MINUTE N° 159/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03419 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IE2F

Décision déférée à la cour : 24 Août 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS :

Monsieur [A] [V]

Madame [N] [I]

demeurant ensemble [Adresse 1] à [Localité 1]

représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

INTIMÉES :

La S.A.S. EXPERTIZIMMO, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 2]

La Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège socia [Adresse 3] à [Localité 3]

La S.A. MMA IARD prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 4]

représentées par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 06 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 13 août 2021, M. [A] [V] et Mme [N] [I] (les consorts [C]) ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 1], après réalisation d’un diagnostic de repérage d’amiante concluant à l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante, confiée par les vendeurs à la société Expertizimmo, exerçant sous l’enseigne Alizé (le diagnostiqueur) et assurée auprès de la SA MMA IARD Assurances mutuelles et de la SA MMA IARD (les assureurs).

Postérieurement à l’acquisition les consorts [C] ont fait réaliser un nouveau diagnostic de repérage d’amiante par la SARL Isibane, exerçant sous le nom Activ’expertise, qui a conclu à la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans le conduit de sortie de la chaudière.

Ils ont alors vainement mis en demeure la SAS Expertizimmo de leur payer le coût des travaux d’enlèvement des matériaux et produits contenant de l’amiante ainsi que celui du second diagnostic, puis l’ont assignée, ainsi que ses assureurs, à leur payer à ce titre la somme de 9'493'euros, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, outre 1000'euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance du 12 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté leur demande d’expertise judiciaire.

Le tribunal judiciaire de Strasbourg, par jugement du 24 août 2023, les a déboutés de leurs demandes et condamnés aux dépens. Le tribunal a retenu que le diagnostic avait été réalisé en exécution d’un contrat passé entre les vendeurs et le diagnostiqueur, et que les demandeurs, tiers à ce contrat, ne pouvaient se prévaloir de la responsabilité contractuelle, unique fondement qu’ils invoquaient.

Le tribunal a ensuite considéré que l’échec des demandeurs dans leurs prétentions suffisait à démontrer l’absence d’abus dans le refus des défendeurs de les indemniser, abus dont en outre ils n’expliquaient pas en quoi il leur avait été préjudiciable.

Les consorts [C] ont interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les appelants, par conclusions du 3 mars 2025, demandent à la cour de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— condamner la société Expertizimmo et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles à leur payer la somme de 9'493 euros majorée des intérêts légaux à compter du 1er octobre 2021, date de la première mise en demeure';

à titre subsidiaire,

— les condamner à leur payer la somme de 6'888 euros pour perte de chance, avec mêmes intérêts, ou plus subsidiairement la somme de 3'978 euros';

— les condamner à leur verser une somme de 3'000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement';

— les condamner à leur verser une somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— les débouter de l’ensemble de leurs fins et conclusions';

— les condamner aux dépens de première instance et de l’appel.

Les appelants invoquent un préjudice matériel constitué du coût des travaux d’enlèvement de l’amiante et du coût du second diagnostic.

Ils fondent désormais leur demande sur la responsabilité délictuelle de la société Expertizimmo à raison de la faute contractuelle qu’elle a commise en méconnaissant les dispositions de l’article R.1334-15 du code de la santé publique relatif au repérage de l’amiante en cas de vente d’immeuble, qui lui imposaient de vérifier notamment les conduits de fluides et les conduits en toiture et façade accessibles sans travaux destructifs, et, en cas de doute sur la présence d’amiante dans ces matériaux ou produits, de réaliser un ou plusieurs prélèvements et de les faire analyser.

Ils ajoutent qu’il appartient au diagnostiqueur de se renseigner sur les éléments qu’il est tenu de vérifier et de rechercher lui-même les informations utiles (Cass., Civ. 3e, 2 juillet 2003), et que le diagnostiqueur, s’il est dans l’impossibilité de vérifier un élément en raison de son inaccessibilité, doit en faire réserve dans son rapport.

Ils soutiennent que le conduit de cheminée litigieux était très visible, bien que dissimulé derrière une plante verte, ainsi que le démontre une photo versée aux débats, et que le diagnostiqueur pouvait d’autant moins l’ignorer, qu’il avait précédemment réalisé le diagnostic de performance énergétique, lequel portait notamment sur le système de chauffage de la maison, de sorte qu’il a commis une faute en ne s’intéressant pas au conduit de cheminée de la chaudière.

Pour repousser la contestation de leur préjudice matériel, ils affirment que les travaux nécessitent le remplacement intégral du tuyau amianté, et que le principe de réparation intégrale du préjudice justifie la prise en charge du coût du désamiantage même en l’absence de danger sanitaire, dès lors que la seule présence d’amiante constitue un préjudice et qu’il est en outre nécessaire de prévenir toute dispersion d’amiante dans l’air en cas de travaux.

