MINUTE N° 284/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 5 juin 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/04477 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H7A5

Décision déférée à la cour : 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS et INTIMÉS SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [C] [I] et

Madame [S] [Z]

demeurant tous deux [Adresse 2]

[Adresse 5]

représentés par M^e Katja MAKOWSKI, avocat à la cour

plaidant : M^e RUGRAFF, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉE :

Madame [S] [W]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour

plaidant : M^e KOROMYSLOV, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

La S.A.S. LA FOURMI prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 3]

représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Murielle ROBERT-NICOUD et Sophie GINDENSPERGER, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Selon un acte authentique du 14 avril 2020, M. [C] [I] et Mme [S] [Z] ont acquis, auprès de Mme [S] [W], une maison d’habitation, moyennant la somme de 315 000 euros.

Cette vente avait été négociée par la SAS La Fourmi, en application d’un mandat de vente qui lui avait été confié par la venderesse.

Par lettre du 27 avril 2020, reçue le lendemain par la venderesse et le 30 avril 2020 par l’agence immobilière, les acheteurs se sont plaints d’avoir découvert, en dépit des assurances qui leur avaient été fournies par ces dernières, que le bien immobilier avait subi un important dégât des eaux à la suite d’une coulée de boue du 21 mai 2012, sinistre ayant donné lieu à indemnisation.

Après avoir mis la venderesse en demeure de leur payer une somme, les acheteurs l’ont assignée, ainsi que l’agence immobilière, afin que la venderesse soit condamnée à réparer leurs préjudices subis du fait du dol commis lors de ladite vente.

Par jugement du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré le présent jugement commun et opposable à la SAS La Fourmi,

— débouté M. [I] et Mme [Z] 'de leurs demandes indemnitaires au titre de leurs préjudice financier, matériel et moral, et au titre de la réparation des désordres affectant le mur autour de la fenêtre en saut-de-loup de la cave,

— les a condamnés aux dépens et à payer à la SAS La Fourmi la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, d’une part, que la venderesse avait déclaré dans le 'compromis de vente', puis dans l’acte authentique, que le bien vendu n’avait jamais fait l’objet d’un sinistre ayant donné lieu à indemnisation, alors qu’elle avait pourtant connaissance de ce qu’une inondation avait eu lieu en 2012, qu’elle avait déclarée à son assureur et pour laquelle elle avait perçu une indemnité et même effectué des travaux pour y remédier, mais, d’autre part, que les acheteurs ne démontraient pas qu’était connu de la venderesse le fait que l’absence de sinistre constituait pour eux un élément déterminant de leur consentement.

Il a ajouté qu’il résultait du courriel des acheteurs du 22 avril 2020, que les acheteurs avaient été informés de ce que deux épisodes de coulées de boues et inondations avaient été classés comme catastrophe naturelle les 21 mai 2012 et 25 juin 2016 et que, par ailleurs, ils ne justifiaient pas avoir subi un tel sinistre depuis leur acquisition, ni de ce que les travaux dont ils demandaient paiement étaient nécessaires pour prévenir la survenance d’un nouveau dégât des eaux susceptible d’être classé en catastrophe naturelle.

Il a conclu qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’était pas établi que la venderesse avait intentionnellement dissimulé aux acheteurs l’existence du sinistre de 2012 afin de les déterminer à consentir à la vente.

Pour rejeter la demande d’indemnisation au titre des désordres affectant le mur du sous-sol, il a retenu que la matérialité du désordre était établie, mais que n’étaient pas démontrés la date de la réception, le fait que les désordres étaient apparents et réservés à la réception, qu’ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropres à sa destination, et qu’ils soient imputables à la venderesse, de sorte que les conditions d’engagement de la garantie décennale des constructeurs n’étaient pas réunies.

