MINUTE N° 131/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/00659 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHVE

Décision déférée à la cour : 09 Janvier 2024 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS :

Madame [X] [C]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

Monsieur [E] [C]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]

Monsieur [O] [C]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 3]

représentés par M^e Valérie SPIESER, avocat à la cour.

INTIMÉE :

La S.A.S. PURPLE ESTATE

ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 4]

assignée le 03 mai 2024 à domicile, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Décembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Emeline THIEBAUX

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [X] [C], M. [E] [C] et M. [O] [C] (les consorts [C]), propriétaires indivis de lots dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 5], constitué d’un appartement, de deux caves et de millièmes des parties communes, ont conclu avec la société par actions simplifiée Purple Estate, le 10 juin 2022, un compromis pour la vente de ce bien au prix de 930'000 euros, outre 64'600 euros de provision pour frais d’acte. Aucun acompte n’a été versé. L’acquéreur a déclaré vouloir financer l’acquisition sur ses fonds personnels ou assimilés. Une clause suspendait l’engagement d’acquérir à une autorisation de diviser l’un des lots par l’assemblée générale des copropriétaires, qui a refusé. La société Purple Estate a toutefois renoncé à s’en prévaloir, en contrepartie d’une baisse du prix, qui a été ramené à 890'000 euros par avenant du 5 août 2022.

L’acte stipulait par ailleurs que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir dans le délai de quatre mois et demi après la signature du compromis et qu’en cas de non-réitération, la partie défaillante serait tenue de payer à l’autre une pénalité de 93'000 euros.

Estimant que la société Purple Estate refusait de réitérer la vente, les consorts [C] l’ont mise en demeure de payer le montant de la clause pénale, par lettre recommandée du 14 novembre 2022 reçu le 29 novembre, en vain.

Par une première assignation devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, délivrée au domicile de la société Estate Purple le 9 décembre 2022, les consorts [C] ont demandé la réitération judiciaire de la vente et la condamnation de la société à payer le prix de vente, la provision pour frais et le montant de la clause pénale.

Par jugement avant dire droit du 13 juin 2023, le tribunal a ordonné aux consorts [C] de procéder à une nouvelle assignation afin que celle-ci mentionne, en cas d’impossibilité de la remettre à la personne de son destinataire, les raisons ayant rendu cette remise impossible et les vérifications réalisées pour confirmer que le destinataire demeure à l’adresse indiquée.

Par seconde assignation délivrée à la personne de la société le 24 juillet 2023, les consorts [C], modifiant leurs prétentions initiales, ont demandé au tribunal non plus de prononcer la vente, mais de prononcer sa résolution, et de condamner la société au paiement du montant de la clause pénale.

La société Purple Estate n’a pas constitué avocat et le tribunal judiciaire de Strasbourg, par jugement réputé contradictoire du 9 janvier 2024, a débouté les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les consorts [C] ne pouvaient prétendre au paiement de la pénalité sans avoir préalablement mis en demeure la société Purple Estate de réitérer la vente, en application du dernier alinéa de l’article 1231-5 du code civil, suivant lequel, sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, l’obligation de mettre en demeure ne disparaissant que si l’inexécution est acquise et a causé un préjudice à l’autre partie, ou si les parties sont convenues, même tacitement, qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire.

Le tribunal n’a pas reconnu comme valant mise en demeure de réitérer la vente un courrier ayant pour objet une «'demande de présentation de paiement et date de signature'» adressé à la société Purple Estate le 7 novembre 2022, par lequel les consorts [C] indiquaient être dans l’attente d’une date de signature et du paiement, et par lequel ils mettaient en demeure la société Purple Estate de «'[leur] présenter sous huit jours à compter de la réception des présentes, une offre de prêt en bonne et due forme'».

Le tribunal a également écarté le courrier du 14 novembre 2022, dans lequel les consorts [C] écrivaient qu’à défaut de s’être rétractée et les conditions suspensives étant levées, la Sas Purple Estate était redevable de pénalités de retard de 10'% de la somme totale, soit 93'000'euros et la mettaient en demeure de payer cette somme sous dix jours.

