GRAND [Localité 9] HABITAT

C/

[M] [O]

[K] [E]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

N° RG 22/00600 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F6KP

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 avril 2022,

rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG : 11-21-0259

APPELANTE :

GRAND [Localité 9] HABITAT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité au siège :

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e David FOUCHARD, membre de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 45

INTIMÉS :

Madame [M] [O]

née le 19 Octobre 1987 à [Localité 8] (71)

Monsieur [K] [E]

né le 07 Juin 1980 à [Localité 8] (71)

demeurant tous deux [Adresse 3]

représentés par M^e Sandrine OLIVEIRA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 novembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2025 pour être prorogée au 11 Février 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 6 janvier 2020, Grand [Localité 9] Habitat a donné en location à M. [K] [E] et Mme [M] [O] un appartement de type T4, situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10], en contrepartie d’un loyer mensuel de 377,70 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 113,31 euros.

Se plaignant de la présence de blattes infestant le logement et dénonçant l’inaction de leur bailleur, les consorts [E] – [O] ont fait assigner Grand [Localité 9] Habitat afin d’obtenir sa condamnation à les reloger et à leur payer diverses indemnités.

Grand [Localité 9] Habitat a soutenu avoir respecté toutes ses obligations contractuelles et a conclu au débouté des demandes présentées à son encontre.

Par jugement du 22 avril 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :

— enjoint à Grand [Localité 9] Habitat de procéder au relogement des consorts [E] – [O], en adéquation avec leur situation familiale et financière, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir 20 jours après la notification du jugement, pendant une période de trois mois,

— condamné Grand [Localité 9] Habitat à payer aux consorts [E] – [O] les sommes suivantes :

. 5 077,74 euros au titre de leur préjudice matériel,

. 200 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance à compter du 28 janvier 2020 et jusqu’à leur relogement effectif,

. 2 400 euros au titre de leur préjudice moral,

— débouté les consorts [E] – [O] du surplus de leurs demandes,

— condamné Grand [Localité 9] Habitat aux dépens et à payer aux consorts [E] – [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du jugement.

Les consorts [E] – [O] ont fait signifier ce jugement à Grand [Localité 9] Habitat par acte du 5 mai 2022.

Par déclaration du 12 mai 2022, Grand [Localité 9] Habitat a interjeté appel de ce jugement dont il critique expressément tous les chefs.

*****

Selon bail du 4 août 2022, les consorts [E] – [O] ont été relogés à compter du 5 août 2022 dans un logement de type T4, situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], appartenant à Grand [Localité 9] Habitat, en contrepartie d’un loyer mensuel de 378,35 euros outre une provision mensuelle sur charges de 143,40 euros.

Les consorts [E] – [O] exposent que ce logement est comme le précédent infesté de blattes.

*****

Grand [Localité 9] Habitat a réglé les sommes mises à sa charge par le jugement dont appel.

Se prévalant du bail du 6 janvier 2020 et d’une dette locative des consorts [E] – [O] à hauteur de 5 072,66 euros, Grand [Localité 9] Habitat a, par acte du 25 juillet 2022, fait pratiquer une saisie conservatoire, sur le compte Carpa du conseil des consorts [E] -

[O].

Par jugement du 6 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a condamné les consorts [E] – [O] à payer à Grand Dijon Habitat la somme de 5 610,26 euros au titre des loyers, outre une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La saisie conservatoire a été convertie en saisie attribution.

*****

Aux termes du dispositif de ses conclusions n°3, notifiées le 17 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Grand [Localité 9] Habitat demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— dire qu’il n’a pas engagé sa responsabilité vis-à-vis de ses locataires,

— en conséquence, les débouter de l’intégralité de leurs demandes,

— les débouter également de l’intégralité de leurs demandes soumises à la cour et relatives à l’occupation de leur logement situé [Adresse 5],

— condamner solidairement M. [E] et Mme [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions n°3, notifiées le 16 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, M. [E] et Mme [O] demandent à la cour, au visa des articles 564, 700, 789, 907 et 914 du code de procédure civile, de l’article 6 de la loi du 24 juillet 1989 et des articles 1217 et 1231-1 du code civil, de :

