S.A. HABELLIS

C/

[Z] [Y]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 1er JUILLET 2025

N° RG 23/00579 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GFUJ

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 mars 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône

— RG : 22/00791 -

APPELANTE :

S.A. HABELLIS société anonyme d’HLM à conseil d’administration immatriculée au RCS de Dijon, représentée par ses mandataires légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège :

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Sophie LITTNER-BIBARD membre de de la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [Y]

né le 05 Décembre 1965

domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être prorogée au 01 juillet 2025,

ARRÊT : réputé contradictoire,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 21 janvier 2003, la société Batigère Centre Est, aux droits de laquelle se trouve la SA d’HLM Habellis, a donné en location à M. [Z] [Y] et Mme [S] [G], un logement sis au [Adresse 3] à [Localité 4], en contrepartie d’un loyer mensuel global de 416,69 euros, payable à terme échu, outre une provision sur charges de 12,20 euros par mois.

Suite à la séparation du couple, M. [Y] est resté seul locataire.

Par acte du 30 mai 2022, la SA d’HLM Habellis a vainement fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer la somme de 5 163,86 euros ; ce commandement visait la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte du 19 octobre 2022, la SA d’HLM Habellis a fait assigner M. [Y] aux fins essentiellement de constat de la résiliation du bail, d’expulsion du locataire et de condamnation de celui-ci au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation.

M. [Y] a admis avoir des loyers en retard mais il a contesté être débiteur de la somme de 3 480 euros, composant les causes du commandement du 30 mai 2022 et correspondant à une facture de taille d’une haie.

Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pour régulariser sa dette locative.

Par jugement du 24 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 31 juillet 2022,

— fixé l’indemnité d’occupation, due de la date de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné M. [Y] à payer à la SA d’HLM Habellis la somme de 1 657,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 janvier 2023, comprenant le mois de décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— autorisé M. [Y] à s’acquitter de sa dette en 22 mensualités de 70 euros chacune, payables chaque mois en même temps et en sus du loyer courant, en tout cas au plus tard le dernier jour du mois, le solde étant reporté à la 23ème et dernière mensualité, le moratoire pouvant être prorogé au-delà d’un commun accord entre les parties,

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée du moratoire à la condition qu’il soit strictement respecté par le locataire,

— dit qu’en cas d’apurement de l’arriéré dans les conditions ci-dessus, la résiliation sera non avenue et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures,

— à défaut, dit que la résiliation reprendra tous ses effets sans autre préavis et en ce cas, condamne M. [Y] à libérer le logement et le garage attenant sis [Adresse 3] à [Localité 4], et à défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec au besoin le concours de la force publique sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la SA d’HLM Habellis du surplus de ses demandes,

— condamné M. [Y] aux dépens,

— rejeté la demande d’indemnité de procédure fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du jugement.

Par déclaration du 10 mai 2023, la SA d’HLM Habellis a interjeté appel de ce jugement, dont elle critique expressément les dispositions ayant :

— limité à 1 657,24 euros la condamnation de M. [Y] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 janvier 2023,

— autorisé M. [Y] à s’acquitter de sa dette selon un échéancier,

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée du moratoire à la condition qu’il soit strictement respecté par le locataire,

— dit qu’en cas d’apurement de l’arriéré dans les conditions de l’échéancier, la résiliation sera non avenue et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures,

— à défaut, dit que la résiliation reprendra tous ses effets sans autre préavis et en ce cas, condamné M. [Y] à libérer le logement et le garage attenant sis [Adresse 3] à [Localité 4], et à défaut d’exécution spontanée, ordonné l’expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec au besoin le concours de la force publique sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté le surplus de ses demandes et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions remises au greffe le 8 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM Habellis demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer les dispositions critiquées du jugement dont appel,

— condamner M. [Y] à supporter la facture de l’Eclat 2000 du 22 juin 2021 d’un montant de 3 480 euros relative à la taille des arbres implantés dans le jardin dont il est locataire,

— condamner M. [Y] à lui payer la somme de 4 322,10 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation et travaux de coupe des arbres, dus à la date du 6 juillet 2023, étant précisé que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022, date du commandement de payer infructueux,

— condamner M. [Y] à lui payer, à compter du 31 juillet 2022 et jusqu’au jour de son départ ou de son expulsion des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de celui des charges,

— condamner M. [Y] à lui payer la somme de 550 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

— condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] aux entiers dépens et autoriser la SCP Cabinet Littner Bibard à les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelante a fait signifier à M. [Y] :

— suite à l’avis du greffe du 26 juin 2023, sa déclaration d’appel par acte du 11 juillet 2023 remis selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile,

— ses conclusions par acte du 18 août 2023 remis à la personne de l’intimé.