Les appelants font en outre valoir que l’absence de détection de l’amiante par le premier diagnostiqueur leur a fait perdre une chance de négocier à la baisse le prix d’achat de la maison, ce qui leur a causé un préjudice égal au coût des travaux de désamiantage, d’un montant de 6'888 euros, ou, subsidiairement, égal à une fraction de ce coût, qu’ils fixent à 3978 euros.

Dénonçant enfin la résistance dont a fait preuve le diagnostiqueur, abusive au regard de ses manquements dans sa mission de diagnostic, ils demandent réparation du préjudice moral constitué de l’inquiétude et des soucis qu’ils endurent, ne pouvant jouir de leur bien acquis il y a maintenant plus de trois ans.

*

La société Expertizimmo et les sociétés MMA, par conclusions communes du 4 février 2025, demandent à la cour de':

— confirmer le jugement';

à titre subsidiaire,

— limiter le préjudice indemnisable à la somme de 3'978 euros au titre de la perte de chance, ou à tout autre montant raisonnable que la cour aura souverainement fixé';

— juger que toute condamnation des sociétés MMA sera sous déduction de la franchise contractuelle';

en tout état de cause,

— condamner M. [V] et Mme [I] au versement d’une indemnité de 4'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

Les intimées contestent la faute du diagnostiqueur. Rappelant la réglementation applicable au repérage d’amiante avant vente, codifiée aux articles L. 1334-13 et suivants et R. 1334-13 et suivants du code de la santé publique, qui limite ce repérage à une inspection visuelle, sans sondages destructifs, des seuls éléments visibles et accessibles figurant sur les listes A et B de l’annexe 13-9 du même code, ils soutiennent que les demandeurs ont la charge de prouver que le constat fait après la vente par Activ’expertise aurait été possible pour la SASU Expertizimmo à l’époque de son repérage.

Elles estiment que cette preuve n’est pas rapportée, dès lors que les demandeurs ne précisent pas les circonstances dans lesquelles le conduit de cheminée aurait été mis au jour, cherchant à dissimuler qu’ils ont découvert ce conduit à l’occasion de travaux destructifs, ainsi que le révèlent les photos prises par le diagnostiqueur Activ’expertise et par eux-mêmes, et contrairement à la photographie dont ils se prévalent, dont la qualité médiocre ne permet pas de conclure à la visibilité du conduit en l’absence de travaux destructifs. Elles en déduisent que les deux diagnostics ont été réalisés dans des conditions différentes et que le premier l’a été alors que le conduit n’était ni visible ni accessible, ce qui exclut la faute reprochée.

Les intimées contestent également le lien causal entre la faute reprochée et le préjudice invoqué, faisant valoir que le tuyau devait être remplacé en toute hypothèse afin de le conformer aux normes actuelles, et qu’en outre, la différence de nature, de conception et de longueur du tuyau mentionné dans le devis de travaux montre que le remplacement a été décidé pour des motifs autres que la présence d’amiante.

Elles ajoutent que la seule présence d’amiante dans le tuyau ne justifie pas qu’il faille le retirer, conformément aux articles R.1334-27 et R.'1334-28 du code de la santé publique, selon lesquels sont seulement préconisés d’une part une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante, et d’autre part une mesure d’empoussièrement dans l’air, les travaux de confinement ou de retrait de l’amiante n’étant prescrit que si le niveau d’empoussièrement dans l’air est supérieur à cinq fibres par litre, étant observé que le deuxième diagnostiqueur a simplement préconisé une évaluation périodique de l’état de conservation.

Les intimées en déduisent qu’il n’existe aucun risque sanitaire et que la nécessité d’entreprendre des travaux n’est nullement justifiée par la présence d’amiante, ce qui rend le préjudice inexistant.

Elles en déduisent également l’absence de toute résistance abusive à la demande d’indemnisation.

Si la faute était retenue, elles s’opposent à l’indemnisation des travaux de désamiantage et considèrent que celle-ci doit se limiter au coût des évaluations systématiques du matériau amianté, telles que préconisées par le second diagnostiqueur.

Quant à la perte de chance de négocier le prix de vente, elles la contestent au motif qu’il n’est pas certain que, si les demandeurs avaient eu connaissance de la présence d’amiante avant d’acquérir le bien, ils seraient parvenus à faire baisser son prix, ni même qu’ils l’auraient tenté. En toute hypothèse, elles font valoir que la réparation de la perte de chance ne peut excéder une fraction du coût des travaux, qu’ils évaluent à 20'%, soit «'1'378 euros'».

