ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00436 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OPTQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 DECEMBRE 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/00321

APPELANTE :

S.A.S BOUYGUES IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Localité 26]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Djinn QUEVREUX, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [Y] [J] [Z] ès qualités de liquidateur de POMES ENERGIE et ès qualités de liquidateur de COGETEB

[Adresse 28]

[Adresse 28]

[Localité 14]

non représenté – Assigné le 23/04/2020 à étude

Madame [A] [F] ès qualités de liquidateur de ETANCHEITE 2000 et de AVUCLU

[Adresse 2]

[Localité 14]

non représentée – Assignée le 23/04/2020 à personne

Madame [C] [W] ès qualités de liquidateur de ETABLISSEMENT TORRAS

[Adresse 2]

[Localité 14]

non représentée – Assignée le 23/04/2020 à personne

Société SOGEA SUD BATIMENT venant aux droits de SM ENTREPRISE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Gilles BIVER, avocat au barreau de CARCASSONNE

S.A. SMA Assureur de SM ENTREPRISE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 23]

[Localité 20]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Gilles BIVER, avocat au barreau de CARCASSONNE

SMABTP Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, entreprise régie par le Code des Assurances, représentée par son représentant légal en exercice assureur de la société Etablissements TORRAS

[Adresse 23]

[Localité 19]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. JEAN PAUL MUNOZ

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 29]

[Adresse 29]

[Localité 3]

non représentée – Assignée le 22/04/2020 à domicile

SA GENERALI IARD société anonyme au capital de 94 630 300 euros prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 7]

[Localité 18]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Sophie HUREZ, avocat au barreau de PARIS

SA ACTE IARD

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représentée par M^e Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Sheherazade STEIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

SA MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 5]

[Localité 16]

Représentées par M^e Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE, substitué sur l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires de la résidence QUAI DU MIDI pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS FONCIA LIMOUZY domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, substitué sur l’audience par M^e Francis VEAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE

SA SOCOTEC CONSTRUCTION venant aux droits de SOCOTEC FRANCE

immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 834 157 513, agissant poursuites diligences de son Président en exercice, domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 22]

Représentée par M^e Francette BENE de la SCP BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Christophe BEAUREGARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. BL PRESTATIONS prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 14]

Non représentée – Assignée le 23/04/2020 à étude

S.A. AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la société BL PRESTATIONS, de SOCOTEC et de la société ETANCHEITE 2000.

[Adresse 12]

[Localité 25]

Représentée par M^e Sophie ORTAL de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Jean-Philippe DOMMEE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SA GAN ASSURANCES

immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 542 063 797, prise en sa qualité d’assureur de la Sté POMPES ENERGIE (police n° A06639854980652) de la Sté GROUPE MBF (police n° A06648071232817) et de la Sté AVUCLU (police n° A03459051367802), pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 24]

[Localité 17]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Jérémy ROUSSEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL AGENCE RAYSSAC

[Adresse 8]

[Localité 3]

et

Compagnie d’assurances LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 6]

[Localité 21]

Représentée par M^e Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTE :

S.A.R.L. MJSA, représentée par Me [N] [U], mandataire judiciaire prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COGETEB

[Adresse 28]

[Adresse 28]

[Localité 14]

Non représentée – Assignée le 09/07/2020 par PV de recherches infructueuses

Ordonnance de clôture du 02 Avril 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 avril 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 20 juin 2024 et prorogée au 19 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Bouygues Immobilier a fait réaliser une opération de construction d’un ensemble immobilier de quatre bâtiments, dénommé « Le Quai du Midi » au [Adresse 9] à [Localité 27].

Pour mener cette opération, la société Bouygues immobilier a conclu divers contrats avec des locateurs d’ouvrage, notamment :

— L’Agence Rayssac, architecte ;

— Les sociétés MGS et COGETEB, maîtres d''uvre d’exécution ;

— La société SOCOTEC, bureau de contrôle et coordonnateur SPS ;

— La société Avuclu, titulaire du lot gros 'uvre du bâtiment A ;

— La société SM Entreprise, titulaire du gros 'uvre des bâtiments B, C et D ;

— La société Etanchéité 2000, titulaire du lot étanchéité ;

— La société Groupe MBF, titulaire du lot ravalement ;

— La société Etablissement Torras, titulaire du lot serrurerie ;

— La société Jean Paul Munoz, titulaire du lot peinture ;

— La société BL Prestations, titulaire des lots revêtement de surface et espaces verts ;

— La société Pomes Energie, titulaire des lots plomberie ventilation.

La réception des ouvrages a été prononcée le 11 juin 2010.

Sur assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence Quai du midi, par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Narbonne des 5 juillet 2011 et 21 février 2012, Monsieur [R] a été désigné en qualité d’expert. Les opérations d’expertise ont ensuite été rendues communes et opposables aux locateurs d’ouvrage et à leurs assureurs.

