République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 09/01/2020

N° de MINUTE : 20/9

N° RG 18/03084 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RS4I

Jugement (N° 15/04215) rendu le 26 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Valenciennes

APPELANTS

Monsieur AD Z

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AE AF

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame AG AH

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AI X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BX-BY BT épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AJ A

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AK Y

né le […] À […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BM BO épouse Y

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AL B

né le […] À […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BX-BZ C

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur BQ BP

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BB BP

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AM AK

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame AN AO

née le […] à Boulay

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur CA-AI D

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame AP E

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur CA-P AS

né le […] à […]

de nationalité française

Keroperch

[…]

Madame AQ AR épouse AS

née le […] à […]

de nationalité française

Keroperch

[…]

Monsieur AT AU

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame AV AU

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AW N

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame AX O

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AY P

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame AZ Q

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur BA R

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BB J

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur BC S

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BD S

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur BE T

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AK U

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BF U

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AV V

né le […] à […]

de nationalité française

La Vivancière

[…]

Madame BG V

née le […] à […]

de nationalité française

La Vivancière

[…]

Madame BH W

née le […] à Madagascar

de nationalité française

[…]

bâtiment D les hippocampes

[…]

Monsieur BI AA

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BJ AA

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame BK G

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur AL H

né le […]

de nationalité française

[…]

[…]

Monsieur BR Le AB

né le […]

de nationalité française

Kercardic

[…]

Représentés par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai et M^e Carlo Alberto Brusa, avocat au barreau de Paris substitué par M^e Lucas, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

Maître AC M en sa qualité d’ancien associé de la SCP M BS M BW

de nationalité française

[…]

[…]

Maître L M en sa qualité d’ancien associé de la SCP M BS M BW

de nationalité française

[…]

[…]

Maître AY I en sa qualité d’ancien associé de la SCP M BS M

BW

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés par M^e BQ Meignié, avocat au barreau de Douai et M^e Guillaume Regnault avocat au barreau de Paris

SCP BU BV

[…]

[…]

Représentés par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Hélène Château, première présidente de chambre

Benoît Pety, conseiller

Sara Lamotte, conseillère

GREFFIÈRE LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé

DÉBATS à l’audience publique du 14 novembre 2019 après rapport oral de l’affaire par Benoît Pety

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène Château, présidente, et Fabienne Dufossé, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : 20 juin 2019

Communiquées aux parties le 20 juin 2019

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 novembre 2019

Exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties':

La société JPB Promotion a projeté courant 2009 d’édifier à Montceau-les-Mines, […], un ensemble immobilier à usage de maison de retraite dénommé Résidence Les Iris, les logements étant cédés en l’état futur d’achèvement à divers acquéreurs soucieux de réaliser une opération de défiscalisation. Cet ensemble immobilier devait jouxter un immeuble déjà existant, acquis par JPB Promotion courant 2007, et abritant une maison de retraite médicalisée. Le Conseil général a donné son accord pour porter de 26 à 72 lits la capacité d’accueil de la Résidence Les Iris.

Maître K, notaire à Valenciennes, a reçu le 16 mars 2011 en la forme authentique et à la demande de JPB promotion l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de la nouvelle résidence contenant 41 lots. La Ville de Montceau-les-Mines a accordé le permis de construire et la banque CIC Nord Ouest a accordé sa garantie d’achèvement.

La société P2i, conseil en investissement immobilier, a proposé à divers candidats l’acquisition de lots dans le cadre du dispositif fiscal loi Bouvard, les acheteurs ayant le statut de loueurs en meublé non professionnels. La société JPB Promotion a conclu avec chaque acquéreur sous la forme sous seing privé un contrat préliminaire de réservation.

Les ventes en l’état futur d’achèvement ont été reçues par maître K courant 2011. Un bail commercial a été régularisé par chaque acquéreur avec la société Enity Montceau les Mines aux termes duquel chaque propriétaire de lot le donnait à bail commercial à cette société pour une durée de onze années commençant à courir à compter de la date d’achèvement de l’immeuble.

Suite au décès accidentel de son représentant légal, la société Enity Montceau les Mines a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lille Métropole du 5 septembre 2013. Cette procédure collective a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 29 novembre 2013. La société JPB Promotion, chargée de la maîtrise d’ouvrage, également en redressement judiciaire, a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 18 décembre 2013.

Par jugement du 29 janvier 2014, la juridiction consulaire a arrêté à effet au 1^er février 2014 la cession du fonds de commerce de la société Enity Montceau les Mines en faveur de la société Mutualité Française de Saône et Loire. La réception de l’ouvrage était prévue le 28 mai 2014 mais la levée des réserves n’a pu aboutir compte tenu du refus des entrepreneurs d’y procéder faute de règlement de la part de JPB Promotion. Un nouveau bail a été régularisé entre chacun des copropriétaires et cette personne morale cessionnaire. Le preneur acceptait de prendre les locaux en l’état et de procéder à leur parachèvement pour lui permettre de l’exploiter en contrepartie de quoi le bailleur acceptait de lui consentir une franchise de loyer de 5 mois. Le bail commercial était consenti pour une durée de onze années à compter du 1^er septembre 2014, le loyer annuel étant fixé à 3'684,12 euros HT.

Par actes d’huissiers des 7 et 8 décembre 2015, 38 acquéreurs faisaient assigner la SCP de notaires BU-BV ainsi que maîtres L et AC M ainsi que maître AY I, avocats, devant le tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins de voir cette juridiction condamner solidairement les défendeurs à réparer leurs préjudices matériels et moraux subis du fait de leurs agissements fautifs avec intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement et en conséquence à verser les sommes suivantes à':

— M. Z, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et celle de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— M. et M^me AF-AH, la somme de 250'227 euros à parfaite au titre du préjudice matériel, outre celle de 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— M. et M^me X-BT, la somme de 83'409 euros à parfaire au titre du préjudice matériel et celle de 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— M. A, la somme de 166'818 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel, outre la somme de 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

— M. et M^me Y-BO, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation du préjudice matériel ainsi que celle de 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. B et à M^me C, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre celle de 10'000 euros au titre du préjudice moral,

— M. BQ BP et M^me BB BP, la somme de 166'818 euros à parfaire au titre du préjudice matériel ainsi que celle de 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— M. et M^me AK-AO, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel ainsi que celle de 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. D et M^me E, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation du préjudice matériel et celle de 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. et M^me AS-AR, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre celle de 10'000 euros eu titre du préjudice moral,

— M. AT AU et M^me AV AU, la somme de 83'409 euros à parfaire au titre de leur préjudice matériel, outre une somme de 10'000 euros en réparation du préjudice moral,

— M. AW N et M^me AX O, la somme de 83'409 euros à parfaire au titre du préjudice matériel et celle de 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— M. AY P et M^me AZ Q, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre celle de 10'000 euros au titre du préjudice moral,

— M. et M^me BA R-J, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre celle de 10'000 euros au titre du préjudice moral,

— M. BC S et M^me BD S, la somme de 83'409 euros à parfaire au titre du préjudice matériel, outre la somme de 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— M. BE T, la somme de 83'409 euros à parfaire au titre de son préjudice matériel, outre la somme de 10'000 euros en réparation de son préjudice moral,

— M. AK U et M^me BF U, la somme de 166'818 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre la somme de 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. AV V et M^me BG V, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre celle de 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M^me BH W, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel, et celle de 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

— M. BI AA et Madame BJ AA, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre le somme de 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. F et M^me G, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre celle de 10'000 euros au titre de leur préjudice moral.

