Cour d'appel de Dijon, 1re chambre civile, 10 février 2026, n° 22/00362

TGI Dijon 15 février 2022

CA Dijon
Infirmation partielle 10 février 2026

Arguments

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Accepté
Violation des dispositions du code civil sur les vues
La cour a constaté l'existence de vues directes sur le fonds des époux [K] et a jugé que ces vues étaient irrégulières, justifiant ainsi l'infirmation du jugement sur ce point.
Accepté
Responsabilité du propriétaire actuel pour la suppression des vues
La cour a jugé que seule la condamnation des propriétaires actuels était possible pour faire procéder à la suppression des vues irrégulières.
Rejeté
Troubles anormaux du voisinage
La cour a estimé que la société et Segenpar n'étaient pas responsables des troubles invoqués, rejetant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'aucune condamnation n'était prononcée à l'encontre des intimés.

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Sur la décision

Référence :	CA Dijon, 1re ch. civ., 10 févr. 2026, n° 22/00362
Juridiction :	Cour d'appel de Dijon
Numéro(s) :	22/00362
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Dijon, 15 février 2022, N° 16/01943
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe SIMARDClaire GERBAYVirginie PUJOLEric SEUTETIsabelle GRILLON
Cabinet(s) :	ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATSMAGDELAINE, AVOCATS ASSOCIESSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS CGBG CHATON GRILLON TRONCHE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SITUE [ Adresse 2 ] c/ S.A.R.L. SAINT JEAN société à responsabilité limitée, S.A.R.L. SEGENPAR, S.A.R.L. SAINT JEAN

Texte intégral

[P] [K]

[I] [X] épouse [K]

S.A.R.L. SEGENPAR

S.A.R.L. SAINT JEAN

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2]

[F] [Y]

[Z] [D]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 10 FEVRIER 2026

N° RG 22/00362 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F5CV

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 février 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 16/01943

APPELANTS :

Monsieur [P] [K]

né le 29 Mai 1952 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [I] [X] épouse [K]

née le 24 Avril 1953 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Virginie PUJOL, membre de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL Avocats, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 104

INTIMÉES :

S.A.R.L. SEGENPAR

[Adresse 3]

[Localité 6]

Assistée de M^e Isabelle GRILLON, membre de la SCP CGBG Avocats Besançon, avocat au barreau de BESANCON, plaidant, et représentée par M^e Karima MANHOULI, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 26

S.A.R.L. SAINT JEAN société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 387.903.859, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Eric SEUTET, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 108

PARTIES INTERVENANTES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS REGIE NEYRAT située [Adresse 4]

Assisté de M^e Jean-Philippe SIMARD, membre de la SCP MAGDELAINE-SIMARD, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

Monsieur [F] [Y]

né le 14 Février 1975 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [Z] [D]

née le 30 Décembre 1968 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 6]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Exposé du litige :

Mme et M. [K] (les époux [K]) ont acquis par actes des 4 février 1982 et 23 avril 1985 la totalité de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 1] à [Localité 6].

La société Saint Jean (la société) a acquis, le 1er septembre 2015, de la société Segenpar (Segenpar) la propriété d’un immeuble immobilier, cadastré section BP n°[Cadastre 5], situé au [Adresse 2] à [Localité 6], dénommé Hôtel Gaulin ou Hôtel Gonthier d’Auvillars, avec établissement, le même jour, d’un règlement de copropriété.

Estimant qu’à la suite de travaux des vues directes, donnant sur leur fonds, auraient été créées, les époux [K] ont saisi le tribunal judiciaire.

Par la suite, la société a vendu divers lots de l’ensemble immobilier à des tiers.

Par jugement du 15 février 2022, le tribunal a déclaré recevable les demandes des époux [K] formées à l’encontre de la société puis a rejeté toutes les demandes.

Les époux [K] ont interjeté appel le 22 mars 2022.

Par arrêt du 14 mai 2024 rendu par la cour de céans, il a été demandé aux époux [K] d’appeler en la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] (le syndicat), ce qui a été fait.

Par ordonnance du 13 février 2025, un transport sur les lieux a été décidé.

Il a donné lieu à procès-verbal dressé le 20 mars 2025.

Les époux [K] demandent d’infirmer le jugement et :

— de juger que les deux ouvertures donnant sur la courette et les quatre ouvertures de type Vélux créées au niveau des anciens greniers de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 6], au deuxième étage appartenant au lot n°6 de ladite copropriété, constituent une vue directe et irrégulière sur le fonds des époux [K] sis au [Adresse 1] à [Localité 6],

— de condamner la société, Segenpar, M. [Y] et Mme [D] à supprimer les vues irrégulières et à remettre les lieux en leur état initial dans le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— le paiement de 5 000 € de dommages et intérêts par la société et Segenpar tenues in solidum,

—  4 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile par la société et Segenpar.