Le 27 juin 2014 l’expert judiciaire a déposé son rapport, dans lequel il constate sept désordres :

— Désordre A : question de l’appartement du gardien ;

— Désordres B : question des « venues » d’eau dans le parking souterrain ;

— Désordre C : question du mauvais réglage des dispositifs de fermeture des portails ;

— Désordre D : question flocage des porches ;

— Désordre E : question des garde-corps réglementaires en toiture-terrasse ;

— Désordre H : question de la corrosion relative de certains éléments métalliques ;

— Désordre I : question d’étanchéité insuffisante des jardinières.

Par assignation du 16 février 2015, le syndicat des copropriétaires a :

— Sollicité la condamnation de la société Bouygues Immobilier avec exécution provisoire au paiement des sommes de 150 000 € et 30 000 € au titre du logement du gardien, 10 266,49 € au titre des factures liées aux inondations du parking et des cages d’ascenseur alléguées, outre 2 090,08 € au titre de la remise en état des pompes de relevage, 50 000 € au titre des troubles de jouissance et 15 000 € au titre de l’article 700 et aux dépens.

— Réclamé la condamnation à faire procéder sous astreinte de 500 € par jour de retard à divers travaux

Par actes extrajudiciaires en dates des 27, 28 et 29 mai 2015, la société Bouygues immobilier a fait délivrer une assignation en garantie et en intervention forcée à l’encontre des locateurs d’ouvrage et assureurs suivants :

— La société Covea Risks (aux droits de laquelle viendra la société SA MMA IARD – assureur de la société Cogeteb) ;

— La société Socotec (contrôleur technique) ;

— La SARL BL Prestations (assurée par AXA);

— La société AXA France IARD (assureur des sociétés BL Prestation, Socotec et Etanchéité 2000) ;

— M. [Z] (liquidateur judiciaire des sociétés Pomes Energies et Cogeteb) ;

— La société GAN Assurances (assureur de la société Avuclu);

— La société Agence Rayssac (Architectes) ;

— La Mutuelle des Architectes Français (assureur de la société Agence Rayssac) ;

— La société SM Entreprise (assurée par la SMA SA) ;

— La société SMA SA (assureur de SM Entreprise) ;

— M. [V] (liquidateur judiciaire des sociétés Etanchéité 2000 et Avuclu) – remplacé ultérieurement par Mme [F] ;

— Mme [W] (liquidateur judiciaire de la société Etablissement Torras) ;

— La société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics SMA BTP (assureur de la société Etablissement Torras) ;

— La société Jean-Paul Munoz (assuré par Generali et Acte IARD) ;

— La société Generali IARD (assureur de la SARL Munoz) ;

— La société acte IARD (assureur de la SARL Munoz) ;

— La société Groupe MBF (assuré par GAN) ;

— La société Allianz IARD (assureur cabinet MGS).

Par jugement en date du 2 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Narbonne a notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamné la société Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 000 € pour absence de livraison du logement du concierge et 10 000 € pour le trouble de jouissance permanent qui en résulte

— Condamné la société Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires les factures liées aux inondations subies par le parking et les cages d’ascenseur pour un montant de 10 266,49 €

— Condamné la société Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 090,08 € titre de la remise en état des pompes de relevage,

— Dit que, in solidum, la SARL Agence Rayssac, son assureur la MAF, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, assureur de la COGETEB relèveront et garantiront la société Bouygues Immobilier de cette condamnation de 2 090,08 € au titre de la remise en état des pompes de relevage,

— Rejeté les demandes au titre des inondations du parking de la copropriété concernant le système de joint et de drainage et les demandes concernant les réseaux sous dallage comme non fondées,

— Condamné la société Bouygues Immobilier à remettre en état la conduite d’évacuation des eaux pluviales, actuellement confondue avec celle d’évacuation des eaux usées, sous astreinte de 150 € passé un délai de quatre mois et ce pendant six mois et dit qu’à défaut l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution et dit que GAN Assurances assureur de la société Pomes Energie garantira la société Bouygues des travaux qui restent à effectuer ;

— Condamné la société Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 908,96 € au titre du réglage de la fermeture du portail d’entrée,

— Dit que SMABTP ès qualités d’assureur de la société Etablissements Torras garantira la société Bouygues Immobilier,

— Rejeté comme non fondée la demande de flocage des porches,

— Condamné la société Bouygues Immobilier à mettre en place un garde-corps conforme sur les toitures terrasse des immeubles de la copropriété, sous la même astreinte que ci-dessus,

— Dit que, in solidum, les assureurs de la société SOCOTEC, AXA et des Etablissements Torras, la SMABTP, garantiront la société Bouygues Immobilier de ce désordre qui est de nature décennale,

— Condamné la société Bouygues Immobilier à reprendre les éléments métalliques de décoration ornant les façades atteintes par la corrosion sous la même astreinte que ci-dessus,

— Condamné la société Bouygues Immobilier à assurer l’étanchéité des jardinières, désordres visibles à la réception et rejette le surplus des demandes faute de pouvoir établir l’imputabilité des locateurs d’ouvrage avec certitude,

— Rejeté la demande concernant le balcon du quatrième étage du bâtiment P2, l’expert ne l’ayant pas retenu comme un désordre dans ses conclusions,

— Condamné la société Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 € au titre des troubles de jouissance subis, outre 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Bouygues Immobilier aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 22 janvier 2020, la société Bouygues Immobilier a relevé appel de cette décision, l’acte d’appel mentionnant les chefs de jugement critiqués.

