[L] [W]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] REPRÉSENTE PAR SON SYNDIC GERANCE JAYER

CCC délivrée

le : 12/02/2026

à : M^e MENDEL

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée

le 12 févier 2026

à : M^e MEUNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

CHAMBRE SOCIALE

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

MINUTE N°

N° RG 25/00361 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GVYV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance Au fond, origine Conseil de Prud’hommes – Formation paritaire de CHALON SUR SAONE, section RE, décision attaquée en date du 07 Mai 2025, enregistrée sous le n° 2025-9879

APPELANT :

[L] [W]

profession: à la recherche d’un emploi

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] REPRÉSENTE PAR SON SYNDIC GERANCE JAYER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-charles MEUNIER de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ARNAUD, président de chambre chargé d’instruire l’affaire et qui a fait rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la Cour étant alors composée de :

François ARNAUD, président de chambre,

Rodolphe UGUEN-LAITHIER, conseiller,

Florence DOMENEGO, conseillère,

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Léa ROUVRAY,

DÉBATS: l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026 pour être prorogé au 12 Février 2026

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ par François ARNAUD, président de chambre, et par Léa ROUVRAY, greffier placé, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE,

Monsieur [L] [W] a été engagé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], en qualité de gardien-concierge suivant contrat de travail à durée indéterminée du 31 janvier 2011 à effet du 1er février 2011. Le contrat est conclu en application des dispositions des article L 7211-1 et suivants du code du travail et prévoit que la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles est applicable à la relation de travail.

Le contrat prévoit en son article II-5 la mise à disposition du salarié d’un appartement de fonction pendant la durée du contrat de travail.

Après entretien préalable du 30 septembre 2024, l’employeur a notifié à Monsieur [W], par lettre du 11 octobre 2024, son licenciement.

La lettre de licenciement précise que cette mesure est liée à la désorganisation engendrée par l’absence prolongée du salarié et la nécessité de procéder à son remplacement de manière définitive. Elle rappelle par ailleurs qu’un remplacement temporaire est impossible dès lors qu’il occupe le logement de fonction inhérent au poste.

La lettre de licenciement précisait en outre que sa date de présentation fixera le point de départ du préavis de 3 mois à l’issue duquel le contrat sera rompu, et l’employeur invitait le salarié à libérer le logement de fonction au plus tard au jour d’échéance du préavis, soit en l’espèce le 12 janvier 2025.

Par courrier du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires mettait Monsieur [W] en demeure de quitter le logement sous huitaine, lui précisant qu’à compter du 12 janvier 2025, il serait occupant sans titre et redevable d’un montant de loyer et charge de 560 euros.

Monsieur [W] s’est maintenu dans les lieux.

Par requête en date du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires a saisi la formation de référé du conseil de prud’hommes de Chalon Sur Saône en vue d’obtenir, la condamnation de Monsieur [W] à quitter les lieux sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, et à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 560 euros à compter du 12 janvier 2025 jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance du 7 mai 2025, la juridiction saisie, après avoir retenu sa compétence a condamné Monsieur [W] à libérer le logement litigieux sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance, débouté les parties de leurs autres demandes et dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Monsieur [W] a relevé appel de cette ordonnance, qui lui fut notifiée le 4 juin 2025, par déclaration du 11 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, Monsieur [W] demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance de référé prononcée par le Conseil de Prud’hommes de CHALON SUR SAONE le 7 mai 2025 sur les chefs du dispositif suivant :

— Condamne Monsieur [W] [L] à libérer le logement litigieux sous astreinte de 30 € par jour de retard, à compter de la notification de la présente ordonnance,

— Dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Déboute les parties de leurs autres demandes,

— Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— Dire le Conseil de prud’hommes de Chalon Sur Saône incompétent au profit du Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Chalon Sur Saône,

— Renvoyer les parties devant le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Chalon Sur Saône.

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à verser à Monsieur [W] une somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire et vu les arrêts de la Chambre Civile de la Cour de cassation du 20 janvier 2022,

— Fixer une durée concernant l’astreinte provisoire d’un maximum de 30 jours.

