[T] [L]

C/

[G] [Y]

[F] [Y]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025

N° RG 24/00167 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GLII

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 décembre 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 11-23-358

APPELANT :

Monsieur [T] [L]

né le 4 août 1976 à [Localité 6]

domicilié chez Mme [M] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-409 du 30/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représenté par M^e François DUCHARME, membre de la SCP DUCHARME, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 47

INTIMÉS :

Madame [G] [Y]

née le 5 mai 1986 à [Localité 5] (89)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [F] [Y]

né le 9 juillet 1983 à [Localité 5] (89)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assistés de M^e Anthony BICHELONNE, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentés par M^e Julie PICHON, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 150

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 1er décembre 2017, la SCI CLM a donné en location à M. [T] [L] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], en contrepartie d’un loyer mensuel de 420 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 30 euros, payables d’avance.

Les époux [F] et [G] [Y] sont devenus propriétaires de cet appartement.

Le bail s’est renouvelé le 1er décembre 2020.

Le 1er janvier 2022, les époux [Y] et M. [L] ont régularisé un avenant contractuel réduisant le montant du loyer mensuel eu égard aux différentes prestations assurées par M. [L].

Par acte du 6 décembre 2022, visant la clause résolutoire du bail, les époux [Y] ont fait délivrer à M. [L], un commandement :

— d’une part de payer la somme principale de 420 euros, au titre des loyers et charges impayés échus au 30 novembre 2022,

— d’autre part de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte du 7 avril 2023, les époux [Y] ont assigné M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon afin essentiellement d’obtenir la résiliation du bail, la restitution des lieux, au besoin via l’expulsion de M. [L] et sa condamnation au paiement de la dette de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

A l’audience du 9 octobre 2023, le juge a procédé à une vérification de l’écriture de M. [L] qui a conclu au débouté des demandes présentées à son encontre au motif qu’il n’a pas manqué à ses obligations contractuelles.

Par jugement du 8 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2022 entre M. et Mme [Y] d’une part et M. [L] d’autre part relatif à un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 6 janvier 2022,

— dit que le bail liant les parties est résilié à compter de cette date,

— ordonné en conséquence à M. [L] de libérer les lieux et d’en restituer les clés dès la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. et Mme [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [L] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 3 170 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2023),

— condamné M. [L] à verser à M. et Mme [Y] une indemnité d’occupation de 280 euros à compter du mois de novembre 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ou reprise dans le cadre de la procédure d’expulsion,

— débouté M. et Mme [Y] de leurs autres ou plus amples demandes,

— débouté M. [L] de ses demandes,

— condamné M. [L] à verser à M et Mme [Y] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 1er février 2024, M. [L] a interjeté appel de ce jugement, dont il critique expressément toutes les dispositions, à l’exception de celle ayant débouté les époux [Y] de leurs autres ou plus amples demandes.

Les lieux ont été restitués aux époux [Y].

M. [L] demeure toujours à la même adresse dans un autre logement de l’immeuble, dont Mme [M] [P] est locataire.

Aux termes du dispositif de ses conclusions n°2 notifiées le 2 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, M. [L] demande à la cour de réformer les dispositions critiquées du jugement dont appel, et statuant à nouveau de :

— constater que le montant du loyer est de 250 euros outre 30 euros de charges,

— constater que les parties ont convenu d’une réduction mensuelle du loyer de 200 euros qui doit être déduite du loyer mensuel de 250 euros,

— constater qu’il n’y a pas de retard dans le paiement des loyers par M. [L],

— constater que M. [L] a parfaitement respecté ses obligations contractuelles,

— débouter M. et Mme [Y] de leur demande de résiliation du bail et d’expulsion devenue sans objet,

— débouter M. et Mme [Y] de leur demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyer,

— condamner M. et Mme [Y] à lui payer 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— confirmer le jugement pour le surplus et notamment en ce qu’il a débouté M. et Mme [Y] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 7 933 euros au titre de la clause pénale,