Par ordonnance de référé du 10 février 2021, la cour d’appel de Montpellier a :

— Débouté la société Bouygues de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire ;

— Rejeté sa demande de fixation prioritaire de l’affaire ;

— Condamné à payer au syndicat des copropriétaires du Quai du Midi, la somme de 1 500 euros ;

— Condamné aux entiers dépens.

Vu les conclusions de la SAS Bouygues Immobilier enregistrées au greffe le 14 mars 2024 ;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence Quai du Midi enregistrées au greffe le 6 mars 2024 ;

Vu les conclusions de la société Générali IARD enregistrées au greffe le 25 mars 2024 ;

Vu les conclusions de la société GAN enregistrées au greffe le 13 mars 2024 ;

Vu les conclusions de la société Acte IARD prise en sa qualité d’assureur de la SARL Munoz enregistrées au greffe le 31 mai 2021 ;

Vu les conclusions de la SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la société Etablissements Torras enregistrées au greffe le 4 janvier 2021 ;

Vu les conclusions de la SA SMA en qualité d’assureur de la société Sogea sud bâtiment venant aux droits de SM Entreprise enregistrées au greffe le 26 novembre 2020 ;

Vu les conclusions de la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société BL Prestation, de SOCOTEC et de la société Etanchéité 2000 enregistrées par le greffe le 27 octobre 2020 ;

Vu les conclusions de la SA MMA IARD, en qualité d’assureur de la société COGETEB, enregistrées au greffe le 27 juillet 2020 ;

Vu les conclusions de la SOCOTEC construction, venant aux droits de la SOCOTEC France SA enregistrées au greffe le 8 juillet 2020 ;

Vu les conclusions de l’Agence Rayssac et de la MAF enregistrées au greffe le 2 juillet 2020 ;

Vu la clôture de l’instruction, prononcée par ordonnance en date du 2 avril 2024 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

La SA Bouygues Immobilier demande à voir déclarer irrecevables les demandes, car nouvelles en appel, du syndicat des copropriétaires tendant à être indemnisé " avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport de l’expert [R] du 27 juin 2014 « , du » coût des constats " et demandant qu’en cas d’exécution forcée de l’arrêt à intervenir le montant des sommes retenues par le commissaire de justice soit supporté par le débiteur.

Or, ces demandes ne sont que l’accessoire de demandes déjà formulées en première instance. Elle ne sont donc pas nouvelles en appel au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Elles seront dès lors déclarées recevables.

Les désordres et les condamnations

A. Sur le logement du gardien (désordre A)

Le tribunal a relevé que le logement du gardien figurait dans le règlement de copropriété, qu’il était mentionné à quatre reprises dans les notices descriptives du notaire signées par le notaire et les acquéreurs et que trois contrats de réservations (en date des 1er décembre 2006, 13 mars 2009 et 19 mai 2009) faisaient état d’un logement de gardien, alors qu’une simple loge a été livrée. Le tribunal a jugé qu’alors que la société Bouygues s’était engagée, dans les contrats de réservation, à informer les acquéreurs en cas de modification substantielle du programme immobilier, les acquéreurs n’ont pas été informés de la suppression du logement du gardien. Il en a déduit que la SA Bouygues Immobilier avait manqué à ses obligations contractuelles.

La SA Bouygues Immobilier conteste cette analyse. Elle soutient que seule une loge était prévue et non un logement de gardien et se réfère au plan d’octobre 2009 de l’agence Rayssac (pièce 41 de la SA Bouygues Immobilier), au règlement de copropriété et à la notice descriptive de vente (pièce 43 de la SA Bouygues Immobilier), laquelle contient néanmoins une « coquille » en page de garde du fait de la mention « logement de gardien », « coquille » reproduite à trois reprises lors de la rédaction des contrats de réservation « Canton » et « Suc ». Elle souligne que le procès-verbal de réception, du 26 juillet 2011 contient des réserves s’agissant de la « loge » du gardien mais qu’il n’y figure aucune mention relative à un éventuel logement de gardien, et qu’une attestation notariale, en date du 14 avril 2015 (pièce 42 de la SA Bouygues Immobilier) conclut à son absence d’engagement quant à un logement de gardien.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir quant à lui qu’un appartement de gardien était prévu, conformément au règlement de copropriété, au plan de 2006 figurant en annexe du rapport d’expertise judiciaire. Il fait valoir que la mention « logement de gardien » figure sur les notices descriptives et le règlement de copropriété. Il souligne que l’appartement du gardien est une partie commune qui ne pouvait être supprimée par Bouygues sans en avertir préalablement les clients réservataires et sans l’accord de ceux qui étaient devenus copropriétaires avant octobre 2009.