— Fixer l’astreinte provisoire à une somme de 1 € par jour de retard,

En tout état de cause :

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :

— Confirmer l’Ordonnance du 7 mai 2025 rendue par le Conseil de Prud’hommes de Chalon Sur Saône, en sa formation de référé, en ce qu’il :

— S’est déclaré matériellement compétent,

— A condamné Monsieur [W] [L] à libérer le logement litigieux sous astreinte à compter de la notification de la présente ordonnance.

— Infirmer l’Ordonnance du 7 mai 2025 en ce qu’elle a :

— Fixé l’astreinte à libérer le logement litigieux à 30 € par jours de retard,

— Dit qu’il n’y avait pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Débouté les parties de leurs autres demandes,

— Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

Statuer à nouveau et :

— Condamner Monsieur [W] à libérer le logement litigieux sous astreinte de 300 € par jour de retard, à compter de la notification de l’Arrêt à intervenir ;

— Condamner Monsieur [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 560 € par mois du 12 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux.

— Condamner enfin Monsieur [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’Article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer expressément aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des moyens, de fait et de droit, articulés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence matérielle du conseil de prud’hommes :

Pour soutenir l’incompétence matérielle de la juridiction prud’homale, Monsieur [W] soutient que :

— L’article L.213-4-3 du Code de l’Organisation Judiciaire dispose : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. ».

— Cet article prévoit expressément la compétence du Juge des Contentieux et de la Protection pour toute expulsions de sorte que l’action en expulsion d’un logement accessoire au contrat de travail dirigée par un employeur contre son ancien salarié ne ressort pas de la compétence du Conseil de Prud’hommes dès lors que, si le Conseil de Prud’hommes est compétent pour statuer sur les difficultés ayant trait à l’exécution du contrat de travail et de ses suites, en revanche la juridiction de droit de commun est seule compétente après la cessation du contrat de travail pour connaître des litiges qui n’en sont point les conséquences nécessaires et directes ainsi que cela fut jugé par la chambre sociale de la cour de cassation le 12 mai 1955.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— L’article L1411-1 du code du travail prévoit que « Le conseil de prud’hommes règle par voie de conciliation les différends qui peuvent s’élever à l’occasion de tout contrat de travail soumis aux dispositions du présent code entre les employeurs, ou leurs représentants, et les salariés qu’ils emploient. Il juge les litiges lorsque la conciliation n’a pas abouti. »

— En l’espèce, le litige entre Monsieur [W] et le Syndicat des copropriétaires est survenu à l’occasion de la relation de travail qui a duré du 1er février 2011 au 12 janvier 2025, de sorte que la demande relative à la libération du logement de fonction constitue une demande accessoire du contrat de travail qui relève de la compétence du Juge prud’homal.

— C’est ainsi à juste titre que le Conseil de Prud’hommes s’est déclaré compétent en retenant que " le litige entre Monsieur [W] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] est survenu dans le cadre de la relation de travail « et » que la demande relative à la libération du logement de fonction constitue une demande accessoire du contrat de travail. ".

La lecture du contrat de travail permet de retenir que le salarié occupait la fonction de gardien-concierge, et que le contrat prévoit qu’il est soumis aux dispositions des article L7211-1 et suivants du code du travail.

Il n’est pas invoqué que l’emploi occupé par Monsieur [W] aurait été mal qualifié juridiquement, de sorte que les articles du code du travail spécifiquement relatifs aux concierges et employés d’immeubles à usage d’habitation doivent recevoir application.

L’article L 7215-15 du code du travail dispose que le conseil de prud’hommes est seul compétent pour connaître des différends relatifs au contrat de travail conclu entre les salariés définis à l’article L 7211-2 et leurs employeurs, ainsi qu’aux contrats qui en sont l’accessoire.

L’article L.213-4-3 du Code de l’Organisation Judiciaire dispose : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. ».