Enfin, elles demandent que les assureurs soient condamnés, le cas échéant, sous déduction de la franchise contractuelle, par application de l’article L. 112-6 du code des assurances, suivant lequel «'L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice des exceptions opposables au souscripteur originaire.'», et conformément à la jurisprudence selon laquelle la franchise contractuelle devant rester à la charge de l’assuré est opposable à la victime (Cass., 3e civ., 19/04/2000, 98-15182).

*

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de la responsabilité du diagnostiqueur envers les acquéreurs du bien

Le tribunal a exactement rejeté la demande indemnitaire des consorts [C] fondée sur la responsabilité contractuelle de la société Expertizimmo, missionnée par les vendeurs de l’immeuble et avec laquelle eux-mêmes n’avaient pas de lien contractuel.

Devant la cour, les consorts [C] fondent désormais leur demande sur la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur. Celle-ci peut effectivement être engagée par les acquéreurs lorsque le diagnostiqueur missionné par les vendeurs n’a pas détecté la présence d’amiante en raison d’un manquement aux prescriptions légales et réglementaires ou aux règles de l’art (Cass., Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, 3e civ., 19 mai 2015, n°14-15.335).

Le diagnostiqueur n’est tenu que d’une obligation de moyen, qui lui impose non seulement de procéder à un examen visuel, mais aussi de procéder à toutes vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs, et de s’enquérir par lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante (Cass., Civ. 3e, 2'juill. 2003, pourvoi n ° 01-16.246'; 3e Civ., 3 janvier 2006, pourvoi n ° 05-14.380).

Il est en outre tenu à une obligation d’information et de conseil, qui lui impose, lorsqu’il ne peut réaliser un repérage complet des matériaux, d’attirer l’attention du propriétaire sur la nature partielle de l’examen, au moyen de réserves formelles (Cass., 3e Civ., 14 septembre 2017, pourvoi n ° 16-21.942).

C’est à l’acquéreur de rapporter la preuve que le diagnostiqueur a commis une faute dans l’exécution de sa mission en ne respectant pas les normes édictées et les règles de l’art et en établissant un diagnostic erroné.

Sur la faute du diagnostiqueur

Le rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante établi le 10 mars 2021 par la société Expertizimmo, sous l’enseigne Alizé, ne relève aucune présence d’amiante.

Le rapport établi le 20 septembre 2021 par la société Isibane, sous l’enseigne Activ’expertise, relève au contraire la présence d’un conduit de chaudière en fibres-ciment contenant de l’amiante, qui traverse verticalement la maison depuis sa base située au plafond d’un dégagement du rez-de-chaussée, jusqu’à la cheminée de toiture, en passant par un pallier au premier étage, puis par les combles non-aménagés du second étage. Ces constatations ne sont pas contestées.

Il résulte des photographies produites par les demandeurs, ainsi que d’une photographie prise par le second diagnostiqueur, que la base du conduit amianté est constituée d’un cône grisâtre pointant vers le bas qui sortait du plafond du dégagement du rez-de-chaussée, de manière parfaitement visible, au point que les précédents propriétaires avaient pris le soin de la masquer par une plante verte suspendue au même plafond, ainsi que le montrent les photographies portant la référence «'© [Q] [X] | Klapty'», manifestement prises pour les besoins de l’annonce immobilière de vente. À supposer que cette plante verte ait été présente lors de l’intervention du premier diagnostiqueur, elle ne faisait pas obstacle à un examen visuel, ni a un prélèvement pour analyse ou à la formulation de réserves.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la base du conduit était visible en l’absence de travaux destructifs, dès lors que la destruction d’une partie du plafond que traverse cette base, apparente sur une photographie prise par le second expert, n’apparaît avoir supprimé un coffrage ou un autre dispositif ayant pu la masquer.

De plus, la cour observe, au regard des plans et photographies figurant au second rapport, que si le conduit semble traverser le premier étage à l’intérieur d’un coffrage qui pouvait le dissimuler, ce conduit est en revanche à nu lorsqu’il traverse la hauteur des combles. Or, le diagnostiqueur s’est nécessairement rendu dans les combles, dès lors que leur accessibilité n’est pas contestée, et surtout que le diagnostic de performance énergétique réalisé le 9 mars 2021, dont il est également l’auteur, l’a conduit à décrire les combles comme «'aménagés sous rampant, avec isolation par l’intérieur'».

Il résulte de ces éléments que le conduit de fibres-ciment amianté était visible sans travaux destructifs tant au plafond du rez-de-chaussée que dans les combles. Repérer ce conduit relevait donc des moyens dont disposait la société Expertizimmo, qui a en conséquence manqué à ses obligations en omettant d’en mentionner l’existence dans son rapport, soit au titre de réserves, soit au titre de la présence d’amiante confirmée par analyse en laboratoire sur prélèvement, ainsi que l’a fait le second diagnostiqueur conformément aux dispositions de l’article R.'1334-20, II du code de la santé publique.