S’agissant d’une interprétation à donner sur les relations contractuelles entre deux parties, et non d’une appréciation technique sur des malfaçons, non façons ou désordres, il ne sera pas fait référence au rapport d’expertise judiciaire.

Les éléments du dossier, et notamment les plans de 2006 et de 2009, laissent apparaître qu’un logement de gardien avait été prévu au départ en sus de la loge du gardien en début de programme immobilier, ce qui n’a plus été le cas par la suite.

Ainsi, le règlement de copropriété en date du 29 octobre 2008 fait état d’une loge gardien et non d’un logement, tout comme la notice descriptive mise à jour le 25 septembre 2008 (pièce 43 de la SA Bouygues Immobilier), et ce même si la page de garde de ladite contient la mention « logement de gardien », mention qui ne saurait prévaloir sur la description littérale située dans le corps de ladite notice (paragraphe 4-9-1).

De même, la nouvelle notice descriptive du bâtiment A mise à jour au 28 août 2009 prévoit un local gardien, et non un logement de gardien.

Contrairement au projet initial, c’est donc une simple loge de gardien qui était prévue et non une loge et un logement, ainsi d’ailleurs qu’analysé par le notaire rédacteur des actes (pièce 42 de la SA Bouygues Immobilier).

Il reste que trois contrats de réservations (signés avant fin 2009) font état de la construction de 179 logements « dont un logement gardien ». Vis-à-vis de ces acquéreurs en vente en l’état futur d’achèvement, la SA Bouyges s’est engagée à fournir une information en cas de modification substantielle de son programme immobilier (pièce 13 du syndicat des copropriétaires).

Si la SA Bouygues n’a pas informé lesdits acheteurs de la suppression, dans le nouveau projet immobilier, du logement du gardien, pour autant cette modification du programme immobilier, qui affecte uniquement le logement de gardien, partie réputée commune à défaut de mention contraire, n’apparaît pas comme présentant le caractère substantiel requis, qui suppose une modification d’une particulière importance. Ainsi, l’accord des trois copropriétaires concernés n’était pas nécessaire pour cette modification d’une importance relative.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats ne laissent nullement apparaître que lesdits acquéreurs, ainsi que le prétend le syndicat de copropriétaires, ont fait de ce logement de gardien une condition essentielle du contrat qu’ils ont conclu avec la SA Bouygues Immobilier.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et le syndicat des copropriétaires de la résidence Quai du Midi sera débouté de sa demande relative au logement du gardien.

B. Sur les inondations du parking et des cages d’ascenseur et la remise en état des pompes de relevage (désordre B)

Le tribunal, à défaut d’avoir pu déterminer l’imputabilité de l’un ou l’autre des locateurs d’ouvrage, a mis la somme de 10 266,49 euros correspondant aux factures relatives aux interventions liées aux inondations dans le parking et la cage d’ascenseur à la charge de la société Bouygues. Quant à la somme de 2 090,08 euros correspondant aux factures de la société SEM en charge de l’entretien du poste de relevage, le tribunal condamne la SARL Agence Rayssac et la Cogeteb, et leurs assureurs à garantir la société Bouygues pour ce montant de condamnation. S’agissant du système de joints du parking et du réseau sous dallage, le tribunal a rejeté les demandes du syndicat de copropriétaires, l’expert judiciaire n’ayant pas répondu sur la pertinence des interventions effectuées. S’agissant enfin de la remise en état de la conduite d’évacuation des eaux pluviales, le tribunal a considéré que le déversement était réel et a condamné la société GAN, assureur de la société Pomes energie, à garantir la société Bouygues des travaux restant à effectuer.

Sur les inondations du parking et de la cage d’ascenseur

Le syndicat des copropriétaires, qui indique fonder à l’encontre de la SA Bouygues immobilier, ses demandes sur la garantie de parfait achèvement, souligne que les venues d’eau en provenance du plafond du parking souterrain sont à l’origine d’inondations très fréquentes du parking souterrain et des fosses d’ascenseur. Il ajoute que l’expert impute les venues d’eau latérales au parking à un défaut d’étanchéité du collecteur des eaux pluviales implanté à proximité de la loge gardien dont la société SM entreprise serait responsable et que si le désordre lié au fonctionnement du dispositif de pompage du bac de reprise est aujourd’hui réparé, d’une part l’expert ignore qui a conçu, installé et contrôlé ce dispositif de relevage, d’autre part les dysfonctionnements du dispositif ont nécessité des interventions facturées à hauteur de la somme de 10 266,49 euros.

La SA Bouygues Immobilier soutient que, comme suggéré par l’expert judiciaire, la prise en charge des travaux de reprise soit imputée à la société SM Entreprise, chargé des travaux de gros 'uvre des bâtiments B, C et D. Elle ajoute que les maîtres d''uvres, les cabinets MGS et Cogeteb, chargés de la direction et de l’exécution des travaux, ont été défaillants, de sorte que leur responsabilité doit être retenue.