La société conclut à l’infirmation partielle du jugement en ce qu’il déclare recevable les demandes des époux [K] dirigées à son encontre, à l’irrecevabilité de ces demandes dès lors qu’elle ne peut intervenir chez un tiers, M. [W], actuel propriétaire du lot concerné.

A titre subsidiaire, elle demande de confirmer le jugement.

A titre très subsidiaire, en cas de condamnation, elle sollicite la garantie par Segenpar de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause, elle sollicite le paiement de 5 000 €, par les appelants, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Segenpar, M. [Y] et Mme [D], intervenants volontaires, demandent la confirmation du jugement, le rejet de la demande de la société formée à son encontre et le rejet des demandes des époux [K].

En tout état de cause, le paiement par les époux [K] et la société de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat rappelle qu’il n’est pas directement concerné par le litige et demande à la cour de statuer ce que de droit sur les demandes respectives des parties.

Par conclusions du 2 décembre 2025, Mme [D] et M. [Y] interviennent volontairement à l’instance en précisant qu’ils ont acquis, le 2 juillet 2025, de Segenpar, l’immeuble sis au [Adresse 2].

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remise au greffe, par RPVA, les 25 juillet 2022, 19 août 2024, 10 et 18 décembre 2025, selon les explications données ci-après.

MOTIFS :

Sur la demande d’irrecevabilité des conclusions et pièces transmises les 17 et 18 décembre 2025 :

Par conclusions du 30 décembre 2025, les époux [K] demandent de déclarer irrecevables les conclusions et pièces transmises les 17 et 18 décembre 2025 au visa des articles 16 et 135 du code de procédure civile.

Ils rappellent que l’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025 et que les 17 et 18 décembre M. [Y] et Mme [D] ont notifié de nouvelles conclusions et pièces après avoir indiqué le 2 juillet 2025 reprendre à leur compte les moyens de défense et développements déjà régularisés par Segenpar, ancienne propriétaire des biens.

La cour note que l’avis de fixation date du 27 novembre 2025, que les appelants ont conclu, à nouveau, le 10 décembre 2025 soit huit jours avant la date annoncée de l’ordonnance de clôture et plus d’un an après leurs dernières conclusions du 24 novembre 2024, ou encore plus de huit mois après le procès-verbal de transport sur les lieux.

Par ailleurs, la vente du bien par Segenpar à M. [Y] et Mme [D] nécessitait une intervention de leur part et qu’ils concluent ce qu’ils ont fait le 17 décembre en réponse aux conclusions du 10 décembre, avec un nouvel envoi le 18 décembre de conclusions identiques.

Ces conclusions ne font que reprendre les données du litige et les moyens déjà soulevés par la société Segenpar.

De plus les pièces nouvelles, n°12 à 20, sont déjà dans le débat comme versées par les appelants ou le syndicat et n’appellent pas d’observations particulières car correspondant à des données déjà connues par les appelants comme le jugement de première instances, les conclusions devant cette juridiction, l’acte de vente du 2 juillet 2025 ou encore le règlement de copropriété, le plan cadastral ou le procès-verbal de transport sur les lieux.

Enfin, les appelants dirigent leurs demandent contre M. [Y] et Mme [D].

Il en résulte que la demande de rejet ne peut prospérer.

Les intimés réclament, sur ce point, le prononcé d’une amende civile en application des dispositions de l’article 559 du code de procédure civile.

Toutefois, il sera relevé que cette demande est formée après l’ordonnance de clôture de telle sorte qu’elle est irrecevable comme celles formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’incident sur la recevabilité des conclusions et pièces.

Sur les deux vues litigieuses :

La cour relève que selon le procès-verbal dressé le 20 mars 2025, en présence des parties ou de leur conseils, les époux [K] admettent que le litige : 'ne porte finalement plus que sur les deux fenêtres du toit, à gauche en entrant dans leur cour, donnant, selon eux, sur la salle de bain du deuxième étage et une pièce à usage de chambre/bureau/ dressing.'

1°) Sur la recevabilité des demandes, la société rappelle que les époux [K] se sont désistés de leur instance et action à l’encontre de M. [W], actuel propriétaire du lot concerné par les ouvertures après accord non produit au débat.

Elle en conclut que les appelants n’ont plus de droit à agir contre elle pour la suppression de vues situées dans un local dont elle n’est plus propriétaire.

