COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/661

Rôle N° RG 25/01095 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOJGA

[R] [J]

S.C.I. SOLEAU INVEST

C/

[Y] [E]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Amélie BOUTIN-CHENOT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 10] en date du 09 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00952.

APPELANTS

Monsieur [R] [J]

né le 02 Juillet 1963 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Claude EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE,

S.C.I. SOLEAU INVEST

dont le siège social est [Adresse 8]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Claude EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMES

Madame [Y] [E]

née le 18 Juin 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE,

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3]

sis [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet VOLCANIC IMMO,

dont le siège social est [Adresse 1],

représentée par M^e Amélie BOUTIN-CHENOT de la SELARL RBBA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Evelyne RICCI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 28 décembre 1995, Mme [Y] [E] a acquis le lot n° 10 constituant un appartement situé au 2ème étage et le lot n° 7 constituant une cave dépendant d’une copropriété située [Adresse 6].

Par acte notarié en date du 17 janvier 2013, la société Cegim a acquis les lots n° 1, 4 et 5 (caves en sous-sol), 8 (appartement du rez-de-chaussée) et 9 (appartement du 1er étage).

Par acte du même jour, la société civile immobilière (SCI) Soleau Invest a acquis les lots n° 2, 3 et 6 (caves) et 11 (combles).

La société Cegim a vendu le lot n° 9 selon acte en date du 25 mars 2015.

*

Après ces acquisitions, les sociétés Cegim et Soleau Invest, détenant plus de 66,66 % des voix, ont voté un certain nombre de résolutions lors des assemblées générales des 17 février 2014 et 20 février 2015 les autorisant à réaliser des travaux de transformation de l’immeuble en vue de la revente des lots par elles acquis.

Des recours en nullité ayant été exercés à l’encontre de ces assemblées générales, Mme [E] a demandé la cessation des travaux entrepris par les sociétés Cegim et Soleau Invest, ce qui lui a été refusé par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, en date du 4 février 2016, en raison du caractère exécutoire des décisions des assemblées générales tant qu’elles n’ont pas été annulées.

En revanche, Mme [E] a obtenu, par le même arrêt infirmant une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse en date du 1er décembre 2014, la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire confiée à M. [S], remplacé par M. [N], qui s’est adjoint les services d’un sapiteur, M. [U], avec une extension de la mission de l’expert ordonnée par décision du 7 août 2017. L’expert judiciaire avait notamment pour mission de décrire les travaux entrepris par les sociétés Soleau Invest et Cegim et leurs conséquences tant dans les parties communes que dans les parties privatives de Mme [E].

Les deux assemblées générales susvisées, autorisant les travaux, ont été annulées dans leur intégralité par un jugement définitif du 6 septembre 2016 et par un jugement du 8 juin 2016, confirmé par arrêt de la cour en date du 8 février 2018, sauf en ce qu’il n’a pas été fait interdiction aux sociétés Cegim et Soleau Invest de poursuivre les travaux autorisés par les assemblées générales annulées.

Par ordonnance sur requête en date du 25 novembre 2016, Me [A] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 janvier 2019

*

Après avoir entrepris leurs travaux, les sociétés Cegim et Invest Soleau ont vendu à la société Blast Immo l’ensemble de leurs lots, à l’exception du lot n° 11 (combles) conservé par la société Soleau Invest, après les avoir réunis comme suit :

— lots 1, 2 et 3 (caves) en un lot n° 13, annulé pour devenir les lots 15 et 16 ;

— lots 4, 5 et 6 (caves) en un lot n° 14.

Le lot n° 8 (appartement du rez-de-chaussée) a été divisé en 3 lots numérotés 17, 18 et 19, actuellement divisé en quatre lots.

*

A la suite du dépôt du rapport d’expertise, Mme [E] a fait assigner, le 20 août 2019, le syndicat des copropriétaires, la SCI Soleau Invest, la SCI Blast Immo, la SARL Cegim et la SARL Boumann Immobilier devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’entendre ordonner la remise en état les lieux, et notamment des combles transformés en logements d’habitation, et de se voir indemniser des préjudices subis.

Par jugement en date du 17 septembre 2024, ce tribunal a notamment :

— constaté le désistement d’instance de Mme [E] de ses demandes formées à l’encontre de la SCI Blast Immo qui a été mis hors de cause ;

— déclaré irrecevable la demande de nullité de l’assignation et des conclusions délivrées par le syndicat des copropriétaires ;

— rejeté la demande de nullité de l’expertise ;

— débouté Mme [E] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de condamnation de la SCI Soleau Invest à restituer audit syndicat la surface des combles annexée par celle-ci, et les demandes annexes en découlant ;

— débouté Mme [E] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de condamnation de la SCI Soleau Invest à remettre les lieux dans leur état initial ;

— débouté Mme [E] de sa demande de remise en fonctionnement de ses installations VMC, hotte et TV ;

— débouté Mme [E] de sa demande de voir condamner la SCI Soleau Invest à déposer l’intégralité de l’appareillage électrique au sein des parties communes et à remettre en place les compteurs communs de la copropriété, à supprimer les raccordements réalisés sur le compte de la SCI Blast Immo pour alimenter les combles en électricité, à procéder au rebouchage des percements effectués dans les dalles et murs communs, à remplacer à l’identique les dalles de marbre, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision ;

— condamné la SCI Soleau, la SARL Boumann Immobilier et la SARL Cegim à verser à Mme [B] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

— débouté Mme [E] de l’ensemble de ses autres demandes ;

— la condamner à déposer les conduits, tuyaux et installations traversant le lot n° 11, sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de deux mois après la signification de la décision ;

— débouté la SCI Soleau Invest de ses autres demandes reconventionnelles ;

— débouté la SARL Cegim de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum la SCI Soleau Invest et la SARL Cegim à verser à Mme [E] la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dit que chacune des parties conserverait la charge de ses propres dépens, sauf à voir condamnées la SCI Soleau et la SCI Cegim à prendre en charge les frais d’expertise à hauteur de moitié chacun ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Un appel a été interjeté à l’encontre de cette décision par Mme [E].

*

Avant que l’expert ne dépose son rapport d’expertise, Me [A], agissant ès qualités, a sollicité la condamnation des sociétés Soleau Invest et Blast Immo à supprimer les installations électriques pointées par l’expert judiciaire dans son rapport de visite du 29 mai 2018 et à remplacer ces installations électriques, le tout sous astreinte.