— déclarer Grand [Localité 9] Habitat recevable mais mal fondé en son appel,

— en conséquence, confirmer le jugement dont appel :

. en ce qu’il a considéré que Grand [Localité 9] Habitat avait engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard,

. concernant l’injonction faite à Grand [Localité 9] Habitat de procéder à leur relogement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 20ème jour après notification du jugement, et pendant une période de trois mois,

— y ajoutant, enjoindre de nouveau à Grand [Localité 9] Habitat de procéder à leur relogement en adéquation avec leur situation familiale et financière, en précisant que ce relogement devra impérativement être effectué au sein d’un logement exempt de tout nuisible, et ce sous nouvelle astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et sans limitation de durée,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Grand [Localité 9] Habitat à réparer leur préjudice matériel mais l’infirmer quant au quantum des dommages-intérêts alloués,

— statuant à nouveau sur ce point, condamner Grand [Localité 9] Habitat à leur payer une somme totale de 9 120,10 euros au titre de leur préjudice matériel,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Grand [Localité 9] Habitat à réparer leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral mais l’infirmer quant aux quantums prononcés ainsi que sur la date retenue aux fins de computation de la période au cours de laquelle ils ont subi le préjudice de jouissance,

— statuant à nouveau sur ces points, condamner Grand [Localité 9] Habitat à leur payer :

. au titre de leur préjudice de jouissance relatif à l’appartement sis [Adresse 7] [Localité 10], la somme de 490 euros par mois, du 10 janvier 2020 au 5 août 2022,

. au titre de leur préjudice moral, la somme de 5 000 euros chacun, soit 10 000 euros au total,

— y ajoutant, condamner Grand [Localité 9] Habitat à leur payer la somme de 521,75 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance relatif à l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 10], à compter du 5 août 2022 et jusqu’à leur relogement effectif dans un logement décent,

— débouter Grand [Localité 9] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Grand [Localité 9] Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2024.

MOTIVATION

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, le bailleur de locaux à usage d’habitation principale est tenu, par la nature même du contrat et pendant toute la durée de celui-ci, de :

— délivrer un logement décent soit un logement notamment non infesté de nuisibles ou de parasites,

— entretenir le logement de telle sorte qu’il reste décent, sous réserve des réparations locatives incombant preneur,

— garantir la jouissance paisible du preneur.

Ces obligations sont d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant en exonérer le bailleur.

Sur le logement sis [Adresse 7] [Localité 10]

Il convient de relever que :

— la présence, récurrente et en grand nombre, de blattes dans cet appartement est établie par de nombreuses pièces du dossier ; elle n’est d’ailleurs pas contestée par le bailleur, ce malgré les opérations de désinsectisation menées régulièrement par une entreprise avec laquelle il a contracté, dans l’immeuble dont dépendait le logement des intimés, et dans leur logement lui-même, y compris en privilégiant, à leur demande, l’usage de gel ayant moins de conséquences nocives sur la santé notamment de l’un de leurs enfants souffrant d’asthme,

— aucun grief n’est formulé par Grand [Localité 9] Habitat quant à la manière dont les intimés entretenaient leur logement.

Ainsi, Grand [Localité 9] Habitat a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

C’est à juste titre que pour faire cesser cette situation, le premier juge a enjoint à Grand [Localité 9] Habitat de reloger M. [E] et Mme [O], ce qui a été fait à compter du 5 août 2022.

Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point sauf à supprimer l’astreinte qui assortissait l’obligation de faire mise à la charge de l’appelant.

Il convient également de réparer les préjudices subis par M. [E] et Mme [O] en raison de la présence de blattes dans ce logement.

' sur le préjudice de jouissance

Il est certain que M. [E] et Mme [O] ont été troublés dans la jouissance paisible de leur logement en raison de son infestation par les blattes, ce malgré les opérations de désinsectisation menées à l’initiative de Grand [Localité 9] Habitat dont l’efficacité n’était qu’éphémère.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a caractérisé ces troubles par les différentes contraintes générées par la présence des blattes, tant dans le mode d’occupation des lieux par les intimés que dans leur mode de consommation notamment de produits alimentaires.