M. [Y] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

MOTIFS

Les lieux loués sont désignés de la manière suivante dans le bail du 21 janvier 2003 :

— un local n°1 constitué d’un appartement type F4, de 82 m² de surface habitable situé au rez de chaussée et les équipements qui lui sont rattachés,

— un local n°2 constitué d’un garage ou d’un emplacement de garage.

Il est stipulé que 'les terrains, locaux ou installations non mentionnés au descriptif ne font pas partie de la location’ mais que 'néanmoins certains d’entre eux peuvent être laissés momentanément à la disposition des preneurs'.

Compte tenu de cette clause, le fait que dans l’état des lieux d’entrée, à la rubrique 'divers', il ait été consigné '1 jardinet BE’ révèle qu’un jardinet a été mis à la disposition du locataire mais ne peut suffire, même si cette mise à disposition n’a pas été remise en cause depuis janvier 2003, à rendre M. [Y] locataire de ce jardinet et tenu à ce titre à une obligation d’entretien de la haie qui l’entoure.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la somme de 3 480 euros correspondant à la taille de cette haie, réalisée le 22 juin 2021, afin de la ramener à deux mètres de hauteur, ne pouvait pas être mise à la charge de M. [Y].

Ainsi, les causes du commandement du 30 mai 2022 doivent être réduites de 5 153,86 euros à 1 673,86 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de février, mars et avril 2022.

Dans les deux mois qui ont suivi la délivrance de ce commandement, M. [Y] a payé en sus des loyers de mai et juin 2022, la somme de 577,57 euros et il a été affecté au crédit de son compte une régularisation de charges de 12,86 euros. Au 30 juillet 2022, il restait donc devoir la somme de 1 083,43 euros au titre des causes rectifiées du commandement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à effet du 31 juillet 2022 et fixé l’indemnité d’occupation due par M. [Y] à compter de cette date au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

C’est par une juste analyse du décompte locatif de M. [Y] que le premier juge a retenu que la créance de l’appelante arrêtée au 31 décembre 2022 s’élevait à 1 657,24 euros.

L’appelante demande l’infirmation de la disposition du jugement dont appel ayant accordé à M. [Y] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause de résiliation du bail.

Toutefois, il ressort du dernier décompte produit aux débats par l’appelante que M. [Y] s’acquitte très régulièrement des sommes qui lui sont réclamées au titre de chaque mois et a commencé à apurer sa dette si bien qu’à ce jour, en ne considérant ni les sommes dues au titre du mois de juin 2025 ni les frais de justice constituant des dépens dont le sort sera examiné ci-dessous, sa dette n’est plus que de 325,21 euros, soit :

1 657,24 euros

—  1 121,90 euros réglés en janvier 2023

—  0,10 euros payés en janvier 2025

— (13 euros + 75,48 euros +70,48 euros + 51,07 euros) au titre des frais de justice.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M. [Y], délais suspendant les effets de la clause de résiliation du bail.

Le jugement dont appel est également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et aux frais non compris dans ces dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SA d’HLM Habellis qui succombe en son appel supportera la charge des dépens d’appel et ne peut pas prétendre au bénéfice de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement dont appel en ce qu’il a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 31 juillet 2022,

— fixé l’indemnité d’occupation, due de la date de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné M. [Z] [Y] aux dépens,

— débouté la SA d’HLM Habellis de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne M. [Z] [Y] à payer à la SA d’HLM Habellis la somme de 325,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023,

Autorise M. [Z] [Y] à s’acquitter de sa dette en 7 mensualités de 50 euros pour les premières et du solde restant dû pour la dernière, payables en sus du loyer et des charges du mois courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui au cours duquel le présent arrêt lui aura été signifié,

Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée du moratoire à la condition qu’il soit strictement respecté par le locataire,

Dit qu’en cas d’apurement de l’arriéré dans les conditions ci-dessus et de paiement du loyer et des charges échus de juin 2025 jusqu’au terme du moratoire, la résiliation sera non avenue, le bail se poursuivant,

Dit qu’à défaut d’apurement de l’arriéré dans les conditions ci-dessus ou à défaut de paiement du loyer et des charges échus de juin 2025 jusqu’au terme du moratoire, la résiliation reprendra de plein droit tous ses effets et en ce cas, condamne M. [Z] [Y] à :

— payer l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus,

— libérer le logement et le garage attenant sis [Adresse 3] à [Localité 4] ; à défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de M. [Z] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec au besoin le concours de la force publique sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SA d’HLM Habellis aux dépens d’appel,

La déboute de ses plus amples demandes, notamment de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président