Il résulte de l’application combinée de ces textes que le juge des contentieux de la protection et le conseil de prud’homme disposent d’une compétence partagée s’agissant du contentieux lié à l’occupation d’un logement de fonction. De ce chef, il convient de préciser que le logement d’un gardien de résidence est un accessoire du contrat de travail. A ce titre, les litiges afférents à ce logement de fonction sont de la compétence du juge du contrat de travail en application de l’article L. 7215-1 du Code du travail. Pour autant, ainsi qu’en l’espèce, étant observé que la rupture du contrat de travail n’a fait l’objet d’aucune contestation, après le licenciement le salarié devient occupant sans droit ni titre et l’occupation ne peut plus être considérée comme un accessoire à une relation salariale devenue inexistante. La problématique de l’expulsion et celle de la fixation de l’indemnité d’occupation relèvent alors du juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble, domicile du défendeur et en l’espèce celui de Chalon Sur Saône.

En conséquence il appartient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a retenu la compétence matérielle de la juridiction prud’homale et par voie de conséquence celle de sa formation de référé.

Il découle de cette incompétence matérielle, que la formation des référés ne pouvait statuer sur le fond du litige, de sorte que l’ordonnance sera infirmée en toutes ses dispositions.

Aux termes de l’article 90 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque la cour infirme du chef de la compétence, elle statue néanmoins sur le fond du litige si la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente.

En l’espèce, il est constant que la cour est la juridiction d’appel des décisions du juge des contentieux de la protection de Chalon sur Saône.

Dès lors, par application de ce texte et à raison de sa plénitude de juridiction, la cour a compétence pour statuer au fond sur les demandes du syndicat des copropriétaires. A cet égard, la cour constate que les deux parties ont constitué avocat, et que dans leurs conclusions les parties s’expliquent sur le fond des demandes. En conséquence la demande de renvoie de la cause devant le juge des contentieux de la protection de Chalon Sur Saône sera rejetée.

Sur la demande de libération du logement sous astreinte :

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [W] à libérer le logement litigieux sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la notification de l’arrêt à intervenir exposant que depuis la rupture de son contrat de travail et après que le délai de préavis fixé à l’article R.7212-1 du code du travail soit écoulé, son ancien salarié se trouve sans droit ni titre à occuper le logement qui lui avait été consenti à titre de logement de fonction.

Monsieur [W] qui ne conteste pas occuper le logement litigieux, ne conteste pas être sans droit ni titre pour ce faire, il expose cependant qu’il appartient de fixer la durée de l’astreinte provisoire à 30 jours, s’il devait en être fixée une et que son montant ne saurait excéder 1 euro par jour de retard.

La société sollicite la restitution du local, restitution dont l’obligation découle des termes de la convention liant les parties, peu important que l’ancien salarié y ait établi son domicile, étant relevé que l’expulsion n’est pas demandée.

L’article I-6 du contrat de travail stipule en son troisième alinéa que l’occupation des locaux cessera automatiquement en même temps que le contrat de travail.

Il ressort des propres conclusions de Monsieur [W] qu’il n’a pas satisfait à son obligation de restituer les locaux depuis le 12 janvier 2025, de sorte qu’il est acquis que ce dernier se trouve sans droit ni titre dès lors que la mise à disposition du logement, liée à l’emploi occupé a cessé avec la rupture non contestée du contrat de travail.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un local d’habitation constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient de faire cesser. D’autre part, l’obligation de restitution du logement de fonction à l’issue de la relation contractuelle s’évince des termes du contrat de travail, cette obligation n’étant pas sérieusement contestable.

Par conséquent, la cour ordonne la restitution du local par Monsieur [W] au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard et ce, pendant une durée de trois mois à l’expiration de laquelle il sera à nouveau fait droit à la requête de la partie la plus diligente.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Pour solliciter la condamnation de Monsieur [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de 560 euros par mois du 12 janvier 2025 jusqu’à libération des lieux, le Syndicat des copropriétaires soutient que:

— La Jurisprudence admet de manière constante que le salarié qui se maintient dans son logement de fonction au-delà du délai imparti pour le libérer doit être condamné à payer à son ex employeur une indemnité d’occupation, que cette indemnité est due à partir du moment où l’ancien salarié se trouve dans une situation d’occupant sans droit ni titre ;

— Le montant retenu correspond à la valeur locative et à l’indexation du logement occupé illégalement par Monsieur [W], en comparaison de logements similaires.