Cette faute la rend responsable des préjudices causés aux consorts [C], en application de l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le préjudice matériel

— Sur le coût du second diagnostic

Le lien de causalité entre la faute et la nécessité de réaliser un nouveau diagnostic est établi, dès lors que celui-ci n’aurait pas été nécessaire si la présence de l’amiante avait été mentionnée dès le premier diagnostic établi par la société Expertizimmo. Celle-ci devra donc supporter le coût du second diagnostic, qui s’élève à 725 euros.

— Sur le remplacement du tuyau amianté

Le lien de causalité exigé à l’article 1240 précité ne permet de mettre à la charge du responsable que les dépenses rendues nécessaires par sa faute, et non celles qui auraient été engagées quand bien même la faute n’aurait pas été commise. Le principe de réparation intégrale du préjudice n’oblige pas à réparer les préjudices non causés par la faute.

A ce titre, les consorts [C] n’établissent pas que la présence d’amiante dans le conduit d’évacuation des fumées de leur chaudière implique qu’il soit retiré et remplacé. En effet, ils ne produisent que le rapport du second diagnostiqueur préconisant de réaliser une évaluation périodique. Aucun avis technique contraire n’est produit.

Il s’ensuit que seul le coût des évaluations périodiques pourait être imputé à la faute retenue. Mais les consorts [C] n’invoquent pas ce préjudice, même à titre subsidiaire. La cour se bornera donc à les débouter de leur demande indemnitaire relative au remplacement du tuyau amianté.

— Sur la perte de chance d’acquérir la maison à un prix moindre

Les consorts [C] soutiennent légitimement que l’absence de détection de l’amiante par le premier diagnostiqueur leur a fait perdre une chance de négocier à la baisse le prix d’achat de la maison. Il importe peu qu’il soit incertain qu’ils aient obtenu un rabais ou même qu’il l’aient demandé, dès lors que la demande porte sur une perte de chance et non sur la réalisation certaine du préjudice.

Au seul regard du prix de la maison, qui était de 377'670 euros, du prix des travaux qui aurait été invoqué dans la négociation, soit 6'880 euros, et de la probabilité qu’une réduction de prix soit accordée, la cour évalue le préjudice de perte de chance à 3'978 euros, montant qui au demeurant correspond tant à la demande subsidiaire des consorts [C] qu’au montant admis par les défenderesses à titre subsidiaire également.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en réparation du préjudice matériel et la cour condamnera la société Expertizimmo et les sociétés MMA IARD et MMA à payer aux consorts [C] la somme de 4703 euros (725 + 3'978) en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021, date de la mise en demeure. Cette condamnation ne peut qu’être conjointe, dès lors que la solidarité n’est pas demandée. Elle sera en outre prononcée contre les assureurs sous déduction de la franchise prévue au contrat d’assurance, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances, suivant lequel l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice des exceptions opposables au souscripteur originaire (en ce sens Cass. 3e civ, 19 avril 2000, 98-15.182).

Sur la résistance abusive

Le caractère abusif de la résistance opposée aux demandes des consorts [C] par la société Expertizimmo n’est ni démontré ni manifeste, étant rappelé d’une part que la cour y a fait droit pour partie, et d’autre part que le droit d’agir ou de défendre en justice ne dégénère en abus qu’en cas de faute, telle notamment la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol, non caractérisée en l’espèce. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée à ce titre.

Sur les mesures accessoires

Les demandeurs et les défenderesses succombant chacun pour partie, la cour infirmera le jugement en ce qu’il a statué sur les dépens et les condamnera chacun à la moitié des dépens de première instance et d’appel.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a statué sur les frais irrépétibles de première instance, et les défenderesses condamnées à payer aux demandeurs la somme de 2'500 euros pour ceux d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';

INFIRME le jugement rendu entre les parties le 24 août 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, sauf en ce qu’il a débouté M. [A] [V] et Mme [N] [I] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive, et en ce qu’il leur a accordé une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ces chefs de jugement étant confirmés';

statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉBOUTE M. [V] et Mme [I] de leur demande en dommages et intérêts au titre du remplacement du tuyau amianté';

CONDAMNE les sociétés Expertizimmo, MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles à leur payer la somme de 4703 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021, sous déduction de la franchise pour les assureurs';

DÉBOUTE les sociétés Expertizimmo, MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles de leurs demandes pour frais irrépétibles';

LES CONDAMNE du même chef à payer à M. [V] et Mme [I] la somme de 2'500 euros';

CONDAMNE in solidum d’une part M. [V] et Mme [I] à payer la moitié des dépens de première instance et d’appel, et d’autre part les sociétés Expertizimmo, MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles à en payer l’autre moitié.

La greffière, Le président,