Par ordonnance en date du 2 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, statuant selon la procédure d’heure à heure, a condamné in solidum les sociétés Soleau Invest et Blast Immo à déposer les conduites électriques installées dans le conduit de cheminée et les raccordements volants non protégés dans la cage d’escalier depuis le disjoncteur de la société Soleau Invest mentionnés dans le compte-rendu d’expertise de M. [N] du 29 mai 2018, sous astreinte de 400 euros par jour de retard, courrant passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision, et ce, pendant une durée de 3 mois. Il a par ailleurs condamné les mêmes sociétés à faire réaliser les travaux de mise en conformité de leur installation électrique, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, courrant passé le délai de deux mois suivant la signification de la décision, et ce, pendant une durée de trois mois. Par jugement en date du 17 septembre 2019, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse a déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [E], dit que l’astreinte ordonnée par le juge des référés serait supprimée entre la signification de l’ordonnance et la réalisation par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3], des travaux de mise en conformité de la colonne montante, ayant reçu l’avis favorable du conseil syndical et dit que l’astreinte ordonnée pourrait reprendre son cours à compter du mois suivant la notification par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3] à la société Soleau Invest de l’achèvement des travaux de réfection de la colonne montante.

Par arrêt en date du 15 octobre 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a partiellement infirmé cette décision en déboutant la société Soleau Invest de ses demandes.

*

Le 17 février 2020, Mme [E] a déposé une plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d’instruction aux fins de dénoncer des travaux réalisés sans autorisation préalable, des travaux non conformes aux règles de l’urbanisme et une mise en danger de la vie d’autrui à l’endroit des sociétés Soleau Invest, Blast Immo et Cegim.

Une ordonnance de non-lieu a été rendue par le juge de l’instruction le 28 mars 2025.

*

L’assemblée générale des copropriétaires a, suivant procès-verbal en date du 30 septembre 2020, voté, par une résolution n° 20, l’abandon des travaux de réfection pour la mise en conformité de la colonne montante électrique.

Mme [E] et la SCI Soleau Invest ont sollicité du tribunal judiciaire de Grasse l’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 30 septembre 2020.

Par jugement en date du 17 septembre 2024, ce tribunal a notamment prononcé l’annulation des résolutions n° 13, 20 et 21 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020.

*

Faisant valoir que la société Soleau Invest a repris, le 14 avril 2021, des travaux électriques au sein des parties communes, Mme [E] l’a assignée, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment qu’il lui doit fait interdiction, sous astreinte, de poursuivre les travaux électriques et de l’entendre condamner, sous astreinte, à déposer l’intégralité de l’appareillage électrique installé au sein des parties communes, à remettre en place des compteurs communs de la copropriété, à procéder au rebouchage des percements effectués dans les dalles et murs communs et au remplacement à l’identique des dalles de marbre.

Par ordonnance en date du 31 décembre 2021, ce magistrat a :

— ordonné la jonction de procédures ;

— déclaré Mme [E] formellement recevable en son action dirigée contre la société Soleau Invest ;

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’ensemble de ses demandes ;

— renvoyé Mme [E] à mieux se pourvoir ainsi qu’elle aviserait ;

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3] tendant à voir juger que les travaux réalisés par la société Soleau Invest doivent être en conformité avec les préconisations du rapport de M. [N] et qu’il soit fait interdiction de réaliser tous travaux contraires sans autorisation ;

— renvoyé le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3] à mieux se pourvoir ainsi qu’il en aviserait ;

— débouté les parties de leurs demandes formées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de Mme [E].

Suivant déclaration transmise en greffe le 13 janvier 2022, Mme [E] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.

Statuant sur appel de Mme [E] de l’ordonnance du 31 décembre 2021, la chambre 1-2 de la la cour de céans a, par arrêt en date du 16 mars 2023 :

— confirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau et y ajoutant,

* condamné Mme [Y] [E] à verser à la SCI Soleau Invest la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum Mme [Y] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier si au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à verser à la SCI Soleau Invest la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté Mme [Y] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de leur demande formulée sur le même fondement ;

* condamné in solidum Mme [Y] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de la SCP Eglie-Richters-Malaussena, avocats aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

*

Par acte de vente du 29 avril 2022, la SCI Blast Immo a vendu à la SCI [P] l’appartement du rez-de-chaussée, anciennement lot n°8, ayant été subdivisé en 3 lots par la SCI Blast Immo.

*

Par ordonnance en date du 1er juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, a condamné Mme [E] à rétablir à ses frais les alimentations électriques et d’eau desservant le lot n° 11 appartenant à la société Soleau Invest, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, outre des frais irrépétibles.

Statuant sur appel de Mme [E] de l’ordonnance précitée, la même chambre de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt en date du 14 septembre 2023, a :

— confirmé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* jugé recevables les demandes formées par la SCI Soleau Invest et M. [J] ;

* condamné Mme [Y] [E] à faire rétablir à ses frais, les alimentations électriques et en eau desservant le lot n° 11, propriété de la SCI Soleau Invest, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 20 jours suivant la signification de son ordonnance, astreinte qui serait, le cas échéant, liquidée par le juge des référés qui s’en réserverait expressément le pouvoir ;

* condamné Mme [Y] [E] à payer à la SCI Soleau Invest et M. [J] ensemble, la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné Mme [Y] [E] aux dépens ;

* rejeté toutes autres demandes ;

— infirmé la même ordonnance pour le surplus ;

— statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamné Mme [Y] [E] à payer à M. [R] [J] une provision de 10 000 euros à valoir sur la réparation ses préjudices financier et moral ;

— condamné Mme [Y] [E] à payer à M. [R] [J] et la SCI Soleau Invest, ensemble, la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [Y] [E] de sa demande sur ce même fondement ;

— condamné Mme [Y] [E] au paiement des dépens d’appel en ce non compris le coût des constats d’huissiers.

Mme [E] a formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour en date du 14 septembre 2023.

Par arrêt en date du 2 octobre 2025, la Cour de cassation a rejeté ce pourvoi.

*

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2022 a autorisé la copropriété et son syndic en exercice à procéder à la mise en place d’un compteur de chantier après avis d’Enedis pour desservir le lot n° 11 aux frais avancés de Mme [E] dans l’attente des décisions judiciaires futures.

Un recours en annulation contre cette assemblée générale a été exercée par la société Soleau Invest par acte d’huissier en date du 29 septembre 2022.

*

Par ordonnance en date du 22 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a débouté la société Soleau Invest de sa demande de liquidation d’astreinte, octroyé un délai de 4 mois à Mme [E] pour réaliser les travaux prévus aux résolutions n° 1 et 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2022 et jugé que la mise en place d’un nouveau compteur interviendrait sous l’égide du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3] et après avis de la société Enedis.

La SCI Soleau Invest et M. [J] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 12 mai 2023, la cour a constaté la caducité de l’appel interjeté par la SCI Soleau Invest et M. [J] à l’encontre de l’ordonnance du 22 décembre 2022.

