ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 28 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03121 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QI2M

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 AVRIL 2024

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2022 01199

APPELANTE :

S.C. [N] LA SOCIETE CIVILE PARTICULIERE [N], Société civile immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°[Numéro identifiant 2] dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 1]

Représentée par M^e VIGOUROUX Kim de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

SARL SOCIETE NOUVELLE [T] MAINTEANCE prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et M^e BORREDA Yann, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

S.A. SMA ès qualités d’assureur de la STE NOUVELLE [T] SERVICE MAINTENANCE prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER postulant et M^e BORREDA Yann, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

Ordonnance de clôture du 16 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 septembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de:

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Gaëlle DELAGE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Gaëlle DELAGE, greffière.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE :

La S.C. [N] est propriétaire d’un ensemble immobilier sis à [Localité 8], qu’elle a donné à bail commercial à la société Rev’hôtels le 21 février 2016 qui exploite un hôtel « Le [7] ».

À la fin de l’année 2016, à la suite de fortes intempéries, un important dégât des eaux est survenu en provenance de la toiture de l’hôtel, à la suite duquel la société [N] a fait intervenir la S.A.R.L Société Nouvelle [T] Service Maintenance aux fins d’effectuer des travaux d’étanchéité en toiture de l’hôtel.

Cette dernière a réalisé ces travaux selon facture réglée d’un montant de 32 805,60 euros en date du 19 avril 2017.

À la suite de nouvelles intempéries survenues le 8 avril 2018, la société Rev’hôtels a fait assigner en référé son bailleur le 16 avril suivant, la société [N], afin de solliciter une expertise.

Par ordonnance de référé du 8 août 2018, le président du tribunal judiciaire de Béziers a déclaré communes et opposables les opérations expertales à la société Nouvelle [T] Service Maintenance et à son assureur, la S.A. SMA.

Conformément aux préconisations de l’expert judiciaire au cours des opérations d’expertise, la société [N] a mandaté en novembre 2019, jusqu’au mois de janvier 2020, une tierce entreprise, la S.A.S. Correcher pour réaliser des travaux conservatoires sous la maîtrise d''uvre d’une S.A.R.L CM Castel.

Par ordonnance du 22 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables aux deux entreprises susvisées.

Le 8 août 2022, l’expert judiciaire, M. [B], a déposé son rapport.

Par exploit du 15 septembre 2022, la société [N] a assigné les sociétés Nouvelle [T] Maintenance Service et SMA en paiement des sommes arrêtées par l’expert suite à la répartition des responsabilités à hauteur de 50 % et à lui rembourser les sommes payées au titre des divers travaux inefficaces effectués à hauteur de 32 805,60 euros.

Par ailleurs, par jugement du 17 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a condamné la société [N] à payer à la société Rev’hôtels la somme de 56 762 euros au titre du préjudice de jouissance et d’exploitation outre les entiers dépens et frais de référé et d’expertise judiciaire.

Par jugement contradictoire du 24 avril 2024, le tribunal de commerce de Montpellier a :

condamné solidairement la société Nouvelle [T] Service Maintenance ainsi que son assureur, la société SMA à payer, à la société [N] la somme de 13 446 euros correspondant à 40 % du cout global imputable à la société Nouvelle [T] Service Maintenance pour réaliser les travaux de reprise outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2022 ;

condamné solidairement, la société Nouvelle [T] Service Maintenance ainsi que la société SMA sa à payer à la société [N] la somme de 22 465 euros correspondant à 40 % de la condamnation dont elle a fait l’objet, par jugement du tribunal judiciaire de Béziers le 17 juillet 2023, au titre du préjudice d’exploitation et de jouissance subi par la société Rev’hôtels ;

débouté la société [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

débouté la société [N] de ses autres demandes ;

condamné la société Nouvelle [T] Service Maintenance à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

et rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 14 juin 2024, la société [N] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 24 décembre 2024, la SC [N] demande à la cour, au visa des articles 1112-1, 1103, 1217, 1231-1 et suivants, 1240 du code civil et des articles 42, 514 et suivants du code de procédure civile, de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel et ses demandes ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’existence de désordres relatifs aux travaux d’étanchéité des couvertures réalisés par la société Nouvelle [T] Service Maintenance, déclaré acquise sa responsabilité au regard des manquements commis à son obligation de conseil et de résultat et sa condamnation solidaire à en réparer les préjudices, déclaré acquis le droit à condamnation solidaire de son assureur responsabilité civile professionnelle et décennale et l’a condamné aux entiers dépens ;

l’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

déclarer que l’expert judiciaire a chiffré le cout des travaux de reprise incombant à la société Nouvelle [T] Service Maintenance à la somme de 31 060,99 euros HT, correspondant à 40 % des sommes avancées par la concluante suite à la répartition des responsabilités opérée par celui-ci dans le cadre de son rapport d’expertise définitif pour un montant total de 77 638 euros HT ;

déclarer que dès la transmission par l’expert de sa note aux parties numéro 10, elle a payé l’intégralité du chiffrage fixé en vue de la réalisation des travaux de réfection à titre d’avance partielle pour ne pas accroitre la potentielle perte d’exploitation, en l’absence de réalisation des travaux de préconisation de l’expert judiciaire ;

déclarer que le rapport d’expertise judiciaire conclut expressément à une faute professionnelle de la société Nouvelle [T] Service Maintenance dans le cadre de la réalisation des travaux d’étanchéité qui lui étaient confiés ;

condamner solidairement la société Nouvelle [T] Service Maintenance ainsi que son assureur, la société SMA à lui payer la somme de 31 060,99 euros HT correspondant à 40 % des sommes avancées par elle, suite à la répartition des responsabilités opérée par celui-ci dans le cadre de son rapport d’expertise définitif pour un montant total de 77 638 euros HT;

les condamner solidairement à lui rembourser les sommes payées au titre des divers travaux effectués par la société Nouvelle [T] Service Maintenance, à hauteur de 32 805,60 euros suivant facture n° F1704018 du 19 avril 2017, lesquels se sont avérés totalement inefficaces selon conclusions de l’expert ;

les condamner solidairement à la relever et garantir à hauteur de 28 081 euros (56 162 euros / 2) correspondant à 50 % de la condamnation dont elle a fait l’objet, par jugement du tribunal judiciaire de Béziers le 17 juillet 2023, au titre du préjudice d’exploitation et de jouissance subi par la société Rev’hôtels ;

les condamner solidairement à la relever et garantir à hauteur de 50 % des condamnations complémentaires dont elle a fait l’objet au titre des dépens et frais de référés et d’expertise judiciaire, selon ordonnance de taxe;

les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive ;

En tout état de cause,

les débouter de l’ensemble de leurs demandes en ce compris toute demande formulée au titre de leur appel incident ;

et les condamner solidairement à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 15 septembre 2025, la société Nouvelle [T] Service Maintenance et la SA SMA demandent à la cour, au visa des articles 9, 122 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil, de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de ses autres demandes ;

l’infirmer en ce qu’il l’a condamné solidairement avec son assureur à payer les sommes de 13 446 euros et 22 465 euros à la société [N] et l’a condamné à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

juger qu’elle n’a pas manqué à son devoir de conseil en alertant la société [N] sur l’état de vétusté avancé de la toiture objet du litige ;

la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

dire que son obligation à l’égard de la société [N] ne saurait excéder la somme de 7 069,95 euros au titre des travaux de reprise ;

limiter en conséquence toute condamnation éventuelle à son encontre et de son assureur à la somme de 7 069,95 euros ;

