MINUTE N° 252/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03602 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IFEC

Décision déférée à la cour : 04 Juillet 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [J] [O]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Monsieur [L] [T]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]

représenté par M^e Christine BOUDET, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Claire-Sophie BENARDEAU

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par M. Emmanuel ROBIN, président et M^me Karine PREVOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Soutenant avoir conclu avec M. [L] [T] un compromis de vente relatif à un bien immobilier sis à [Localité 3] le 21 janvier 2022, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, dont celui-ci avait empêché l’accomplissement, M. [J] [O] l’a assigné en paiement du montant de la clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté M. [O] de ses demandes et l’a condamné aux dépens. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. [T] n’avait pas été mis en demeure de réitérer la vente.

Le 5 octobre 2023, M. [O] a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 5 février 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 février 2025, M. [O] demande à la cour de :

— annuler, subsidiairement infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 19 000 euros, au titre de la clause pénale, avec les intérêts légaux à compter du jour de la demande,

— le condamner à lui verser la somme totale de 538 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel, avec intérêts légaux à compter du jour de la demande,

— le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— le condamner aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

En substance, il invoque les dispositions du compromis relatives à la condition suspensive d’octroi du prêt et soutient que M. [T], qui bénéficiait d’un accord de principe de financement, n’a plus donné suite à compter d’avril 2022 aux sollicitations qui lui ont été adressées, et notamment à la mise en demeure, envoyée par lettre recommandée distribuée le 13 mai.

Il soutient que le juge a soulevé d’office un moyen tiré de l’article 1235-1 du code civil sans respecter le principe de la contradiction prévu par l’article 16 du code de procédure civile.

Il ajoute que ce n’est pas l’article 1235-1, mais l’article 1231-5 du code civil, qui a vocation à s’appliquer et soutient, d’une part, que lorsque l’obligation principale ne peut être exécutée que pendant un temps déterminé, une fois ce temps écoulé, la mise en demeure n’est plus nécessaire, et, d’autre part, que la mise en demeure n’est pas nécessaire lorsque la clause pénale sanctionne la défaillance d’une condition suspensive.

Il fait valoir qu’en l’espèce, M. [T] disposait d’un délai préfix pour régulariser l’acte authentique, qui est maintenant expiré, que son inexécution est définitive, compte tenu de son silence total et de son absence de comparution devant le tribunal, de sorte qu’aucune mise en demeure n’était requise pour appliquer la clause pénale sanctionnant la défaillance de la condition suspensive de l’obtention du prêt, qui a d’ailleurs justifié la mise en demeure de produire l’offre de prêt.

Par ailleurs, il demande paiement de la somme de 538 euros en réparation de son préjudice matériel, en soutenant que :

— M. [T] ne lui a jamais été restitué les clés qui lui avaient été remises provisoirement lors de la signature du compromis, et ce malgré plusieurs relances, et il a été nécessaire de changer les barillets, pour le prix de 210 euros,

— pour pouvoir remettre en vente le bien, il a dû réaliser un nouveau diagnostic, le précédent n’étant plus valable, et ce pour un prix de 328 euros.

Par ses dernières conclusions transmises le 6 janvier 2025, M. [T] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— condamner l’appelant aux entiers frais et dépens et au paiement d’une indemnité de l’article 700 du code de procédure civile de 2 500 euros.

En substance, il soutient que le premier juge n’était pas tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations puisqu’il vérifiait de son propre mouvement l’absence ou la réunion des conditions d’application de la règle de droit pour statuer sur la demande qui lui était présentée.

Il approuve les motifs du premier juge et soutient que le libellé de la clause pénale prévoit expressément la nécessité d’une mise en demeure aux fins de régulariser l’acte notarié, mais qu’aucune mise en demeure en ce sens ne lui a été adressée.

Il ajoute qu’il pouvait valablement se considérer délié de toute engagement, dans la mesure où le courrier de mise en demeure faisait état de la caducité du compromis, que la défenderesse s’était prévalue de cette caducité, de sorte que le contrat avait cessé de produire tout effet. Il considère que la caducité n’implique pas la possibilité de se prévaloir de la clause pénale ou de dommages-intérêts.

MOTIFS

Sur la demande tendant à annuler le jugement

Si, en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le juge doit, en application de l’article 16 dudit code, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, le tribunal a, alors que seul comparaissait le demandeur, rejeté sa demande, aux motifs que le défendeur n’avait pas été mis en demeure de réitérer la vente et que son silence était insuffisant pour constituer le refus de se soumettre à ses obligations.

Or, en l’absence de comparution du défendeur, il n’était pas saisi du moyen tiré de l’absence de mise en demeure prévue par la clause pénale invoquée.

Ayant relevé d’office ce moyen sans solliciter les observations du demandeur, il a violé le principe de la contradiction. Le jugement sera, en conséquence, annulé.

Sur la demande d’application de la clause pénale

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre les parties prévoit que 'au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte notarié de vente et ne satisferait ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l’autre partie, une somme représentant 10 % du prix de vente', soit un montant de 19 000 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Ainsi, l’envoi d’une mise en demeure préalable de régulariser l’acte notarié de vente était une condition nécessaire pour que l’acquéreur, s’il n’y satisfaisait pas, soit tenu de payer le montant de la clause pénale.

Or, en l’espèce, la seule mise en demeure produite aux débats (lettre du 11 mai 2022) porte sur la production d’une offre de prêt.

A défaut d’avoir mis M. [T] en demeure de régulariser l’acte authentique de vente, M. [O] n’est pas fondé à lui demander paiement du montant de la clause pénale.

Sa demande sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Le premier juge a débouté M. [O] de l’intégralité de ses prétentions, mais sans aucun motif au soutien du rejet de la demande de dommages-intérêts.

Le coût du changement de barillets

M. [O] demande paiement du coût du changement de barillets en soutenant que M. [T] ne lui a jamais restitué les clés qui lui avaient été confiées provisoirement, et ce malgré plusieurs relances.

M. [O] produit des SMS et courriels de l’agence immobilière indiquant avoir donné les clés à M. [T] et lui demandant de les restituer.

M. [T] n’émet aucun moyen de défense à ce titre et ne conteste ainsi pas avoir reçu lesdites clés et ne pas les avoir restituées.

Il a ainsi commis une faute à l’égard de M. [O] en ne lui restituant pas les clés qui lui avaient été provisoirement remises.

M. [O] justifie avoir, selon une facture du 13 juin 2022, procédé au changement des barillets pour le prix de 210 euros. M. [T] sera, en conséquence, condamné à lui payer cette somme, et ce outre intérêts à compter du présent arrêt.

Le coût du nouveau diagnostic immobilier :

M. [O] demande paiement du coût d’un nouveau diagnostic immobilier, au motif qu’il a été contraint d’y procéder, le précédent n’étant plus valable.

Il n’invoque cependant aucun fondement au soutien de sa demande dirigée contre M. [T], laquelle sera, en conséquence, rejetée.

Sur les frais et dépens

En considération de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

ANNULE le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 4 juillet 2023 ;

CONDAMNE M. [L] [T] à payer à M. [J] [O] la somme de 210 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

REJETTE les autres demandes de M. [J] [O] ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président