COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MARS 2025

N° RG 24/03859 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTAS

AFFAIRE :

S.A.R.L. SOCIÉTÉ 2NB DELICES

C/

[U] [S] [K]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2024 par le Juge de l’exécution de PONTOISE

N° RG : 23/06176

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 06.03.2025

à :

M^e Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE

M^e Franck AMRAM de la SELAS AMRAM FRANCK, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. 2NB DELICES

N° Siret : 798 402 566 (RCS Pontoise)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 – N° du dossier 210521, substitué par M^e Isabelle ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE

APPELANTE

****************

Monsieur [U] [S] [K]

né le 27 Mai 1961 à Algerie

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck AMRAM de la SELAS AMRAM FRANCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 243

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente entendue en son rapport et Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 avril 2013, M [U] [K] a donné à bail commercial à la société 2 NB Délices pour une durée de 9 ans à compter du 4 avril 2013, des locaux à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer principal mensuel de 1 250 euros outre une provision sur charges de 300 euros pour y exploiter un fonds de commerce point chaud/ sandwicherie/salon de thé.

Faisant valoir un arriéré locatif, M [U] [K] a délivré à sa locataire un commandement de payer en date du 30 juin 2022 pour la somme de 5 300 euros correspondant aux loyers et charges d’avril, mai et juin 2022 et visant la clause résolutoire.

L’arriéré n’ayant pas été apuré dans le délai imparti, M [U] [K] a fait citer la société 2 NB Délices devant le juge des référés, qui par ordonnance en date du 8 mars 2023 a accordé des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire par 8 mensualités de 1 250 euros à compter rétroactivement du 15 janvier 2023 et pour paiement de l’arriéré locatif arrêté en novembre 2022 de 10 000 euros .

La société 2 NB Délices a relevé appel de cette ordonnance, infirmée par arrêt du 6 juin 2024 quant aux modalités d’apurement de l’arriéré locatif et statuant à nouveau de ce chef, l’arrêt l’ a autoriséeà se libérer de sa dette à raison de 12 mensualités consécutives d’un montant de 833,33 euros,.

Cet arrêt a été signifié le 19 juillet 2024

Prétendant au non respect des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, M [U] [K] a fait délivrer à la société 2 NB Délices par acte du 17 novembre 2023 un commandement de quitter les lieux.

Faisant au contraire valoir le respect des délais accordés, par assignation en date du 17 novembre 2023, la société 2 NB Délices a fait citer M [U] [K] aux fins de contestation du commandement de quitter les lieux.

Le juge de l’exécution de Pontoise a par jugement contradictoire en date du 31 mai 2024 :

Débouté la société 2 NB Délices de sa demande en nullité du commandement de quitter les lieux et de la procédure subséquente

Déclaré irrecevable la demande en paiement de 18 000 euros présentée par la société 2 NB Délices

Débouté la société 2 NB Délices de l’intégralité de toutes ses autres prétentions

Condamné la société 2 NB Délices à payer à M [U] [K] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la société 2 NB Délices aux entiers dépens

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat greffe, par lettre simple, au Préfet du Val d’Oise, service expulsion

Rappelé que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de plein droit.

Cette décision était signifiée le 19 juillet 2024.

La société 2 NB Délices a relevé appel du jugement du juge de l’exécution du 31 mai 2024 par déclaration au greffe en date du 17 juin 2024.

La société 2 NB Délices, appelante a conclu pour la première fois le 1er octobre 2024 et par dernières conclusions n°3 transmises au greffe le 10 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, demande à la cour de :

Constater l’irrecevabilité des conclusions de M [U] [V] date du 26 novembre 2024

Prononcerl’irrecevabilité des conclusions de l’intimé, M [U] [K]

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a

Débouté la Société 2NB Délices de sa demande de nullité du commandement de quitter leslieux et de la procédure subséquente

Déclaré irrecevable la demande en paiement de 18.000 euros présentée par la Société 2NB Délices

Débouté la Société 2NB Délices de l’intégralité de toutes ses autres prétentions

Condamné la Société 2NB Délices à payer à M [U] [K] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la Société 2NB Délices aux dépens

Y faisant droit, et statuant à nouveau,

Jugerque la société 2NBDélicesestàjourdu paiement du loyercourantainsi quede l’arriéré de 10.000 euros

Dire que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 05/04/2013 est réputée ne pas avoir été acquise

Dire que le bail commercial en date du 5 avril 2013 s’est poursuivi

En conséquence,

Juger abusif et de nul effet le commandement de quitter les lieux, délivré le 22 juin 2023 ainsi que l’ensemble des actes d’exécution forcée subséquents,

En ordonner la mainlevée.