— débouter M et Mme [Y] de leurs demandes plus amples ou contraires.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 4 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, les époux [Y] demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1134 et 1741 du code civil, de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre de la clause pénale,

— statuant à nouveau sur ce point, condamner M. [L] au paiement d’une somme de 7 933 euros,

— ajoutant au jugement dont appel,

. actualiser le montant des indemnités d’occupation dues depuis le mois de novembre 2023 à la somme de 1 680 euros,

. condamner M. [L] aux dépens d’appel et à leur verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l’article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989 que :

— le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur,

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 1er décembre 2017 et l’avenant du 1er janvier 2022 contenaient une clause résolutoire sanctionnant notamment le défaut d’assurance des risques locatifs, persistant à l’expiration du délai d’un mois après un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une telle assurance.

Le commandement du 6 décembre 2022 mettait en demeure M. [L] d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques dont il doit répondre et visait expressément la clause résolutoire et l’article 7, g) de la loi, l’une et l’autre reproduits dans l’acte.

Deux attestations d’assurance émanant d’Axa sont produites aux débats

Il en ressort que Mme [M] [P] a souscrit une assurance sous le numéro de police 20678837204, aux fins de garantir les risques dont elle doit répondre au titre du logement dont elle est personnellement locataire au [Adresse 3] à [Localité 1].

La première attestation (pièce 4 des intimés) est datée du 16 novembre 2021 et couvre la période du 1er août 2021 au 31 juillet 2022.

La seconde attestation (pièce 9 de l’appelant) est datée du 10 octobre 2023 et couvre la période postérieure au 1er août 2022. Même si le nom de M. [L] figure dans cette attestation, un seul logement est assuré : celui loué à Mme [P] et effectivement occupé par Mme [P] et M. [L].

En toute hypothèse, aucune attestation d’assurance n’a été fournie aux époux [Y], postérieurement au 6 décembre 2022, date de délivrance du commandement, et au plus tard le 6 janvier 2023, justifiant d’une assurance afférente d’une part au logement objet du bail du 1er décembre 2017 et de l’avenant du 1er janvier 2022, et d’autre part à la période postérieure au 6 décembre 2022.

Dans ces circonstances, la cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, la date d’effet de cette résiliation étant corrigée pour devenir celle du 6 janvier 2023.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

C’est à juste titre que le premier juge, constatant que M. [L] était déchu de titre d’occupation des lieux appartenant aux époux [Y], lui a enjoint :

— d’une part de libérer les lieux, son expulsion étant autorisée à défaut d’exécution volontaire,

— d’autre part de payer une indemnité d’occupation d’un montant de 280 euros par mois dont les époux [Y] se satisfont et qui n’est pas supérieure à la valeur locative du logement, cette indemnité étant due du jour de la résiliation jusqu’au jour de la libération effective des lieux.

Le jugement dont appel est donc confirmé sur les conséquences de la résiliation du bail, sauf à préciser que tout mois commencé est intégralement dû et à constater par ailleurs que les lieux litigieux ont été effectivement libérés pendant l’instance d’appel.

Sur la créance des époux [Y] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

' Sur la créance de loyers et charges échus au jour de la résiliation

Chacune des parties produit l’avenant daté du 1er janvier 2022 qui comporte des différences, quant à la date d’effet de l’avenant et quant au montant du loyer convenu.

C’est après avoir procédé à une vérification d’écriture portant sur la signature de M. [L] et par des motifs pertinents que la cour adopte, se référant notamment aux rapports entre les parties et la caisse d’allocations familiales et sur la manière dont M. [L] a exécuté l’avenant du 1er janvier 2022 pendant plusieurs mois, que le premier juge a retenu que le loyer qui était initialement de 450 euros par mois, outre une provision sur charges de 30 euros par mois, avait été réduit de 200 euros par mois, en contrepartie de diverses prestations que M. [L] s’était engagé à faire, et s’élevait en conséquence à 250 euros par mois, outre une provision sur charges de 30 euros.

