tissu jaune et blanc à motifs à fleurs et 'un peu empoussiéré’ ; les échanges entre les parties ne démontrent pas que le bailleur a pu donner son avis et son accord sur les revêtements et couleurs finalement choisis par les locataires, cet accord ne pouvant résulter seulement de sa demande sur le souhait de la fille des locataires, demande d’ailleurs restée sans réponse.

Son accord est donc incomplet et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a mis à la charge des locataires des sommes au titre de la remise en état initial de cette chambre.

Les sommes concernées doivent néanmoins être ramenées à de plus juste proportions.

En effet, les échanges entre les parties ne montrent de la part du bailleur aucune réserve particulière sur la question du maintien de tentures aux murs et il n’a exprimé aucun rappel ou réticence à ce sujet auprès des locataires ; en outre, aucun état des lieux de sortie n’est produit et aucun élément ne permet de démontrer l’état précis de cette chambre à la restitution des lieux ni les aménagements ou transformations effectués.

De plus, les factures produites par M. [M] [S], d’un montant très important de 20.215 euros TTC correspondent à deux devis de fourniture de tissus fleuris pour tentures murales et pour rideaux, à leur pose, à celle d’une moquette, outre 'la dépose des anciens tissus et molleton'; or la réfection de la moquette par le bailleur n’apparaît pas justifiée au regard des éléments indiqués dans l’état des lieux d’entrée ; la 'dépose des anciens tissus et molleton’ n’est pas explicitée dès lors que les échanges entre les parties font état de travaux de peinture par les locataires ; l’ampleur des sommes sollicitées n’est pas justifiée, s’agissant d’ailleurs d’une pièce de 10,40 m2 (selon la mention d’une des factures), notamment au vu du manque de précision de l’état des lieux d’entrée.

S’agissant de la demande de M. [J] en remboursement de la somme de 4.235 euros correspondant au coût des travaux précités de rénovation de cette pièce par les locataires, il convient de rappeler les éléments suivants.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ainsi le locataire doit être mis en mesure d’utiliser normalement la chose louée, conformément à son usage, ainsi que tous les accessoires indispensables à cette utilisation.

En outre, selon l’article 1720 du même code, "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. "

L’article 1222 du code civil dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation, demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ou demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

Toutefois le bailleur n’est pas tenu d’exécuter des travaux de « confort » ou de rembourser au locataire les travaux qu’il a réalisés pour de simples raisons de convenance personnelle.

En l’espèce, il ne résulte pas de l’état des lieux d’entrée et des autres pièces produites que la réfection de cette chambre était nécessaire et incombait au bailleur, au titre de son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d’entretien et de réparation.

De plus aucune mise en demeure n’a été adressée au bailleur par les locataires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [J], solidairement avec Mme [J], à payer la somme de 20.215 euros TTC au titre de la remise de cette chambre en son état initial et de condamner M. [J] à payer à M. [M] [S] la somme de 4.000 euros à ce titre,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de la somme de 4.235 euros formée par M. [J].

4-Sur la prise en charge du constat d’entrée dans les lieux

M. [M] [S] sollicite la condamnation de la partie adverse à payer la moitié du procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux.

Le contrat de bail stipule en son article 3 'état des lieux contradictoire', qu’ 'un état des lieux contradictoire sera établi par huissier à frais partagés entre les parties, lors de la remise des clés au preneur et lors de la restitution de celles-ci'.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé selon constat dressé le 6 août 2019 par huissier de Justice à [Localité 5], pour un coût de 969,20 euros ; il n’est pas contesté que cette somme a été intégralement payée par le bailleur.

Il convient donc de condamner M. [J] à payer la moitié de cette somme, soit 484,60 euros, à M. [M] [S] .

5-Sur les demandes au titre du préjudice moral

M. [J] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de la partie adverse à lui payer 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et réitère cette demande devant la cour.

Devant la cour, M.[M] [S] forme la même demande à l’encontre de M.[J].

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui forme une demande de réparation d’un préjudice de prouver celui-ci, une faute et un lien de causalité entre eux.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [J], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté sa demande, en l’absence de preuve de l’existence d’un préjudice moral imputable à M. [M] [S].

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Ajoutant au jugement, la cour rejettera également la demande formée par M. [M] [S], pour les mêmes motifs.

6-Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de partager les dépens par moitiés entre les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate le désistement de l’instance d’appel et de ses demandes par Mme [I] [Z];

Déclare recevables l’appel et les demandes de M. [T] [J],

Infirme le jugement entrepris, en ce qu’il a :

— condamné M. [M] [S] à verser la somme de 23.794,06 euros au titre de la restitution de sommes trop payées pour l’occupation des lieux et de la restitution du dépôt de garantie

— condamné M. [T] [J], solidairement avec Mme [I] [Z], à verser la somme de 20.215 euros TTC à M. [M] [S],

— ordonné la compensation des sommes dues de part et d’autre,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne M. [M] [S] à payer à M. [T] [J] la somme de 6.781,22 euros au titre de la restitution de sommes trop payées pour l’occupation des lieux ;

Condamne M. [M] [S] à payer à M. [T] [J] la somme de 15.390 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne M. [T] [J] à payer à M. [M] [S] la somme de 4.000 euros au titre de la remise en état de la chambre située au rez-de-chaussée à côté de la cuisine ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [T] [J] à payer à M. [M] [S] la somme de 484,60 euros au titre de sa quote-part sur le coût du constat d’entrée du 6 août 2019,

Rejette la demande de M. [M] [S] tendant à condamner M. [T] [J] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitiés entre les parties,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,