Juger nul et de nul effet le procès-verbal d’expulsion en date du 3 décembre 2024

En conséquence,

Ordonner la réintégration de la Société 2NB Délices dans les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 1] sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir

Débouter M [U] [K] de sa procédure d’expulsion

Ordonner la compensation entre la créance alléguée de M [U] [K] et la provision sur charges de 300 euros versée mensuellement par la société 2NB Délices sur une période de 5 ans, soit la somme de 18.000 euros en l’absence de justification des régularisations de charges par le bailleur

A titre subsidiaire,

Juger que la société 2NB Délices est un preneur de bonne foi et est à jour de sa dette locative

Accorder un délai de sursis à exécution de 12 mois à compter de l’arrêt à intervenir

En tout état de cause,

Condamner M [U] [K] à payer à la société 2NB Délices la somme de 39.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution abusive

Condamner M [U] [K] à payer à la société 2NB Délices la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance

Condamner M [U] [K] aux entiers dépens de première instance

Y ajoutant,

Condamner M [U] [K] à payer à la société 2NB Délices la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

Condamner M [U] [K] aux dépens d’appel lesquels comprendront notamment le timbre fiscal de 225 euros ainsi que les frais de signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant.

Dans ses premières et dernières conclusions transmises au greffe le 26 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [U] [K], intimé, demande à la cour de :

Rejeter l’intégralité des demandes de la société 2NB Délices

Confirmer la décision du 31 mai 2024 en ce qu’elle a :

Débouté la société 2NB Délices de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux et de la procédure subséquente

Déclaré irrecevable la demande en paiement de 18 000 euros présentée par la société 2NB Délices

Débouté la société 2NB Délices de l’intégralité de toutes ses autres demandes

Condamné lasociété 2NB Délices à payer à M [U] [K] la somme de1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la société 2NB Délices aux entiers dépens

Condamné la société 2NB Délices à payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon procès verbal en date du 3 décembre 2024, il était procédé à l’expulsion de la Société 2NB Délices.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 janvier 2025, fixée à l’audience du 22 janvier 2025 et mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions de la partie intimée en date du 26 novembre 2024

La Société 2NB Délices, appelante fait valoir que M [U] [K], intimé a conclu pour la première fois le 26 novembre 2024, soit après l’expiration du délai qui lui était imparti par l’article 905-2 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité de ses conclusions.

M [U] [K] n’a pas répondu à l’exception d’irrecevabilité de ses conclusions.

Il résulte des termes de l’article R 121-20 du code des procédures civiles d’exécution,dans sa rédaction applicable à la cause, que l’appel à l’encontre des décisions du juge de l’exécution est formé, instruit et jugé selon les règles applicables à la procédure prévue à l’article 905 du code de procédure civile ou à la procédure à jour fixe.

La cour étant saisie d’un appel à l’encontre d’une décision du juge de l’exécution, la procédure à bref délai est dès lors applicable, dont l’article 905-2 al 2 du code de procédure civile, dans ses dispositions issues du décret du 6 mai 2017, qui énonce que l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

La Société 2NB Délices appelante, a notifié ses conclusions, dans le délai d’un mois de l’avis de fixation en date du 2 septembre 2024 puisque le 1er octobre 2024,point de départ du délai d’un mois impartià l’intimé par l’article précité pour conclure en réponse à peine d’irrecevabilité, de sorte que ce délai était expiré dès le 2 novembre 2024 sans que la convocation à une réunion d’information en date du 25 novembre 2024 n’ait pu avoir pour effet de suspendre, interrompreou proroger le délai applicable. Par conséquent, les conclusions de l’intimé du 26 novembre 2024 sont irrecevables comme tardives et l’intimé est réputé s’approprier les motifs du jugement déféré et il ne peut être tenu compte de ses prétentions.

Sur la validité du commandement de quitter les lieux en date du 17 novembre 2023

Le premier juge a considéré qu’en application de l’ordonnance du juge des référés, la locataire devait pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire verser mensuellement à compter de janvier 2023, la somme de 1 895 euros au titre du loyer indexé et de la provision sur charges et au plus tard le 1er de chaque mois outre la somme 1 250 euros au titre de l’apurement du solde locatif et au plus tard le 15 de chaque mois. Or, au vu des versements mensuels inférieurs, résultant du décompte, avec lesquelsla créance de 18 000 euros invoquée par la preneuse ne pouvait se compenser et ce,dès janvier 2023,ce dernier a considéré quele bail avaitété résilié à la date du 6 août 2022 et ne pouvait revivre suite aux versements supplémentaires de juin et août 2023.