L’agence Rayssac et son assureur la MAF soulignent que les désordres sont dus, selon l’expert, à une réalisation défectueuse mais non à l’agence Rayssac, dont la mission était limitée à la conception architecturale du projet jusqu’à la phase de rédaction des DCE, les autres phases de travaux ayant été confiées à la société Cabinet MGS et à la société Cogeteb.

La société Sogea Sud Bâtiment venant aux droits de la société SM entreprise soutient qu’il est impossible de déterminer l’imputabilité des inondations alléguées.

La SA AXA France IARD, ès qualités d’assureur de la société BL Prestations, Socotec et de la société Etanchéité 2000 fait valoir que la société BL Prestations n’a pas étanché le fond des jardinières et ne les a pas percées. Elle ajoute que l’expert n’est pas certain que les joints inter panneaux soient fuyards, de sorte que les venues d’eau dans le parking en relation avec l’arrosage peuvent découler de réservations non étanches réalisées soit par la société Etanchéité 2000 soit par la société Pomes Energie, seuls le maître d''uvre Cogeteb et le maître d’ouvrage pouvant permettre une imputation exacte des désordres. Subsidiairement, elle s’estime fondée à opposer une non garantie, le désordre étant selon elle visible à la réception.

La SA GAN, ès qualités d’assureur de la société Avuclu, souligne que l’expert n’impute pas le désordre à son assurée.

Il n’est ni démontré ni même soutenu que ces désordres auraient été réservés à la réception. S’agissant d’infiltrations récurrentes et particulièrement importantes dans les sous-sols et fosses d’ascenseur, ce désordre implique une impropriété à destination relevant de la responsabilité décennale des constructeurs et assimilés. La responsabilité décennale de la SA Bouygues Immobilier est par conséquent engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Sur le plan technique, l’expert judiciaire semble imputer les désordres principalement à un défaut d’étanchéité du collecteur des eaux pluviales et évoque, sans certitude, une imputabilité possible à la société BL Prestations. S’agissant du défaut d’étanchéité des joints et de l’absence de drainage périphérique au parking dont la société SM Entreprise était redevable, l’expert estime qu’ils auraient éventuellement pu aggraver le désordre, sans en être la cause.

Ainsi, comme l’a justement relevé le tribunal, il n’est pas possible d’imputer ce désordre à l’un ou l’autre des locateurs d’ouvrage, de sorte que seule la SA Bouygues Immobilier sera condamnée au paiement des factures d’intervention pour un montant de 10 266,49 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la remise en état de la pompe de relevage

Le tribunal a condamné la SA Bouygues Immobilier au paiement de la somme de 2 090,08 euros, correspondant à la remise en état des pompes de relevage, la SARL Agence Rayssac et Cogeteb, maîtres d''uvre devant la garantir de cette condamnation.

La SA Bouygues Immobilier souligne qu’elle n’a réalisé aucuns travaux et qu’elle ne saurait dans ces conditions être tenue responsable d’éventuels défauts de conception et de réalisation, notamment s’agissant des postes de relevage.

LA SA MMA IARD, assureur de Cogeteb demande confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Bouygues avec garantie solidaire de l’Agence Rayssac, la Cogeteb et leurs assureurs.

L’agence Rayssac et son assureur la MAF soutiennent quant à elles que ce n’est pas un défaut de conception mais une mise en 'uvre défaillante des pompes qui a provoqué le dysfonctionnement. Elles ajoutent qu’il appartenait au seul maître de l’ouvrage d’exécution de vérifier la conformité technique des ouvrages proposés par l’entreprise titulaire et de valider les plans d’exécution techniques remis par cette dernière, après sa désignation.

La SA Bouygues Immobilier, vendeur en l’état futur d’achèvement, est tenue à l’égard du syndicat des copropriétaires en application des articles 1792 et suivants du code civil, s’agissant d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

L’expert évoque à ce titre une défaillance de la maîtrise d''uvre de conception et d’exécution.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

Sur la demande tendant à la mise en place d’un système de joint et de drainage prévu par l’expert en page 59 de son rapport

Le syndicat des copropriétaires, pas plus en cause d’appel qu’en première instance, ne précise en quoi consiste sa demande, se contentant de faire référence à la page 59 du rapport d’expertise judiciaire où l’expert écrit sans plus de précision ni chiffrage : « la société SM Entreprise doit à la société Bouygues Immobilier un système de joint et de drainage tel que les venues d’eau à l’intérieur du parking, via les joints, soient limitées et en tous cas prises en charge de façon efficace par les cunettes en pied de paroi et leur dispositif d’évacuation ».

Dans ces conditions, la demande n’est pas identifiable et il convient de confirmer la décision de première instance en ce que le syndicat des copropriétaires en a été débouté.

Sur la remise en état de la conduite d’évacuation des eaux pluviales

Le tribunal, estimant que le déversement des eaux usées dans les eaux pluviales était réel et dû à une erreur de branchement de la société Pomes Energie, a condamné la SA Bouygues Immobilier à remettre en état la conduite d’évacuation des eaux pluviales, sous la garantie de la SA GAN, assureur de la société Pomes Energie.