Ils sollicitaient en outre la condamnation solidaire de la SCP BU-BV et de maîtres L et AC M ainsi que de maître AY I à leur verser à chacun au visa de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de procédure de 2'500 euros, sans préjudice des entiers dépens.

MM. Le AB et H sont volontairement intervenus à l’instance devant les premiers juges et ont chacun sollicité la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer à chacun la somme de 83 409 euros en réparation du préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

Par jugement du 26 avril 2018, le tribunal de grande instance de Valenciennes a':

— reçu l’intervention volontaire de MM. Le AB et H,

— débouté les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamné les demandeurs à payer solidairement à la SCP BU-BV la somme de 10'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les demandeurs à payer solidairement à maîtres L et AC M ainsi qu’à maître I une somme de 2'000 euros chacun au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les demandeurs aux entiers dépens.

Quarante des demandeurs (à l’exception de M. BC F) ont interjeté appel de cette décision en précisant que leur recours était total et tendait à l’annulation ou à la réformation de la décision querellée en ce qu’elle était entachée d’une omission matérielle pour avoir omis de rappeler au dispositif le rejet des demandes des intervenants, rejet qui est contesté en appel, décision qui par ailleurs a débouté les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions, en ce compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les appelants demandent ainsi à la juridiction du second degré de':

— Donner acte à M^mes G et J de leur désistement d’instance,

— Infirmer en chacune de ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— Condamner solidairement la SCP BU-BV ainsi que maîtres AC et L M et maître AY I à réparer les préjudices matériels et moraux subis du fait des agissements fautifs des défendeurs, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision à venir, et en conséquence à verser aux appelants les sommes de':

— M. AD Z, la somme de 83'409 euros à parfaire au titre de son préjudice matériel, outre celle de 10'000 euros en réparation de son préjudice moral,

— M. AE AF et M^me AG AF, la somme de 250'227 euros à parfaire au titre de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— M. AI X et M^me BX-BY X, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— M. AJ A, la somme de 166'818 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

— M. AK Y et M^me BM Y, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. AL BN et M^me BX-BZ C, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. BQ BP et M^me BB BP, la somme de 166'818 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. AM AK et M^me AN AK, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. CA-AI D et M^me AP E, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. CA-P AS et M^me AQ AS, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. AT AU et M^me AV AU, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. AW N et M^me AX O, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. AY P et M^me AZ Q, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. BA R, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

— M. BC S et M^me BD S, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. BE T, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

— M. AK U et M^me BF U, la somme de 166'818 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. AV V et M^me BG V, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M^me BH W, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

— M. BI AA et M^me BJ AA, la somme de 83 409 euros à parfaire en réparation de leur préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

— M. BR Le AB, la somme de 83'409 euros à parfaire au titre de son préjudice matériel, outre 10'000 euros en réparation de son préjudice moral,

— M. AL H, la somme de 83'409 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel, outre 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

— Condamner solidairement la SCP BU-BV ainsi que maîtres AC et L M et maître AY I à leur verser à chacun une indemnité de procédure de 5'000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens.

Les 37 demandeurs rappellent qu’ils ont été démarchés à compter d’avril 2010 par les sociétés JPB Groupe et Enity afin de souscrire un investissement «'clef en main'» devant leur garantir toute sécurité juridique et financière et leur apporter un avantage fiscal non négligeable. Il s’agissait d’acquérir un bien immobilier en l’état futur d’achèvement, de contracter un emprunt bancaire, de signer conjointement un bail commercial portant sur le bien acquis, de financer le remboursement du prêt par la perception de loyers tirés de la mise en location du bien acquis, enfin de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le succès de l’opération reposait donc sur la construction de l’immeuble dans les délais prévus, la perception d’un loyer et la corrélation entre le montant des loyers et celui des mensualités du prêt immobilier souscrit. A ce titre, les demandeurs se disent tous profanes en matière de construction immobilière.

La rédaction des actes de vente et celle des baux notariés étaient confiées à maître K, notaire à Valenciennes, notaire habituel du groupe JPB et qui a rédigé l’état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété de l’immeuble. Une prestation de maîtrise d''uvre juridique et fiscale a été assurée par la SCP d’avocats M-BS-BW & associés.

Les demandeurs exposent que l’opération d’extension de la résidence Les Iris s’inscrivait dans le cadre d’une opération de rénovation du premier bâtiment entamée dès 2007. Cette première opération était déjà selon eux un échec dans la mesure où la société d’exploitation Les Séréniales avait alerté au début 2010 les investisseurs de ce que l’EHPAD était en situation déficitaire compte tenu de charges trop importantes au vu du chiffre d’affaires réalisé. De surcroît, les travaux de rénovation accusaient un gros retard. C’est dans ce contexte que la société JPB Groupe a soutenu que l’investissement était sans risque. Il suffit de consulter la plaquette publicitaire très habilement rédigée. Le promoteur garantissait aux investisseurs qu’ils pourraient rembourser le montant de leur prêt grâce aux revenus tirés de la mise en location de leur bien. Les investisseurs profanes ne pouvaient, à la lecture du document, qu’en tirer l’information que l’opération était sûre et dépourvue de tout aléa. La plaquette promotionnelle précise que des notaires et avocats se sont associés au projet. La SCP BU-BV a été choisie par JPB Promotion pour rédiger les actes authentiques de vente. Le cabinet M a procédé à la rédaction des baux commerciaux et à la validation des aspects juridiques et fiscaux de l’opération dans son ensemble. Les baux rédigés par la SCP M-BS, tacitement validés par le notaire au moment de la rédaction des actes de vente, prévoyaient des loyers disproportionnés qui ont provoqué la déconfiture de l’exploitant, déconfiture suivie d’une renégociation drastique des loyers par le repreneur. Ces professionnels du droit, qui ont 'uvré avec le groupe JPB pour de nombreux dossiers, connaissaient tous les tenants et aboutissants économiques de la présente opération de défiscalisation, opération particulièrement complexe impliquant des risques majeurs, le groupe JPB rencontrant de grandes difficultés financières pour mener à bien l’opération de rénovation du bâtiment existant. Pourtant, le projet d’extension leur a été présenté comme étant sans risque aucun. La résidence a été livrée avec 17 mois de retard, période au cours de laquelle aucun loyer n’a pu être perçu. Le nouveau bail commercial que chaque acquéreur a dû conclure avec le repreneur (Mutualité Française de Saône et Loire) l’a été dans des conditions très défavorables': diminution de 38 % du loyer initial, franchise de loyer de 5 mois au lieu de 3 mois. Aucune solution amiable n’a pu être adoptée avec le notaire et les avocats mis en cause.