Le commandement de quitter les lieux en date du 17 novembre 2023 critiqué par l’appelante a été délivré en vertu de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 8 mars 2023, signifiée le 22 juin 2023,ordonnant l’expulsion à défaut de respect des délais de paiement de la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en novembre 2022, suspensifs des effets de la clause résolutoire, de 8 versements mensuels de 1250 euros en plus du loyer courant le 15 de chaque mois à compter du 15 janvier 2023.

La Société 2NB Délices fait valoir qu’ayant respecté tant les modalités d’apurement de sa dette locative que du loyer courant, le bailleur ne peut poursuivre son expulsion sur le fondement de cette décision.

L’ordonnance susvisée a été signifiée le 22 juin 2023,l’obligation à paiement en exécution de cette décision ne peut dès lorsêtre opposée à la locataire avant cette date.

Le premier juge retenant une obligation à paiement de la locataire à compter de janvier 2023 conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire prévue par l’ordonnance de référé précitée du 8 mars 2023, a par conséquent commis une erreur d’appréciation, et ce d’autant plus que depuis, le titre exécutoire a été réformé en appel au titre des conditions à respecter pour bénéficier rétroactivement de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent à compter de cette signification du 22 juin 2023, l’appelante doit justifier au titre de l’apurement de la dette locative de 10.000 euros des versements mensuels de janvier à juin 2023 inclus, le versement devant être effectué le 15 de chaque mois à compter de janvier et à hauteur de la somme de 833,33 euros, montant de la mensualité résultant de l’arrêt rétroactif du 6 juin 2024 infirmatif de ce chef, soit 833,33 x 6 = 4 999,98 euros.

L’ordonnance de référé précitée conditionne la suspension des effets de la clause résolutoire également au paiement du loyer courant.

Le bail commercial conclu entre les parties prévoit à ce titre le paiement du loyer d’avance soit au plus tard le 1er de chaque mois pour le mois à venir de la somme mensuelle de1 250 euros outre cellede 300 euros à titre d’avance sur charges.

L’appelante reconnaît dans ses écritures devoir à ce titre verser la somme mensuelle de 1 550 euros

À la date de la signification de l’ordonnance de référé, l’obligation à paiement au titre du loyer courant de 1 550 euros représente par conséquent de janvier à juin 2023 inclus, la somme de 1 550x 6= 9 300 euros et ce sans prendre en compte ni l’augmentation de la provision sur charges ni l’indexation du loyer contestées par l’appelante.

Par conséquent, il convient de constater que cette dernière doitjustifier du versement à la date du 22 juin 2023 de la somme de 4 999,98 + 9 300 = 14 299,98 euros.

La Société 2NB Délices justifie avoir versé au 22 juin 2023, les sommes suivantes :

2400 euros le 14janvier 2023, (pièce 16)

1 000 euros le 13février 2023, (pièce 17)

1 350 euros le 15 février 2023, (pièce 17)

1 000 euros le 14 mars 2023,(pièce 18)

1 250euros le 15 avril 2023, (pièce 19)

1550 euros le 16 avril 2023 (pièce 19)

1 550euros le 12 mai2023, (pièce 20)

1250 euros le 14 mai 2023 (pièce 20)

860 euros le 12 juin 2023, ( pièce 21)

500 euros le 15 juin 2023, (pièce 21)

500 euros le 16 juin 2023 (pièce 21)

= 13 210 euros

(la somme de 1 440 euros versée le 28 juin 2023 ne peut être prise en compte, pièce 21)

Il résulte de ces versements qu’à la date du 22 juin 2023, l’appelantejustifie du versementde la somme totale de 13 210euros à son bailleur, insuffisante au regard des prévisions de l’ordonnance de référé telle qu’infirmée quant au montant de la mensualité.

Pour prétendre au paiement des sommes dues à cette date, elle oppose l’exception de compensation résultant de l’absence de régularisation de charges par le bailleur, justifiant sa demande de remboursement des provisions sur charges versées et non prescrites, dès lors depuis 5 ans à hauteur de la somme de 18 000 euros.

Le juge de l’exécution peut constater l’exception de compensation tout comme la cour en appel de ses décisions,puisque formée par la locataireà l’occasion de la présente procédure d’exécution, cette exception entre par conséquent dans le champ de sa compétence résultant de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire.

Pour autant, le juge de l’exécution ne peut statuer sur une contestation qui relève du pouvoir juridictionnel du juge du fond et ainsi délivrer un titre exécutoire, de sorte que la locataire ne peut efficacement faire valoir la compensationrésultant de la créance prétendue au titre du remboursement des provisions sur charges en l’absence de régularisation annuellepuisqu’elle ne résulte pas d’un titre exécutoire.