*

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SCI Soleau Invest et M. [J] ont fait assigner Mme [E] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins d’entendre, au visa des ordonnances de référé des 1er juin et 22 décembre 2022, des arrêts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence des 16 mars et 14 septembre 2023 et des articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Mme [E] à leur payer la somme de 300 000 euros à titre de liquidation de l’astreinte provisoire, à une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pour une durée d’un mois, juger qu’à défaut de respecter les obligations découlant de l’ordonnance de référé du 1er juin 2022, il sera statué sur la fixation d’une nouvelle astreinte définitive dont le montant ne saurait être inférieur à 1 000 euros par jour. Ils sollicitent également sa condamnation au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et que la décision à intervenir soit déclarée opposable au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3].

Par ordonnance du 9 janvier 2025, ce magistrat a :

— rejeté la demande de sursis à statuer formulée par Mme [E] dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisie de l’appel interjeté contre le jugement du tribunal judiciaire de céans du 7 septembre 2024 ;

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation de Mme [E] au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’ordonnance de référé du 1er juin 2022, confirmée par l’arrêt de la cour d’appel ;

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation de cette dernière une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard et de la demande tendant à voir juger qu’à défaut de respecter les obligations découlant de l’ordonnance précitée, il sera statué sur la fixation d’une nouvelle astreinte définitive dont le montant ne saurait être inférieur à 500 euros par jour de retard ;

— renvoyé la SCI Soleau Invest et M. [J] ainsi qu’ils aviseront ;

— reçu Mme [E] en sa demande reconventionnelle ;

— ordonné la suppression de l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 1er juin 2022 ;

— déclaré son ordonnance opposable au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3] ;

— laissé les dépens d’instance à la charge de la SCI Soleau Invest et M. [J], conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— les a déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés in solidum à payer à Mme [E] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3] une indemnité de 1 500 euros sur ce même fondement.

Il a notamment estimé que :

— Mme [E] avait entrepris, dès le 17 juin 2022, les démarches propres à permettre le rétablissement de l’électricité dans le lot numéro 11 et rencontré des difficultés en ce que la résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires a fait l’objet d’un recours de la part de la SCI Soleau Invest ;

— la SCI Soleau Invest et M. [J] ne justifiaient d’aucun élément nouveau depuis l’ordonnance de référé du 22 décembre 2022 et s’appuyaient sur un procès-verbal de constat dressé avant cette décision ;

— Mme [E] démontrait avoir rétabli le compteur d’eau permettant de desservir le lot n° 11 consistant dans des combles aménagés sans autorisation alors qu’elle devait supporter le coût de la consommation dudit lot ;

— la SCI Soleau Invest et M. [J] ne démontraient pas que Mme [E] pouvait fermer à sa guise l’alimentation d’eau desservant le lot n°11 et n’avaient pas exécuté l’ordonnance du 2 novembre 2018 les obligeant à déposer les conduites électriques mentionnées dans le compte-rendu daté du 28 mai 2018 de M. [N], expert judiciaire.

Suivant déclaration transmise au greffe le 28 janvier 2025, M. [J] et la SCI Soleau Invest ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 3 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils demandent à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de sursis à statuer formée par Mme [E] ;

— statuant à nouveau,

— condamner Mme [E] à leur payer la somme de 420 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire ;

— la condamner à une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— juger qu’à défaut d’exécuter les obligations découlant de l’ordonnance de référé du 1er juin 2022, il sera statué sur une nouvelle astreinte définitive ;

— usant de son pouvoir d’évocation en raison de la commission par Mme [E] d’une nouvelle voie de fait, de la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [E] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3], chacun, à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit.

Ils font notamment valoir que Mme [E], au travers de la SCI [P], a fait l’acquisition des lots ayant appartenu à la SCI Blast Immo et multiplie les procédures pour tenter de faire supprimer les alimentations en eau et électricité du lot n°11 dont ils sont propriétaires et détient désormais la majorité absolue de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils exposent que, malgré les dispositions des arrêts du 16 mars et 14 septembre 2023 et des jugements du 17 septembre 2024, Mme [E] n’a pas satisfait aux dispositions de l’ordonnance du 1er juin 2022 la condamnant, en raison du trouble manifestement illicite dont elle était l’auteur, à rétablir l’alimentation d’eau et d’électricité desservant le lot n°11 ce qui justifie sa condamnation à payer une astreinte provisoire et une astreinte définitive.

S’agissant de l’alimentation en eau, ils précisent qu’elle y a procédé dans le délai de 20 jours imparti mais qu’elle coupe l’eau, au gré de ses intérêts, en actionnant une vanne d’arrêt sur la canalisation traversant la cave dont elle avait fait l’acquisition. Ils soutiennent que Mme [E] reconnaît que cette cave, partie privative, est traversée par une canalisation munie d’une vanne d’arrêt desservant l’appartement de la SCI [P] mais également l’appartement aménagé par la SCI Soleau Invest.

Ils font valoir que le constat de Maître [Z], commissaire de justice dressé, à la demande de Mme [E], le 27 septembre 2022 permet de démontrer qu’il existe une vanne située en partie haute de la cave de la SCI [P] qui permet d’interrompre à tout moment l’arrivée d’eau et que le constat de Maître [K], commissaire de justice dressé, à leur demande, le 27 septembre 2022, permet de démontrer, qu’alors que le robinet situé après le compteur défalcateur est en position ouverte ,il n’y a pas d’eau au niveau du 3ème étage leur appartenant ce qui induit nécessairement que l’eau a été coupée en amont de ce compteur défalcateur, à savoir au niveau de la vanne d’arrêt située dans la cave de la SCI [P].

Ils font observer qu’il est curieux que Mme [E] s’oppose à ce que cette vanne soit plombée en position ouverte et que seul le syndic soit habilité en cas de nécessité à procéder à sa fermeture.

S’agissant de l’alimentation en électricité, ils soutiennent que le compteur électrique alimentant leur lot (n°11) était la propriété de la SCI Soleau Invest, alors que c’est le lot n° 8 acquis par la SCI [P], qui était branché à l’aide d’un compteur défalcateur sur celui de la société Soleau Invest.

Ils affirment avoir perdu l’usage de ce compteur parce que Mme [E] a adressé, au nom de la SCI Soleau Invest, une lettre de résiliation à la société Enedis qui en a pris acte sans vérifier la qualité de l’émetteur de la demande de résiliation.

Ils exposent s’être conformés aux prescriptions du rapport d’expertise de M. [N] et de son sapiteur en ayant déposé l’ancienne installation électrique non conforme et en l’ayant remplacée par une installation conforme, comme cela ressort de la motivation de l’arrêt du 14 septembre 2023.

Ils arguent de ce que, contrairement à ce que prétend Mme [E], il est impossible de procéder à un branchement provisoire, comme cela ressort des termes du courriel d’Enedis du 17 février 2025.