La SA Bouygues Immobilier fait valoir que le déversement litigieux ne serait qu’hypothétique, puisque ne reposant que sur un courrier du maire de [Localité 27] évoquant une pollution dans le canal de la Robine et estimant que ladite pollution pourrait venir de l’immeuble « Quai du midi ». Elle ajoute avoir fait réaliser des investigations par la société GSBE, qui a conclu à une inversion de réseau très localisée, devant la porte de l’ascenseur D2 (pièces 53, 63-7, 63-8 et 63-9 de la SA Bouygues Immobilier), d’où une facture et un devis, pour un montant total de 7 114,04 euros, dont elle sollicite le paiement de la part du syndicat des copropriétaires.

Il apparaît que l’expert judiciaire n’a pas effectué d’investigations particulières quant à cette conduite d’évacuation des eaux pluviales et n’a pas répondu au dire de la SA Bouygues à ce sujet (pièce 49 de la SA Bouygues Immobilier).

Par ailleurs, le courrier de la mairie de [Localité 27], en date du 29 janvier 2018, ne fait qu’estimer, au vu de recherches effectuées par la société Veolia dont il n’est nullement justifié, que la pollution pourrait provenir de la résidence « Quai du midi ».

Dans ces conditions, la preuve du désordre n’est pas rapportée et le jugement sera infirmé sur ce point.

S’agissant de la demande de remboursement, la SA Bouygues n’expose pas en quoi les factures et devis versés aux débats devraient être mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle sera par conséquent déboutée de cette demande.

C. Sur le dispositif de fermeture des portails (désordre C)

Le tribunal, relevant que l’expert impute la mauvaise fermeture des entrées de la résidence à la société Etablissements Torras, en charge du lot serrurerie, précisant que rien ne démontre que le désordre pourrait provenir de la mauvaise utilisation des portails par les usagers. Il met la somme de 908,96 euros évaluée par l’expert au titre du réglage de la fermeture des portails à la charge de la SA Bouygues Immobilier, la SMABTP devant sa garantie en qualité d’assureur décennal mais aussi d’assureur responsabilité civile de la société Etablissement Torras.

Pour la SA Bouygues Immobilier et la SMABTP, assureur de la société Etablissements Torras, le désordre allégué provient d’une cause étrangère à la société Etablissements Torras, à savoir une utilisation non conforme et la négligence des utilisateurs des portails d’entrée.

Si l’expert (page 64 du rapport d’expertise judiciaire), qui constate que le fonctionnement du portail n’est pas régulier, énonce que les copropriétaires allèguent que les dispositifs de fermeture du portail d’entrée et du portail arrière n’ont jamais fonctionné alors que la SA Bouygues et l’entreprise Torras prétendent que la mauvaise utilisation des systèmes de fermeture n’a pas permis une bonne efficience du dispositif (pièces 1 à 3 de la SMATP), il ne prend pas expressément position sur la cause du désordre.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le désordre (dont le syndicat des copropriétaires indique qu’il est réparé) soit imputable à la SA Bouygues Immobilier et à l’entreprise Torras.

Le jugement sera infirmé et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

D. Sur le flocage des porches (désordre D)

Ce point n’est pas discuté devant la cour.

E. Sur les garde-corps non réglementaires en toiture terrasse (désordre E)

S’agissant de la demande de reprise des désordres

Le tribunal, relevant que l’expert impute cette non-conformité au maître d''uvre l’Agence Rayssac ainsi qu’aux sociétés Etablissements Torras (chargée de l’installation des garde-corps), Cabinet MGS, Sogeteb et Socotec, et qu’il s’agit d’une question de sécurité avec des désordres conséquents relevant de la garantie décennale des constructeurs, a condamné la SA Bouygues à la reprise du désordre, avec garantie des sociétés concernées et de leurs assureurs.

L’Agence Rayssac et son assureur la MAF font valoir que les garde-corps étaient prescrits au CCTP du lot menuiserie. Le désordre résulte d’une absence d’ouvrage imputable au titulaire du lot – la société Etablissements Torras – et au maître d''uvre d’exécution au titre de ses missions VISA et DET. Elles soulignent que l’absence des garde-corps n’a fait l’objet d’aucune réserve à la réception, ni observation de la part du bureau de contrôle alors même que la sécurité des personnes n’était pas garantie.

Elles soutiennent que l’agence Rayssac, en sa qualité de concepteur architectural du projet, a parfaitement rempli sa mission à l’égard de la société Bouygues Immobilier.

La SA Socotec, contrôleur technique, fait valoir qu’elle n’a pas été mise en cause par l’expert. Dans le cadre de la convention signée avec Bouygues Immobilier, et plus précisément dans la mission sécurité SH qui lui a été confiée, la SA Socotec soutient qu’elle n’avait pas à se prononcer sur la hauteur des garde-corps situés en toit-terrasse, par ailleurs inaccessibles aux habitants, la mission sécurité du contrôleur technique portant sur la sécurité des personnes dans les bâtiments d’habitation, non pour les garde-corps sur les toits-terrasses inaccessibles.