1/ Au notaire rédacteur, les 37 investisseurs reprochent d’abord un manquement à l’obligation de conseil et de mise en garde. Le notaire rédacteur doit, au-delà de sa mission d’authentificateur, éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, ceci portant notamment sur l’aspect fiscal particulièrement prégnant dans une opération de défiscalisation. Or, à aucun moment, maître K n’a mis en garde les candidats à l’acquisition sur les risques présentés par l’opération': risque de défaillance du maître d’ouvrage compte tenu des difficultés apparues dès l’opération de rénovation du bâtiment existant, risque de défaillance de la société d’exploitation des lieux, insuffisance de garantie de réalisation de l’opération. Le notaire instrumentaire n’a jamais rencontré les acquéreurs puisque les actes de vente et les baux ont été

régularisés au vu de procurations. Dans ce type d’opération «'clef en main'», l’on a affaire à des partenaires choisis qui se connaissent, poursuivent un but commun. Maître K était le notaire habituel de JPB Promotion. C’est bien ce promoteur qui a mandaté la SCP BU-BV afin qu’elle assiste les demandeurs lors de la signature des actes authentiques. Cette société de notaires s’est fait une spécialité de rédiger des actes pour le compte de la société JPB Promotion au titre d’opérations visant à faire bénéficier de dispositions fiscales favorables et incitant à la conservation du patrimoine ou d’EHPAD. La plaquette promotionnelle ne peut que le confirmer. La SCP BU-BV est forcément intervenue lors du montage de l’opération. Sa dénomination figure sur la plaquette, ce qui montre qu’elle a bien participé à la commercialisation du projet. Elle a forcément été consultée en amont par le promoteur. A ce titre, la société de notaires ne pouvait ignorer que les loyers fixés étaient trop élevés au regard du marché, ce qui était susceptible de causer la déconfiture de l’exploitant et d’exposer les investisseurs au risque de non-paiement des loyers et d’une renégociation drastique des loyers par le repreneur. Le notaire avait aussi une connaissance préalable à ses actes des difficultés rencontrées par le promoteur dans le cadre de l’opération de rénovation de l’existant. Maître K n’a jamais fait part aux investisseurs de ces risques. Au contraire, il a contribué à maintenir l’illusion créée par la plaquette promotionnelle laissant croire que l’opération d’extension était sans risque. Chacun des repreneurs potentiels a conditionné son offre de reprise à une diminution drastique des loyers. Le notaire connaissait le caractère excessif des loyers consentis aux investisseurs. Il était en possession d’informations de nature à lui permettre de donner un avis sur la viabilité économique de l’opération concernée et la situation financière de l’opérateur et de ses filiales exploitantes. Il est inexact de prétendre comme le fait le notaire qu’il était trop tard pour respecter l’obligation de conseil au jour de la signature des actes de vente, la perte éventuelle d’un dépôt de garantie de 500 euros n’étant pas sérieusement comparable pour des investisseurs profanes soucieux d’éviter le moindre aléa au risque d’échec du projet. Il revenait aussi au notaire de mettre en garde les investisseurs contre la possibilité de déconfiture de l’exploitant.

2/ Il est encore reproché au notaire de n’avoir procédé à aucune vérification juridique imposée par l’adjonction d’un immeuble neuf à celui existant. Les deux immeubles de la Résidence Les Iris sont obligatoirement interdépendants, ce qui résulte du permis de construire et du descriptif des travaux de l’architecte. La plaquette promotionnelle mentionne aussi une extension d’EHPAD, le contrat préliminaire de réservation fait état de ce que l’immeuble à construire fera l’objet d’un modificatif au règlement de copropriété déjà existant. Plusieurs pièces dont le réfectoire sont communes aux deux bâtiments. Le règlement de copropriété rédigé par le notaire ne mentionne même pas qu’il s’agisse d’une extension. Les investisseurs ignorent donc si l’extension de l’EHPAD est valide, si des rapports existent avec les copropriétaires du premier bâtiment et quels sont les tantièmes exacts des parties communes se rattachant à leurs lots privatifs, ce qui dévalue nécessairement leurs biens.

3/ Envers les avocats, les investisseurs font d’abord valoir qu’ils sont recevables à agir contre les trois avocats cités, aucune prescription ne leur étant opposable dès lors qu’ils ont agi dans les cinq ans de la publication au BODACC de la dissolution de la SCP M. Ils retiennent les mêmes manquements à leurs obligations de conseil et de mise en garde à leur égard de sorte qu’ils ne peuvent bénéficier pleinement de l’avantage fiscal promis. En l’occurrence, le cabinet M a réalisé une prestation de maîtrise d’oeuvre juridique et fiscale en travaillant de concert avec le Groupe JPB dès la souscription des contrats de réservation. Cette mission est du reste explicitée dans la plaquette promotionnelle. Aucune mise en garde ne leur a été notifiée verbalement ou par écrit par ce cabinet d’avocats sur la situation financière du Groupe JPB et de ses filiales exploitantes, sur les événements de nature à remettre en cause l’exécution de l’opération, à commencer par les conséquences résultant d’une défaillance économique et financière du maître d’ouvrage et de la société d’exploitation de l’EHPAD. Pour les investisseurs, l’opération est un échec en ce sens que les loyers n’ont pu être perçus pendant 17 mois, qu’ils l’ont ensuite été à un montant inférieur à ce qui était initialement convenu, les demandeurs n’ayant pu rembourser leurs prêts comme prévu ni bénéficier de l’avantage fiscal. S’ils avaient été correctement alertés des risques de cette opération, les candidats à l’investissement ne se seraient nullement engagés. Il est vrai qu’en pareille situation, le cabinet M perdait tout espoir de percevoir des honoraires liés à sa prestation de maîtrise d''uvre

juridique.

4/ En outre, les demandeurs estiment que la participation des avocats du cabinet M à la création et à l’entretien d’une illusion de sécurité totale de l’opération doit faire peser sur ces professionnels une obligation de résultat envers leurs clients. Leur responsabilité est engagée en leur qualité d’associés d’une SCP (article 16 de la loi du 29 novembre 1966). La SCP M n’existe plus mais ses associés ont alors tous participé au montage de l’opération. [']. Il ne s’agissait nullement d’une simple mission de bonne fin fiscale. Ce cabinet est mentionné dans la plaquette promotionnelle et il a reconnu dans ses propres écritures qu’il avait été associé directement et étroitement par le promoteur à la validation juridique et fiscale préalable de l’ensemble du projet. En outre, l’absence de non perception d’honoraires par ce cabinet n’est pas démontrée.