Ils avancent que Mme [E] a procédé ou fait procéder à la coupure des câbles d’alimentation depuis l’appartement du 3ème étage jusqu’au rez-de-chaussée, comme cela ressort du procès-verbal de constat du 20 août 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [E] demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de sursis à statuer qu’elle a formulée dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence saisie de l’appel interjeté contre le jugement du tribunal judiciaire de céans du 7 septembre 2024 ;

— statuant à nouveau,

— ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence suite à l’appel du jugement du 17 septembre 2024 ;

— débouter la SCI Soleau Invest et M. [J] de l’ensemble de leurs demandes, plus amples ou contraires à celles qu’elle a formulées ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la modération du taux de l’astreinte provisoire, en la modulant à de plus justes proportions, eu égard aux démarches qu’elle a entreprises dans l’exécution de la décision de justice et du comportement de la SCI Soleau Invest et de M. [J] pour bloquer toute exécution ;

en tout état cause,

— condamner la SCI Soleau Invest et M. [J] solidairement à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait notamment valoir qu’elle a informé la SCI Soleau Invest et M. [J] des difficultés qu’elle rencontrait pour exécuter la décision eu égard à la dangerosité des branchements que ces derniers avaient initialement réalisés et que le retard dans l’exécution a été causé par leur opposition à voir voter une résolution qui permette de régulariser la situation en préservant la sécurité de tous.

Elle soutient que la SCI Soleau Invest n’a jamais bénéficié d’un compteur d’eau parce qu’aucun compteur n’est prévu pour desservir les combles qu’elle a illégalement fait aménager. Elle précise que la SCI Soleau Invest était branchée sur le compteur de la SCI Blast Immo, devenu propriété de la SCI [P].

Elle affirme avoir, en exécution de l’ordonnance du 1er juin 2022, rétabli le compteur d’eau permettant de desservir le lot des combles, comme cela ressort des constats de Maître [Z] des 23 et 27 juin 2022. Elle déclare que la SCI Soleau Invest laisse ouvert à longueur de temps ses robinets d’eau parce que les factures sont payées par la SCI [P].

Elle reconnaît que l’installation de plomberie passe dans le lot de la SCI [P] mais conteste procéder à la fermeture de la vanne privant la SCI Soleau Invest d’eau. Elle argue de ce que le procès-verbal de constat produit par la SCI Soleau Invest et M [J] permet de constater qu’elle a exécuté l’ordonnance du 1er juin 2022 en leur permettant d’avoir de l’eau.

En ce qui concerne le rétablissement de l’alimentation électrique, elle affirme que les travaux relatifs aux raccordements réalisés par la SCI Soleau Invest, sans autorisation de l’assemblée générale, pour desservir le lot n°11 habité par M. [J], posent de sérieuses difficultés au regard du caractère illégal et dangereux de tels branchements qui se situent en partie commune comme cela a été constaté par l’expert judiciaire.

Elle explique s’être rapprochée du nouveau syndicat des copropriétaires afin de mettre en place un compteur de chantier après avis de la société Enedis permettant de desservir le lot n°11 tout en garantissant la sécurité des occupants de la copropriété mais que la SCI Soleau Invest, par le biais de son gérant, M. [J], s’est fermement opposée à ce qu’une telle résolution soit votée.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les chefs le concernant ;

— lui donner acte, en tant que de besoin de son rapport à justice quant aux demandes de liquidation d’astreinte ;

— juger que l’installation électrique objet du litige, installée dans les parties communes, ne peut être rétablie à l’identique ;

— condamner la SCI Soleau Invest et M. [J] à payer une somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait notamment valoir que la SCI Soleau Invest entend mettre en place une opération locative dans des conditions techniques et légales rocambolesques, que l’installation électrique revendiquée par la SCI Soleau Invest et M. [J] ne peut et ne doit pas être rétablie à l’identique parce qu’elle est dangereuse et est le corollaire des travaux ayant improprement transformé des combles en habitation et que la SCI Soleau Invest n’a pas exécuté les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 7 octobre 2025.

MOTIS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

En l’espèce, alors même que Mme [E] a expliqué avoir coupé l’alimentation en eau et électricité du lot n°11 situé au troisième étage au motif que la société Soleau Invest avait procédé à l’aménagement des combles pour y habiter en toute illégalité ainsi qu’à des installations électriques dangereuses et raccordements sauvages illicites, les décisions des assemblées générales des 17 février 2014 et 20 février 2015 ayant autorisé lesdits travaux ayant été annulées, à la suite de quoi le juge des référés a, par ordonnance en date du 2 novembre 2018, condamné la société Soleau Invest à remettre en état les parties communes et à faire réaliser les travaux de mise en conformité de son installation électrique, aucune décision n’a ordonné à cette société de remettre le lot n° 11 en son état initial.

Au contraire, par jugement en date du 17 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté Mme [E] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandent tendant à voir condamner la société Soleau Invest à restituer la surface des combles annexées par celle-ci et à remettre les lieux dans leur état initial. Il a également débouté Mme [E] de sa demande tendant à voir condamner la société Soleau Invest à déposer l’intégralité de l’appareillage électrique au sein des parties communes et à remettre en place les compteurs communs de la copropriété, à supprimer les raccordements réalisés sur le compte de la SCI Blast Immo pour alimenter les combles en électricité, à procéder au rebouchage des percements effectués dans les dalles et murs communs et à remplacer à l’identique les dalles de marbre. A l’inverse, il a condamné Mme [E] à déposer les conduits, tuyaux et installations traversant le lot n° 11, sous astreinte.

Si Mme [E] a interjeté appel de cette décision, revêtue de l’exécution provisoire, il n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande de sursis à statuer.

Sur la demande tendant à la liquidation de l’astreinte

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il est constant que l’astreinte tendant, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, il incombe au juge appelé à liquider l’astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction.

S’agissant d’une obligation de faire, il appartient au débiteur de prouver qu’il a respecté son obligation. A l’inverse s’agissant d’une obligation de ne pas faire, c’est au créancier de l’obligation qu’il revient de démontrer la transgression.

Aux termes de l’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. Elle est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, elle est liquidée comme une astreinte provisoire.

En vertu de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Selon l’article L131-4 du même code, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

L’article R131-1 du même code dispose que l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire.

Cette mesure a uniquement un but comminatoire, et est destinée à impressionner le débiteur pour le contraindre à s’exécuter. Elle n’a aucunement vocation à le punir ni à indemniser le créancier d’un préjudice.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que Mme [E] est propriétaires des lot n° 7 (cave) et 10 (appartement situé au 2ème étage) de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] [Localité 9], tandis que la société Soleau Invest, dont M. [J] est le gérant, est propriétaire du lot n° 11 (combles aménagés à usage d’habitation situés au 3ème étage).