AXA France IARD en qualité d’assureur de la société Socotec rejoint l’argumentation de son assurée.

La SMABTP en qualité d’assureur des établissements Torras souligne que l’expert retient que la mise en place du garde-corps est à la charge de Bouygues Immobilier, le contrôle de la conformité à la réglementation relevant de la maîtrise d''uvre, à savoir la société Cogeteb. Elle ajoute que seuls les garde-corps situés à l’intérieur des bâtiments ou sur les terrasses privatives étaient prévus au CCTP et que la prestation effectuée par la société Torras a fait l’objet d’une réception sans réserves.

Le syndicat des copropriétaires faisant valoir que le désordre est désormais réparé, le jugement sera infirmé et il sera constaté que le syndicat des copropriétaires ne formule plus de demande.

Sur la demande de la SA Bouygues Immobilier en remboursement de la somme de 59 798,20 euros

La SA Bouygues immobilier demande la prise en charge in solidum de cette somme, qu’elle a dû débourser pour réparer les désordres, auprès de la SARL Agence Rayssac, de la MAF, de maître [Y] [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cogeteb, de la société AXA France IARD prise en sa qualité d’assureur de la société Cabinet MGS et de la société Socotec Construction, de maître [C] [W], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Etablissements Torras et de la SMABTP, assureur de la société Etablissements Torras.

L’expert judiciaire ne se prononce ni sur le problème de sécurité éventuel posé par les dispositifs en place, se contentant d’indiquer que les demandeurs considèrent que lesdits dispositifs sont insuffisants, ni sur l’imputabilité de cet état de fait à l’un ou l’autre des locateurs d’ouvrage, évoquant vaguement Cogeteb et la Socotec, mais sans aller au-delà d’une simple suggestion.

Dans ces conditions, l’imputabilité de l’inadaptation éventuelle du dispositif en place n’est pas établie et la SA Bouygues Immobilier sera déboutée de sa demande.

F. Sur la corrosion de certains éléments métalliques (désordre H)

S’agissant de la demande tendant à la reprise des désordres

S’agissant d’une demande tendant à la reprise du traitement de l’ensemble des surfaces oxydées et le syndicat des copropriétaires indiquant que le désordre est aujourd’hui réparé, le jugement sera infirmé et il sera constaté que le syndicat des copropriétaires ne formule plus de demande.

En l’absence de demande à son encontre, la SA Bouygues Immobilier n’est pas fondée à solliciter à être garantie.

S’agissant de la somme de 353 623,36 euros que la SA Bouygues a exposé pour faire effectuer les travaux de reprise

La SA Bouygues Immobilier fait valoir que les désordres sont imputables à la société Jean-Paul Munoz, assurée auprès de la compagnie Generali.

La SA Generali IARD soutient qu’elle n’est pas l’assureur en garantie décennale de la société Munoz, la date d’ouverture de chantier étant le 29 septembre 2008 alors que la police d’assurance a pris effet le 1er janvier 2009. Elle ajoute que les désordres ont été réservés à la réception et ne relèvent pas de sa garantie.

L’expert énonce clairement que ces désordres, qui ont fait l’objet de réserves à la réception, sont dus à une absence ou insuffisance de peinture, alors que ladite peinture a été réalisée par la société Munoz.

La SA Bouygues Immobilier a fait réaliser des travaux par la société GSBE pour un montant extrêmement important, qui n’a été nullement discuté par les parties, alors qu’elle aurait pu soumettre un devis à l’expert judiciaire, au contradictoire de l’ensemble des parties, et que ce devis aurait, par suite pu servir de base à d’éventuelles condamnations pécuniaires.

Elle ne justifie dans ces conditions pas, sur un plan technique, de la nécessité d’engager les sommes sollicitées.

Elle sera déboutée de sa demande en remboursement.

G. Sur l’étanchéité des jardinières (désordre I)

Le tribunal a condamné la SA Bouygues Immobilier à assurer l’étanchéité des jardinières.

La SA Bouygues immobilier fait valoir que les défauts d’étanchéité sont imputés par l’expert à :

— La société BL prestations pour l’étanchéité latérale des jardinières ;

— La société Pomes énergie pour l’étanchéité du fond des jardinières ;

— La société étanchéité 2000 qui a mis en place les réservations pour le passage des réseaux d’arrosage utilisés par BL Prestations.

Elle ajoute que l’étanchéité latérale des jardinières a été reprise au mois de mars 2021 et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une persistance du désordre malgré cette intervention.

La SA AXA, en qualité d’assureur de BL Prestations, fait valoir que la société BL Prestations a posé des jardinières sur l’étanchéité de la société Etanchéité 2000 et que lesdites jardinières ne sont pas fuyardes, l’eau des fuites ne pouvant traverser l’étanchéité de la société Etanchéité 2000.