Au titre de leur préjudice de jouissance, et au regard de l’occupation du logement du 10 juin 2020 au 4 août 2022, la cour alloue aux intimés la somme globale de 3 000 euros de dommages-intérêts.

' sur le préjudice matériel

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que les intimés justifiaient d’un préjudice matériel consistant à devoir s’équiper de nouveaux appareils électroménagers et de nouvelles literies afin de ne pas importer des larves de blattes dans leur nouveau logement.

Ce préjudice avait été évalué sur la base de devis à la somme de 5 077,74 euros.

Il ressort de la dernière pièce du dossier des intimés qu’ils n’ont de fait acquis de nouveaux appareils et de nouvelles literies qu’à hauteur de 4 042,36 euros, somme à laquelle la cour réduit le montant des dommages-intérêts que le premier juge leur a alloués.

' sur le préjudice moral

Contrairement à ce que soutient Grand [Localité 9] Habitat, ce préjudice est distinct des troubles de jouissance subis. Ainsi que l’a retenu le premier juge, ce préjudice est caractérisé par le retentissement moral et psychologique générée par la cohabitation contrainte avec des insectes nuisibles.

Ce préjudice a été justement évalué par le premier juge à hauteur de 1 200 euros pour chacun des intimés.

Sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 10]

A leur entrée dans les lieux, soit le 5 août 2022, M. [E] et Mme [O] ont fait établir un constat par un huissier de justice qui a relevé :

— la présence de quelques cadavres de blattes derrière le meuble sous évier

— quelques blattes mortes derrière la trappe d’accès au compteur d’eau et quelques blattes vivantes qui se sont cachées lors de l’ouverture de cette trappe,

— une blatte morte dans le logement du tableau électrique

— l’installation en plusieurs points des différents tuyaux d’alimentation en eau, gaz et chauffage de l’appartement, d’une pâte destinée à éviter que des blattes ne prolifèrent.

Ils produisent aux débats deux attestations datées du 15 octobre 2024 émanant de locataires résidant dans le même immeuble qu’eux dont il ressort que Grand [Localité 9] Habitat fait régulièrement procéder à des opérations de désinsectisation dans cet immeuble et les logements en dépendant et que si ces dernières ne permettent pas l’élimination définitive des blattes, elles évitent la colonisation des logements par ces insectes.

D’ailleurs, les photographies produites par les intimés en pièce 45 de leur dossier, dont ils affirment qu’elles ont été prises dans leur logement le 15 octobre 2024, ne révèlent qu’un petit nombre de blattes mortes sur le sol carrelé ou brut, de pièces à la destination non précisée mais qui pour certaines ne sont manifestement pas des pièces de vie.

Ces éléments ne sont pas de nature à établir que le logement dans lequel M. [E] et Mme [O] se sont installés au début du mois d’août 2022 est infesté de nuisibles ou de parasites et n’est à ce titre pas décent.

En conséquence, il convient de débouter les intimés de leurs demandes tendant à contraindre Grand [Localité 9] Habitat à les reloger dans un autre appartement et à obtenir l’indemnisation de préjudices non démontrés.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a condamné Grand [Localité 9] Habitat aux dépens de première instance, les dépens d’appel devant également être supportés par Grand [Localité 9] Habitat.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de M. [E] et Mme [O]. La cour leur alloue en sus de l’indemnité procédurale de 1 000 euros que le premier juge leur a alloué, la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement dont appel sauf à :

— supprimer l’astreinte assortissant l’obligation de relogement mise à la charge de Grand [Localité 9] Habitat,

— réduire à 4 042,36 euros le montant des dommages-intérêts alloués à M. [K] [E] et Mme [M] [O] en réparation de leur préjudice matériel,

— liquider à 3 000 euros le montant des dommages-intérêts réparant le préjudice de jouissance de M. [E] et Mme [O],

Y ajoutant,

Déboute M. [K] [E] et Mme [M] [O] de leurs demandes de relogement et indemnitaires relatives à l’occupation de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 10],

Condamne Grand [Localité 9] Habitat aux dépens d’appel,

Condamne Grand [Localité 9] Habitat à payer à M. [K] [E] et Mme [M] [O] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,