5. Sur les préjudices et le lien de causalité avec les fautes précédemment listées':

Absence de perception de loyers pendant 17 mois': la livraison était stipulée au 31 décembre 2012. La résidence n’a été livrée que le 28 mai 2014. Pendant 17 mois, aucun loyer n’a été versé, soit un préjudice de 8'240 euros HT par lot. Pendant ce temps, chaque investisseur a dû rembourser l’emprunt immobilier souscrit. La garantie d’achèvement a été déclenchée à tort du fait de la délivrance de fausses attestations d’achèvement des travaux. C’est au moment de la prise de possession des lieux que chaque investisseur a découvert que chaque bien était inexploitable. La Mutualité Française de Saône et Loire a proposé de financer la levée des réserves.

Les investisseurs ont dû subir également une franchise de loyers pendant 5 mois supplémentaires, outre une renégociation à la baisse des loyers (-38 %). Cela représente pour la durée du bail une perte de 25'709 euros HT par lot. Ceci engendre de surcroît une dépréciation du taux de rendement et donc de revente du bien immobilier, sans omettre la baisse de l’avantage fiscal.

En y ajoutant les frais d’ingénierie versés au Cabinet M et les frais d’acte notarié, c’est un préjudice matériel de 83'409 euros que subit chaque investisseur, sans omettre le préjudice moral lié à l’anxiété que cette opération a engendré par chaque demandeur.

* * * *

La SCP BU-BV conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris, au rejet de toutes les prétentions des demandeurs et à leur condamnation à lui verser une indemnité de procédure de 10'000 euros, outre les entiers dépens.

Cette personne morale expose en premier lieu qu’elle n’a en rien commercialisé ni négocié l’opération immobilière à laquelle ont participé les investisseurs. C’est la société P2i, conseil en investissement immobilier, qui leur a proposé d’acquérir des lots dans l’immeuble en question pour bénéficier du dispositif fiscal Bouvard et du statut de loueurs en meublé non professionnels. La négociation de cette opération mise en 'uvre par JPB Promotion a été menée avec le concours de la société P2i Conseils et des avocats du Cabinet M. Il est donc inexact de soutenir que la SCP BU-BV aurait participé au montage de cette opération d’investissement et qu’elle en connaissait les tenants et aboutissants dès l’origine. Le permis de construire, la notice descriptive, l’attestation d’assurance et la garantie financière d’achèvement ont été obtenus par la société JPB Promotion antérieurement à l’intervention de la SCP BU-BV. Cette dernière précise qu’elle n’est pas à l’origine de l’élaboration de la plaquette promotionnelle établie par JPB Groupe. Le fait qu’elle soit mentionnée sur ce document ne peut justifier sa participation au montage de l’opération, et encore moins à son succès. Le nom de maître K n’apparaît du reste que sur une fiche de synthèse. Il est donc vain pour les demandeurs de soutenir que des professionnels du droit auraient entretenu l’illusion d’un investissement sans risque. Les investisseurs reconnaissent qu’ils n’ont jamais été rendus destinataires de courriers pour vanter les mérites de l’opération. La SCP BU-BV énonce encore qu’une fois passé le délai de rétractation, les acquéreurs étaient

parfaitement engagés. Aucune rétractation n’est survenue dans les 10 jours. Aucun des éléments soumis au notaire instrumentaire ne permettait de justifier la remise en cause de l’opération immobilière ou le caractère incertain de la faisabilité juridique ou financière du projet. Aucun manquement ne peut être reproché au notaire au titre d’une prétendue obligation de mise en garde, maître K ne disposant d’aucun élément pour remettre en cause la faisabilité juridique du projet. Si le notaire doit éclairer les parties sur la portée des actes qu’il dresse et leurs conséquences et les risques des actes qu’il reçoit, il ne lui appartient en rien d’apprécier l’opportunité économique de l’opération en question dans la mesure où il n’a pas participé aux opérations de négociation et de commercialisation. Il n’a donc pas de connaissance des finalités de l’opération elle-même. Que maître K reçoive les actes de vente, les prêts ou les baux commerciaux ne peut l’instruire sur le fait que l’opération immobilière serait selon les demandeurs vouée à l’échec. Tout devoir de conseil et de renseignement s’apprécie en outre à la date où les actes sont conclus. Les assertions des demandeurs sur une prétendue connaissance par le notaire de l’échec de l’opération de rénovation de l’immeuble initial, sur une consultation par le promoteur en tant que notaire habituel ou sur une connaissance d’une surestimation des loyers ne reposent sur aucun commencement de preuve. Maître K était totalement étranger à l’opération de rénovation de l’immeuble existant et de restructuration de l’EHPAD. Les actes reçus par cet officier ministériel l’ont été courant 2011 et ils concernent l’opération d’extension. Les premières difficultés de trésorerie sont apparues au cours du 3^e trimestre 2012 en lien avec la trésorerie de la société exploitante. En 2011, le notaire instrumentaire ne pouvait avoir connaissance de la mise en redressement judiciaire de l’exploitant de l’EHPAD, ce qui n’interviendra qu’en septembre 2013'! En 2011, maître K ne disposait d’aucun indice lui permettant de remettre en cause l’opération immobilière. Il n’avait au demeurant aucune investigation à réaliser de ce chef. En l’espèce, tant les actes de vente que ceux de prêt ainsi que les baux commerciaux ont produit leurs effets, ceux auxquels les demandeurs devaient s’attendre. Ces actes ont reçu leur efficacité. Toutes les garanties conformes à la vente en l’état futur d’achèvement ont été prises. Le notaire n’a à ce titre aucunement démérité. Les baux commerciaux reprenaient les éléments arrêtés par les parties. L’immeuble neuf a été achevé selon attestation des architectes du 31 décembre 2012. Sur la base de cette attestation, les parties ont convenu que le bail prendrait effet à compter du 30 janvier 2013 et qu’une franchise de loyer serait consentie pour trois mois à compter de la date d’obtention des autorisations d’ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle. Il s’agit d’actes sous seing privé auxquels le notaire est étranger. L’acte de vente envisage l’hypothèse du retard dans la livraison': cas de force majeure ou suspension du délai de livraison. Une garantie extrinsèque d’achèvement avait été prise par la banque CIC Nord Ouest. Les acquéreurs avaient connaissance des aléas inhérents à toute opération de construction immobilière.