Le 12 décembre 2012, M. [I] et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 février 2024, M. [I] et Mme [Z] demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

1°) Sur les demandes dirigées contre Mme [W] :

— la juger auteur d’une réticence dolosive volontaire,

En conséquence,

— la condamner à leur payer les montants suivants :

—  76 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi, avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2021, jour de la mise en demeure,

—  63 066,06 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi, avec intérêt au taux légal à compter 23 février 2021, jour de la mise en demeure,

—  20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter du jour du 23 février 2021, jour de la mise en demeure,

—  3 755,40 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du mur moisi, avec intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— ordonner, pour le cas où la Cour l’estimerait nécessaire, une expertise judiciaire pour :

— déterminer la consistance et le coût des travaux nécessaires pour pallier la survenance d’une nouvelle coulée de boue susceptible d’être classée en catastrophe naturelle,

— confirmer l’existence et la nature décennale des désordres apparus sur le mur du sous-sol qui comporte le saut de loup ainsi que pour chiffrer le coût de réparation desdits désordres,

— condamner Mme [W] à leur payer une somme de 7 000 euros à titre d’indemnité de procédure par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et celle de 8 000 euros au titre de l’instance d’appel,

— condamner Mme [W] aux entiers frais et dépens des deux instances.

2°) Sur l’appel en déclaration de jugement commun sollicité à l’égard de la société La Fourmi :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer à la société La Fourmi une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer l’appel incident de la société La Fourmi mal fondé, l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;

En conséquence :

— déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à la société La Fourmi ;

— condamner la société La Fourmi à leur payer une somme de 1 000 euros à titre d’indemnité de procédure par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et celle de 1 000 euros au titre de l’instance d’appel ;

— condamner la société La Fourmi aux dépens de l’appel en déclaration de jugement commun des deux instances.

Ils soutiennent, d’une part, avoir été victimes d’un dol leur ayant causé des préjudices dont ils demandent réparation, pour les motifs suivants :

— leur consentement a été vicié par un dol lors de l’acquisition de la maison, car la venderesse leur a caché l’existence de la coulée de boue ayant inondé la maison en 2012, ainsi que l’ampleur des travaux réalisés pour remédier à ce sinistre, et car s’ils avaient su que la maison avait fait l’objet d’une coulée de boue, qui plus est de l’intensité dont elle a été l’objet, ils n’auraient pas acheté le bien immobilier, cette absence de sinistre étant déterminante de leur consentement, en raison du caractère récent de la maison et de leur projet familial. Ils ajoutent avoir posé la question plusieurs fois sur ce point tant à l’agence immobilière qu’à la venderesse devant le notaire.

— à titre subsidiaire, leur demande est fondée sur la violation de la clause stipulée en page 23 de l’acte authentique intitulée 'devoir d’information réciproque', car la venderesse savait ou aurait dû savoir que le sinistre affectant le bien était déterminant de leur consentement, ce d’autant que cette clause 'faisait écho’ à celle intitulée 'absence de sinistres avec indemnisation',

— s’ils savaient que la zone avait fait l’objet de coulées de boue et d’arrêtés de catastrophe naturelle, M. [I] étant originaire des environs, ils ignoraient que la maison avait été concernée, ce qui leur a été dissimulé à dessein,

— ils reprochent au tribunal d’avoir exigé la preuve que l’absence de sinistre pour eux était un élément déterminant de leur consentement et par ailleurs un élément connu de la venderesse, car, se fondant sur les articles 1130 et 1137 du code civil, ils soutiennent que la caractéristique d’un bien immobilier tenant à l’absence de sinistre l’ayant affecté avant la vente est à considérer en soi, in abstracto, comme un élément déterminant du consentement de n’importe quel acheteur d’un bien immobilier, et qu’il s’agit donc d’une information dont la venderesse savait ou aurait dû savoir le caractère déterminant pour eux ; en outre, compte tenu de son impact pour eux, l’absence de sinistre constitue une des qualités essentielles du bien au sens de l’article 1132 du code civil,

— au surplus, la venderesse avait parfaitement connaissance du caractère déterminant pour eux de cette absence de sinistre, puisqu’elle a menti, qu’ils l’avaient interrogée ainsi que l’agence sur ce point, et que les actes contiennent une clause 'absence de sinistre avec indemnisation’ en page 17 et 19,

— la venderesse a menti, puisque le notaire atteste que la question des inondations et coulées de boue avait été évoquée lors de la signature du 'compromis de vente’ et il avait été confirmé que le bien n’avait pas été concerné par une catastrophe naturelle ayant donné lieu à indemnité d’assurance,

