N° RG 20/00083 – N° Portalis DBVX-V-B7E-MZDD

Décision du

Tribunal de Grande Instance de lyon

Au fond

du 03 décembre 2019

RG : 16/08647

ch n°

X

C/

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE C D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 07 Septembre 2021

APPELANT :

M. F C G X

né le […] à […]

demeurant […]

Représenté par M^e Eric-C LEVY, avocat au barreau de LYON, toque : 399

INTIMÉE :

La société IMMOBILIERE C D, SA au capital de 428.000,00 euros, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 965 503 188, dont le siège social est situé […], prise en la personne de ses représentants légaux

domiciliés audit siège.

Représentée par M^e Jennifer PLAUT de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1515

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Octobre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mai 2021

Date de mise à disposition : 07 Septembre 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— I J-K, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, I J-K a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par I J-K, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte authentique du 16 novembre 2009, F X a acquis -en état futur d’achèvement – un appartement de type 2 situé au 1^er étage d’un immeuble de la rue Garibaldi à Lyon 7^e, appartement vendu par la société C D pour la somme de 133.000 euros ;

La livraison est intervenue en juin 2010, sans réserve ;

Au cours du mois de juin 2012, soit 2 ans après la livraison, monsieur X a constaté la survenance de désordres dans son appartement ;

Un dégât des eaux dans sa salle de bains a donné lieu à une déclaration de sinistre par le syndic Nexity auprès de l’assureur de la société C D, à savoir la société AM Trust International représentée par son mandataire, la société EISL ;

La société EISL a alors désigné la société Saratec pour réaliser une expertise ;

Sur place, la société Saratec a constaté, contradictoirement, que les cloisons de la salle de bains étaient, sur 7 m², gorgées d’eau et que l’eau provenait des joints de la baignoire laquelle n’était pas calée ;

La société Saratec a évalué les travaux de remise en état à la somme 2.125 euros ;

La société d’assurance EISL a accepté de prendre en charge cette somme au titre de la police dommage-ouvrage ;

La société Mil et un Travaux a établi, à l’attention du syndic, un premier devis du 15 octobre 2012 pour la somme de 2.125 euros mais lors de son intervention, la société Mil et un Travaux a constaté qu’il lui était impossible d’intervenir sans avoir procédé au préalable à la dépose des faïences et à la remise en place du placo-hydrofuge. Elle a donc établi le 29 janvier 2013 un second devis pour les

travaux supplémentaires à réaliser de 1.222,91 euros TTC, ce qui portait le montant total de la réparation à 2.799,5 euros HT (3.348 euros TTC) ;

La société EISL, assureur dommage/ouvrage, a refusé de prendre à sa charge le paiement de la somme complémentaire apparaissant sur le nouveau devis ;

Cette dernière a considéré que les réparations des travaux supplémentaires ne correspondaient pas au sinistre initial mais avaient pour origine un second sinistre consécutif à des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement situé juste au dessus de celui de monsieur X et qui avait donné lieu à une nouvelle déclaration de sinistre par le syndic Nexity le 4 décembre 2013 ;

S’opposant à l’analyse faite par la société EISL, F X, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure l’assureur de lui adresser la copie du rapport d’expertise amiable ainsi qu’une proposition d’indemnisation ;

L’assureur EISL a de nouveau mandaté la société Saratec afin qu’elle réalise une nouvelle expertise ;

La société Saratec s’est une nouvelle fois rendue sur place le 13 janvier 2014 et a constaté, en présence de monsieur X et de son avocat, la présence de traces d’infiltrations d’eau provenant de l’appartement de Mickael Y, voisin du dessus.

Pour l’expert de l’assurance, ces infiltrations étaient dues au défaut d’entretien des éléments de la salle de bains de la part de Mickael Y (rapport société Saratec du 27 janvier 2014) ;

L’assureur a donc refusé de couvrir ce second dommage qui ne relevait pas, selon lui, des désordres décennaux ;

Monsieur X a contesté ce refus de garantie soutenant, (sur la base notamment des explications de la société Mil et un Travaux), que l’ensemble des désordres affectant sa salle de bain étaient imputables à un défaut de conformité ou un vice initial de construction et qu’ils ne se limitaient pas à la salle de bains mais qui affectait également le salon comme en témoignaient les traces de moisissures bien visibles.