Relativement aux manquements reprochés au notaire au titre de l’opération d’adjonction immobilière, la SCP BU-BV rappelle que maître K a reçu le 7 décembre 2007 en la forme authentique l’état descriptif de division de la parcelle 471 acquise par JPB Promotion de la société Domisol. Il a rédigé le règlement de copropriété pour le bâtiment existant avec création de 29 lots. Le 16 mars 2011, il a reçu l’état descriptif de division et le règlement de copropriété portant sur l’immeuble neuf avec création de 41 lots. Les deux ensembles immobiliers gérés par deux copropriétés différentes ont deux assiettes foncières distinctes et autonomes. Aucune servitude n’est définie entre les deux copropriétés. Contrairement à ce qu’assènent les investisseurs demandeurs, aucun empiètement de l’ensemble immobilier objet du litige n’est caractérisé sur l’ensemble immobilier existant. Le permis de construire délivré par la commune le 25 mars 2010 portant bien sur la seule construction du nouveau bâtiment. La description faite par l’architecte n’a jamais été portée à la connaissance du notaire, totalement étranger à l’exécution de l’opération. Maître K n’a ici commis aucun manquement. Il y a bien une opération d’adjonction mais la construction portait sur un immeuble autonome. L’EHPAD fonctionne et les demandeurs perçoivent des revenus leur permettant de défiscaliser.

En tous les cas, il revient aux demandeurs de rapporter la preuve d’un lien de causalité entre un prétendu manquement du notaire et les préjudices qu’ils invoquent, ce qui n’est aucunement acquis pour la SCP défenderesse. Tout ce qui a trait à un inachèvement de la construction relève de la

garantie extrinsèque du CIC Nord Ouest. Il n’y a aucun lien entre de prétendues fautes du notaire et le fait que l’immeuble ait été livré avec 17 mois de retard. Le notaire n’est pas davantage responsable de l’absence de règlement des loyers par la société Enity Montceau les mines. Les demandeurs ont pris l’initiative de conclure un avenant au contrat de bail modifiant ainsi les conditions de prise d’effet et de franchise de loyer. Le notaire n’est pas davantage responsable de la liquidation judiciaire de la société Enity Montceau les Mines et de l’obligation des acquéreurs de conclure un nouveau bail avec le repreneur, la Mutualité Française de Saône et Loire dont l’offre a été retenue par le tribunal de commerce de Lille Métropole, offre soutenue par les copropriétaires. Maître K n’est pas davantage responsable de ce que le repreneur a accepté de prendre les locaux en l’état et de procéder à ses frais à l’achèvement des travaux en contrepartie d’une franchise de loyer accordée par les propriétaires.

Il est rappelé que, dans le contexte d’une procédure collective, le liquidateur judiciaire se prononce sur la poursuite ou l’arrêt des contrats en cours. C’est dire en l’occurrence que le liquidateur, sans avoir à en justifier, pouvait ne pas poursuivre le bail des locaux utilisés pour l’EHPAD. Compte tenu de la situation de la société Enity Montceau les Mines, la continuation de l’activité était impossible et seule la cession était envisageable. Il est évident que le notaire est étranger à cette situation. Comme l’ont relevé les premiers juges, les préjudices des requérants sont liés à l’absence de réalisation des travaux dans les délais, à la liquidation judiciaire de l’exploitant et à la reprise à des conditions moins favorables pour les acquéreurs du contrat de bail. Cela n’est pas lié à l’activité du notaire. Ce dernier ne disposait d’aucun indice pour dissuader les demandeurs de renoncer à l’opération.

En tous les cas, la SCP CB rappelle que le préjudice né d’un manquement à une obligation de mise en garde ou à un devoir d’information et de conseil doit s’analyser en une perte de chance de ne pas contracter. Il revient ainsi aux demandeurs de démontrer qu’ils auraient renoncé à conclure s’ils avaient été informés ou mis en garde, ce qui fait défaut en l’état. De surcroît, toute perte de chance ne peut être égale à l’avantage procuré par la chance en cas de réalisation. Cette perte de chance ne peut donc correspondre qu’à une fraction des différents préjudices invoqués, un préjudice hypothétique n’étant pas indemnisable. Sur l’absence de perception de loyers pendant 17 mois, la SCP BU-BV maintient que le notaire est étranger à tout retard dans l’achèvement de l’immeuble et l’émission de réserves de même qu’il est étranger à la mise en liquidation judiciaire de l’exploitant. Sur la diminution du loyer lors de la reprise par la Mutualité Française de Saône et Loire, il s’agit là d’une suite de la cession du fonds décidée par le tribunal de commerce, ce qui est sans lien avec les prétendus manquements reprochés au notaire. Les acquéreurs ont accepté une franchise de loyer de 5 mois contre une reprise en l’état par le repreneur faisant son affaire de l’achèvement du bâtiment. Cela relevait de la garantie extrinsèque d’achèvement prévue dans le contrat de vente. Les demandeurs se sont abstenus de mettre en 'uvre cette garantie. Ils sont seuls responsables de cette situation. Pour ce qui a trait à la dépréciation du bien, celle-ci est fondée sur la baisse du loyer de 38 %, ce qui n’est pas démontré. L’immeuble est à ce jour achevé et rien n’établit qu’il aurait perdu une quelconque valeur. Quant à la diminution de l’avantage fiscal dont les demandeurs disent se réserver ultérieurement le droit à réparation, il s’agit selon la SCP CB d’un préjudice purement hypothétique et sans lien avec les reproches dirigés contre le notaire instrumentaire. Il n’apparaît pas que le régime fiscal dont bénéficient les investisseurs ait été remis en cause.

Enfin, la SCP BU-BV se dit étrangère à la question des frais d’ingénierie perçus par le cabinet M. Les frais notariés n’ont pas à être «'remboursés'» dès lors qu’aucun des investisseurs ne sollicite la nullité de la vente. Pour le préjudice moral allégué, les difficultés rencontrées par les demandeurs ne sont pas liées à l’intervention du notaire instrumentaire mais bien aux carences du promoteur et de l’exploitant de l’EHPAD.

Maîtres L et AC M ainsi que maître AY I concluent à la confirmation en toutes ses dispositions de la décision déférée ainsi qu’au débouté des demandeurs. Ils sollicitent la condamnation in solidum de ces derniers à leur verser à chacun une indemnité de procédure de 4'500 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est d’abord fait état par ces défendeurs, au visa de l’article 1859 du code civil, de ce que l’action dirigée par les investisseurs contre les trois avocats, assignés comme anciens associés de la SCP M-BS-M-BW, est prescrite. Le point de départ du délai de cinq ans est le 4 juin 2010, date de publication de la dissolution de la SCP dans un journal d’annonces légales. Les assignations délivrées le 8 décembre 2015 sont donc hors délai.

En outre, la responsabilité d’un avocat est personnelle (article 16 de la loi du 29 novembre 1966). La solidarité SCP/associés ne peut justifier une demande de condamnation solidaire contre plusieurs associés pour un acte réalisé personnellement par l’un d’eux. Par ailleurs, maître AY I n’était plus membre de la SCP M-BS-M-BW depuis le 1^er juillet 2010. Il ne peut donc être concerné par une lettre-type et des actes postérieurs. Maître AC M n’est pas mentionné sur cette lettre-type. Ces deux avocats devront donc être mis hors de cause, les demandeurs étant irrecevables en leur action dirigée contre ces deux conseils.