Admettre le raisonnement de M. [L] reviendrait à une réduction non pas de 200 euros par référence au loyer convenu en 2017 mais à une réduction de 400 euros.

Ainsi au titre des loyers et charges échus au 6 janvier 2023, date de la résiliation du bail, M. [L] reste devoir les causes du commandement, soit 420 euros, majoré des loyers partiellement impayés de décembre 2022 et janvier 2023, soit 340 euros.

Le total dû est donc de 760 euros.

' Sur la créance d’indemnités d’occupation

Il ressort des décomptes produits aux débats par les époux [Y] et non discutés par M. [L], que jusqu’en octobre 2023, il a partiellement payé les indemnités mises à sa charge.

Ainsi, au titre des mois de février à mai 2023, M. [L] reste devoir un solde de 170 euros par mois, soit 680 euros.

Au titre des mois de juin à octobre 2023, il reste devoir un solde de 250 euros par mois, soit 1 250 euros.

Au titre des mois de novembre 2023 à avril 2024, mois au cours duquel M. [L] affirme avoir libéré les lieux et restitué les clefs aux époux [Y], ceux-ci lui réclament la somme de 1 680 euros, soit 280 euros x 6 mois.

Le total des indemnités d’occupation restant dues par M. [L] est donc de 3 610 euros.

Globalement, la créance des époux [Y] est donc de 4 370 euros, montant dont il convient de déduire les sommes versées par la CAF en avril, juin, juillet, août et octobre 2023 à hauteur de 1 405 euros (5 x 281 euros).

En conséquence, la cour réforme le jugement et condamne M. [L] à payer aux époux [Y] la somme de 2 965 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la clause pénale

Le bail du 1er décembre 2017 et l’avenant du 1er janvier 2022 contenaient la 'clause pénale’ suivante :

— En cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité égale à 10 % de la totalité des sommes dues au bailleur.

— En cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels.

— En cas de résiliation du bail aux torts du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle.

En l’espèce, il avait été convenu que M. [L] ne verserait aucun dépôt de garantie si bien que la troisième partie de la clause pénale est dépourvue d’objet, étant rappelé que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public et qu’elle régit le sort du dépôt de garantie à son article 22 auquel les parties ne peuvent déroger.

La deuxième partie de la 'clause pénale’ a pour objet de fixer le montant de l’indemnité due au propriétaire des lieux en réparation du préjudice que lui cause la persistance de leur occupation par son ancien locataire, devenu sans droit, ni titre, postérieurement à la résiliation du bail.

Ce préjudice doit être réparé intégralement sans perte ni profit pour les propriétaires des lieux.

Or, les époux [Y] se sont satisfait à ce titre de la somme de 280 euros par mois.

Leur demande tendant au doublement de cette somme ainsi que leur demande fondée sur la première partie de la 'clause pénale’ tendent au paiement de pénalités. Elles se heurtent aux dispositions d’ordre public de l’article 4, i) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que l’a justement relevé le premier juge.

Le jugement dont appel doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leur demande en paiement de la somme de 7 933 euros.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être supportés par M. [L].

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur des époux [Y] mais eu égard à la situation économique de M. [L], la cour laisse à leur charge l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement dont appel sauf

— à rectifier la date à laquelle les effets de la clause résolutoire du bail liant les parties ont été acquis, la date du 6 janvier 2022 étant erronée et devant être remplacée par celle du 6 janvier 2023,

— à réformer la disposition ayant condamné M. [T] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 280 euros en indiquant que cette indemnité est due à compter de février 2023 et en précisant que tout mois commencé est intégralement dû,

— à infirmer les dispositions ayant condamné M. [T] [L] à payer aux époux [F] et [G] [Y] la somme de 3 170 euros au titre de la dette locative et celle de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

Constate que les lieux ont été libérés et leurs clefs restituées en avril 2024,

Condamne M. [T] [L] à payer aux époux [F] et [G] [Y] la somme de 2 965 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la dette locative échue au 30 avril 2024,

Condamne M. [T] [L] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle,

Déboute les parties de toutes leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président