[Z] [I] épouse [T]

C/

SA HABELLIS ELLIS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/00716 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GGMR

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 mars 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône

RG : 11-22-872

APPELANTE :

Madame [Z] [I] épouse [T]

née le 31 Janvier 1965 à [Localité 5] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sonia HALVOET, membre de la SCP NAIME-HALVOET- MORTIER KRASNICK, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉE :

SA HABELLIS, représentée par ses mandataires légaux en exercice domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie LITTNER-BIBARD, membre de la SCP LITTNER- BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 26 Novembre 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 29 avril 2009, la SA Logivie, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM Habellis, a donné à bail aux époux [W] [T] / [Z] [I] un logement de 7 pièces sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 604,74 euros, outre une provision mensuelle sur les charges locatives de 30,10 euros, payable à terme échu.

M. [W] [T] n’occupe plus les lieux.

Par acte du 31 janvier 2022, la société Habellis a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer la somme de 1 055,74 euros, correspondant aux loyers échus impayés à cette date.

Ce commandement visait la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte du 13 octobre 2002, la société Habellis a fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône, afin essentiellement d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative.

Par jugement réputé contradictoire du 24 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant la SA d’HLM Habellis à Mme [I] [T] à compter du 1er avril 2022,

— ordonné, à défaut de départ volontaire du logement n°10 sis [Adresse 1] à [Localité 4], l’expulsion de Mme [I] épouse [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec, si besoin est, le concours de la force publique, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonné d’office la transmission de la décision par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement du ou des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— fixé l’indemnité d’occupation, due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné Mme [I] épouse [T] à payer à la SA d’HLM Habellis la somme de 1 033,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 janvier 2023, comprenant la mensualité de décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 sur la somme de 454,70 euros et à compter de la signification de la décision sur le surplus, outre les indemnités d’occupation mensuelles dues postérieurement,

— condamné Mme [I] épouse [T] à payer à la SA d’HLM Habellis la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] épouse [T] aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

Par déclararation du 9 juin 2023, Mme [I] épouse [T] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 5 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [I] épouse [T] demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de :

— lui accorder un délai de deux années pour apurer sa dette éventuelle à l’égard de la société d’HLM Habellis,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— dire et juger que les paiements qui seront effectués par Mme [I] épouse [T] s’imputeront par priorité sur le capital,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 4 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SA Habellis demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

. constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 1er avril 2022,

. ordonné, à défaut de départ volontaire du logement n°10 sis [Adresse 1] à [Localité 4], l’expulsion de Mme [I] épouse [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec, si besoin est, le concours de la force publique, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

. ordonné d’office la transmission de la décision par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement du ou des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

. fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

. condamné Mme [I] épouse [T] à lui payer la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [I] épouse [T] à lui payer la somme de 1 033,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 janvier 2023, comprenant la mensualité de décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 sur la somme de 454,70 euros et à compter de la signification de la décision sur le surplus, outre les indemnités d’occupation mensuelles dues postérieurement,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [I] épouse [T] à lui payer la somme de 195,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Mme [I] épouse [T] des délais de paiement,

— juger que Mme [I] épouse [T] devra solder sa dette locative arrêtée à la somme de 195,02 euros dans le mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— juger qu’à défaut pour Mme [I] épouse [T] de s’acquitter de cette somme dans le délai fixé, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans autre formalité,

— juger en cette hypothèse qu’à défaut de départ volontaire du logement n°10 sis [Adresse 1]) l’expulsion de Mme [I] épouse [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec, si besoin est, le concours de la force publique, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Y ajoutant,

— débouter Mme [I] épouse [T] de l’intégralité de ses réclamations contraires aux présentes,

— condamner Mme [I] épouse [T] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais de défense exposés à hauteur de cour,

— condamner Mme [I] épouse [T] aux entiers dépens d’appel et autoriser la SCP Cabinet Littner Bibard à les recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 19 septembre 2024.

