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A X

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C Y

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 15 JUIN 2021

N° RG 18/01573 – N° Portalis DBVF-V-B7C-FEFL

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 octobre 2018,

rendu par le tribunal d’instance de Dijon – RG : 11-18-000166

APPELANTE :

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e E F, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉE :

Madame C Y

née le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2018/7656 du 07/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

représentée par M^e Anne-Léonie ARNAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 36

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 avril 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte sous-seing privé en date du 25 août 2012, M^me A X a donné en location à M^me C Y un logement non meublé sis […].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2017, M^me X a délivré à sa locataire un congé pour vendre à échéance du 5 janvier 2018.

M^me Y a été convoquée le 8 janvier 2018 à l’établissement d’un état des lieux devant se dérouler le 16 janvier 2015, mais ne s’y est pas présentée.

Par exploit du 12 février 2018, M^me X a fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance de Dijon en validation du congé, expulsion sous astreinte et fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 635 € jusqu’à libération complète des lieux. Elle a indiqué que le congé n’avait aucun caractère frauduleux, que la vente du bien était une nécessité pour elle, et qu’elle avait dûment entrepris des démarches en ce sens. Elle s’est opposée à la demande de délais, faute pour M^me Y de justifier de tout effort en vue de son relogement.

M^me Y a sollicité l’annulation du congé et l’allocation d’une somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts, au motif que M^me X n’avait jamais eu l’intention réelle de vendre le logement, en perspective de laquelle elle n’avait pas exécuté la moindre démarche, et que son véritable but était de se débarrasser de sa locataire, en raison de l’existence d’un différend relatif aux charges. À titre subsidiaire, elle a demandé un délai pour quitter les lieux en raison de sa situation financière précaire, sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Par jugement du 22 octobre 2018, le tribunal, après avoir constaté que le congé avait été délivré régulièrement sur le plan formel, a retenu que la bailleresse ne justifiait pas de démarches susceptibles d’établir sa volonté de vendre, autre que l’établissement d’un diagnostic énergétique, de sorte que le congé devait être qualifié de frauduleux. Il a donc annulé le congé, et a indemnisé M^me Y à hauteur de 2 000 €, en considérant qu’elle avait dû entreprendre des démarches pour retrouver un logement avec toutes les inquiétudes liées à sa situation précaire. Le tribunal a en conséquence :

— déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 19 juin 2017 par M^me X à M^me Y ;

— ordonné le maintien dans les lieux de M^me Y ;

— débouté M^me X de toutes ses demandes ;

— condamné M^me X à verser à M^me Y 2 000 € à titre de dommages-intérêts ;

— condamné M^me X à verser à M^me Y 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me X aux dépens.

M^me X a relevé appel de cette décision le 16 novembre 2018.

Par conclusions notifiées le 5 juillet 2019, l’appelante demande à la cour :

— de déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

Rejetant toutes conclusions contraires

Vu l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre du 19 juin 2017, ordonné le maintien dans les lieux de M^me Y, débouté M^me X de toutes ses demandes, condamné M^me X à verser à M^me Y la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts et 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

En conséquence,

— de dire et juger régulier et bien-fondé le congé pour vendre donné au locataire en date du 16 juin 2017 ;

— de valider le congé pour vendre en date du 16 juin 2017 ;

En conséquence,

— de constater la résiliation du bail en date du 5 janvier 2018 ;

— d’ordonner l’expulsion de M^me Y des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à venir ;

— de condamner M^me Y au paiement de la somme de 635 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés ;

— de débouter M^me Y de l’intégralité de ses demandes ;

— de condamner M^me Y à payer à M^me X la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont recouvrement au profit de M^e E F conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— de condamner M^me Y en tous les dépens, notamment la convocation à l’état des lieux et le procès-verbal du 16 janvier 2018 ;

En tout état de cause,

— de débouter M^me Y de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

— de condamner M^me Y à payer à M^me X la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont recouvrement au profit de M^e E F conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 14 janvier 2020, M^me Y demande à la cour :

— de déclarer l’appel de M^me A X recevable mais mal fondé ;

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— en cas de réformation du jugement, d’accorder à M^me C Y un délai d’une année pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

— de condamner M^me X à verser à M^me Y la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— de condamner M^me Y en tous les dépens, notamment la convocation à l’état des lieux et le procès-verbal du 16 janvier 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée le 6 février 2020.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2020, mais a été renvoyée en raison de la crise sanitaire de la Covid 19.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour

Il n’est pas contesté que le congé pour vendre délivré pour l’échéance du 5 janvier 2018 par M^me X respecte les conditions de forme et de délai imposées par la loi.

Il incombe au locataire qui invoque le caractère frauduleux du congé pour vendre, de démontrer qu’à la date de sa délivrance, le bailleur n’avait pas l’intention de mettre le logement loué en vente.