— Le refus de Monsieur [W] de libérer le logement de fonction empêche purement et simplement l’embauche d’un nouveau Gardien, Concierge de la résidence. Cette situation porte gravement préjudice à l’ensemble des copropriétaires et locataires, qui se retrouvent depuis plusieurs mois privés de Gardien Concierge, et qui sont dans l’impossibilité d’en embaucher un nouveau, pour assurer un gardiennage et un entretien de qualité des parties communes de la résidence.

Monsieur [W] réplique que la cour est incompétente, matériellement, pour fixer une indemnité d’occupation.

A titre liminaire, la cour observe que Monsieur [W] ne motive en rien l’incompétence matérielle de la cour qu’il avance. En second lieu cette exception n’est présentée qu’après que Monsieur [W] est défendu au fond et ce en contradiction avec les dispositions de l’article 74 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé qu’il résulte des développements qui précèdent que la cour a rejeté la demande de renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection et est entrée en voie d’évocation, de sorte que le moyen est inopérant.

Il est constant que Monsieur [W] se trouve occupant sans droit ni titre d’un logement appartenant au syndicat des copropriétaires depuis le 12 janvier 2025.

Le dernier alinéa de l’article I-6 du contrat de travail stipule que si l’occupation devait se poursuivre, même pour une durée limitée, à l’issue du contrat de travail, une indemnité d’occupation évaluée selon les tarifs locatifs en vigueur dans le voisinage pour le même type de logement sera mise à la charge de l’employé.

Ainsi l’obligation à paiement d’une indemnité d’occupation est une obligation qui n’est pas sérieusement contestable, laquelle n’est au demeurant pas contestée.

Il convient de faire application des stipulations contractuelles, de sorte que le moyen tiré du préjudice subi par le syndicat à raison de l’impossibilité d’embaucher un nouveau gardien est inopérant s’agissant de la fixation de l’indemnité d’occupation.

Il ressort du contrat de travail que le logement occupé par Monsieur [W] est situé [Adresse 2] à [Localité 1], il est d’une superficie de 54 m2 et constitué de 3 pièces.

Le Syndicat des copropriétaires, verse pour justifier de sa valeur locative deux baux correspondants à des logements situés dans la même ville et dans la même rue. L’un correspond à un logement de trois pièces d’une surface de 56,35 m2 dont le loyer est fixé à 444,83 Euros outre 127 euros au titre de la provision sur charges. Le second correspond à un logement de 4 pièces d’une surface de 64,24 m2 dont le loyer est fixé à 569,25 euros outre 130 euros de provisions sur charges. Il doit être observé que le second bail est relatif à un appartement plus spacieux que celui occupé par Monsieur [W] et il fait l’objet d’une location en meublé, ce qui influe sur la détermination du loyer. Il est cependant possible au vu de ces éléments de retenir un prix locatif moyen pour le logement occupé, dont l’état est inconnu, de 400 Euros outre 100 euros au titre des charges, l’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée à 500 euros mensuel.

Monsieur [W] sera en conséquence condamné à payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois à compter du 12 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Monsieur [W] qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, par ailleurs l’équité commande qu’il participe à hauteur de 1 500 euros aux frais irrépétibles engagés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La demande de Monsieur [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance rendue par la formation de référé du conseil de prud’hommes de Chalon Sur Saône le 7 mai 2025 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau sur la compétence et évoquant,

Dit que la formation de référé du conseil de prud’hommes est matériellement incompétente pour connaître du litige opposant Monsieur [L] [W] au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],

Rejette la demande de renvoi de la cause devant le juge des contentieux de la protection de Chalon Sur Saône,

Ordonne la restitution du local par Monsieur [L] [W] au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard et ce, pendant une durée de trois mois à l’expiration de laquelle il sera à nouveau fait droit à la requête de la partie la plus diligente,

Condamne Monsieur [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois à compter du 12 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

Condamne Monsieur [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Monsieur [L] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [L] [W] aux dépens de première instance et d’appel,

Le greffier Le président

Léa ROUVRAY François ARNAUD