La cour relève que la demande d’infirmation du jugement ne porte pas sur le chef du jugement portant sur la recevabilité des demandes des époux [K] à l’encontre de la société, ce qui implique une demande de confirmation sur ce point, de leur part, et qu’elle est réputée s’approprier le motifs du jugement sur ce point en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Seule, la société forme appel incident sur ce chef du jugement, de sorte que la cour est saisie de ce chef.

L’article 122 du code précité vise, notamment, comme fins de non-recevoir, le défaut de qualité et le défaut d’intérêt.

Par ailleurs, il est jugé que l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance et ne peut être remis en cause par l’effet de circonstances postérieures.

En l’espèce, l’action devant le tribunal judiciaire a été introduite le 8 juin 2016 et la société a vendu le lot n°6 à M. [R], le 8 mars 2017, lequel l’a revendu à M. [W], le 12 septembre 2017.

Il en résulte qu’au jour de l’introduction de l’instance, les époux [K] avaient un droit à agir contre la société, alors propriétaire de l’immeuble sur lequel avaient été réalisées les vues contestées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il déclare recevables les demandes formées par les époux [K] contre la société.

La réalisation effective de la suppression de ces vues, à les supposer irrégulières, est une autre difficulté qui ne relève pas de la recevabilité de l’action pour intérêt à agir.

2°) En application des dispositions de l’article 678 du code civil : 'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.'

Par ailleurs, une servitude de vue est une servitude continue et apparente qui peut être acquise par la possession trentenaire en application des dispositions de l’article 690 du même code.

Ici, Segenpar invoque l’existence d’une servitude de vue en soutenant que les quatre ouvertures de type Vélux situées au deuxième étage, étage dit à [Localité 10], sont extrêmement anciennes et se réfère à des devis et à une facture du 17 octobre 1990 portant sur la pose de châssis type Vélux à l’emplacement des châssis existants.

Force est de constater que la pièce n°3 est un devis est non une facture, de sorte qu’elle ne peut valablement retracer la mise en oeuvre effective de travaux.

Par ailleurs, la facture produite (pièce n°2) permet de retenir qu’il existait des ouvertures puisque des Vélux ont été posés à l’emplacement de châssis existants mais cet élément est insuffisant à caractériser l’existence de vues au sens de l’article 678 précité, soit des vues droites sur la propriété des époux [K].

Au surplus, la prescription acquisitive a été interrompue par l’assignation du 8 juin 2016 en application des dispositions de l’article 2241 du code civil.

En conséquence, Segenpar ne démontre pas l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire.

3°) Les époux [K] se prévalent d’un procès-verbal de constat dressé par huissier le 15 mars 2016 qui a examiné les Vélux de l’extérieur et non de l’intérieur du bâtiment sur lequel ils ont été placés.

Segenpar produit un procès-verbal de constat du 9 décembre 2024.

Le procès-verbal de transport sur les lieux, postérieur aux deux procès-verbaux précités, permet de retenir pour les deux Vélux litigieux ou fenêtres de toit que : 'Quand le Vélux est fermé, on ne voit en s’approchant de l’angle droit du Vélux, que le haut des fenêtres des époux [K]… Quand on ouvre le Vélux, il faut être suffisamment grand pour voir autre chose que le toit, sauf à se mettre sur la pointe des pieds et à exercer un regard curieux.

En revanche, une peronne de la taille de M^e Pujol, par exemple, ou de M^e Simard, parvient à voir les fenêtres des époux [K].

Nous entrons dans la deuxième pièce.

Vélux fermé, même avec une personne de la de M^es Pujol et Simard, qui prennent chacun une photo, il n’y a pas de vue sur les fenêtres des époux [K].

Vélux ouvert, en se mettant à l’angle droit du Vélux et en étant aussi grand que les deux conseils qui prennet des photos, on voit les parties vitrées des fenêtres des époux [K]…'

Il est précisé dans ce procès-verbal que, selon les cartes nationales d’identité, M^e Simard mesure 1,80 m et M^e Pujol, 1,72 m et porte ce jour des chaussures à talons d’environ 3 cm.

La cour constate donc que pour ces immeubles contigus, il existe deux vues droites sur le fonds appartenant aux époux [K] et qu’il existe un risque d’indiscrétion lorsque les deux Vélux sont ouverts.

Il reste à apprécier si les appelants apportent la preuve de l’existence d’une distance de moins de 19 décimètre ou 1,90 m entre le mur où sont pratiquées ces vues et le fonds des époux [K].

Si Ségenpar soutient qu’il n’existe pas de division de ces fonds en l’absence de bornage, les époux [K] produisent l’acte de vente du 19 mars 1922 (pièce n°21) qui est à l’origine de la division des fonds entre l’immeuble sis au [Adresse 2] et celui situé au [Adresse 1].