Se plaignant d’une coupure, dans le courant du mois de mai 2022, de l’alimentation de son lot n° 11 en électricité et en eau, alors même qu’il est occupé par M. [J], sa fille et son compagnon, les sociétés Soleau Invest et M. [J] ont fait assigner Mme [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse en vue du rétablissement de cette alimentation.

Par ordonnance en date du 1er juin 2022, ce magistrat a condamné Mme [E] à rétablir à ses frais les alimentations électriques et d’eau desservant le lot n° 11 appartenant à la société Soleau Invest, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 20 jours suivant la signification de son ordonnance, astreinte qui serait, le cas échéant, liquidée par le juge des référés qui s’en réserverait expressément le pouvoir.

Par arrêt en date du 14 septembre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé ce chef de l’ordonnance critiquée.

Par arrêt en date du 2 octobre 2025, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi que Mme [E] avait formé à l’encontre de l’arrêt précité.

L’ordonnance du 1er juin 2022 ayant été signifiée le 3 juin 2022, Mme [E] était tenue de rétablir l’eau et l’électricité avant le 23 juin 2022.

S’agissant d’une obligation de faire, il appartient à Mme [E], conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de prouver qu’elle l’a exécutée.

Concernant le rétablissement de l’alimentation en eau, Mme [E] verse aux débats deux procès-verbaux de constat dressés à sa demande par M. [Z], commissaire de justice. Ce dernier constate, le 23 juin 2022, que le tuyau d’évacuation en eau est de nouveau raccordé au compteur d’eau n° 282059/07. Alors même que Mme [E] se plaint du comportement de la société Soleau Invest, en ce qu’elle laisse l’eau s’écouler en sachant qu’elle est raccordée au compteur de la société [P], dont elle est la gérante, le commissaire de justice constate, le 27 septembre 2022, que plusieurs compteurs d’eau se trouvent dans la cour intérieure au pied du mur de façade. Il relève que le compteur d’eau n° 282059/07 tourne à vive allure, alors même que les vannes des tuyaux d’alimentation en eau des caves sont fermées, à l’exception de la vanne du tuyau d’alimentation en eau passant par le plancher supérieur au droit de l’escalier de l’immeuble, qui est ouverte. En procédant à la fermeture de cette vanne, le commissaire de justice souligne, en se rendant à nouveau dans la cour intérieure, au droit des compteurs, que le compteur susvisé ne tourne plus.

Il n’est pas contesté que la vanne d’arrêt en question se situe dans les parties privatives appartenant à la société [P], dont Mme [E] est la gérante.

Soutenant que Mme [E] n’hésite pas à couper à sa guise l’alimentation en eau desservant son lot, comme ayant accès à la vanne d’arrêt susvisée, la société Soleau Invest se prévaut du procès-verbal de constat établi par Me [M], le 7 septembre 2022, à sa demande, dans lequel le commissaire de justice constate que l’alimentation en eau de son appartement est coupée. Il relève, après que le gérant a ouvert deux robinets différents, que l’écoulement de l’eau n’est pas régulier et s’interrompt plusieurs fois avant de ne plus couler au bout de quelques minutes. Il souligne pourtant que la vanne d’eau de la société Soleau Invest était ouverte.

Relevant que ces constatations étaient en totale contradiction avec celles de Me [Z], le conseil de Mme [E] a demandé, par courrier en date du 19 octobre 2022, au conseil de la société Soleau Invest de laisser l’huissier de justice mandaté par Mme [E] pénétrer à l’intérieur de ses biens immobiliers afin de les vérifier. En réponse, il a été indiqué, par courrier en date du 24 octobre 2022, que l’accès sollicité pour constater de manière contradictoire la présence d’eau dans le lot n° 11 était inutile dès lors que l’ouverture de la vanne est soumise au bon vouloir de Mme [E].

Or, alors même que Mme [E] démontre avoir rétabli, le 23 juin 2022, l’alimentation en eau du lot n° 11, en exécution de son obligation de faire sous astreinte par jour de retard, aucune obligation de ne pas faire, et en l’occurrence, de ne pas couper l’eau, sous astreinte par infraction constatée, n’a été prononcée à son encontre.

Même à supposer que cette obligation de ne pas faire découle de la mesure qui a été prononcée par le juge des référés et, dès lors, entre dans l’étendue des obligations mises à la charge de Mme [E], la société Soleau Invest, qui doit établir l’inexécution en tant que demandeur à la liquidation de l’astreinte, n’en rapporte pas la preuve.

En effet, à l’exception de la seule journée du 7 septembre 2022, au cours de laquelle le commissaire de justice a constaté que l’eau alimentant le lot n° 11 ne s’écoulait pas normalement, alors même que la vanne d’eau de la société Invest était ouverte, la preuve d’une intervention de Mme [E], ce jour-là, n’est pas rapportée.

De plus, la société Soleau Invest ne démontre pas avoir été victime d’autres coupures d’eau au cours des trois dernières années, et le cas échéant, du fait de Mme [E].

Au contraire, le procès-verbal de constat, en date du 20 août 2025, dressé à la demande de la société Soleau Invest, ne vise à établir que l’absence d’alimentation en électricité de son appartement. En effet, le commissaire de justice constate que l’eau coule du robinet de la cuisine. Il relève également, en se rendant dans la cour arrière de l’immeuble, la présence de deux compteurs d’eau, dont l’un permet d’alimenter en eau l’appartement de la société Soleau Invest. Il souligne que des canalisations d’eau, fixées en partie basse de la façade Sud, s’étendant depuis ces compteurs d’eau, se poursuivent en direction d’un soupirail installé en pied de façade, en direction du sous-sol de l’immeuble. Il relève que l’ancienne canalisation qui alimentait en eau l’appartement de la société Soleau Invest a été sectionnée.

Enfin, la société Soleau Invest reproche à Mme [E] de s’être opposée à la proposition qui a été faite de plomber la vanne qui se trouve dans le local de sa société en position ouverte et de n’habiliter que le syndic procéder à sa fermeture si besoin.

Or, la juridiction, saisie d’une demande de liquidation d’astreinte, ne peut, sans porter atteinte à l’autorité de la chose jugée attachée à la décision ayant fixé l’injonction assortie de l’astreinte, modifié l’étendue des obligations à la charge du débiteur.

En tout état de cause, la preuve n’étant pas rapportée de coupures d’eau du fait de la fermeture par Mme [E] de la vanne en question, la solution proposée par la société Soleau Invest ne se justifie pas.

Dans ces conditions, Mme [E] démontre qu’elle a exécuté l’obligation mise à sa charge en rétablissant l’alimentation en eau tandis que la société Soleau Invest ne rapporte pas la preuve de nouvelles coupures du fait de Mme [E].