********************

N’obtenant gain de cause, F X a saisi le juge des référés lequel, par ordonnance du 14 octobre 2014, a désigné A B, expert judiciaire, pour vérifier l’origine et l’importance des désordres allégués et pour les analyser ;

L’expert a rendu son rapport le 30 juillet 2015 ;

A B a constaté et analysé l’existence de 4 désordres :

• Un premier désordre (précité, déclaré en juin 2012, et déjà constaté le 30 juillet 2012 par l’expert d’assurance), désordre qui se situe dans la salle de bains de monsieur X, et dans laquelle l’expert judiciaire relève des infiltrations d’eau dans les murs des cloisons qui étaient totalement imbibés d’eau.

L’expert judiciaire a rejoint les conclusions de l’expert de l’assurance pour dire que ce désordre est dû à une absence de calage de la baignoire et au caractère non hydrofuge de la plaque de plâtre du doublage.

Il a conclu que la salle de bain était impropre à sa destination et évalué à la somme de 2.750 euros les frais de remise en état.

• Un deuxième désordre, (précité), déjà constaté le 13 janvier 2014 par l’expert d’assurance qui a alors relevé des infiltrations en provenance de la salle d’eau de l’appartement du voisin du dessus (rapport société Saratec du 27 janvier 2014) ;

Selon l’expert ce désordre provient du défaut de calage et des joints de la baignoire et est imputable au propriétaire de l’appartement supérieur ;

Il a évalué le montant des travaux à 250 euros HT ;

• Un troisième désordre (relevé par l’expert judiciaire, le 6 mars 2015, jour de son intervention), soit une nouvelle fuite dans la salle de bains de monsieur X au niveau du joint et du siphon de la baignoire ;

L’expert impute la responsabilité de ce 3^e désordre à un défaut d’entretien par F X et évalue le montant des réparations a la somme de 100 euros HT.

• Enfin, un quatrième désordre (relevé par l’expert judiciaire, le 6 mars 2015, jour de son intervention) ;

L’expert a relevé :

• une micro-fissure au plafond à la limite cuisine/séjour avec décollement ponctuel de l’enduit peint,

• une micro-fissure horizontale avec léger décollement de l’enduit à l’extérieur coté façade ouest.

Selon l’expert ce désordre provient de la mise en place de la structure de l’immeuble et de malfaçons de mise en 'uvre imputables aux entreprises de gros 'uvre.

Il a évalué le montant des travaux à la somme de 400 euros HT.

Au regard de ce rapport de l’expert judiciaire, l’assureur dommages-ouvrage a alors offert un complément d’indemnité d’un montant de 625 euros, correspondant à la différence d’évaluation entre les deux experts s’agissant du 1^er désordre ;

Ce complément d’indemnité a été refusé par monsieur X qui a considéré que cette indemnité ne correspondait pas au montant total des préjudices résultant des dommages qui en fait avaient la même origine et devaient relever de la police souscrite au titre de l’assurance dommage/ouvrage.

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Par acte d’huissier de justice du 8 juillet 2016, monsieur X a fait assigner la société Immobilier C D devant le tribunal de grande instance de Lyon afin d’obtenir, pour l’essentiel, l’indemnisation des préjudices matériels et immatériels qu’il estime avoir subis en raison des désordres affectant son appartement.

Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a :

• condamné la SA société Immobilière C D à payer monsieur X une somme de 625 euros au titre du coût de reprise du désordre n°1 ;

• rejeté les demandes de monsieur X au titre des désordres n°2, 3 et 4 ainsi que son préjudice immatériel ;

• condamné la SA société Immobilière C D à payer monsieur X une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• partagé les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, par moitié, entre la SA société Immobilière C D, d’une part, et monsieur X, d’autre part, avec droit de recouvrement direct par les avocats de la cause en ayant fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

• ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

• rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Le tribunal a retenu :

• que la matérialité du premier désordre est établie et non contestée, et rend impropre à sa destination la salle de bains ;

• que la circonstance que monsieur X ait refusé d’accepter l’indemnité complémentaire proposée par l’assureur de préfinancement ne peut faire obstacle à la condamnation du vendeur en état de futur achèvement à l’indemniser définitivement des sommes justifiées restées à sa charge au titre des désordres relevant de sa garantie ;

• que la matérialité du désordre n°2 est avérée, mais il n’est nullement démontré que ce désordre serait de nature décennale et en particulier qu’il serait également dû à un défaut de calage de la baignoire de l’appartement supérieur ;

• que s’agissant du désordre n°3, les travaux de reprise du désordre n°1 incluent nécessairement la réfection des joints, la baignoire étant déposée et reposée, en revanche il ressort clairement que les infiltrations au niveau du siphon de la baignoire procèdent d’un défaut d’entretien de la part de monsieur X ;

• que la matérialité du 4^e désordre est établie, mais l’expert ne retient toutefois aucune atteinte à la solidité de l’immeuble ;

• monsieur X ne justifie pas de son préjudice immatériel.