En tout état de cause,

débouter la société [N] de ses demandes s’agissant de paiement des pertes d’exploitations exposés par la société Rev’hôtels ainsi que le remboursement des travaux supportés par cette même société ;

dire qu’elle ne saurait être tenu de réfection de la verrière en l’absence d’intervention sur cet ouvrage ;

dire qu’elle n’a commis aucune résistance abusive ;

débouter la société [N] du surplus de ses demandes ;

et dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 16 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur de la reprise des travaux réalisés en toiture

L’expert judiciaire, dans son rapport, fruit d’un travail sérieux, techniquement étayé (p. 66) a indiqué « qu’à la suite de la survenance d’infiltrations d’eau par les couvertures de l’hôtel, Le [7] présentait un caractère de vétusté générale. La société [N] a fait réaliser des travaux d’étanchéité des couvertures entre le 6 mars et le 10 avril 2017 par la société [T]. À la suite de ces travaux, de nouveaux désordres d’infiltrations se sont manifestés en date 8 avril 2018, résultant de l’état de vétusté de ces couvertures nécessitant une réfection totale. L’expert rappelle que la société [T], professionnelle de l’étanchéité, aurait dû alerter la société [N] de l’impossibilité de traiter les couvertures B FG H trop vétustes sans qu’elles soient reprises en totalité. Comme nous l’avons indiqué dans notre pré-rapport, en établissant un devis de travaux ponctuels consistant à la réfection ponctuelle de l’étanchéité des couvertures, la société [T] a commis une erreur en pleine connaissance de cause en mettant en 'uvre des travaux inadéquats et contraires aux règles de l’Art sur des couvertures dont la nature particulièrement vétuste rendait nécessaire leur réfection complète ».

L’expert a également conclu (p.125) que « les degrés de gravité des fautes relatives aux défauts constatés au niveau de l’étanchéité des couvertures à l’origine des infiltrations constatées, pourraient être précisés comme suit en vue de la détermination des responsabilités résultant des sinistres d’infiltrations qui se sont produits le 8 avril 2018 jusqu’à la période de finalisation des mesures conservatoires :

—  40 % à la société nouvelle [T] ayant assuré la réfection de l’étanchéité, en toute connaissance du risque qu’elle faisait prendre à la société [N] et qu’elle prenait en exécutant des travaux sommaires sur des couvertures en état de vétusté très avancée laissant présager de graves problèmes. En outre, la société nouvelle [T] était débitrice d’une obligation de conseil et de résultat à l’égard du maître de l’ouvrage dès lors que la seule solution pérenne de réparation imposait inéluctablement, la réfection complète de l’ensemble des couvertures, il appartenait donc à la société nouvelle [T] de refuser d’exécuter des travaux qu’elle savait inefficaces.

—  60 % la société [N], nous rappellerons que ces couvertures de l’hôtel Le [7] sont devenus fuyardes du fait du vieillissement normal de leur étanchéité et d’une insuffisance et même d’une absence d’entretien ».

En application de l’article 246 du code de procédure civile, il appartient au juge de rechercher dans les rapports d’expertise tous les éléments de preuve de nature à établir sa conviction sans être tenu de suivre les experts dans leurs conclusions.

Sur la facture de réparation d’un montant de 32 805,60 euros

Il résulte des productions et des constats de l’expert, que les travaux d’étanchéité réalisés par la société nouvelle [T] à la suite des infiltrations en toiture survenues à la fin de l’année 2016 et pour lesquels elle a effectué des travaux de reprise facturés le 19 avril 2017 32 805,60 euros se sont révélés inutiles.

La société nouvelle [T], tenue d’une obligation de résultat, a manqué à son obligation puisque ses travaux n’ont pas empêché la survenance de nouvelles infiltrations en toiture, et en particulier dès le mois d’avril 2018.

La société nouvelle [T] soutient cependant qu’elle n’est pas fautive puisque dans le respect de son obligation de conseil à vis-à-vis de sa cliente, elle avait alerté le propriétaire de l’immeuble de l’insuffisance d’une intervention seulement partielle sur la toiture.