— la dissimulation de la venderesse était intentionnelle pour les raisons précitées, et car les coulées de boue sont un phénomène naturel suffisamment grave pour décourager tout acquéreur éventuel,

— les préjudices qu’ils ont subis en conséquence sont, d’une part, financier (une perte de la valeur de leur maison liée au caractère sinistrable de la maison), d’autre part, matériel (le coût des travaux qui seraient de nature à empêcher qu’une coulée de boue à venir affecte la maison, qu’ils ont fait évaluer par un devis, ceux réalisés par la venderesse étant insuffisants, ou qui sera évalué par une expertise), et, enfin, moral (s’étant fait berner et étant anxieux pour l’avenir).

Ils invoquent, d’autre part, la garantie due par la venderesse au titre des moisissures et de l’humidité affectant le mur du sous-sol qui comporte le saut-de-loup, pour les motifs suivants :

— peu après leur installation, ils ont constaté ce désordre sur ce mur qui était, avant la coulée de boue, l’entrée du garage en sous-sol, laquelle a été condamnée et transformée en cave par des travaux de mauvaise qualité,

— sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, la venderesse doit leur payer les frais de réparation dudit mur,

— le caractère apparent ou réservé à la réception ne concerne pas les relations entre l’acquéreur et le vendeur, puisque ce n’est pas l’acquéreur qui a procédé à la réception,

— c’est au vendeur de démontrer une réserve ou le caractère apparent du désordre à la réception ; en tout état de cause, à défaut de production de l’acte de réception par la venderesse, le paiement total du prix avant la prise de possession vaut réception tacite sans réserve,

— lors de l’acquisition de la maison, le désordre était non apparent et de nature décennale puisqu’il porte sur des infiltrations et qui sont importantes, de sorte qu’il importe peu de connaître l’origine exacte des moisissures ou de l’imputabilité des désordres ; le mur n’a pas fait l’objet d’une étanchéité à l’eau et aucun système de renouvellement d’air n’a été mis en place dans le sous-sol ; les infiltrations et les moisissures altèrent la solidité du mur et rendent au surplus l’ouvrage impropre à sa destination et les moisissures sont de nature à porter atteinte à la santé des personnes ; ils ont agi dans les dix ans des travaux et de la vente,

— une expertise n’est pas utile, outre que le coût des travaux de reprise est modéré,

— à titre subsidiaire, ils agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Enfin, ils demandent que le jugement soit déclaré commun et opposable à l’agence immobilière, pour les motifs suivants :

— les dispositions de l’article 333, alinéa 2 du code de procédure civile le permettent, sans qu’il soit nécessaire de former une demande contre le tiers,

— ils y ont intérêt pour que son rôle et la nature des informations qu’elle détenait soient éclaircis, car la venderesse, qui a commis le dol, était assistée par l’agence immobilière,

— l’agence immobilière est tenue par l’article 1112-1 du code civil,

— ils prennent acte de ce que l’agence immobilière indique pour la première fois n’avoir jamais été informée d’une quelconque coulée de boue préalable à la vente.

Ils ajoutent que leur condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’agence immobilière est incompréhensible et non motivée.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 avril 2024, Mme [W] demande à la cour de :

— déclarer l’appel mal fondé et le rejeter,

— par conséquent, confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

y ajoutant :

— condamner in solidum M. [I] et Mme [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elle conteste l’existence d’un dol, en soutenant qu’il n’est pas démontré qu’elle leur ait dissimulé une information dont elle savait le caractère déterminant de leur consentement et qui, s’ils l’avaient connue, les aurait dissuadés d’acquérir le bien.

Elle conteste que l’information litigieuse ait été déterminante de leur consentement, car :

— le caractère déterminant du dol s’apprécie in concreto, en ayant égard, en application de l’alinéa 2 de l’article 1130 du code civil, aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné,

— M. [I] connaissait parfaitement le secteur et savait que les terrains situés à [Localité 4] étaient situés dans une zone exposée aux inondations et aux coulées de boue, ce qui est d’ailleurs indiqué en page 3/40 de l’état des risques et pollution annexé à l’acte de vente, et la coulée de boue de 2012 avait fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle de sorte que dans ces circonstances, il apparaît clairement que l’intégralité de la zone avait été sinistrée et que cette information avait été portée à la connaissance des habitants de la région,

— il ne ressort d’aucun élément que les acquéreurs entendaient conclure la vente à la condition que le bien ait échappé à la coulée de boue survenue dans la zone, ni encore d’exigence ou d’interrogation particulière sur la survenance d’un sinistre affectant la maison,

— les acquéreurs ne démontrent pas qu’ils entendaient acquérir le bien à la condition déterminante qu’il n’ait jamais fait l’objet d’un tel sinistre, dès lors que les documents portés à leur connaissance contenaient l’information,

— sans preuve qu’ils aient sollicité cette information, aucun dol n’est constitué,

— en outre, la question des inondations et coulées de boue a bien été abordée devant le notaire.

Elle conteste, en outre, la preuve d’une dissimulation intentionnelle, et ce d’autant plus qu’elle avait indiqué, par courriel du 29 avril 2020, aux appelants qu’en 2012, les infrastructures du lotissement n’étaient pas finalisées. L’absence de voiries et d’assainissement de la zone ayant, à cette époque, favorisé l’écoulement des eaux et la survenance d’une coulée, des mesures ont, depuis lors, été prises sans qu’un tel phénomène ne se reproduise, et elle a fait réaliser des travaux qui garantissent tout risque d’écoulement. Elle conteste, en conséquence, tout vice caché et tout mensonge ainsi que toute volonté de tromper les acquéreurs qui n’ont d’ailleurs pas évoqué leur inquiétude à ce sujet. Elle considère incohérente la position des acquéreurs qui prétendent avoir voulu acquérir un bien présentant des garanties maximales de sécurité alors qu’ils ont choisi un secteur exposé aux inondations et coulées de boue, et qui prétendent avoir peur de vivre dans la maison, alors qu’ils souhaitent y rester.

Elle ajoute que l’acquéreur a une obligation de se renseigner, par ses propres moyens, sur les qualités qui, à ses yeux, sont substantielles, et qu’en l’espèce, ils ont fait preuve de négligence, alors qu’était annexé à l’acte de vente un diagnostic réalisé en 2016 faisant état des risques naturels et technologiques et listant les sinistres survenus. Enfin, l’état des risques de notoriété publique n’a donné lieu à aucun nouveau sinistre.

Elle considère, en outre, que le préjudice invoqué n’est pas justifié, aucune moins-value n’existant.

Elle ajoute avoir rempli son devoir d’information, en portant à la connaissance des acquéreurs les éléments relatifs aux risques particuliers de la zone, et que rien ne permet de penser que la coulée de boue, qui a affecté toute la zone, n’aurait pas endommagé la maison. En outre, des travaux ont été entrepris et aucune coulée de boue postérieure ou inondations récurrentes n’ont eu lieu. La coulée de boue intervenue avait un caractère exceptionnel.

S’agissant du mur du sous-sol, elle conclut au rejet de la demande en l’absence de réception et de preuve du caractère apparent ou non desdits désordres, de leur imputabilité, d’élément de nature à démontrer qu’il y a une atteinte à la sécurité et à la solidité de l’ouvrage, d’inondations récurrentes du sous-sol, préexistantes et connues d’elle, de la présence de moisissures récurrentes avant l’acquisition, ou de dissimulation d’un défaut caché du sous-sol rendant le bien impropre à l’usage auquel il était destiné et qui était connu d’elle.

Elle ajoute que les acquéreurs ne démontrent pas en quoi le sous-sol ne serait pas conforme aux stipulations de l’acte de vente, ni que les prétendues traces de condensation seraient apparues très rapidement après la construction et qu’elle aurait omis volontairement de leur en donner connaissance.

S’agissant de leur demande d’expertise aux fins de pallier la survenance d’une nouvelle coulée de boue, elle est fondée sur la survenance d’un phénomène hypothétique.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2023, la société La Fourmi demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

— le déclarer mal fondé, en débouter les appelants, ainsi que de l’intégralité de leurs fins, moyens, demandes et prétentions dirigés à son encontre,

— confirmer le jugement sous réserve de l’appel incident,

Sur appel incident :

— le dire bien fondé,

y faisant droit :

— infirmer le jugement en ce qu’il lui a été déclaré commun et opposable,

— débouter les appelants de cette prétention et de toutes conclusions contraires aux fins de l’appel incident,

En tout état de cause :

— condamner les appelants à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, et aux entiers dépens d’appel.

Elle soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée, n’ayant commis aucun manquement, l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier s’arrêtant à ce qui est décelable au regard de ses compétences techniques en tant que simple négoce de l’immobilier. Elle affirme n’avoir jamais été informée d’une quelconque coulée de boue préalable à la vente.

Elle fait valoir que la mise en cause aux fins de jugement commun ne peut intervenir que si la partie qui y procède a un intérêt juridique, et qu’en l’espèce, le but de sa mise en cause n’est pas de bénéficier d’un intérêt juridique, mais de l’interroger sur des connaissances concernant des coulées de boue antérieures et ainsi de suppléer les carences des appelants en matière de preuve, ce qui constitue un détournement de l’article 331 du 'code civil', puisqu’elle se trouve mise en cause uniquement pour se prononcer sur une situation de fait et non de droit.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur le dol :

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon les alinéas 1 et 2 de l’article 1137 dudit code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il appartient ainsi à celui qui l’invoque de démontrer, d’une part, l’existence de manoeuvres, mensonges, réticence ou dissimulation, d’autre part, que l’information concernée était déterminante de son consentement, et, enfin, le caractère intentionnel du dol allégué.

Si l’appréciation du caractère déterminant d’une information pour une partie doit en principe s’effectuer in concreto, certaines informations sont toutefois déterminantes du consentement de tout acquéreur.

Il en est ainsi du fait que l’immeuble ait ou non été affecté par un sinistre tenant à une coulée de boue, au regard de la gravité des conséquences d’un tel sinistre, sans qu’il soit nécessaire d’apprécier si les acquéreurs s’en étaient, expressément ou non, enquis.

En l’espèce, figurent au 'compromis de vente’ signé par le 23 novembre 2019 par les parties et à l’acte authentique du 14 avril 2020 signé par leurs représentants et le notaire, les clauses suivantes:

— 'Etat des risques et pollution : Un état des risques et pollutions fondé sur les informations mises à disposition par arrêté préfectoral est joint. A cet état sont joints :

— la cartographie du ou des risques majeurs existants sur la commune avec localisation de l’immeuble concerné sur le plan cadastral,

— la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.

(…)'

— 'Absence de sinistre avec indemnisation’ : 'le vendeur déclare qu’à sa connaissance l’immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L.125-2 ou de l’article L.128-2 du code des assurances'.

L’acte authentique précise qu’est annexé à l’acte le certificat d’urbanisme délivré le 11 décembre 2019. Selon ce document, la commune est identifiée comme étant soumise au risque 'coulée de boue’ et le terrain est situé dans le secteur à risques d’inondation ou de coulées d’eaux boueuses (catégorie 1)

Selon la liste des arrêtés de catastrophe naturelle mentionnant l’adresse du bien immobilier, produite par les appelants parmi les pièces 12 (annexes au compromis et à l’acte authentique de vente) plusieurs inondations et coulées de boue ont eu lieu, dont les derniers le 21 mai 2012 et le 25 juin 2016. Les cases 'indemnisé’ ne sont pas cochées.

Il résulte des conclusions des appelants qu’ils savaient, lors de l’acquisition de la maison, compte tenu de la connaissance personnelle de M. [I], qu’elle se situait dans un secteur exposé au risque de coulée de boue, mais aussi, et notamment par les mentions précitées figurant dans les actes les liant et les pièces annexées, que le secteur avait effectivement fait l’objet d’une coulée de boue et d’arrêtés de catastrophe naturelle.

Toutefois, il ne résulte d’aucun élément qu’ils avaient connaissance de ce que la maison elle-même avait déjà fait l’objet d’une coulée de boue.

Dans son courriel du 29 avril 2020, postérieur à la vente, la venderesse reconnaît avoir omis d’indiquer avoir perçu une indemnité d’assurance suite à la catastrophe naturelle de 2012, mais soutient que cela était involontaire compte tenu du contexte.

Ainsi, la venderesse a commis un mensonge dans l’affirmation contenue dans la clause intitulée 'absence de sinistre avec indemnisation'.

Toutefois, celle-ci justifie avoir fait réaliser, en 2012, des travaux d’importance destinés à éviter un nouveau sinistre, puisqu’ils ont consisté en la suppression de la porte du garage par laquelle avait pénétré la coulée de boue et la création d’un mur.

Eu égard à la connaissance des acquéreurs du risque de coulée de boue affectant le secteur dans lequel est située la maison, aux importants travaux effectués par la venderesse destinés à éviter que celle-ci soit atteinte par un nouveau sinistre, et dans la mesure où il n’est pas soutenu qu’elle ait été affectée d’un nouveau sinistre depuis

lesdits travaux, il n’est pas démontré la preuve d’une intention dolosive de la part de la venderesse sur l’existence d’un tel sinistre, survenu plusieurs années auparavant, ni du risque de survenance d’un nouveau sinistre dont souhaitaient se prémunir les acquéreurs, et ce même compte tenu de la clause mensongère précitée.

L’existence d’un dol n’est donc pas établie.

2. Sur le manquement à l’obligation d’information :

Il résulte de ce qui précède que, la clause précitée était mensongère, puisque la venderesse a communiqué une information erronée aux acquéreurs, de sorte qu’elle a commis une faute contractuelle.

3. Sur les préjudices en résultant :

Les appelants soutiennent avoir subi un préjudice qui se caractérise par la perte de valeur de leur maison et le coût de travaux à effectuer, outre un préjudice moral.

Cependant, ils ne démontrent pas que leur maison a subi une perte de valeur.

En effet, l’attestation de valeur Orpi du 14 octobre 2020, mentionne une valeur de 300 000 à 315 000 euros. Si elle précise que 'la maison est située en zone inondable et est par elle même à caractère inondable puisqu’elle a déjà fait l’objet d’un sinistre déclaré', avec la précision que l’on peut régulièrement observer une décote d’environ 20 % sur ce type de situation selon la potentialité d’un nouveau sinistre, soit une fourchette de prix maximum se situant entre 240 000 et 252 000 euros. Nous vous recommandons de faire appel à un expert immobilier afin de faire chiffrer cette décote', il n’est pas soutenu ni démontré que le bien se situe en zone inondable, alors qu’une telle situation est différente de l’exposition aux coulées de boue.

L’attestation HRD du 30 octobre 2020 propose une évaluation, comprise entre 298 000 et 305 000 euros, en évoquant une 'construction dans un lotissement qui a connu des soucis d’inondation, au sous sol une pompe de relevage est installée', ainsi que l’absence d’accès au sous-sol par l’extérieur.

Ainsi, les attestations de valeur de ce bien, situé dans une zone à risque de coulées de boue, émettent un avis portant sur une valeur proche du prix d’achat payé, et ne sont pas suffisantes pour établir une perte de valeur en lien avec le fait que ce bien immobilier a antérieurement été sinistré par une coulée de boue.

En outre, s’agissant des travaux évoqués par les appelants, ils ne démontrent pas que la situation actuelle est insuffisante pour éviter un nouveau sinistre. Les devis produits ne permettent pas de considérer que les travaux qu’ils visent sont nécessaires à ce titre.

S’agissant de la demande d’expertise, elle vise à déterminer la consistance et le coût des travaux nécessaires pour pallier la survenance d’une nouvelle coulée de boue susceptible d’être classée en catastrophe naturelle. Or, une expertise judiciaire ne peut pas porter sur une situation hypothétique. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner.

En revanche, les acquéreurs justifient avoir subi un préjudice moral résultant de l’existence de la clause mensongère figurant aux actes, qui sera évalué à la somme de 3 000 euros.