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Par déclaration en date du 6 janvier 2020, monsieur X a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions, monsieur X demande à la Cour, au visa des articles 1646-1 et suivants, 1792 et suivants du code civil, et de l’article L242-l du code des assurances :

• de le déclarer comme étant recevable et bien fondé son appel ;

• de réformer partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 28 novembre 2019 dont il est interjeté appel ;

• de dire que l’ensemble des désordres sont avérés et relèvent de la garantie décennale ;

• de débouter la société C D de ses demandes ;

• de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon en ce qu’il a reconnu la société C D responsable du désordre n°1 ;

• de condamner la société C D à lui payer les sommes suivantes au titre des préjudices matériels :

• 2.110 euros TTC au titre des réparations relatives aux désordres n°1 et 2,

• 100 euros HT au titre des réparations relatives aux désordres n°3,

• 1.053 euros HT au titre des réparations concernant les parties communes,

• 400 euros HT au titre des réparation d’une partie du désordre n°4.

• de condamner la société C D à lui payer la somme de 20.970 euros en réparation des préjudices financier subi par la perte de chance de louer le bien ;

• de confirmer la condamnation de la société C D à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance ;

• condamner la société C D à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, outre les entiers dépens de la première instance et de l’appel, incluant les frais d’exécution et l’intégralité des frais d’expertise et ses honoraires.

Monsieur X soutient à l’appui de son appel :

• que le premier désordre relève d’une malfaçon commise lors de la construction par les entreprises de plâtrerie et de plomberie, et rend la salle de bain impropre à sa destination ;

• que le préjudice découlant de ce désordre a été estimé à 2.500 euros par l’expert, mais ne repose sur aucun devis ;

• qu’il n’a reçu aucun versement de l’assurance Amtrust International UND.LTD, la somme de 2.125 euros ayant été versée au syndic Nexity ;

• qu’il a été contraint d’avancer les fonds pour la réalisation des travaux pour la somme de 4.235 euros TTC sur facture du 10 mars 2016 ;

• qu’il a dû attendre de 2012 à 2016 pour effectuer les travaux ce qui n’a fait qu’aggraver les dommages ;

• que ce retard ne lui absolument pas imputable contrairement à ce qu’a retenu le tribunal ;

• que le syndic et l’assureur en effet, ont tardé à lui donner une réponse si bien qu’il a été obligé d’avancer le financement des travaux dans la mesure où les devis devenaient de plus en plus élevés ;

• qu’il a dû attendre d’avoir des économies suffisantes pour réunir la somme de plus de 2.000 euros ;

• que n’étant pas un professionnel de la construction, il a mandaté une entreprise compétente et disponible dans un délai raisonnable, dans l’unique but de faire cesser au plus vite les désordres qui duraient depuis quatre ans ;

• que la société C D ne rapporte pas la preuve que les sommes engagées ne correspondent pas au prix du marché et sont sur-évaluées et qu’il convient pour apprécier le coût de se replacer à l’époque du devis et non pas à la date de l’état des lieux de la société EFE ;

• que ce n’est que très tardivement le 6 avril 2016 que la société Amtrust International

UND.LTD lui a adressé une quittance subrogative complémentaire de 625 euros qu’il a été obligé de refuser en raison de la non prise en compte des autres chefs de préjudices et de la clause de renonciation à recours insérée à ladite quittance ;

• qu’il y a une cause commune entre le désordre n°1 et 2 qui résulteraient d’une malfaçon lors de la réalisation des salles de bain de son appartement et de son voisin, à savoir l’absence de calage de la baignoire ;

• que le désordre n° 2 présente un caractère décennal rend son ouvrage impropre à sa destination et n’est pas qu’un désordre esthétique, de sorte qu’il doit être remboursé du montant des 250 euros HT ayant permis de le réparer, ce montant étant incorporé dans la somme sollicitée au titre du désordre n°1 ;