Concernant le rétablissement de l’alimentation en électricité, il résulte de l’arrêt définitif du 14 septembre 2023, qu’alors même que la société Soleau Invest s’acquittait de factures auprès de la société EDF en paiement de sa consommation d’électricité au point de livraison n°25953400832278, l’abonnement correspondant a été résilié, à son insu, par Mme [E], qui s’est faite passer, selon un courriel de cet opérateur en date du 19 mai 2022, pour son « successeur », après qu’un technicien d’EDF soit passé pour couper ladite alimentation.

Par courrier en date du 17 juin 2022, dont une copie a été adressée au conseil de la société Soleau Invest, Mme [E] s’est rapprochée du syndic de la copropriété afin de trouver une solution pour rétablir de façon sécurisée à titre provisoire et sous réserve des décisions judiciaires à intervenir, l’électricité dans les combles, en exécution de l’ordonnance de référé rendue le 1er juin 2022. Elle indique avoir d’ores et déjà pris attache avec les sociétés EDF et Enedis, lesquelles ont préconisé, eu égard à la particularité de la situation et au vu de la dangerosité des installations initiales, ainsi que la nécessité pour [elle] d’avoir à respecter la décision rendue, [de pose] un compteur de chantier (') dans l’attente de l’issue des procédures. Elle demande à ce qu’une assemblée générale se prononce sur l’autorisation donnée à la copropriété et à son syndic en exercice de procéder à la mise en place d’un compteur de chantier après avis d’Enedis pour desservir le lot numéro 11, le tout aux frais avancés de Madame [Y] [E], et dans l’attente des décisions judiciaires futures et que la désignation, de tous sachants ou techniciens ou architectes mandatés par la copropriété pour préparer les demandes auprès d’Enedis et de coordonner et contrôler les travaux à réaliser.

Ces deux résolutions ont été adoptées lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2022, à laquelle seules Mme [E] et la société [P] étaient présentes.

Or, par courriers en date des 21 juin 2022, le conseil de la société Soleau Invest indiquait au conseil de Mme [E] que seule sa cliente avait été condamnée à rétablir l’eau et l’électricité, de sorte qu’elle ne pouvait se retrancher derrière une demande faite au syndic de convoquer une assemblée générale pour l’installation d’un compteur de chantier, d’autant que le lot n° 11, destiné dès l’origine à être aménagé à usage d’habitation, a toujours été desservi en électricité, et que les installations électriques qualifiées de dangereuses par M. [N], expert judiciaire, ont été enlevées et remplacées par des installations conformes, tel que cela résulte de l’ordonnance du juge des référés rendue le 31 décembre 2021. Il insistait sur le fait que le compteur que Mme [E] a enlevé était au nom de sa cliente. Il indiquait donc au syndic de la copropriété s’opposer à l’installation d’un compteur de chantier en demandant simplement le rétablissement de son compteur d’origine.

Par courrier en date du 26 juillet 2022, la société Soleau Invest indiquait au syndic de la copropriété qu’il n’entrait pas dans ses pouvoirs, pas plus que dans ceux du syndicat des copropriétaires, de porter atteinte à une décision de justice exécutoire, d’autant que la copropriété n’était pas partie à la procédure. Elle exposait que toute résolution tendant à installer un compteur de chantier destiné à alimenter le lot 11 caractérisait un abus de majorité manifeste. Elle demandait de prendre acte de son opposition à la tenue de l’assemblée générale spéciale ainsi qu’à toutes résolutions susceptibles d’être prises.

M. [F] [L], gérant de la société MP, spécialisée en maçonnerie et peinture, atteste, le 29 septembre 2022, qu’un technicien Enedis a procédé, le 6 mai 2022, à l’installation d’un compteur Linky en remplacement du compteur électroménager mais que, lors du changement de compteur, il a été constaté un branchement électrique anormal qui a été débranché pour des raisons évidentes de sécurité. Il explique qu’il lui est techniquement impossible de raccorder une autre installation électrique au compteur qui a été installé sans avoir vu au préalable les appartements à raccorder. Il indique que pour créer une nouvelle alimentation électrique, il convient de faire une demande de création de compteur électrique et obtenir le Consuel ou faire une demande d’un compteur de chantier à l’extérieur du bâtiment.

Tenant compte des démarches entreprises par Mme [E] pour rétablir l’alimentation du lot n° 11 en électricité, le juge des référés a, par ordonnance en date du 22 décembre 2022, débouté la société Soleau Invest et M. [J] de leur demande tendant à la liquidation de l’astreinte à hauteur de 45 000 euros ainsi qu’à la fixation d’une astreinte définitive, et octroyé à Mme [E] un délai de quatre mois afin de réaliser les travaux prévus aux résolutions n° 1 et 2 de l’assemblée générale du 29 juillet 2022 en jugeant que la mise en place d’un nouveau compteur interviendrait sous l’égide du syndicat des copropriétaires et après avis de la société Enedis.

Au cours de ce délai de quatre mois, qui a expiré le 22 avril 2022, le conseil de Mme [E] a indiqué à la société Enedis, par courrier en date du 12 janvier 2023, avoir au nom et pour le compte de la SCI Soleau Invest déposé une demande de branchement provisoire sur le site d’Enedis n° 23 20 CSE 245848. Il demandait à la société Enedis de bien vouloir, dans les plus brefs délais, donner son avis afin qu’ils puissent faire les démarches qui s’imposent.

Par courrier en date du 12 janvier 2023, le même conseil indiquait au conseil de la société Soleau Invest avoir initié une demande auprès de la société Enedis qui sollicitait préalablement, d’une part, l’ouverture d’un contrat de fourniture d’énergie auprès d’un fournisseur du choix de sa cliente et, d’autre part, une autorisation de représentation afin que sa demande de compteur de chantier puisse être faite au nom de sa cliente.

En réponse, par courrier en date du 7 mars 2023, le conseil de la société Soleau Invest expose être surpris par la demande qui lui était faite étant donné que le juge a constaté, à deux reprises, qu’elle bénéficiait à son nom d’un abonnement EDF qui avait été résilié à son insu, de sorte qu’il appartenait à Mme [E] de rétablir la situation antérieure en faisant elle-même une nouvelle demande de raccordement électrique pour le compte de la société [P]. Il soulignait qu’alors même que Mme [E] avait obtenu du syndicat des copropriétaires qu’il se substitue à elle aux fins de faire procéder à un nouveau branchement électrique provisoire par le biais d’un compteur de chantier, le syndic n’avait rien fait pour rétablir en ses lieu et place une alimentation électrique du lot n° 11.

En réplique, par courrier en date du 8 mars 2023, le conseil de Mme [E] indiquait que ses demandes formulées dans son précédent courrier émanaient des services d’Enedis.