En tout état de cause, les anciens associés de la SCP M estiment que leur responsabilité n’est nullement engagée dans le présent dossier, aucune faute n’étant caractérisée à leur encontre. En effet, le choix des demandeurs d’investir dans une opération immobilière à des fins de défiscalisation ne résulte aucunement d’une quelconque intervention du cabinet M. La plaquette publicitaire est le fait du promoteur et non du cabinet d’avocats. Le fait que le nom du cabinet apparaisse dans ce document n’engage pas les avocats, la garantie ici accordée étant strictement fiscale, ce qui apparaît aussi sur la lettre-type. Les candidats à l’acquisition se sont engagés par la signature de contrats qui n’ont pas été rédigés par le cabinet M. La signature subséquente d’un acte authentique par devant notaire afin de réitérer les engagements initiaux relève de la seule responsabilité de cet officier ministériel. Le cabinet d’avocats n’est pas intervenu à ce stade, aucune rédaction d’actes ne pouvant lui être imputée. L’avocat n’est en cela tenu à aucun devoir de conseil. Il n’a pas davantage participé à la rédaction des avant-contrats.

Contrairement à ce qu’affirment les investisseurs, le cabinet M n’a pas participé à l’élaboration du montage juridique et fiscal de l’opération contestée. Il n’a d’ailleurs pas perçu un honoraire global qui aurait été facturé via le promoteur. Sa prestation est proposée à chaque investisseur relativement à une «'garantie de bonne fin fiscale'», facturée pour chaque investisseur, cette garantie étant en outre facultative. Son objet consistait à assurer tout cocontractant de ce que le projet disposait de tout le potentiel exigé pour faire bénéficier l’investisseur considéré des dispositions fiscales spécifiques au statut de loueur en meublé non professionnel. La mission du cabinet M était donc très limitée. Il ne s’agissait aucunement d’une garantie de bonne fin financière, rentable ou économique. Cette garantie était par ailleurs limitée dans le temps, soit les 3 premiers exercices fiscaux, pour assister les investisseurs en cas de litige avec l’administration fiscale. Ainsi, la responsabilité du cabinet d’avocats ne pouvait être engagée qu’en cas de redressement fiscal définitif aboutissant au rejet des avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé non professionnel. Ainsi, pour ceux des investisseurs ayant choisi de bénéficier de cette garantie fiscale, un honoraire de 1'554 euros TTC était réclamé. Ainsi, le fait que, pour des raisons à la fois accidentelles et économiques, le projet n’a pas été complètement mis en oeuvre est totalement étranger à la mission des avocats mis en cause.

Les avocats du cabinet M maintiennent que les griefs formulés à leur encontre ne sont pas fondés. Ils ajoutent qu’il n’existe pas de lien de causalité entre ces griefs et les préjudices dont les demandeurs prétendent obtenir réparation. Les inexécutions dont les investisseurs font état ne présentent aucun lien avec l’intervention du Cabinet M. L’échec de l’opération ne tient pas à sa conception mais bien à sa mise en 'uvre. Les déboires des demandeurs tiennent à la livraison tardive des lots et à la baisse du montant des loyers. Ce sont là les deux seules causes de leurs difficultés présentes. Les avocats précisent qu’ils n’ont pris aucune part à ces causes, les demandeurs procédant manifestement par amalgame des rôles des divers intervenants à l’opération. Il est rappelé que si les demandeurs font état de travaux inachevés ou réalisés avec retard, voire de malfaçons, soient autant de circonstances dues au non-paiement des entreprises qui ont refusé de lever les réserves, il existait pour chaque lot une garantie extrinsèque résultant d’une caution bancaire qu’ils auraient pu mettre en

'uvre. Ce ne sont pas les attestations d’achèvement transmises par la maîtrise d''uvre qui pouvaient les priver de la mise en 'uvre de la garantie extrinsèque d’achèvement. Quant à la révision à la baisse du montant des loyers, elle a été acceptée par les investisseurs. Il est donc difficile de présenter cet aléa accepté comme constitutif d’un préjudice, lequel doit s’entendre d’une perte de chance. Aucun élément du dossier n’établit que les investisseurs auraient renoncé au projet en cas d’information.

Sur la question de l’absence de perception des loyers pendant 17 mois, il est patent pour les avocats du cabinet M qu’une telle difficulté rencontrée par les investisseurs trouve son origine dans la déconfiture de la société exploitante et, plus généralement, du groupe JPB. La franchise de loyer pendant 5 mois relève d’une négociation entre les investisseurs et l’exploitant repreneur, ce qui ne peut concerner les avocats défendeurs. Il en est de même de la révision à la baisse du montant des loyers. Quant à la dévalorisation des lots immobiliers, celle-ci n’est aucunement démontrée. Les investisseurs demeurent propriétaires des lots et ils perçoivent des loyers. Ce n’est que la revente des lots qui pourrait révéler une telle dépréciation immobilière. La baisse d’avantage fiscal n’est pas davantage établie et elle n’est évoquée par les demandeurs que sous réserve. Les avocats défendeurs contestent tout remboursement de leurs honoraires dès lors qu’il n’est pas justifié de ce qu’ils auraient mal exécuté leur mission fiscale. L’éventuelle perte d’un avantage fiscal n’est pas en lien avec une quelconque erreur commise par les avocats défendeurs. Elle a pour seule origine le placement de la société Enity Montceau les Mines en liquidation judiciaire. Ils n’ont pas davantage à restituer des frais notariés qu’ils n’ont par définition pas perçus. Enfin, le préjudice moral allégué de manière uniformisée par les demandeurs est sans lien avec l’intervention très limitée des avocats du cabinet défendeur.

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La procédure a été transmise au ministère public qui a visé le dossier en s’en rapportant à l’appréciation de la cour.

L’instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2019.

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Motifs de la décision':

Sur les désistements d’instance de M^me G et de M^me J':

Attendu qu’il doit en premier lieu être constaté que deux des 39 parties appelantes principales entendent, aux termes de leurs écritures devant la juridiction du second degré, se désister de l’instance en cours, ce qui n’a soulevé de la part des parties intimées aucun commentaire particulier';

Qu’il en sera pris acte dans le dispositif du présent arrêt';

Sur l’irrecevabilité alléguée de l’action des investisseurs à l’encontre des ex-associés de la SCP d’avocats M-Maubaret-BS':

Attendu que l’article 1859 du code civil énonce que «'toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société'»';

Qu’il est constant que la publication de la dissolution de la SCP M-Maubaret-BS constitue le point de départ du délai de prescription de cinq ans, les trois avocats défendeurs fixant ce point de départ au 2 juillet 2010, date de la parution de la publicité légale dans les Echos Judiciaires Girondins, les 37 investisseurs demandeurs ne répondant pas explicitement sur ce point sauf à soutenir que la responsabilité des trois avocats est bien engagée et doit conduire la cour à les

condamner aux côtés du notaire à les indemniser de leurs préjudices';

Qu’il sera relevé qu’à l’égard d’investisseurs dont les domiciles ont répartis sur tout le territoire de la France, il n’est pas légitime d’opposer une publication dans un journal local d’annonces légales, seule la publication de la dissolution au BODACC, formalité accomplie par le greffe de la juridiction consulaire, étant de nature à assurer une information nationale';

Qu’en conséquence, la date à retenir comme point de départ du délai de prescription de cinq ans est bien le 29 avril 2011, date de la publication de la dissolution de la SCP d’avocats au BODACC de telle sorte que les assignations délivrées à maîtres M et I le 8 décembre 2015 à la requête des investisseurs poursuivants ont été utilement formalisées sans qu’aucune irrecevabilité de l’action tirée de la prescription leur soit opposable';

Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à cette fin de non-recevoir';

Sur la mise en cause de maîtres AC et L M et de maître AY I':

Attendu qu’il résulte des écritures des 37 investisseurs poursuivant l’instance devant la cour que leur action en responsabilité dirigée contre les trois avocats anciens associés du cabinet M-Maubaret-BS est articulée du chef de manquements de ces professionnels à leurs obligations de conseil et de mise en garde dans la mesure où le résultat attendu de l’opération immobilière n’a pas été atteint (perte de mensualités de loyer, réduction du montant des loyers, privation de l’avantage fiscal promis)';

Qu’il est ainsi développé par les demandeurs que le cabinet d’avocats en cause a travaillé de concert avec le groupe JPB dès la souscription des contrats de réservation, sa mission étant explicitée dans la plaquette commerciale qui leur a été remise';

Que le courrier-type communiqué par les demandeurs sous leur pièce n°3 'document non daté et non signé par les membres de la SCP M-Maubaret-BS ' mentionne de façon pré-imprimée les noms de AY I et de L M et développe la garantie proposée de manière facultative à chaque investisseur, cette garantie de bonne fin fiscale comprenant une assistance juridique et fiscale pour tout investisseur souscripteur ou leurs conseils ainsi qu’en cas d’interrogation de l’administration fiscale';

Que la cour relève que maître AC M n’est pas mentionné dans ce courrier-type, étant ajouté que les actes d’acquisition des biens en l’état futur d’achèvement ont été dressés en la forme authentique à partir du mois de mars 2011, les contrats de réservation remontant à septembre 2010, maître I n’apparaissant plus comme associé au sein de la SCP dans les statuts mis à jour le 1^er juillet 2010, ses parts sociales en industrie ayant été annulées et redistribuées entre d’autres associés';

Que l’action des 37 investisseurs demandeurs dirigée contre maître I est en cela irrecevable faute d’intérêt à agir, cette action n’étant pas davantage recevable envers maître AY M qui n’est pas mentionné dans le précédent courrier-type, étant ici rappelé que l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 sur les sociétés civiles professionnelles n’envisage de solidarité qu’entre la SCP et l’un de ses associés mis en cause pour un acte professionnel accompli par ses soins, ce qui ne justifie aucune responsabilité solidaire entre coassociés pour un manquement professionnel reproché à l’un d’eux';

Qu’en conséquence, l’action des investisseurs n’est recevable au titre des avocats mis en cause qu’à l’encontre de maître L M, sous réserve que ces investisseurs justifient de ce qu’ils ont effectivement adhéré à la garantie facultative de bonne fin fiscale proposée';

Attendu sur le fond à l’égard de maître L M, que tant le courrier-type sus-visé que les plaquettes commerciales mises en circulation par le groupe JPB et le groupe P2I conduisent à circonscrire la mission de cet avocat à une garantie exclusivement de bonne fin fiscale, le rôle de l’avocat consistant à garantir que le projet présente tout le potentiel exigé pour faire bénéficier les acquéreurs du statut de loueur en meublé non professionnel (Loi Bouvard) et ce dans une perspective de défiscalisation';

Que la plaquette émise par le groupe JPB mentionne ce qui suit': mission garantie fiscale validée par le cabinet M (33) et si la lettre-type présente le cabinet M comme ayant été associé directement et étroitement par le promoteur à la validation juridique et fiscale préalable de l’ensemble du projet, l’engagement de garantie de ce cabinet d’avocats est bien immédiatement précisé dans les termes précédemment rappelés';

Que la circonstance que le projet n’apporte pas, aux dires des 37 investisseurs, les résultats financiers escomptés et donc les résultats espérés d’un point de vue fiscal (au titre de la défiscalisation) n’entre pas dans la garantie en question dès lors qu’il n’est pas démontré par les demandeurs qu’ils ne bénéficieraient pas à ce jour du statut de loueur de meublé non professionnel et qu’ils ne pourraient pas défiscaliser à ce titre, aucun des investisseurs ne faisant état d’un litige avec l’administration fiscale à ce sujet';

Que dans la mesure où il n’est pas établi que l’ingénierie juridique du projet relevait directement de l’intervention du Cabinet M, sa responsabilité n’est pas utilement mise en jeu par les poursuivants qui doivent être déboutés de leur action en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de maître L M';

Qu’en définitive, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les investisseurs de leur action en responsabilité dirigé contre les trois anciens associés du cabinet d’avocats M-Maubaret-BS';

Sur la responsabilité du notaire':

Attendu que les 37 investisseurs exposent à l’endroit du notaire qu’il garantit, en tant que professionnel du droit, le montage et l’efficacité de l’opération de louage de meublé par des non-professionnels, eux-mêmes n’ayant aucune possibilité de négocier les conditions auxquelles ils se sont engagés';

Qu’ils précisent que le notaire est débiteur à leur égard d’une obligation de résultat puisqu’ils ont souscrit en tant que profanes, l’investissement s’étant soldé par un échec, ce qui engage la responsabilité de ce professionnel';

Que si les demandeurs énoncent que maître K est mentionné dans la plaquette commerciale comme «'notaire référent'», l’examen de ce document par la cour ne permet de retrouver le nom de maître K que sur un unique document intitulé «'Fiche de synthèse'» où cet officier ministériel figure à la référence «'notaire'»' ainsi qu’à celle «'ordre de réservation'»';

Qu’il est donc inenvisageable comme le suggèrent les demandeurs de considérer que ce notaire, assurément en charge de la rédaction des actes authentiques, voire d’autres actes comme les baux commerciaux au cours de cette opération aurait été associé par le promoteur à l’ensemble du montage du dossier et chargé de l’ingénierie juridique de l’opération immobilière, ce qui en soit n’est absolument pas établi';

