S.C.I. BRUPHIL

C/

S.A.R.L. SOCNA SOLS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00548 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GVFX

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 18 avril 2025,

rendue par le président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 24/00604

APPELANTE :

S.C.I. BRUPHIL prise en la personne de son mandataire la Société SOGE PX,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sarah SUGY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 6

INTIMÉE :

S.A.R.L. SOCNA SOLS, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Adrien UBERSCHLAG, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

La société Bruphil est propriétaire d’un lot dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] [Adresse 6] (21), qu’elle a acquis de la société C9 Capital suivant acte du 26 février 2021 et dont elle a confié la gestion à la société SogePX.

Le bien était loué à la société Socna Sols qui, par courrier du 8 septembre 2023, a mis un terme à son contrat de location et donné congé pour le 31 mars 2024.

Par lettre recommandée du 29 janvier 2024, la société Socna Sols a été mise en demeure de payer la somme de 15 088,65 euros au titre du solde locatif.

En l’absence de réaction, un commandement de payer lui a été délivré le 23 juillet 2024 pour un montant de 9 852 euros TTC.

Par acte du 5 décembre 2024, la société Bruphil a assigné la société Socna Sols devant le tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé afin de la voir condamner à lui régler la somme de 10 175,18 euros TTC en exécution du bail commercial.

Par ordonnance du 18 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— débouté la société Bruphil de ses demandes provisionnelles et de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Bruphil à payer à la société Socna Sols la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Bruphil aux entiers dépens.

Suivant déclaration du 24 avril 2025, la société Bruphil a interjeté appel de l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions.

Par conclusions d’appelante notifiées le 08 octobre 2025, la société Bruphil demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— déclarer sa demande recevable ;

— dire y avoir lieu à référé ;

— condamner la société Socna Sols à lui payer la somme de 2 991,31 euros TTC au titre des loyers, taxes foncières, charges récupérables et pénalités de retard ;

— débouter la société Socna Sols de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société Socna Sols à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de référé ;

— condamner la société Socna Sols à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel ;

— condamner la société Socna Sols aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par conclusions d’intimée notifiées le 6 octobre 2025, la société Socna Sols demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer, en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 18 avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon (RG 24/00604) ;

— débouter la SCI Bruphil, agissant par son mandataire la SAS SogePX, de ses fins et prétentions ;

— condamner la SCI Bruphil, agissant par son mandataire la SAS SogePX, à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 octobre 2025.

Sur ce la cour,

Au terme de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Bruphil demande, au terme du dispositif de ses écritures, l’allocation d’une provision qu’elle évalue devant la cour à la somme de 2 991,31 euros TTC au titre des loyers, taxes foncières, charges récupérables et pénalités de retard.

Suite à la contestation du preneur quant à la validité du contrat de location fourni aux débats, la société appelante n’entend plus se prévaloir du contenu du document transmis par la société C9 Capital et fonde ses demandes exclusivement sur les dispositions du code de commerce.

La cour n’a donc pas à répondre aux développements portant sur la validité du contrat de location produit aux débats.

La société appelante renonce également à hauteur de cour à sa demande d’arrierés de loyers et charges pour la période antérieure au 1er avril 2021, les parties s’accordant pour dire que les loyers ont commencé à courir à cette dernière date en vertu d’un bail verbal entre le preneur et la société C9 Capital qui s’est poursuivi avec la société appelante.

La société Bruphil, dans le contenu de ses écritures, réclame paiement des sommes suivantes :

—  765,75 euros au titre des assurances propriétaire non occupant (PNO) et multirisques,

—  800,00 euros au titre des pénalités forfaitaires de l’article L441-6 du code de commerce,

—  1 466,28 euros au titre des pénalités de retard majorées.

Total : 3 032,03 euros, ce qui ne correspond pas à la demande figurant au dispositif de ses conclusions.

1/ Sur les assurances propriétaire non occupant

Si au terme de l’article R145-35 3° du code de commerce ne peuvent être imputés au locataire les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, en revanche, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

L’assurance propriétaire non occupant, qui de toute évidence n’est pas un service au sens de l’article précité, ne peut en tout état de cause être imputée au preneur en l’absence de stipulation contractuelle en ce sens, ce dont la bailleresse ne peut se prévaloir dès lors qu’elle ne fonde pas sa demande sur un bail écrit.

Sa demande provisionnelle de ce chef ne peut être que rejetée.

2/ Sur les taxes foncières

Il était convenu avec la bailleresse que la société Socna Sols payerait les taxes foncières, ce qu’elle a fait en 2021 mais s’est abstenue de faire en 2022, 2023 et 2024.

Toutefois, la société Socna Sols, dont il n’est pas établi qu’elle a été informée dans les temps du changement de propriétaire des locaux, a pu légitimement interroger le mandataire du bailleur sur la nouvelle identité portée sur l’avis de taxe foncière mais encore sur le montant de la taxe qui est passé de 489,49 euros en 2021 à 954 euros en 2022.

Ce n’est que dans le cadre de cette procédure que la bailleresse a produit un document du service des impôts confirmant que les taxes réclamées correpondaient bien au lot loué et que le mode de calcul était correct, courrier suite auquel la société Socna Sols a réglé les taxes dues au titre des années 2022 à 2024.

En conséquence, la tardiveté de ce paiement étant consécutif à une information insuffisante du locataire imputable à la bailleresse, il existe une contestation sérieuse quant à la réclamation de pénalités et indemnités de recouvrement de ce chef.