La demande de compensation de l’appelante à hauteur de la somme de 18 000 euros sera par conséquent déclarée irrecevable et le jugement déféré confirmé de ce chef.

Il sera ajouté qu’au 1erjuillet 2023, date de la première échéance du loyer courant de 1150 euros du à compter de la signification de l’ordonnance, la locataire doit dès lors à cette date justifier du paiement de la somme totale de14 299,98 + 1550= 15 849,98 euros

Or, elle justifie du versement de 13 210 eurosau 22 juin 2023 à laquelle s’ajoute la seule somme de 1 440 euros (versée le 28 juin 2023),soit de la somme totale de 14 650 euros, d’un montant insuffisant en exécution de l’ordonnance et de l’arrêt infirmatif précités.

Il s’en déduit que la locataire échoue à démontrer le paiement dela somme non contestée de 15 849,98 eurosdueà la date du 1er juillet 2023 au titre de l’apurement de sa dette et du montant du loyer courant, conditionnant le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que le bail a été résilié le 1er août 2022 et non pas le 6 août 2022 comme retenu par le premier juge, par l’effet du commandement de payer du 30 juin 2022 à l’expiration du délai d’un mois imparti et les versements postérieurs de cette dernière en juillet etaoût 2023 ont pu solder la dette locative de 10 000 euros, mais comme relevé par le premier juge n’ont pu faire revivre le bail qui avait été résilié.

Le bailleur pouvait par conséquent à la date du commandement de quitter les lieux du 17 novembre 2023 critiqué poursuivre l’expulsion de sa locataire, le bail étant à cette date résilié.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la Société 2NB Délices de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux mais par substitution de motifs.

Compte tenu des précédents développements, les demandes de nullité de la procédure subséquente au motif de l’absence de commandement de quitter les lieux valablement délivré et d’indemnisation de la procédure d’expulsion de la Société 2NB Délices au motif de son caractère abusifseront également rejetées.

Sur la demande de délais à exécution de la décision

Le premier juge a pour rejeter cette demande, d’une part considéré que la demande de délais à exécution sollicitée tendait à obtenir un sursis à exécution en raison de l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé devant dès lors s’analyser en une demande de suspension détournée qui n’a pas été formée devant le premier président et d’autre part que la requérante aux délais ne justifiait pas remplir les conditions permettant d’y prétendre.

En cause d’appel, la Société 2NB Délices fait valoir qu’elle a intégralement apuré sa dette locative de 10 000 euros et est à jour du versement du loyer courant, de sorte que contrairement à ce qu’ a décidé le premier juge, elle est fondée à pouvoir bénéficier du délai de 12 mois suspendant toute mesure d’exécution.

Il convient de rappeler que tant devant le premier juge que devant la cour, la demande de délais à exécution de 12 mois de la Société 2NB Délices est fondée sur les dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera en premier lieu relevé, que le juge de l’exécution est fondé en application des ces dispositions à suspendre l’exécution d’une décision d’expulsion, il ne peut dès lors valablement considérer comme jugé par erreur par la décision déférée qu’une telle demande constitue un détournement de la procédure en arrêt de l’exécution provisoire relevant du premier président en cas d’appel d’une décision exécutoire par provision.

Et en deuxième lieu,que ces dispositions ne sont applicables qu’aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, de sorte que la Société 2NB qui occupe les lieux dont elle a été expulsée par une décision de justice maisau titre d’un bail commercial ne peut bénéficier des dispositions précitées. Sa demande de délais sur ce fondement sera dès lors nécessairement rejetée et le jugement ayant statué en ce sens sera confirmé par substitution de motifs.

Sur la demande de nullité du procès verbal d’expulsion

La cour est saisie par la présente procédure de l’appel à l’encontre du jugement du 31 mai 2024 ayant statué notamment sur la validité du commandement de quitter les lieux.

Force est de constater que cette décision a à l’évidencestatué sur la régularité du procès verbal d’expulsion en date du 3 décembre 2024, de sorte que la demande de l’appelante tendant au prononcé de la nullité du procès verbal d’expulsion comme à sa réintégration consécutive, bien que faisant suite à l’évolution du litige seront jugées irrecevables.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit dela Société 2NB Délices.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

Déclare les conclusions de M [U] [K],intimé en date du 26 novembre 2024 irrecevables ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare les demandes de la Société 2NB Délices de nullité du procès verbal d’expulsion du 3 décembre 2024 et de réintégration irrecevables ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Société 2NB Délices aux entiers dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente