SA ALLIADE HABITAT

C/

[P] [B] [L]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00582 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GNPD

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 janvier 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon

RG : 11-23-463

APPELANTE :

SA ALLIADE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Véronique PARENTY-BAUT, membre de la SELAS ADIDA & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38

assistée de M^e William ROLLET, avocat au barreau de MACON

INTIMÉ :

Monsieur [P] [B] [L]

né le 28 Février 2000 à [Localité 5] (71)

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 26 Novembre 2024,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 22 juillet 2020, la société Alliade Habitat a loué à M. [P] [L] et Mme [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], en contrepartie d’un loyer mensuel de 491,43 euros, outre 151,21 euros de provision mensuelle sur charges, payables à terme échu.

Mme [H] a quitté le logement suite à la rupture du PACS la liant à M. [L].

Par acte du 31 mars 2023, la société Alliade Habitat a vainement fait délivrer à M. [L] un commandement de payer la somme de 4 996,79 euros, correspondant aux loyers échus au 28 février 2023, demeurés impayés.

Ce commandement visait la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte du 7 juillet 2023, la société Alliade Habitat a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des sommes dues.

M. [L] a comparu à l’audience du 12 octobre 2023. Il a indiqué vouloir se maintenir dans le logement et régulariser sa situation locative en ajoutant, au loyer courant dont il a précisé avoir repris le paiement, la somme mensuelle de 150 euros.

Un renvoi a été vainement ordonné afin que M. [L] fournisse à la juridiction et au bailleur les justificatifs de ses ressources.

Par jugement du 11 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon a :

— déclaré irrecevable la demande de la société Alliade Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamné M. [L] à verser à la société Alliade Habitat la somme de 11 505,26 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023, incluant l’échéance due au titre du mois d’octobre 2023) au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté la société Alliade Habitat de sa demande en versement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— débouté M. [L] de sa demande en octroi de délais de paiement,

— débouté la société Alliade Habitat de sa demande de versement de dommages et intérêts,

— condamné M. [L] à verser à la société Alliade Habitat une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation,

— ordonné que la décision soit transmise à la Préfecture de Saône-et-Loire,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 30 avril 2024, la SA Alliade Habitat a interjeté appel de ce jugement, dont elle critique expressément tous les chefs sauf ceux ayant débouté M. [L] de sa demande de délais de paiement et l’ayant condamné aux dépens.

Le 16 mai 2024, l’affaire a été fixée à bref délai.

Par acte du 23 mai 2024, la SA Alliade Habitat a fait signifier à M. [L] sa déclaration d’appel, l’avis du 16 mai et ses conclusions remises à la cour le 21 mai 2024.

Cet acte a été délivré au domicile de M. [L].

Aux termes du dispositif de ses conclusions remises à la cour le 6 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SA Alliade Habitat demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1136, 1183 et 1231-6 du code civil, de :

— juger son appel recevable et fondé ; et dans les limites de celui-ci y faisant droit,

— reformer le jugement dont appel en ce qu’il :

. a déclaré irrecevable sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

. et ainsi par conséquent a condamné M. [L] à lui verser la somme de 11 505,26 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023 incluant l’échéance due au titre du mois d’octobre 2023) au titre des loyers et charges impayés avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

. l’a déboutée de sa demande en versement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

. l’a déboutée de sa demande en versement de dommages et intérêts,

. a condamné M. [L] à lui verser la seule somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la déboutant ainsi du surplus de sa demande à ce titre.

Statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 mai 2023, du bail du 22 juillet 2020 la liant à M. [L] et afférent au logement sis [Adresse 2] à [Localité 5],

— ordonner l’expulsion dudit logement de M. [L] et de tout autre occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 8 114,02 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrêtés au 31 mai 2023,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et condamner M. [L] au paiement de 676,28 euros par mois à compter du 1er juin 2023 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux objets du bail et restitution des clés au bailleur,

— condamner M. [L] au paiement d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [L] au paiement d’une somme de 810 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner M. [L] aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

M. [L] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 1er octobre 2024, juste avant l’ouverture des débats.

MOTIVATION

La demande de résiliation du bail a été déclarée irrecevable par le premier juge au motif que la bailleresse ne justifiait pas avoir notifié l’assignation du 7 juillet 2023 aux services préfectoraux.

En cause d’appel, l’appelante justifie de cette notification effectuée par voie électronique le 10 juillet 2023, étant précisé qu’elle avait préalablement notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Saône et Loire, le commandement du 31 mars 2023, également par voie électronique le 3 avril 2023.

Il convient donc d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré cette demande irrecevable.

Il ressort des pièces produites aux débats que :

— au 31 mars 2023, date de délivrance du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, M. [L] restait débiteur de la somme de 4 996,79 euros au titre des loyers et charges échus au 28 février 2023,

— dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement, M. [L] n’a pas soldé sa dette.

Il convient donc de constater à effet du 31 mai 2023 la résiliation du bail liant les parties par acquisition des effets de la clause de résiliation du contrat.

En conséquence, M. [L] étant devenu occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 1er juin 2023, il y a lieu :

— d’une part de le condamner à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise de leurs clés, à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n’avait pas été résilié, sans pouvoir excéder, conformément à la demande de l’appelante, la somme de 676,28 euros par mois,

— d’autre part de lui ordonner de libérer les lieux et à défaut d’exécution volontaire d’ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Au 31 mai 2023, la créance locative de la bailleresse atteignait la somme de 7 839,60 euros, sans considérer les frais d’huissier de justice imputés à hauteur de 274,42 euros et constituant des dépens.

En considérant les sommes que M. [L] a payées le 26 septembre 2023, le 12 octobre 2023 et le 20 mars 2024, à hauteur globalement de 1 492 euros (642 euros + 700 euros + 150 euros), il doit être condamné au paiement de la somme de 6 347,60 euros au titre des loyers et charges échus avant la résiliation du bail.

Il résulte du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la bonne foi de M. [L] est présumée et les raisons pour lesquelles il n’a pas acquitté le loyer sont équivoques ; d’ailleurs, l’appelante n’allègue même pas qu’il aurait délibérément cessé de payer le loyer alors qu’il avait les moyens de le régler.

En conséquence, sa demande indemnitaire présentée à hauteur de 800 euros ne peut pas prospérer.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être supportés par M. [L], étant rappelé que la disposition du jugement dont appel ayant statué sur les dépens n’est pas critiquée.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur de la bailleresse, à laquelle la cour alloue en sus de l’indemnité procédurale de 300 euros accordée par le premier juge sur ce fondement, la somme de 700 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté la SA Alliade Habitat de sa demande indemnitaire fondée sur l’article 1231-6 du code civil,

— condamné M. [P] [B] [L] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le surplus, infirme les autres dispositions critiquées du jugement dont appel,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate à effet du 31 mai 2023 la résiliation du bail liant M. [P] [B] [L] à la SA Alliade Habitat,

En conséquence,

— condamne M. [P] [B] [L] à payer à la SA Alliade Habitat, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise de leurs clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient dus si le bail n’avait pas été résilié, montant plafonné à 678,28 euros par mois,

— ordonne à M. [L] de libérer les lieux dans les meilleurs délais et au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement d’avoir à les quitter ; à défaut, la SA Alliade Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [L] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique,

Condamne M. [P] [B] [L] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 6 347,60 euros au titre du solde restant dû sur les loyers et charges échus au 31 mai 2023, arrêté au 21 mars 2024, outre intérêts moratoires au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur le principal de 4 996,79 euros et à compter du 7 juillet 2023 sur le surplus,

Condamne M. [L] :

— aux dépens d’appel,

— à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,