Le tribunal a ajouté que le refus de la société Purple Estate de se soumettre à ses obligations n’était pas établi, n’en faisant pas preuve un courriel adressé aux vendeurs par leur notaire pour les informer que la société Purple Estate, répondant à la mise en demeure de payer la pénalité, était disposée à mettre fin amiablement au compromis, mais sans versement d’indemnité.

Enfin, le tribunal a observé qu’aucune dispense de mise en demeure de réitérer la vente, même tacite, n’était alléguée.

Les consorts [C] ont interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les consorts [C], par conclusions du 30 avril 2024, demandent à la cour de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions';

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente intervenu le 10 juin 2022 entre la société Purple Estate et les consorts [C]';

— condamner la société Purple Estate à leur payer la somme de 93'000'euros correspondant aux dommages et intérêts prévues au compromis en application des pénalités contractuelles';

— et la condamner à leur payer la somme de 3'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens des deux instances.

Les appelants font valoir les éléments suivants':

Bien que les diverses conditions suspensives aient été réalisées, la société Purple Estate n’a jamais procédé à la réitération de la vente. Le contrat prévoyait que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir dans le délai d’un mois et demi suivant la signature du compromis, soit jusqu’au 25 octobre 2022, et qu’à défaut, un nouveau délai d’un mois et demi s’ouvrait pour mettre la partie défaillante en demeure de réitérer l’acte, ce qu’ils ont fait par mise en demeure du 14 novembre suivant reçue le 19.

S’il est vrai que les divers courriers adressés à la société Purple Estate ne réclamaient pas formellement la réitération de la vente, et si la mise en demeure du 14 novembre 2022 ne constitue pas au sens strict une mise en demeure de réitérer la vente, tel est en revanche le cas de l’assignation du 9 décembre 2022 qui tendait à la réitération judiciaire de la vente.

En effet, la mise en demeure n’est soumise à aucune forme particulière et pouvait donc être faite par assignation, qui vaut mise en demeure, au sens de l’article 1344 du code civil, en ce qu’elle porte interpellation suffisante, peu important qu’elle ait été placée devant un juge incompétent ou que son objet ne vise pas directement l’exécution de l’obligation.

Ainsi, l’assignation vaut en pratique mise en demeure de régler des intérêts moratoires, au sens de l’article 1344-1 du code civil, de même que la mise en demeure fondée sur les articles 1231 à 1231-5 du même code civil, étant précisé qu’une mise en demeure n’est nécessaire que si l’acheteur n’a pas clairement fait connaître sa volonté de ne pas acheter.

De plus, la mise en demeure par assignation est valablement faite même si l’assignation n’a pas été délivrée à personne.

Il est indifférent que la société Purple Estate ne soit pas allée récupérer l’acte d’assignation en original chez le commissaire de justice, dès lors qu’elle en avait reçu une copie par lettre simple et qu’elle ne pouvait donc pas l’ignorer.

La première assignation délivrée à la société Purple Estate valait donc incontestablement mise en demeure de réitérer la vente, même si elle demandait au tribunal de prononcer la réitération judiciaire de celle-ci.

*

L’intimée n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifiées à domicile.

*

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution judiciaire de la vente

Les consorts [C] fondent leur demande de résolution judiciaire de la vente sur l’inexécution, par la société Purple Estate, de son obligation de réitérer la vente par acte authentique dans le délai convenu.

Les clauses pertinentes du compromis signé le 10 juin 2022 n’ont pas été modifiées par l’avenant et sont les suivantes':

— «'En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard quatre mois et demi à compter de ce jour'»

— «'En cas de défaillance ou de refus de signer de l’une des parties alors que les conditions suspensives sont réalisées, l’autre partie pourra saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, et ce dans le délai d’un mois de la contestation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution').

— Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Il sera dû par l’acquéreur, dans cette hypothèse, le montant de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes au titre de l’inexécution du contrat.'».

La cour observe que ces clauses réglementent la possibilité pour le vendeur, en cas de défaillance du défendeur, de faire constater la vente en justice ou au contraire de renoncer à la vente, mais non la possibilité de demander sa résolution judiciaire pour inexécution. Ce cas reste donc régi par les seules dispositions légales.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. En l’espèce, aucune clause résolutoire n’est invoquée, ni aucune notification à l’acquéreur. Il appartient donc aux demandeurs de démontrer une inexécution suffisamment grave pour obtenir la résolution par décision de justice.

La mise en demeure préalable n’est pas une condition de la résolution judiciaire, la loi ne l’exigeant qu’à l’article 1225 pour faire jouer la clause résolutoire et à l’article 1226 pour prononcer la résolution par notification.

En l’espèce, la société Purple Estate, bien qu’elle n’ait jamais été mise expressément en demeure de réitérer la vente, a manqué à son engagement de le faire dans les quatre mois et demi suivant le compromis, soit au plus tard le 25 octobre 2022.

En effet, il résulte d’un mail, adressé le 18 septembre au notaire [Q] [W] par Mme [X] [C], que celle-ci s’inquiétait de la disparition et du silence de ses interlocuteurs auprès de la société Purple Estate, y compris son gérant, M. [D] qui ne lui répondait plus, à quoi le notaire a répondu, par mail du 25 septembre, que l’acquéreur lui avait dit être toujours intéressé, et qu’elle serait informée dès qu’une date de signature pourrait être fixée. Passé le délai, les consorts [C], considérant que l’acquéreur refusait la réitération, l’ont mis en demeure de payer la pénalité, sans autre effet qu’une réponse du notaire de la société, qui a indiqué par mail du 7 novembre que sa cliente souhaitait mettre fin au compromis, mais sans versement d’indemnité, ce qui confirmait la volonté de la société de se désengager de la vente. Par la suite, la société n’apparaît pas avoir jamais fait valoir qu’elle entendait honorer son obligation, n’ayant pas, notamment, constitué avocat devant le tribunal alors que la seconde assignation lui avait été délivrée en personne.

Il est ainsi établi que la société Purple Estate a refusé d’exécuter son obligation de réitérer la vente en la forme authentique, ce qui, en faisant obstacle aux effets de la vente, constitue une inexécution grave au sens de l’article 1224 précité. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résolution judiciaire de la vente, laquelle sera prononcée par la cour.

Sur le paiement de la pénalité

Les clauses du contrat relatives à la pénalité sont ainsi rédigées':

— «'Au cas où toutes les conditions suspensives relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de [93'000 euros] à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil'».

— «'Sauf si l’inexécution est définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'». Cette stipulation reproduit le dernier alinéa de l’article 1231-5 du code civil.

Les conditions suspensives étant réalisées et les éléments précédemment retenus caractérisant une inexécution définitive par la société Purple Estate de son obligation de réitérer l’acte authentique, la pénalité est due. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté les demandeurs de ce chef et la société Purple Estate sera condamnée à leur payer le montant de cette pénalité, qui s’élève à 93'000 euros.

Sur les mesures accessoires

La société Purple Estate, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, et à payer aux consorts [C] la somme qu’ils réclament pour leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt de défaut mis à disposition au greffe';

INFIRME le jugement rendu entre les parties le 9 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg';

statuant à nouveau,

PRONONCE la résolution du compromis de vente du 10 juin 2022 et de son avenant du 5 août 2022 conclus entre Mme [X] [C], M. [E] [C] et M. [O] [C] d’une part et la société Purple Estate d’autre part, relatif à un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 5], constitué d’un appartement, de deux caves et de millièmes des parties communes';

CONDAMNE la société Purple Estate à payer à Mme [X] [C], M. [E] [C] et M. [O] [C], ensemble, la somme de 93'000 euros';

LA CONDAMNE à leur payer la somme de 3'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, Le président,