En l’espèce, il résulte sans ambiguïté des pièces versées aux débats par M^me X que celle-ci avait bien l’intention de procéder à la vente de l’appartement donné en location à M^me Y.

Ainsi, il est produit une attestation établie par M^e Olivier Bertrand, notaire, dont il ressort qu’il avait été contacté le 7 février 2017 par M^me X pour connaître les modalités de mise en vente de son appartement, et que plusieurs échanges téléphoniques et par courriels s’en étaient suivis, au cours desquels il avait notamment attiré l’attention de l’intéressée sur le fait que, si elle souhaitait vendre le bien libre de toute occupation, il lui fallait purger au préalable le droit de préemption de la locataire.

Il est encore fourni une attestation établie par M. H-I J, agent immobilier,

indiquant que M^me X s’était présentée le 7 septembre 2017 à son agence, qu’elle lui avait exposé vouloir vendre son appartement et, dans cette perspective, souhaiter la réalisation d’une estimation, à laquelle il avait lui-même procédé le 23 septembre 2017, en présence de M^me Y.

L’appelante verse également aux débats les divers diagnostics auxquels elle a fait procéder le 11 décembre 2017 par la société DEFIM en vue de la vente de l’appartement litigieux (Diagnostic de performance énergétique, certificat de surface, état de l’installation intérieure d’électricité, constat de repérage amiante, constat de risque d’exposition au plomb).

Enfin, il est démontré par la production d’un échange de mails ainsi que par une attestation établie par M^me G Z que des pourparlers ont été menés de septembre 2017 à février 2018 entre M^me X et les époux Z pour l’acquisition par ceux-ci, déjà propriétaires d’autres appartements dans la même copropriété, du bien de l’appelante. Dans cet échange de mails sont évoqués la surface des locaux (56 m² dont 10 m² sous pente non inclus en loi Carrez), le prix de vente demandé (135 k€), la date de départ de la locataire, dont il est précisé qu’elle ne souhaite pas acheter le bien, ou encore la demande par les acquéreurs potentiels de documents en vue de la demande d’un prêt. Il résulte par ailleurs de ces documents que la vente ne s’est finalement pas réalisée du fait des époux Z, qui ont indiqué qu’après une longue réflexion, ils avaient décidé de renoncer à leur projet.

Ces divers éléments démontrent clairement qu’en juin 2017, date de délivrance du congé litigieux, M^me X avait incontestablement le projet de vendre son bien.

Il importe peu à cet égard que les pourparlers en cours n’aient finalement pas abouti, et M^me Y n’est pas fondée à tirer argument du fait que M^me X n’ait pas activement poursuivi ses recherches suite au désistement des époux Z, alors que le litige entre les parties était alors d’ores et déjà noué judiciairement en suite de l’assignation qu’elle avait fait délivrer dès le 12 février 2018.

C’est par ailleurs vainement que l’intimée impute à l’appelante la volonté de l’évincer du logement en raison d’un litige relatif aux charges, alors qu’il résulte des pièces produites que le différend à ce sujet n’est survenu que postérieurement à la délivrance du congé.

Le jugement déféré devra en conséquence être infirmé en toutes ses dispositions.

Le congé étant validé, il sera constaté que le bail liant les parties est résilié depuis le 5 janvier 2018.

M^me Y sera condamnée, à compter de cette date, et en deniers et quittances, pour tenir compte des règlements qu’elle a effectués depuis, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges contractuels.

L’issue du litige justifie par ailleurs le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M^me Y.

L’intimée démontre par les documents qu’elle produit se trouver dans une situation économique précaire, comme bénéficiant pour principale ressource du revenu de solidarité active. Elle justifie d’autre part avoir effectué des démarches en vue de son relogement, notamment auprès des bailleurs sociaux, et auprès de la mairie de Dijon. Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt pour libérer les lieux. A défaut de libération à l’issue de ce délai, M^me X sera autorisée à procéder à son expulsion.

M^me Y sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les dépens ne comprendront pas les frais de convocation et de constat relatifs à la réunion en vue de l’établissement d’un état des lieux du 16 janvier 2018, ces sommes ne relevant pas des dépens. Elles

seront en revanche prises en compte au titre des frais de défense irrépétibles.

M^me Y sera condamnée à payer à M^me X la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 octobre 2018 par le tribunal d’instance de Dijon ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Valide le congé pour vendre délivré le 19 juin 2017 par M^me X à M^me Y pour l’échéance du 5 janvier 2018 ;

Constate en conséquence la résiliation du bail à compter du 5 janvier 2018 ;

Condamne, à compter de cette date, et jusqu’à libération effective des lieux, M^me Y à payer à M^me X, en denier et quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

Accorde à M^me Y, à compter de la signification du présent arrêt, un délai de 6 mois pour libérer les lieux ;

Faute de libération des lieux à l’issue de ce délai, dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion de M^me Y et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles qu’il plaira à M^me X ;

Condamne M^me Y à payer à M^me X la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,