• que le désordre n°3 qui s’est manifesté par des fuites dans la salle de bain du fait d’un défaut d’étanchéité du joint et du siphon de la baignoire n’est pas imputable à un défaut d’entretien de sa part ;

• qu’en effet, aux termes de deux premières expertises réalisées en août 2013 et janvier 2014, il n’a nullement été fait mention d’un quelconque manque d’entretien de sa part surtout s’agissant d’un logement neuf ;

• qu’il est troublant de constater que le reproche relatif au défaut d’entretien est formulé à l’égard de deux propriétaires différents qui habitent l’un au dessous de l’autre et qui ont dû subir le même désordre dans leurs salles de bains installées avec les mêmes malfaçons ;

• que plutôt qu’un défaut d’entretien il est plus probable comme le mentionne le premier rapport d’expertise d’août 2012 et l’expertise judiciaire, que le défaut de calage des baignoires de monsieur X et de son voisin ait déformé les joints, ce qui a occasionné des fuites d’eau ;

• que par ailleurs depuis fin 2013, il a rejoint sa femme en Pologne et qu’il n’a que très rarement utilisé sa salle de bain, comme en atteste sa facture semestrielle d’eau, de sorte qu’il s’agit bien d’un vice de construction ;

• que le désordre n°4 caractérisé par la présence de micro-fissures au plafond du séjour avec décollement de l’enduit provient selon l’expert de la mise en place de la structure de l’immeuble et de l’inadaptation de la réparation déjà effectué ;

• que ce désordre s’ajoute aux autres constatés au niveau de la salle de bains ;

• que se cumulant, ces désordre rendent l’appartement impropre à sa destination et que celui relatif au plafond présente aussi un caractère décennal ;

• que l’expert judiciaire a indiqué que si au jour de l’expertise aucune trace d’humidité n’a été constatée, il y a de fortes chances qu’à terme, en raison de ce défaut d’étanchéité de la façade, des infiltrations d’eau apparaissent dans les divers appartements dont celui de monsieur X ;

• qu’il est bien fondé, en raison de l’inertie du syndic représentant le syndicat des copropriétaires, de procéder aux réparations en leur lieu et place et donc de solliciter le versement de la somme de 1.053,00 euros HT correspondant au devis réalisé pour la façade dont le désordre affecte son appartement ;

• qu’aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot ;

• qu’il sollicite donc la condamnation de la société C D à lui verser :

*la somme de 1.053,00 euros HT correspondant au coût de réparation de la façade,

*la somme 400 euros HT correspondant au coût de la réparation dans son appartement provenant du désordre précité de la façade.

• qu’il a subi un préjudice de jouissance caractérisé par le fait que sa salle de bain était impropre à sa destination pendant quatre ans ;

• qu’il n’a pas pu louer son appartement, soit une perte de 20.970 euros.

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Aux termes de conclusions déposées par voie électronique le 2 avril 2020, la SCI C D demande à la Cour de :

A titre principal,

• de confirmer le jugement du 28 novembre 2019 en ce qu’il a rejeté les demandes de monsieur X au titre des désordres n°2, 3 et 4 ainsi que de son préjudice matériel ;

• de réformer ledit jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à monsieur X une somme de 625 euros au titre du coût de reprise du désordre n°1 ;

• de constater l’absence de caractère décennal des désordres dénoncés par monsieur X ;

• de rejeter l’ensemble des demandes de monsieur X.

A titre subsidiaire,

• de confirmer le jugement du 28 novembre 2019 en ce qu’il a limité l’indemnisation au titre du désordre n°1 à la somme de 625,00 euros au titre du coût de reprise du désordre n°1 ;

• de rejeter le reste des demandes de monsieur X.

A titre infiniment subsidiaire,

• de réduire les prétentions de monsieur X à de très sensibles proportions.

A tous les titres,

• de condamner monsieur X à lui payer la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• de condamner le même aux entiers frais et dépens de la première instance et de l’appel, dont distraction sera faite au profit de la SELAS LEGA CITE, sur son affirmation de droit.