MOTIVATION

Il ressort des pièces produites aux débats et il n’est pas discuté que :

— au 31 janvier 2022, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, Mme [T] restait devoir la somme de 1 055,74 euros au titre des loyers et charges échus,

— Mme [T] n’a pas soldé cette dette dans les deux mois qui ont suivi, mais elle l’a partiellement réglée, sa dette s’élevant au 31 mars 2022 à la somme de 572,78 euros

— juste avant que le loyer et les charges de mars 2023 ne devienne exigible, le solde du compte locatif de Mme [T] était créditeur en sa faveur de 1,45 euros,

— à la date du 11 octobre 2023, Mme [T] était à jour du paiement des loyers et charges, pour avoir soldé la somme de 195,02 euros, au paiement de laquelle elle ne peut donc pas être condamnée,

— au jour de l’audience, sa dette locative était de 539,73 euros, étant précisé que le montant du loyer et des charges s’élève à 767,18 euros, qu’il a été couvert s’agissant du mois de septembre 2024 à hauteur de 441,75 euros par l’APL et le RLS et que Mme [T] a repris depuis plusieurs mois le paiement de la part résiduelle restant à sa charge.

Même si Mme [T] ne justifie ni de ses revenus ni de ses charges, elle indique être en mesure de régulariser sa situation et la SA d’HLM Habellis ne s’oppose pas à ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, acquis au 1er avril 2022, ainsi que l’a justement constaté le premier juge dont la décision est sur ce point confirmé.

Compte tenu de la modicité de la dette, la durée des délais de paiement sera réduite à 8 mois, étant observé que Mme [T] n’a pas indiqué quelle somme elle envisageait de payer chaque mois en sus du loyer courant pour apurer sa situation.

A défaut de paiement :

— d’une seule mensualité à valoir sur la dette arrêtée au 1er octobre 2024,

— au 15 décembre 2024, du loyer et des charges du mois d’octobre 2024,

— à bonne date, des loyers et des charges à échoir à compter de novembre 2024,

les effets de la clause résolutoire reprendront.

En ce cas, Mme [T] devenant occupante sans droit ni titre, elle devra libérer les lieux objet du bail ; à défaut, elle sera débitrice d’une indemnité d’occupation et il pourra être procédé à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être supportés par Mme [T], le conseil de la bailleresse pouvant prétendre au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de la SA d’HLM Habellis mais dans les circonstances de l’espèce, elle conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement dont appel en ce qu’il a :

— constaté à effet du 1er avril 2022 l’acquisition des effets de la clause de résiliation du bail liant les parties,

— condamné Mme [Z] [I] épouse [T] aux dépens de première instance,

Pour le surplus, réforme le jugement dont appel,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute la SA d’HLM Habellis de sa demande en paiement de la somme de 195,02 euros au titre de sa créance échue au 10 octobre 2023, payée dès le 11 octobre 2023,

Constate que la dette locative de Mme [T] s’élevait au 1er octobre 2024 à la somme de 539,73 euros,

Lui accorde des délais de paiement et dit qu’elle pourra régler sa dette en 8 mensualités de 70 euros chacune pour les premières et de 49,73 euros pour la dernière, exigibles le 15 de chaque mois de décembre 2024 à juillet 2025, en sus du loyer et des charges courants à échoir de novembre 2024 à juin 2025,

Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés à Mme [T],

Dit que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si au 15 juillet 2025, Mme [T] ne doit plus rien à la SA d’HLM Habellis au titre :

— soit de sa dette de 539,73 euros

— soit des loyers et charges échus au titre du mois d’octobre 2024 et à échoir à compter de novembre 2024,

Dit en revanche qu’à défaut de paiement,

— soit du loyer et des charges d’octobre 2024 au 15 décembre 2024,

— soit d’une seule mensualité ou d’un seul terme de loyer et charges courants, conformément aux modalités fixées ci-dessus,

l’intégralité de la dette résiduelle deviendra de plein droit immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail reprendra de plein droit tous ses effets,

Dans ce cas, Mme [T] deviendra occupante sans droit ni titre et devra :

— payer à SA d’HLM Habellis, jusqu’à la restitution des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

— libérer les lieux dans les meilleurs délais et au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement d’avoir à les quitter ; à défaut, la SA d’HLM Habellis pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [T] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique,

Condamne Mme [T] aux dépens d’appel, la SCP Cabinet Littner Bibard étant autorisée à recouvrer directement à son encontre ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

Déboute la SA d’HLM Habellis de ses demandes présentées en première instance et en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,