L’Etat a alors acquis l’immeuble du [Adresse 2] (par la suite échangé en 1989) et la venderesse d’alors est restée propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 1]. Cet acte précise que : 'III- que la petite cour avec fosse à fumier se trouvant au levant de l’aile gauche de l’hôtel et à la suite des remises et écurie restera la propriété exclusive de la venderesse'.

Les actes des 4 février 1982 et 23 avril 1985 visent la disposition exclusive d’une petite cour se trouvant derrière le bâtiment B, pour le premier, et la disposition exclusive d’une petite courette située à la suite du bâtiment A, pour le second, soit la propriété de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1].

En conséquence, la cour propriété des époux [K] est attenante au mur de l’immeuble sur lesquels les Vélux litigieux sont posés, de sorte que la distance minimale requise n’est pas respectée.

Ainsi, la cour ne peut que qualifier ces deux vues d’irrégulières, ce qui implique d’infirmer le jugement sur ce point.

4°) Dès lors que ni la société ni Ségenpar ne sont propriétaires de l’immeuble comportant les deux Vélux litigieux, elles ne peuvent être condamnées à faire effectuer les travaux tendant à supprimer les vues irrégulières et à remettre les lieux en leur état initial dans le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Seule la condamnation du propriétaire actuel est possible avec au besoin appel en garantie de son auteur.

Il incombe donc à M. [Y] et Mme [D] de faire procéder à la suppression de ces deux vues irrégulières dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé de délai de six mois, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, cette astreinte étant limitée à une période de six mois.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

1°) Les appelants invoquent l’existence de troubles anormaux du voisinage pour obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Ils indiquent que les locataires du fond voisin ont jeté des détritus, canettes, papiers et mégots, dont l’importance s’est réduite après l’introduction de l’instance et qu’ils subissent un trouble anormal du voisinage en raison des vues irrégulières qui portent gravement atteinte à leur intimité et attisent les indiscrétions et les animosités.

L’article 1253 du code civil, issu de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 dispose que : 'Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.'

Ce régime autonome de responsabilité était déjà applicable avant l’entrée en vigueur de cette loi, le 17 avril 2024, selon le principe jurisprudentiel selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Il appartient au juge de rechercher la caractère excessif du trouble invoqué par rapport aux inconvénient normaux du voisinage.

La cour constate, d’abord, que la société et Segenpar ne sont pas responsables de l’attitudes des propriétaires ou locataires de l’immeuble du [Adresse 2].

De même, elles ne sont pas à l’origine d’atteinte à l’intimité, d’indiscrétion ou d’animosité, de sorte que la demande de dommages et intérêts sera rejetée et le jugement confirmé.

2°) La demande de garantie formée par la société à l’encontre de Segenpar devient sans objet, aucune condamnation de remise en état n’étant prononcée à son encontre.

3°) La cour constate qu’aucune demande n’est formée à l’encontre du syndicat.

4°) Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

M. [Y] et Mme [D] supporteront les dépens de première instance et d’appel avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour la société Rousseau et associés, M^e Pujol et M^e Manhouli.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :

Vu l’arrêt rendu par cette cour le 14 mai 2024,

Vu le procès-verbal de transport sur les lieux du 20 mars 2025,

— Rejette la demande de Mme et M. [K] tendant à l’irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées les 17 et 18 décembre 2025 pour le compte de la société Segenpar, de M. [Y] et de Mme [D] ;

— Dit que les demandes de la société Segenpar, de M. [Y] et de Mme [D] tendant au prononcé d’une amende civile en application des dispositions de l’article 559 du code de procédure civile est irrecevable ainsi que les demandes fondées en application de l’article 700 du code de procédure civile lors de l’incident portant sur la recevabilité de leurs dernières conclusions et pièces ;

— Confirme le jugement du 15 février 2022 sauf en ce qu’il rejette la demande de Mme et M. [K] en constat de l’existence de vues directes et irrégulières sur leur fond et en ce qu’il statue sur les dépens ;

Statuant à nouveau sur ce chef :

— Dit que les deux fenêtres du toit ou Vélux situées sur la toiture de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 6], et à gauche en entrant dans la cour propriété de Mme et M. [K] constituent des vues directes irrégulières sur leur fonds situé au [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— Dit que M. [Y] et Mme [D] devront faire procéder à la suppression des deux vues irrégulières précitées dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai de six mois, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, cette astreinte étant limitée à une période de six mois ;

— Rejette les autres demandes ;

Y ajoutant :

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

— Condamne M. [Y] et Me [D] aux dépens de première instance et d’appel avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour la société Rousseau et associés, M^e Pujol et M^e Manhouli ;

Le greffier Le président