La SCI C D soutient à l’appui de ses demandes :

• que les désordres dont se plaint monsieur X ont fait l’objet d’une prise en charge par l’assureur dommages-ouvrage, il n’y a donc plus de désordre ;

• que rien ne permet de conclure à l’existence d’une malfaçon affectant la baignoire de l’étage

supérieur concernant le désordre n°2 ;

• que le 3^e désordre est imputable à monsieur X du fait d’un défaut d’entretien ;

• que le défaut de calage de la baignoire et la non conformité du doublage ne sont à l’origine d’aucun dommage parmi ceux dénoncés par monsieur X ;

• qu’il ressort des constats de l’expert qu’aucune humidité n’a été détectée au droit de la micro-fissure au plafond, de sorte que le 4^e désordre ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination ;

• que les prestations effectuées par l’entreprise EFE sont bien supérieures à celles préconisées par l’expert, d’autant qu’elles ont déjà donné lieu à indemnisation par l’assureur ;

• que les sommes réclamées par monsieur X n’ont jamais été avalisées par l’expert ;

• que monsieur X E ne plus occuper le logement depuis 2013, de sorte qu’il ne peut avoir subi un préjudice de jouissance, et les désordres dénoncés n’empêchaient pas l’occupation de l’appartement.

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Par ordonnance de clôture du 5 octobre 2020 l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 11 mai 2021 à l’issue de laquelle le délibéré a été fixé à la date du 7 septembre 2021.

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MOTIFS

Attendu que l’article 1646-1 du code civil, prévoit que : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code (..) ».

Que selon l’article 1792 du même code :'« tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre a sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Attendu qu’F X soutient que les dégâts des eaux (désordres n°1 et 2) constatés dans la salle de bains en juin 2012 et décembre 2013 ont la même origine et relèvent de la garantie décennale ;

Qu’il réclame donc une indemnisation à hauteur de 2.125 euros (dont 250 euros du coût de réparation du désordre survenu en 2013) ;

Qu’il convient donc d’analyser outre la matérialité de ces désordres, leur lien éventuel pour déterminer le régime applicable et l’indemnisation le cas échéant.

Sur la matérialité des deux désordres :

Attendu que la matérialité des deux désordres ne fait pas de doute ;

Que cette matérialité est en effet établie par les rapports d’expertises réalisés tant à la demande de

l’assureur qu’à la demande du juge des référés ;

Attendu que s’agissant du désordre n°1 affectant l’appartement de monsieur X :

• que l’expert de l’assurance a constaté le 30 juillet 2012 (rapport du 6 août 2012) que les cloisons étaient humides et gorgées d’eau et qu’il existait des traces de ruissellement d’eau au niveau des joints périphériques de la baignoire, que ces joints se déformaient lors de la mise en charge, que cette baignoire n’était pas totalement calée ;

• que plus de 2 ans et demi plus tard, le 6 mars 2015, l’expert judiciaire, a encore constaté lui même toujours dans l’appartement de monsieur X : «' de l’humidité sur le sol sous le siphon, et traces d’humidité sur le bas du doublage placo-mur ; des traces d’humidité en pied d’huisserie et de cloison, côté salle de bain et côté dégagement ; une absence de support posé sous rive de la baignoire côté robinetterie ; Plaque de plâtre du doublage placo-mur non hydrofugee, et donc inadaptée à l’utilisation dans une salle de bains ». (rapport du 30 juillet 2015)

Que s’agissant du désordre n°2 affectant l’appartement de monsieur X, que l’expert de l’assurance a constaté «'le décollement de la peinture du plafond de la salle de bains laissant apparaître les plaques de plâtre du doublage mural'» ;

Qu’il met en lien ce désordre avec le dégât des eaux de l’appartement du voisin du dessus (rapport du 27 janvier 2014) ;

Que l’expert judiciaire a lui aussi constaté plus de deux ans et demi plus tard « d’importantes dégradations de l’enduit au plafond (dalle béton visible)'». (rapport du 30 juillet 2015)

Attendu qu’il convient dans ces conditions, de confirmer la décision rendue en première instance qui E comme établis ces désordres.