Qu’il importe donc d’en rester à l’appréciation de la responsabilité recherchée de ce notaire au titre de la rédaction des actes qui lui a été confiée et de déterminer si, à cette occasion, maître K a pu commettre des manquements à ses devoirs et obligations professionnels, au titre desquels il faut

compter le devoir de conseil et l’obligation d’information, étant aussi rappelé que toute responsabilité engagée contre un professionnel du droit à l’occasion des actes qu’il dresse suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux premiers éléments';

Qu’à ce sujet, aucun des 37 investisseurs ne soutient que les actes notariés rédigés par maître K n’assureraient pas la transmission en leur faveur de la propriété des lots mis en vente ni même la mise en location de ces lots, sauf à en discuter les modalités qu’ils qualifient de moins performantes que celles espérées au vu des documents publicitaires qui leur ont été remis';

Qu’il n’est du reste pas davantage démontré par les demandeurs qu’ils ne bénéficieraient pas à ce jour du statut de loueur de meublé non professionnel au sens de la loi Bouvard, les investisseurs déplorant les conditions péjoratives que l’exploitant repreneur leur a imposées et qui remettraient en question l’équilibre de l’opération, cet équilibre ayant été grandement fragilisé par la perte de 17 mensualités et la fixation d’un loyer mensuel de 38 % inférieur à celui initialement annoncé';

Qu’ils exposent encore que le loyer initial était surestimé et que la première résidence Les Iris a connu des difficultés financières que le notaire leur a tues alors qu’il était de son devoir de les mettre en garde contre tout risque s’attachant à cette opération';

Qu’une telle présentation suppose que le notaire ait connu les difficultés ainsi énoncées, à les supposer réelles, alors qu’il ne peut être tenu pour établi comme précédemment développé que maître K avait effectivement été associé à l’ensemble du montage par le promoteur et le maître de l’ouvrage';

Que l’argument de la surestimation des loyers ne repose sur aucune démonstration de la part des investisseurs qui ne produisent au débat aucun élément de comparaison pour ce type de résidence médicalisée';

Qu’au surplus, il ne peut être négligé que les aléas survenus dans le cours de la construction des lots de la nouvelle résidence, et principalement les retards dans la conduite du chantier et la livraison de l’immeuble neuf relèvent de fait du maître de l’ouvrage et du maître d''uvre, la garantie d’achèvement initialement accordée par la banque CIC Nord Ouest n’ayant manifestement pas été mobilisée et mise à profit pour parer tout retard de livraison';

Qu’il ne peut pas davantage être omis que la mise en redressement puis en liquidation judiciaire de la société JPB Promotion faisait suite au décès accidentel du gérant de cette personne morale, ce qui a engendré nombre de difficultés pour la suite du chantier’au titre de la maîtrise d’ouvrage';

Qu’au même titre, le sort de la société Enity Montceau les Mines a été identique, les investisseurs ayant assurément subi les aléas inhérent à la procédure de cession du fonds de commerce de cette personne morale au profit de la société Mutualité Française de Saône et Loire, nouvel exploitant qui leur a imposé des conditions de loyers moins favorables et qui ont été entérinées par le tribunal de commerce par jugement du 29 janvier 2014';

Qu’il n’est pas raisonnable de reprocher à maître K, qui a dressé les actes de vente authentiques à partir de mars 2011, de n’avoir pas envisagé alors une issue aussi chaotique avec les conséquences néfastes que les acquéreurs entendent aujourd’hui dénoncer';

Qu’il n’est au demeurant pas acquis que les risques inhérents à l’opération immobilière que dénoncent les investisseurs soient ceux qui ont conduit aux procédures collectives ouvertes contre le maître de l’ouvrage et l’exploitant, ces procédures étant la suite directe de la disparition brutale du gérant de ces deux personnes morales de sorte que l’avis d’une société DV France sur la non-viabilité du projet doit être relativisé';

Qu’en toute hypothèse, rien n’établit que maître K pouvait en avoir été avisé en sa qualité de rédacteur d’actes, la circonstance qu’il ait déjà participé à d’autres opérations en cette qualité ne faisant pas de lui un participant au montage du projet';

Qu’enfin, le défaut de vérifications que les investisseurs prêtent au notaire instrumentaire quant à l’adjonction des deux résidences n’apparaît pas probant dès lors qu’il n’est pas contesté qu’à ce jour, les acquéreurs ont bien la qualité de propriétaires de lots dans ladite résidence, qu’ils perçoivent des loyers certes dans des conditions moins optimales que celles espérées initialement et qu’ils peuvent à ce titre bénéficier comme loueurs de meublé non professionnels des conditions de défiscalisation telles qu’organisées par la loi Bouvard';

Qu’en définitive, c’est à raison que les premiers juges ont écarté tout manquement de maître K à ses obligations professionnelles et débouté les investisseurs de toutes leurs demandes telles que dirigées contre cet officier ministériel';

Que la décision dont appel sera en cela confirmée';

Sur les frais irrépétibles':

Attendu que l’équité ne justifie aucune indemnité de procédure en première instance de sorte que tant la SCP BU-BV que les anciens associés du cabinet d’avocats M seront déboutés de leurs prétentions en ce sens, la décision entreprise étant infirmée de ce chef';

Que cette considération commande en cause d’appel de fixer en faveur de la SCP CB BU-BV une indemnité de procédure de 6'000 euros, chacun des anciens associés de la SCP d’avocats M étant fondé à percevoir une indemnité de procédure de 2'000 euros, les 37 investisseurs débiteurs de ces sommes étant eux-mêmes déboutés de leurs propres prétentions à cette fin';

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Constate que les dispositions du jugement déféré relatives à l’intervention volontaire de deux parties ne sont pas querellées, la cour n’en étant pas saisie';

Donne acte à M^mes G et J de leurs désistements d’instance’en cause d’appel';

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions déboutant les autres 37 investisseurs de toutes leurs demandes et les condamnant aux entiers dépens';

Infirme pour le surplus';

Prononçant à nouveau,

Déboute la SCP CB BU-BV ainsi que maîtres AC et L M et maître AY I de leurs prétentions formées en première instance au visa de l’article 700 du code de procédure civile';

Y ajoutant,

Condamne M. Z, M. et M^me AF-AH, M. et M^me X-BT, M. A, M. et M^me Y-BO, M. B et M^me C, M. et M^me BP, M. et M^me AK-AO, M. D et M^me E, M. et M^me AS-AR, M. et Mme

AU, M. N et M^me O, M. P et M^me Q, M. R, M. et M^me S, M. T, M. et M^me U, M. et M^me V, M^me W, M. et M^me AA, M. AB et M. H, à verser en cause d’appel à la SCP BU-BV la somme de 6'000 euros ainsi qu’à maître AC et L M et à maître AY I une indemnité de procédure de 2'000 euros chacun, et ce conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute ces 37 demandeurs de leurs prétentions présentées en cause d’appel au visa de l’article 700 du code de procédure civile';

Les condamne aux entiers dépens d’appel.

La Greffière La Présidente

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