La SA GAN, en qualité d’assureur des sociétés Pomes et Avuclu soutient que l’expert a retenu comme cause des fuites le percement des jardinières et des joints défectueux inter-panneaux imputés à BL Prestations, et que la responsabilité des société Pomes et Avuclu ont été écartées par l’expert judiciaire.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SA Bouygues Immobilier, le désordre persiste et a de nouveau été constaté à chaque pluie d’après l’agence Foncia (pièce 19 des copropriétaires).

L’expert judiciaire, qui a constaté la réalité du désordre, n’est pas catégorique quant à sa cause et évoque comme responsable potentiel la société Etanchéité 2000, la société Pomes, SM Entreprise, avant d’affirmer que la SARL BL Prestations apparaîtrait impliquée dans le désordre.

Dans ces conditions, la cause du désordre n’étant pas clairement déterminée, la SA Bouygues Immobilier, qui a engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat en livrant des jardinières ne présentant pas les qualités d’étanchéité requises, sera seule condamnée à réparer ce désordre.

Le jugement sera dans ces conditions confirmé sur ce point.

Sur les troubles de jouissance

Le tribunal, au vu des procès-verbaux de constat de 2013 et 2015, a constaté la réalité des troubles allégués et accordé au syndicat la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Bouygues immobilier soutient que le préjudice de jouissance trouve sa source dans les désordres imputables aux constructeurs.

Les inondations en sous-sol persistent, ainsi que constaté par procès-verbal de constat de commissaire de justice le 21 décembre 2022. Elles n’ont pas pu être imputées par l’expert judiciaire à l’un ou l’autre des intervenants à l’acte de construire et relèvent de la seule condamnation de la SA Bouygues Immobilier en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement.

Dans ces conditions, le montant des dommages et intérêts dus par la SA Bouygues Immobilier sera porté à la somme de 30 000 euros.

Sur la demande d’astreinte

Elle ne concerne, en l’état des condamnations prononcées, que la reprise des éléments d’étanchéité des jardinières.

Malgré l’opposition de la SA Bouygues, cette astreinte sera prononcée, à hauteur de 150 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois, et ce pendant six mois, à charge pour le juge de l’exécution de la liquider en cas de besoins, compte tenu de ce que le désordre persiste plus de quatorze années après la réception de l’ouvrage.

Sur les demandes de remboursement de la SA Bouygues Immobilier

La SA Bouygues Immobilier, qui expose avoir engagé des sommes importantes pour exécuter le jugement de première instance, ne démontre pas en quoi ces sommes devraient être au final mises à la charge du syndicat des copropriétaires ou des locateurs d’ouvrage.

Elle en sera par conséquent déboutée.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du procès, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, la SA Bouygues sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Quai du midi » la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

La SA Bouygues Immobilier sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « Quai du midi » tendant à être indemnisé " avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport de l’expert [R] du 27 juin 2014 « , du » coût des constats " et demandant qu’en cas d’exécution forcée de l’arrêt à intervenir le montant des sommes retenues par le commissaire de justice soit supporté par le débiteur ;

Infirme le jugement rendu le 2 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Narbonne sauf en ce qu’il a condamné la SA Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires les factures liées aux inondations subies par le parking et les cages d’ascenseurs pour un montant de 10 266,49 euros, condamné la société Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 090,08 euros au titre de la remise en état des pompes de relevage et dit que, in solidum, la SARL Agence Rayssac, son assureur la MAF, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles assureur de la Cogeteb relèveront et garantiront la SA Bouygues Immobilier de cette condamnation de 2 090,08 euros, rejeté les demandes au titre des inondations du parking de la copropriété concernant le système de joint et de drainage et les demandes concernant les réseaux sous dallage, rejeté la demande de flocage des porches, condamné la société Bouygues Immobilier à assurer l’étanchéité des jardinières, condamné la SA Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société Bouygues Immobilier aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et les coûts de constats d’huissiers, avec distraction au profit de maître Rémy Garcia ;

Statuant des chefs infirmés,

Constate que le syndicat des copropriétaires de la résidence « Quai du midi » ne formule plus de demandes relatives aux garde-corps et à la reprise des éléments métalliques de décoration ornant les façades atteintes par la corrosion ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du logement de gardien, de la conduite d’évacuation des eaux pluviales, et au titre du réglage de la fermeture des portails d’entrée;

Dit que la condamnation de la SA Bouygues Immobilier à assurer l’étanchéité des jardinières est assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois et ce pendant 6 mois et dit qu’à défaut l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution ;

Dit que la condamnation de la SA Bouygues au titre du trouble de jouissance s’élève à la somme de 30 000 euros et la condamne à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la résidence « Quai du midi » aux lieu et place de la condamnation à la somme de 15 000 euros prononcée en première instance ;

Y ajoutant,

Déboute la SA Bouygues Immobilier de ses demandes de remboursement ;

Condamne la SA Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Quai du midi » la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les autres parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA Bouygues Immobilier aux dépens d’appel, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice dressé le 21 décembre 2022 et dit qu’en cas d’exécution forcée du présent arrêt, le montant des sommes retenues par commissaire de justice seront supportés par les débiteurs par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

Le greffier, Le président,