3/ Sur les pénalités de retard et indemnité de recouvrement au titre des loyers

L’intimée soutient que les parties avaient convenu oralement que les loyers seraient payés mensuellement mais qu’en cours de bail, la société Soge PX a demandé le paiement de loyers sur une base trimestrielle avec des pénalités de retard, ce à quoi elle s’est opposée.

Les pénalités de retard réclamées reposent sur le retard de paiement des loyers et des charges, étant précisé que le preneur sortant est à jour de ses loyers.

La bailleresse a calculé les pénalités de retard et indemnités de recouvrement à compter du 1er avril 2021.

Au terme de l’article L441-10 du code de commerce (et non plus L441-6), dans sa rédaction applicable depuis le 26 avril 2019, sauf dispositions contraires figurant aux conditions de vente ou convenues entre les parties, le délai de règlement des sommes dues ne peut dépasser trente jours après la date de réception des marchandises ou d’exécution de la prestation demandée.

(…)

II.-Les conditions de règlement mentionnées au I de l’article L. 441-1 précisent les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Dans ce cas, le taux applicable pendant le premier semestre de l’année concernée est le taux en vigueur au 1er janvier de l’année en queston. Pour le second semestre de l’année concernée, il est le taux en vigueur au 1er juillet de l’année en question.

Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret, l’article D441-5 du code de commerce fixant ce montant à 40 euros.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer devait être réglé par avance le cinq de chaque mois.

L’ancien preneur reconnaît que certains des loyers postérieurs au 1er avril 2021 ont été payés avec un léger retard ce qui résulte de l’historique de son compte bancaire et des décomptes détaillés produits par l’appelante en pièce 8 et 15.

Les décomptes précités mentionnent des retards réguliers dans le paiement des loyers entre le 2ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024 qui justifient l’application de plein droit des pénalités de retard conformément à l’article L441-10 du code de commerce calculées sur les retards de loyers au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage, soit la somme de 635,60 euros (selon décompte en pièce 15 non contredit), et des indemnités de recouvrement à hauteur de 40 x 11, soit 440 euros.

Pour s’opposer à la demande de provision, la société Socna Sols soutient qu’elle serait fondée à opposer au bailleur une exception d’inexécution et à solliciter le versement d’une indemnité, tant le comportement de celui-ci dans l’exécution du contrat est critiquable.

Elle explique que lorsqu’elle a accepté d’entrer dans les lieux, les travaux n’étaient pas achevés et qu’il manquait certains équipements :

— absence de sanitaires utilisables (dépourvus de portes et mixtes),

— absence de portail empêchant la mobilisation des garanties des assureurs,

— absence de fibre optique,

— local technique non mis à disposition comme convenu,

— absence d’isolation entraînant des températures insupportables.

Elle précise que le 10 février 2021, le bien n’était toujours pas équipé de cloisons pare-feu et que, selon courriel du 13 août 2021, l’inspection du travail exposait que le bien présentait un risque pour la santé des occupants en raison de la présence probable d’amiante.

Elle indique avoir été contrainte de financer sur ses propres deniers de nombreux équipements :

— pose de deux portes dans les WC pour 642 euros HT,

— pose de carrelage pour 7 920 euros HT.

Elle ajoute que la bailleresse a violé son droit de préemption, rappelant qu’elle cherchait un bien et aurait été intéressée par celui loué dans lequel elle avait effectué des travaux.

Ce faisant, la société intimée ne peut valablement invoquer la violation de son droit de préemption pour justifier d’un retard de paiement des loyers dès lors qu’il lui appartenait, le cas échéant, d’agir en nullité de la vente, seule sanction applicable dans ce cas.

Par suite, si elle entend opposer au bailleur un manquement à son obligation de délivrance, elle affirme dans le même temps dans ses écritures que les locaux ont été exploités à partir du 1er avril 2021 de sorte qu’elle ne peut valablement expliquer le retard de paiement des loyers par une impossibilité d’occuper les locaux.

Enfin, elle soutient, sans le démontrer, qu’elle subirait un préjudice causé par le comportement de la bailleresse lui permettant de solliciter une compensation tandis qu’elle ne chiffre pas le montant de la créance alléguée ni ne précise la nature du préjudice invoqué tandis qu’il n’est nullement indiqué qu’elle aurait réclamé le remboursement des travaux entrepris dans les locaux loués.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse sur le retard de paiement de loyers, l’ordonnance déférée est infirmée en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, la société Socna Sols est condamnée à payer à la société Bruphil la somme provisionnelle de 440 euros au titre des indemnités de recouvrement et celle de 635,60 euros au titre des pénalités de retard.

La SCI Bruphil est déboutée du surplus de ses demandes.

La société Socna Sols, succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion des frais de commandement de payer du 23 juillet 2024.

Elle est condamnée au paiement d’une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel.

Par ces motifs

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

Condamne la SARL Socna Sols à payer à titre provisionnel à la SCI Bruphil les sommes suivantes :

—  440 euros au titre des indemnités de recouvrement,

—  635,60 euros au titre des pénalités de retard,

Déboute la SCI Bruphil du surplus de ses demandes,

Condamne la SARL Socna Sols aux dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion des frais de commandement de payer du 23 juillet 2024,

Condamne la SARL Socna Sols à payer à la SCI Bruphil la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,