Sur le lien, la qualification et la garantie des désordres liés aux dégâts des eaux de juin 2012 et décembre 2013 :

Attendu que si la qualification décennale du premier dégât des eaux constaté en juin 2012 ne fait pas débat, la société d’assurance ayant dans son principe, et au regard des rapports des deux experts, accepté de le prendre en charge au titre de la police dommage/ouvrage, le second dégât des eaux de décembre 2013 (provenant de l’appartement situé au dessus de celui de monsieur X) a quant à lui été exclu du champ de cette indemnisation ;

Qu’il convient de relever qu’aucun des deux experts ne retient ce 2^e désordre comme relevant de la garantie décennale ;

Que l’expert judiciaire indique que le dégât des eaux constaté chez monsieur Y a été traité, non pas dans le cadre de la garantie décennale, mais dans le cadre de l’assurance multirisques habitation de ce dernier ;

Que seul, l’expert de l’assurance, a réalisé des constats le 13 janvier 2014 dans l’appartement de monsieur Y, l’expert judiciaire n’ayant pas jugé utile d’insister pour se rendre dans cet appartement considérant que les dégâts avaient eu lieu plus d’un an avant et qu’ils avaient été réparés ;

Que cependant, il convient de noter :

• que les deux appartements sont situés l’un au dessus de l’autre, les deux salles de bains se

superposant ;

• que l’expert de la société Saratec note en effet dans son rapport du 27 janvier 2014 que la configuration des lieux est parfaitement identique ;

• qu’il s’agit de dégâts des eaux provenant du même endroit (les salles de bain) qui se sont produits à 6 mois d’intervalle, et donc dans un espace temps limité, dans des appartements vendus en l’état de futur achèvement et faisant partie d’un immeuble récent puisque construit 3 ans auparavant ;

• que la réalisation des deux salles de bain en cause a été faite par la même entreprise de plomberie plâtrerie, jugée défaillante par l’expert judiciaire au regard des constats fait dans l’appartement de monsieur X ;

• que dans les deux expertises réalisées par la société Saratec les 30 juillet 2012 et 13 janvier 2014, le même constat relatif aux joints revient à 6 mois d’intervalle dans les deux appartements superposés ;

• qu’en effet l’expert d’assurance a constaté les mêmes défectuosité des joints des baignoires en relevant :

*dans l’appartement de monsieur X : «'des traces de ruissellement au niveau des joints périphériques de la baignoire, ces joints se déformant lors de l’essai'» (rapport du 6 août 2012),

*et dans l’appartement de monsieur Y : « des coulures sous la baignoire lors de l’arrosage des joints périphériques de celle-ci. Par ce point faible l’eau migre ensuite à travers de la dalle en béton armé pour ressortir en plafond et au niveau des parois de la salle de bains de l’appartement de monsieur X ce qui dégrade les revêtements de type peinture'». (rapport du 27 janvier 2014)

Que si le deuxième rapport de la société Saratec ne mentionne pas un problème de calage de la baignoire dans l’appartement de monsieur Y alors que la même société Saratec avait identifié ce désordre dans l’appartement de monsieur X, il convient de relever que dans l’un et l’autre des appartements, le problème de joints de la baignoire est clairement identifié comme étant la source de l’écoulement intempestif d’eau ;

Qu’il est difficile de concevoir, qu’à 6 mois d’intervalle, dans deux appartements relativement neufs comportant des salles de bain superposées, installées par la même entreprise, la défectuosité des joints qui a provoqué les fuites d’eau ait :

*dans le premier cas pour origine le défaut de calage de la baignoire,

*et dans le deuxième cas, le défaut d’entretien par le propriétaire.

Qu’il convient de noter sur ce point que l’expert de l’assurance n’impute pas clairement le désordre constaté dans l’appartement de monsieur Z à un défaut d’entretien des joints à reprocher à ce dernier ;

Que cet expert d’assurance se contente, en effet, d’indiquer en conclusion de ses constats, le principe selon lequel le bon état des joints relève de l’entretien courant ;

Qu’il mentionne en effet : «'Nous rappelons que le maintien en bon état des joints relève des opérations courantes d’entretien'» ;

Qu’il est surprenant de constater qu’il effectue ainsi un simple rappel de principe sans évoquer

nullement l’installation de ces joints et de la baignoire alors qu’il avait constaté un ''antécédent'' 6 mois auparavant chez le voisin du dessous (antécédent ayant conduit à la reconnaissance d’un désordre de nature décennal).

Attendu que dans ces conditions, il convient de considérer que si le dégât des eaux de juin 2012 affectant l’appartement de monsieur X relève de la garantie décennale, le dégât des eaux constaté en décembre 2013 dans la même salle de bains mais cette fois-ci au plafond (et provenant de l’appartement de monsieur Y avec les mêmes causes : fuite des joints de baignoires et mêmes effets : infiltrations d’eaux) constitue également une manifestation d’un désordre à caractère décennal ;

Qu’en conséquence il convient d’infirmer la décision du tribunal qui a jugé que le sinistre de décembre 2013 ne présentait pas de caractère décennal.