Il résulte en effet des productions que la société nouvelle [T] avait été missionnée par la société [N] pour effectuer des investigations en recherche de fuites suite aux fortes intempéries de la fin de l’année 2016.

La société nouvelle [T] avait établi un rapport au mois de janvier 2017 et indiqué sur la facture du 20 janvier 2017 correspondante : « nous vous proposons une réparation pérenne des passages d’eau déclenchés. Pour l’avenir, couverture en trop mauvais état ».

Cependant, le même jour, elle établissait un devis de reprise des couvertures de la toiture de l’hôtel pour un montant de 32 805,60 euros, puis a effectué les travaux de reprise facturés le 19 avril 2017.

La société nouvelle [T] a donc proposé et réalisé pour le compte de la société [N] des travaux de reprise d’étanchéité sur des couvertures, pourtant totalement vétustes lesquelles selon l’expert nécessitaient une réfection totale, en les présentant faussement comme pérennes.

Les manquements de la société [T] à ses obligations de conseil et de résultat sont caractérisés.

Il sera fait droit à la demande de la société [N] de remboursement de la facture correspondant à des travaux inefficaces, et la société nouvelle [T] sera condamnée à lui payer la somme de 32 805,60 euros correspondant à sa facture du 19 avril 2017 à titre de restitution, et elle sera déboutée de sa demande tendant au partage du coût de la reprise des couvertures de son immeuble.

Le jugement sera ainsi réformé sur ce point.

Par ailleurs, il résulte des productions et du rapport d’expertise judiciaire que la société [N] a réglé une facture d’un montant de 12 000 euros pour des travaux devant être réalisés sur la verrière de l’immeuble, mais qui ne l’ont pas été.

L’expert judiciaire indique dans son rapport (p. 21) que « les travaux de reprise de la verrière ont été omis, mais ils ont été facturés », et les premiers juges, en dépit l’absence de preuve considéré, ont que cette somme aurait été remboursée par la société nouvelle [T].

Or, l’expert judiciaire ne fait mention dans son rapport que d’une somme de 1 100 euros remboursée par chèque le 18 avril 2019, par la société nouvelle [T] à la société [N], de sorte que la société nouvelle [T] ne rapporte pas la preuve du remboursement allégué.

Le jugement sera également réformé sur ce point.

Il en résulte que la société nouvelle [T] est redevable au titre de ces travaux payés, mais non réalisés, d’une somme de 10 900 euros (12 000 ' 1 100).

En conséquence, la société nouvelle [T] sera condamnée à payer à la société [N] la somme de 43 705,60 euros (32 805,60 + 10 900).

Sur la prise en charge de la réfection de la toiture

L’expert judiciaire a chiffré le coût des travaux extérieurs et intérieurs de reprise de la toiture de l’hôtel le [7] à la somme totale de 77 638,08 euros.

Il a proposé au regard de l’intervention défectueuse de la société nouvelle [T] un partage de ce coût entre l’entreprise de réparation et le propriétaire de l’immeuble.

Or, au regard des constatations de l’expert selon lesquelles « ces couvertures de l’hôtel le [7] sont devenus fuyardes du fait du vieillissement normal de leur étanchéité et d’une insuffisance et même d’une absence d’entretien », les premiers juges ont suivi l’expert judiciaire dans son raisonnement consistant à opérer à tort un partage de responsabilité dans la prise en charge du coût de la réfection totale de la toiture de l’hôtel le [7], laquelle ne peut qu’incomber intégralement au propriétaire de l’immeuble.

En conséquence, la société [N], qui ne peut prétendre à la fois au remboursement des travaux inutilement accomplis et à la prise en charge par le réparateur des frais de réfection qu’il devait en toute hypothèse exposer, sera déboutée de sa demande tendant à un partage du coût des travaux d’étanchéité des couvertures.

Le jugement sera également réformé de ce chef.