Suivant acte de commissaire de justice transformé, le 16 mars 2023, en procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [E] entendait faire sommation à la société Soleau Invest et M. [J] de lui indiquer s’ils entendaient produire le contrat de fourniture d’énergie, une autorisation de représentation et, de manière générale, répondre au courrier de son conseil en date du 12 janvier 2023.

Il résulte de ces éléments qu’à la date du 22 avril 2023, Mme [E] n’établissait pas avoir rétabli l’alimentation électrique du lot n°11. Si elle se prévaut d’éléments sollicités par la société Enedis pour y parvenir, elle n’en justifie aucunement, les réponses qui auraient été apportées par cette société n’étant pas versées aux débats.

Il en est de même à la date du procès-verbal dressé le 20 août 2025 à la demande de la société Soleau Invest. Le commissaire de justice constate, en se rendant dans l’appartement du 3ème étage, que les appareils électriques ne peuvent être allumés malgré le fait que les disjoncteurs soient armés. Il relève par ailleurs, en se rendant sur le palier du 3ème étage, que la façade avant de la goulotte en PVC a été déposée sur la première section de cette dernière, qu’il n’existe plus de câbles électriques dans la goulotte et que les deux câbles électriques visibles dans le trou traversant le mur en direction de l’appartement appartenant à la société Soleau Invest ont été sectionnées. En déboitant la façade du reste de la goulotte, il relève qu’il n’y a plus aucun câble électrique à l’intérieur. En se rendant au niveau des compteurs électriques et tableaux électriques fixés au mur du rez-de-chaussée, au droit de la porte menant à la cour arrière de l’immeuble, il constate que le compteur électrique appartenant à la société Soleau Invest, situé à l’extrémité droite, a disparu. Il relève l’absence de câbles dans la goulotte en PVC située au-dessous des compteurs. En ouvrant le coffret électrique Enedis en PVC fixé au mur, au droit de la porte ouvrant sur la cour arrière, il relève l’absence de câbles électriques.

Si Mme [E] indique avoir été empêchée par la société Soleau Invest d’installer un compteur de chantier, conformément aux décisions prises par l’assemblée générale du 29 juillet 2022, il convient de relever qu’elle avait pour obligation, non pas d’installer un compteur de chantier, mais de rétablir le compteur d’origine n° 25953400832278 dont l’abonnement correspondant a été résilié par elle à l’insu de la société Soleau Invest.

En tout état de cause, alors même que Mme [E] ne verse aux débats aucun élément démontrant les réponses qui auraient été apportées par les sociétés EDF et Enedis, s’agissant de la possibilité de raccorder le lot n° 11 à un compteur de chantier, M. [J] s’est lui-même rapproché, par courriel en date du 13 février 2025, de la société Enedis, soit postérieurement à l’ordonnance entreprise rendue le 9 janvier 2025.

Par courriel en date du 17 février 2025, la société Enedis lui a répondu, qu’à la suite de leur échange téléphonique concernant sa demande de branchement provisoire du 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 9], il est impossible de procéder à un raccordement provisoire pour cette adresse, faute pour l’ensemble des conditions requises d’être remplies, à savoir qu’un branchement provisoire ne peut être utilisé que dans un cas de rénovation ou la construction, qu’il ne peut faire office de branchement définitif afin d’alimenter une installation déjà existante et qu’il doit être raccordé dans le domaine public, faisant observer qu’il n’existe, à l’adresse en question, aucune solution pour procéder à ce branchement en l’absence de réseau aérien dans la rue et de coffret de réseau. Elle indique donc ne pas être en mesure de poser un branchement provisoire compte tenu du fait que [son] appartement n’est pas en travaux, a déjà été alimenté avec une installation définitive et [qu’ils n’ont] aucune solution technique. Elle rappelle enfin que chaque installation électrique d’un logement doit disposer de son propre compteur électrique et chaque utilisateur doit avoir la possibilité de passer un contrat avec un fournisseur d’énergie. Le branchement provisoire ne peut remplacer ce compteur dont [elle a] déjà la jouissance.

Il en résulte que la pose d’un compteur de chantier dont Mme [E] s’est toujours prévalue n’est pas possible. Elle ne peut sérieusement remettre en cause les échanges intervenus entre M. [J] et la société Enedis dès lors qu’il lui appartenait d’établir les raisons pour lesquelles elle ne pouvait exécuter son obligation qu’en posant un compteur de chantier et non aux appelants de rechercher si la solution proposée par Mme [E] depuis plus de trois ans était techniquement possible.

Allant plus loin, les appelants font état d’autres solutions pour rétablir l’alimentation du lot n° 11 en électricité. C’est ainsi qu’à la demande de M. [J], le gérant de la société CRECI expose, par courrier en date du 24 septembre 2025, avoir installé des goulottes pour la distribution électrique jusqu’à l’appartement du 3ème étage, des câblages dans les goulottes reliant ledit appartement et le compteur électrique de la société Soleau Invest et un boitier Enedis de distribution. Elle relève que ce compteur a été supprimé pour être remplacé par un compteur Linky alimentant exclusivement l’appartement du rez-de-chaussée et que le câblage a été sectionné. Elle indique que toute création d’un nouveau point de comptage implique la réfection de la colonne électrique de l’immeuble qui n’est plus conforme à la réglementation actuelle. Elle explique que, pour rétablir l’alimentation électrique du 3ème étage, il convient de procéder à la fourniture et l’installation d’un nouveau câblage de même section ainsi que la réinsertion des modules dans le boitier de distribution de la société Enedis, conformément au devis n° 151158 dressé le même jour pour un montant de 3 518,13 euros toutes taxes comprises. Compte tenu de l’impossibilité actuelle d’obtenir un nouveau point de comptage par la société Enedis, elle indique qu’il est possible de brancher l’ascenseur sur le boitier de distribution électrique du 2ème étage ou de le brancher sur le compteur électrique des parties communes, au besoin en y intégrant un compteur divisionnaire pour le calcul de la consommation si l’usage de l’ascenseur devait rester privé. Elle expose que le compteur existant dédié à l’usage unique de l’ascenseur pourrait être affecté à l’alimentation de l’appartement du 3ème étage, jusqu’au jour où la copropriété décidera de se mettre aux normes en refaisant la colonne électrique.

A la demande de M. [J], un ingénieur de l’APAVE avait déjà indiqué, par courriel en date du 21 mars 2023, qu’au vue de la réglementation, il n’y avait aucune restriction à regrouper les alimentations électriques de l’appartement et son ascenseur privatif sous le même compteur.

Là encore, Mme [E], qui ne démontre pas les démarches entreprises pour exécuter son obligation, ne peut valablement critiquer la solution proposée par la société CREPI au seul motif que c’est elle qui a réalisé l’installation électrique qui a été coupée.

En outre, elle s’était opposée à la réfection de la colonne électrique pour sa mise en conformité préconisée par Me [A].

Or, la société AREMA, missionnée par la société Enedis pour rechercher une solution de création d’un point de comptage bénéficiant à la société Soleau Invest a indiqué ne pouvoir répondre favorablement à la demande de la société Soleau Invest tant que la colonne électrique ne serait pas reprise.

Si le syndic de la copropriété a, le 22 mai 2025, autorisé la société Enedis à procéder au raccordement d’un point de livraison supplémentaire sur la colonne de l’immeuble en question pour le compte de la société Soleau Invest et M. [J], il résulte de ce qui précède que tel n’était toujours pas le cas le 24 septembre 2025. Il s’avère que, par un autre courrier en date du même jour, ayant pour objet « autorisation du syndic raccordement d’un point de livraison supplémentaire », le syndic indique à une agence de raccordement d’électricité, que l’immeuble et la cage d’escalier étant classés, il tient à donner son accord pour le passage des câbles après vérification, à défaut de quoi, l’autorisation qui a été donnée serait refusée. Il lui demande de ne pas prendre en compte la validation se trouvant en pièce jointe du courrier.

II résulte de ces éléments, qu’alors même que des solutions existent pour rétablir l’alimentation électrique du lot n° 11, en ajoutant un point de comptable bénéficiant à la société Soleau Invest ou en transférant le compteur de l’ascenseur à la même société en procédant aux branchements correspondants, Mme [E] n’explique pas les raisons pour lesquelles elle n’a entrepris aucune démarche en ce sens.

En se bornant à vouloir imposer à tout prix la pose d’un compteur de chantier, au motif que le lot n° 11 devait être remis dans son état d’origine, alors même qu’un tel branchement provisoire n’était pas possible, Mme [E] ne démontre pas les difficultés auxquelles elle a été confrontée pour rétablir l’alimentation en électricité du lot n° 11.

Son comportement est d’autant plus critiquable au regard de la décision rendue, le 17 septembre 2024, par le tribunal judiciaire de Grasse, aux termes de laquelle elle a été déboutée de ses demandes tendant à voir interdire à la société Soleau Invest et M. [J], et à tout autre occupant du lot n°11, l’usage des combles aux fins d’habitation.

Le sens de cette décision prive Mme [E] de son droit de solliciter la suppression de l’astreinte pour le passé en l’absence de preuve d’une inexécution de l’injonction faite par le juge provenant d’une cause étrangère, et en l’occurrence de la preuve d’une impossibilité d’exécuter l’obligation mise à sa charge qui résulterait d’une obligation pour les appelants de remettre le 3ème étage en son état initial de combles non habitables et/ou du comportement des créanciers de l’obligation qui aurait commis des actes l’empêchant de rétablir l’électricité.

En conséquence, Mme [E] ne démontrant pas qu’elle a exécuté l’obligation mise à sa charge consistant à rétablir l’alimentation en électricité, sans justifier des difficultés qu’elle a rencontrées, pas plus qu’une impossibilité juridique ou matérielle d’exécuter l’obligation mise à sa charge, en raison notamment du comportement des appelants, créanciers de l’obligation, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande principale de liquidation de l’astreinte sollicitée par les appelants et a fait droit à la demande reconventionnelle de Mme [E] en supprimant l’astreinte prononcée pour le passé.

Pour tenir compte d’une exécution partielle par Mme [E] des obligations mises à sa charge, laquelle a rétabli l’alimentation en eau, mais également de l’ordonnance du juge des référés du 22 décembre 2022 lui ayant consenti quatre mois pour rétablir l’alimentation électrique, il y a lieu de minorer le montant de l’astreinte provisoire à la somme de 250 euros par jour de retard d’une durée de 840 jours conformément à ce qui est demandé, ce qui correspond pour une période allant du 22 avril 2023 au 9 août 2025, à un total de 210 000 euros.

Sur la demande tendant au prononcé d’une nouvelle astreinte

Selon l’article L131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Mme [E] n’a toujours pas exécuté l’obligation mise à sa charge tendant au rétablissement de l’alimentation électrique. Alors même qu’elle ne démontre aucunement la faisabilité de l’unique solution qu’elle préconise, à savoir l’installation d’un compteur de chantier, elle se contente de discuter les solutions proposées par les appelants pour raccorder l’appartement du 3èm étage à l’électricité, sans étayer, par des éléments techniques, son opposition.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte définitive, comme le sollicite les appelants, mais de prononcer une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir 15 jours à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de 6 mois.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait de l’l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les appelants, qui soutiennent que Mme [E] a réitéré les voies de fait pour lesquelles les obligations de faire sous astreinte ont été mises à sa charge, se prévalent du procès-verbal de constat dressé le 20 août 2025 aux termes duquel il apparaît que les câbles électriques alimentant l’appartement du 3ème étage, qui avaient été installées par la société CRECI dans les goulottes prévues à cet effet et dans le coffret électrique de la société Enedis, ont été enlevées ou sectionnées.

Or, rien ne prouve que Mme [E], qui le dément, en soit à l’origine.

Les appelants seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que Mme [E] succombe en appel, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné les appelants aux dépens et à lui verser la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens et à payer au syndicat des copropriétaires celle de 1 500 euros sur le même fondement. Elle sera également infirmée en ce qu’elle a débouté les appelants de leur demande formée de ce chef.

Mme [E] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat associé aux offres de droit.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser aux appelants la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors que les appelants ne sont pas tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée sur le même fondement à leur encontre.

Il en est de même de Mme [E] en tant que partie tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de sursis à statuer formulée par Mme [Y] [E] dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisie de l’appel interjeté contre le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 7 septembre 2024 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [Y] [E] de sa demande tendant à voir supprimer pour le passé l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse dans son ordonnance rendue le 1er juin 2022 ;

Liquide l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse dans son ordonnance rendue le 1er juin 2022 à la somme de 210 000 euros ;

Condamne Mme [Y] [E] à payer la somme de 210 000 euros à la SCI Soleau Invest et M. [R] [J] ;

Déboute la SCI Soleau Invest et M. [R] [J] de leur demande tendant à voir prononcer pour l’avenir une astreinte définitive d’une durée d’un mois ;

Assortit l’injonction faite à Mme [Y] [E] de rétablir l’électricité par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse en date du 1er juin 2022 d’une astreinte provisoire journalière de 500 euros ;

Dit que cette astreinte commencera à courir quinze jours après la signification du présent arrêt et courra pendant une durée de 6 mois ;

Déboute la SCI Soleau Invest et M. [R] [J] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [Y] [E] à verser à la SCI Soleau Invest et M. [R] [J] la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Y] [E] de sa demande formée sur le même fondement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [Y] [E] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat associé aux offres de droit.

La greffière Le président