Sur la réparation des désordres n°1 et 2 :

Attendu que monsieur X sollicite la condamnation de la société C D à l’indemniser à hauteur de 2.110 euros au titre du remboursement des travaux rendus nécessaires par les dégâts des eaux survenus en juin 2012 et décembre 2013.

Attendu que l’expert de la société d’assurance (la société Saratec) a estimé à 2.125 euros le coût de la réparation du premier désordre, et à 250 euros le cout de réparation du second désordre soit un total de 2.375 euros ;

Que l’expert judiciaire a estimé quant à lui à 2.750 euros le coût de la réparation du premier sinistre de juin 2012 et à 250 euros le coût de réparation du second sinistre de décembre 2013, soit un total de 3.000 euros ;

Que la société d’assurance a accepté finalement de couvrir le dommage à hauteur de 2.750 euros ;

Qu’en fait, monsieur X n’a reçu que la somme de 2.125 euros ; (ayant refusé la somme complémentaire de 625 euros) ;

Que monsieur X justifie par la facture du 10 mars 2016 avoir versé réglé à la société EFE le coût de la remise en état à hauteur de 4.235 euros TTC ;

Que l’examen de cette facture fait apparaître que les travaux correspondent bien à ceux envisagés et précisément décrits par l’expert judiciaire.

Attendu que dans ces conditions ;

Qu’il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation à hauteur de 4.235 euros TTC somme diminuée du montant déjà perçu de 2.125 euros, soit un total de 2.110 euros TTC (4.235 – 2.125 = 2.110).

Attendu en conséquence que la Cour infirme la décision des premiers juges qui ont rejeté la demande d’indemnisation du désordre n°2 et qui ont condamné la société C D à verser à F X la somme limitée à 625 euros au titre de la réparation du désordre n°1 ;

Que statuant à nouveau :

La Cour condamne la société C D à verser à F X la somme de 2.110 euros TTC au titre de l’indemnisation des dommages résultant des dégâts des eaux de juin 2012 et décembre 2013.

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Attendu que monsieur X sollicite à ce titre une indemnisation à hauteur de 100 euros HT ;

Que l’expert judiciaire a constaté le 6 mars 2015 :' «'Deux infiltrations d’eau, une au niveau du joint silicone de la baignoire vers la robinetterie(vide sous joint), et une au niveau du siphon plastique de la baignoire (fissuré)'» ;

Qu’en réponse à un dire, l’expert judiciaire indique que l’infiltration au niveau du siphon de la baignoire résulte d’une mauvaise réparation par monsieur X, le siphon étant fissuré ;

Qu’aucun élément versé au débat ne permet d’infirmer cette conclusion expertale ;

Que ce désordre n’a pas été constaté par l’expert d’assurance, la société Saratec ni en juin 2012 ni en juin 2014 mais uniquement par l’expert judiciaire plus de deux ans et demi après le premier sinistre.

Attendu que dans ces conditions il convient de confirmer la décision du tribunal qui a rejeté la demande d’indemnisation présentée à ce titre.

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Attendu que monsieur X sollicite la réparation de ce préjudice à hauteur de 400 euros ;

Attendu que ce désordre a été constaté pour la première fois le 6 mars 2015 par l’expert judiciaire ;

Que A B a précisément constaté l’existence d’une micro-fissure au plafond à la limite cuisine/séjour avec décollement ponctuel de l’enduit peint sur dalle béton, sans humidité relevée sur les murs et dalles intérieures ;

Que pour l’expert ce désordre ne rend pas la pièce impropre à sa destination ;

Que si l’expert fait un lien entre ce désordre et une micro-fissure horizontale avec léger décollement d’enduit apparaissant à l’extérieur de l’immeuble, coté façade Ouest, imputable à un phénomène de retrait et dilatation du gros 'uvre, il indique cependant que ce désordre extérieur ne compromet pas la solidité de l’ouvrage.

Attendu que dans ces conditions, il convient de considérer que c’est par une juste appréciation que le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation présentée par monsieur X à ce titre ;

Que la Cour confirme donc le jugement sur ce point.