Par ailleurs, la société nouvelle [T] qui ne rapporte pas la preuve de ce qu’une somme de 25 322,08 euros qui lui est réclamée par la société [N] serait restée en définitive à la charge de la société Rev’Hôtel et n’aurait pas été réglée par la société [N], sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les pertes d’exploitation et de jouissance de la société Rev’Hôtel

Dans le cadre d’une procédure judiciaire distincte, la société [N] a été condamnée le 17 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers à payer à la société Rev’hôtels la somme de 56 762 euros au titre de son préjudice d’exploitation et de jouissance, outre sa condamnation aux dépens et aux frais des procédures de référé et d’expertise judiciaire.

L’évaluation du préjudice de pertes d’exploitation de la société Rev’Hôtels a été effectuée par l’expert judiciaire M. [B], avec le recours à deux sapiteurs, MM. [W] et [L].

Le préjudice de perte d’exploitation pour la période du 8 avril 2018 au 23 septembre 2019 a été évalué par l’expert judiciaire la somme de 21 255 euros, et pour la période d’octobre 2019 à avril 2022 à la somme de 24 907 euros.

Le tribunal a en outre accordé à la société Rev’Hôtels un préjudice de jouissance d’un montant de 10 000 euros.

Or de nouvelles intempéries importantes sont survenues au mois d’octobre 2019.

Conformément aux préconisations de l’expert judiciaire faites en cours d’expertise, la société [N] a mandaté une tierce entreprise, la S.A.S. Correcher pour réaliser des travaux conservatoires, qui ont été réalisés entre le 18 novembre 2019 et le 2 janvier 2020, sous la maîtrise d''uvre d’une S.A.R.L CM Castel, lesquels travaux conservatoires se sont cependant également avérés insuffisants selon l’expert judiciaire.

Dans le jugement déféré, le tribunal de commerce a condamné la société nouvelle [T] à payer à la société [N] la somme de 22 465 euros correspondant à 40 % de la condamnation de la concluante.

Or, s’agissant des préjudices d’exploitation et de jouissance subis par la société Rev’hôtels, l’expert judiciaire a retenu une responsabilité partagée à hauteur de 50 % chacune (p.126) de sorte que la société [N] sollicite la réformation sur ce point et la condamnation de la société nouvelle [T] et de son assureur à lui payer la somme de 28 081 euros (56 162 / 2), le tribunal ayant condamné cette dernière au paiement de seulement 40 % de la somme totale.

Cependant, alors que la société nouvelle [T] est entièrement responsable des conséquences de ses travaux inefficaces, et donc de l’intégralité du préjudice de perte d’exploitation et de jouissance subi par la société Rev’Hôtels, la société [N] ne sollicite que 50 % au titre de ce préjudice, de sorte que la société nouvelle [T] sera condamnée à payer à la société [N] la somme de 28 081 euros qu’elle sollicite.

Sur la demande de la société [N] au titre de la résistance abusive de la société nouvelle [T]

La société [N] sera également déboutée de sa demande formée au titre de la résistance abusive de la société nouvelle [T], à laquelle elle reproche de ne pas avoir trouvé de solution amiable pour résoudre le litige, faute de caractériser l’existence d’un préjudice financier distinct de celui d’avoir dû plaider ou de celui réparé par des intérêts moratoires.

En définitive, la société nouvelle [T] sera condamnée à payer à la S.C. [N] la somme de 71 705,60 euros (43 705,60 + 28 081).

Le jugement sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne solidairement la S.A.R.L Société Nouvelle [T] Service Maintenance et son assureur la S.A. SMA à payer à la S.C. [N] la somme de 71 705,60 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement la S.A.R.L Société Nouvelle [T] Service Maintenance et son assureur la S.A. SMA aux dépens de première instance et d’appel,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la S.A.R.L Société Nouvelle [T] Service Maintenance et de son assureur la S.A. SMA, et les condamne in solidum à payer à la S.C. [N] la somme de 5 000 euros.

La greffière La présidente