Mme [W] sera ainsi condamnée à leur payer cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

4. Sur le mur du sous-sol :

Il résulte de l’expertise privée produite par les appelants, corroborée par des photographies produites aux débats, l’existence d’un problème de ventilation au sous-sol, qui fait ressortir des traces de condensation autour du saut-de-loup, et en partie basse de ce dernier.

L’expertise privée n’évoque cependant pas l’existence d’infiltrations ou de problème d’étanchéité et il n’est pas soutenu que le saut-de-loup ne peut pas s’ouvrir.

Ainsi, il n’est pas démontré l’existence d’un désordre compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ce que le courriel de la venderesse du 29 avril 2020 ne permet pas non plus de caractériser.

La demande fondée sur la garantie décennale sera donc rejetée.

Enfin, sera rejetée la demande de mesure d’expertise pour 'confirmer l’existence et la nature décennale des désordres', dans la mesure où une telle mesure ne peut être ordonnée pour pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, le caractère antérieur du vice invoqué n’est pas démontré, de sorte que les demandes fondées sur la garantie des vices cachés ne sont pas fondées.

Les demandes seront donc rejetées, le jugement étant confirmé de ce chef.

5. Sur la déclaration de jugement commun à la société La Fourmi :

Selon les alinéas 1 et 2 de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Il résulte des conclusions des appelants qu’ils souhaitaient obtenir des éléments de fait de la part de la société La Fourmi.

Ils n’ont donc pas d’intérêt, au sens des textes précités, pour l’appeler en déclaration de jugement commun. Statuant par voie d’infirmation de ce chef, leur demande sera rejetée.

En revanche, il n’y a pas lieu de dire l’arrêt commun et opposable à ladite société, puisqu’elle est partie à l’instance d’appel.

6. Sur les frais et dépens :

A l’exception des dépens liés à l’appel en déclaration de jugement commun à la société Fourmi, qui seront supportés par M. [I] et Mme [Z] qui succombent de ce chef, les dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et d’appel seront supportés, compte tenu de la solution du litige, à hauteur d'1/10ème par Mme [W] et à hauteur de 9/10ème par M. [I] et Mme [Z].

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [W] sera condamnée à payer à M. [I] et Mme [Z] la somme de 1 500 euros pour la première instance et celle de 1 500 euros pour l’instance d’appel, et sa demande sera rejetée.

M. [I] et Mme [Z] seront condamnés à payer la somme de 1 000 euros à la société La Fourmi à ce titre pour l’instance d’appel et leur condamnation prononcée en première instance sera confirmée. Leurs demandes à l’encontre de la société La Fourmi tant concernant la première instance que celle d’appel seront rejetées, étant précisé, s’agissant de celle formée en première instance, qu’il sera ajouté au jugement, qui n’a pas statué sur la demande qui lui était présentée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Rejette la demande d’expertise judiciaire ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 10 novembre 2022, sauf en ce qu’il a débouté M. [I] et Mme [Z] de leurs demandes indemnitaires pour leurs préjudices financier et matériel et au titre de la réparation des désordres affectant le mur autour de la fenêtre en saut-de-loup de la cave et les a condamnés à payer à la SAS La Fourmi la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme de ces seuls chefs ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Rejette la demande en déclaration de jugement commun et opposable à la SAS La Fourmi ;

Condamne Mme [S] [W] à payer à M. [C] [I] et Mme [S] [Z], conjointement, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne Mme [S] [W] à supporter 1/10ème des dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux liés à l’appel en déclaration de jugement commun à la société La Fourmi ;

Condamne M. [C] [I] et Mme [S] [Z] à supporter 9/10ème des dépens de première instance et d’appel, ainsi que l’intégralité des dépens de première instance et d’appel liés à l’appel en déclaration de jugement commun à la société La Fourmi ;

Condamne Mme [O] [W] à payer à M. [C] [I] et Mme [S] [Z], conjointement, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance ;

Condamne Mme [O] [W] à payer à M. [C] [I] et Mme [O] [Z], conjointement, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel ;

Condamne M. [C] [I] et Mme [O] [Z] à payer à la SAS La Fourmi la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,