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Attendu que monsieur X sollicite le versement de la somme de 1.053,00 euros HT correspondant au devis réalisé pour la façade dont le désordre affecterait son appartement ;

Attendu cependant que monsieur X ne fournit pas d’élément établissant :

• d’une part le lien certain entre ce désordre sur la façade commune et la micro-fissure de son plafond, l’expert ayant évoqué un lien hypothétique,

• d’autre part, l’inertie prétendue du syndic qui justifierait qu’il agisse pour le syndicat des copropriétaires, concernant son lot.

Attendu que dans ces conditions, il convient de considérer que c’est par une juste appréciation que le tribunal a rejeté la demande présentée par monsieur X à ce titre ;

Que la Cour confirme donc le jugement sur ce point.

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Attendu que monsieur X sollicite la condamnation de la société C D à lui payer la somme de 20.970 euros en réparation des préjudices financiers subis par la perte de jouissance et de chance de louer le bien ;

Attendu qu’il est établi par les rapports d’expertises que la salle de bains était inutilisable ni par l’intéressé lui-même ni par un éventuel locataire jusqu’à la réalisation des travaux ;

Qu’il est établi par la lettre du 9 décembre 2013 de la société Patrimo Gestion, lettre adressée à monsieur X que celui-ci a effectivement demandé à cette société, et précisément à cette époque, de mettre son bien en location, mais que la société a refusé la prise en charge du dossier compte tenu de l’état de l’appartement ;

Que la société Patrimo gestion indique en effet à monsieur X aux termes de ce courrier, après lui avoir indiqué que ce logement pouvait être loué entre 620 et 680 euros par mois : «'Nous tenons à vous alerter sur l’état de la salle de bain qui empêche actuellement la mise en location du bien et de fait notre prise en gestion. En effet la moisissure et l’état de détérioration de la pièce sont incompatible avec une prise à bail. Nous nous tenons à disposition dès les travaux de réfection réalisés'» ;

Qu’il convient, au regard de la facture EFE de constater que les travaux étaient réalisés en mars 2016.

Attendu en conséquence qu’il doit être retenu que monsieur X a perdu la chance de louer son bien de janvier 2014 à mars 2016 soit pendant 26 mois pour un montant mensuel de 620 euros, soit un préjudice financier de 16.120 euros ;

Que dans ces conditions, la décision du tribunal rejetant la demande d’indemnisation à ce titre sera infirmée ;

Que statuant à nouveau :

La Cour condamne la société C D à verser à F X la somme de 16.120 euros au titre du préjudice financier résultant de la perte de loyers.

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile qui prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, il convient d’infirmer la décision de première instance qui a partagé les dépens ;

Que statuant à nouveau :

La Cour condamne la SA société Immobilière C D, aux dépens de première instance.

Qu’y ajoutant :

La même SA Immobilère C D, est condamnée aux dépens d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais

exposés et non compris dans les dépens, le juge tenant alors compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il convient en conséquence, au regard de l’équité appréciée à la lumière des circonstances de l’affaire de confirmer jugement déféré en qu’il a condamné la SA société C D à verser à F X la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépetibles engagés en première instance ;

Y ajoutant :

Qu’il convient de condamner en appel la même société Immobilière C D à verser à F X la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il convient de rejeter la demande présentée en appel par la société Immobilière C D au titre de l’article 700 code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré du 28 novembre 2019 en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation des préjudices relatifs aux désordres n°3 (infiltration au niveau du siphon de la baignoire) et n°4 (micro-fissures au plafond) ainsi que la demande relative aux parties communes ;

Infirme pour le reste, le même jugement déféré.

Statuant à nouveau :

• Condamne la SA société C D à verser à F X :

la somme de 2.110 euros TTC à titre d’indemnisation du coût de la remise en état de la salle de bains suite aux dégâts des eaux survenus en juin 2012 et décembre 2013 (désordres n°1 et n°2) ;

la somme de 16.120 euros au titre du préjudice financier résultant de la perte de loyers.

• Infirme le jugement déféré en ce qu’il a partagé pour moitié les dépens de première instance.

Statuant à nouveau :

Condamne la SA société C D aux dépens de première instance.

Y ajoutant :

La condamne aux dépens d’appel.

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SA société Immobilière C D à verser à F X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant :

Condamne la SA société C D à verser à F X la somme de 1.000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT