Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 30 septembre 2021, n° 19/06177

TGI Dunkerque 17 septembre 2019

CA Douai
Confirmation 30 septembre 2021

Arguments

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Rejeté
Rupture abusive des pourparlers
La cour a estimé que la commune n'a pas agi de manière fautive dans la rupture des pourparlers, ayant respecté les exigences de bonne foi et n'ayant pas caché d'informations essentielles.
Rejeté
Préjudice résultant de la rupture des pourparlers
La cour a jugé qu'aucun préjudice n'était dû à la rupture des pourparlers, car la commune avait des raisons légitimes de mettre fin aux négociations.
Rejeté
Frais irréductibles liés à la procédure
La cour a confirmé que les frais avaient été correctement réglés par le jugement de première instance, sans nécessité d'indemnisation supplémentaire.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Douai a confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque dans l'affaire opposant Monsieur F B C et Madame A X à la commune d'Estaires. Les appelants demandaient à la cour de constater la rupture abusive des pourparlers relatifs à la vente d'un immeuble, de condamner la commune à leur verser des dommages et intérêts, ainsi qu'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal de première instance avait rejeté ces demandes et condamné les appelants à payer une somme à la commune. La cour d'appel a confirmé cette décision, estimant qu'il n'y avait pas de faute de la commune dans la rupture des pourparlers et que la présence d'une offre supérieure d'un tiers justifiait cette rupture. Les appelants ont été condamnés aux dépens et à verser une indemnité à la commune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 1 sect. 1, 30 sept. 2021, n° 19/06177
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	19/06177
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Dunkerque, 17 septembre 2019, N° 18/02672
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Véronique DELLELIS, président
Avocat(s) :	Marion CELISSEThierry LORTHIOISSamuel VANACKER
Cabinet(s) :	ASS MONTESQUIEU AVOCATS
Parties :	Commune ESTAIRES

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 30/09/2021

****

N° de MINUTE :

N° RG 19/06177 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SWR3

Jugement (N° 18/02672) rendu le 17 septembre 2019

par le tribunal de grande instance de Dunkerque

APPELANTS

Monsieur F B C

Madame A X

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Samuel Vanacker, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

La commune d’Estaires prise en la personne de son maire en exercice

ayant son siège, place de l’Hôtel de Ville

[…]

représentée et assistée de M^e Thierry Lorthiois, membre du cabinet Montesquieu, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2021 tenue par I J magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : G H

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

I J, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Sarah Hourtoule, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par I J, président et G H, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 mai 2021

****

Par acte d’huissier de justice du 12 novembre 2018, M^me A X et M. F B C ont fait assigner la commune d’Estaires devant le tribunal de grande instance de Dunkerque, afin de voir constater le caractère abusif de la rupture des pourparlers relatifs à la vente d’un immeuble sis […], condamner la commune défenderesse à leur payer la somme de 15'000 euros en réparation des préjudices subis, outre celle de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Dunkerque a':

— rejeté la demande de condamnation à des dommages et intérêts présentée par M. B C et M^me X,

— rejeté la demande formée par M. B C et M^me X au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. B C et M^me X à payer à la commune d’Estaires prise en la personne du maire la somme de 1'200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. B C et M^me X aux dépens et ordonné la distraction de ceux dont M^e D E avoir fait l’avance sans avoir perçu provision à son profit.

M. B C et M^me X ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 21 novembre 2019.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 février 2020, ils demandent à la cour, au visa des articles 1240 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de':

— constater la rupture abusive des pourparlers par la commune d’Estaires au détriment des requérants dans le cadre de la cession de l’immeuble sis […],

— condamner la commune d’Estaires à la somme de 15'000 euros en réparation des préjudices subis par les requérants,

— la condamner à la somme de 2'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil, ainsi qu’aux entiers frais et dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de M^e Samuel Vanacker, avocat aux offres de droit,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 avril 2020, la commune d’Estaires demande à la cour, au visa des articles 1112, 1240 et suivants du Code civil, de confirmer la décision déférée et de':

— débouter les consorts M^me X et M. B C de toutes leurs demandes présentées contre la commune d’Estaires,

— les condamner à payer la somme de 2'500 euros à la commune d’Estaires au titre des frais irréductibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les frais et dépens dont distraction au profit de M^e Lorthiois pour ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

La liberté de rompre les négociations et les pourparlers peut dégénérer en abus dans certains cas et le partenaire peut engager la responsabilité de son auteur et obtenir à son encontre le paiement de dommages et intérêts.

Le fondement juridique de la mise en jeu de la responsabilité de l’auteur de la rupture abusive des pourparlers et de l’indemnisation du préjudice subi par la victime est l’article 1240 du code civil selon lequel tout fait quelconque entraînant un préjudice doit être indemnisé et aujourd’hui également l’article 1112 du même code.

Cet article 1112 du code civil dans sa version applicable à la date des faits dispose que

'L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu'.

La cour se réfère entièrement au jugement entrepris pour ce qui concerne le rappel de la chronologie des événements et le contenu des courriels que se sont adressés respectivement les parties ainsi que des courriels adressés par le notaire à M. B C et M^me X, événements qui se sont déroulés sur une période relativement courte en matière de transaction immobilière soit une période allant du 11 octobre au 16 novembre 2017. Il ne saurait en conséquence être considéré d’emblée que la durée des pourparlers serait un indice en faveur d’une légèreté particulière de la commune ou de son maire dans le cadre de la rupture de ces pourparlers.

Il résulte de la chronologie des événements que suivant courriel en date du 11 octobre 2017, les appelants, suite à la visite du bien, ont informé le maire de la commune d’Estaires de leur intention d’acquérir l’immeuble au prix de 107 000 euros, offre pour laquelle ils ont précisé qu’elle serait valable jusqu’au 21 octobre 2017.

Par courriel en date du 25 octobre 2017, le maire de la commune d’Estaires, qui fut représenté dans le cadre des échanges entre les parties par M^me Y le Z a répliqué que le prix était insuffisant et a demandé aux appelants de lui faire, s’ils le souhaitaient, une contre-proposition.

5 jours plus tard, le maire de la commune d’Estaires a envoyé à M. B C un courriel qui fait référence à un échange téléphonique intervenu entre eux, le maire a confirmé sur la base de cet

échange verbal téléphonique qu’il acceptait le prix proposé de 115 000 euros mais a également indiqué que la question serait à l’ordre du jour du prochain conseil municipal.

Force est de constater que du point de vue de M. B C, il ne s’agissait que d’une simple proposition verbale et que par ailleurs, le maire, même si son courriel est relativement elliptique comme le relève le jugement entrepris, a informé son interlocuteur de ce qu’il n’avait pas le pouvoir de consentir seul à cette contre-proposition et qu’il lui revenait à cet effet de solliciter l’autorisation du conseil municipal. En effet, la délibération du conseil municipal de la commune d’Estaires du 24 septembre 2014 n’avait porté que sur le seul principe de la cession de l’immeuble composé d’une maison d’habitation et d’un jardin de 150 m2 situé au […] sur une partie de la parcelle cadastrée C n°1099, la consultation des services fiscaux de l’Etat pour la réalisation de l’évaluation domaniale du bien immobilier, l’autorisation donnée au maire de procéder à la division parcellaire, de saisir les agences immobilières afin de mettre l’immeuble en vente et de faire réaliser les diagnostics inhérents à la vente et de signer l’ensemble des documents y afférents. Il n’était pas donné l’autorisation au maire de contracter sur la base d’un prix déterminé, autorisation qui ne sera donnée qu’ultérieurement.

Il convient d’ailleurs d’observer que les parties appelantes n’ont pas maintenu en première instance leurs demandes intiales tendant à voir constater le caractère parfait de la vente et le transfert de la propriété du bien à leur profit.

Par courriel en date du 7 novembre 2017, Maître Celisse, notaire à Estaires, a transmis à M. B C un questionnaire d’état civil et un plan cadastral faisant apparaître la zone hâchurée correspondant à la partie du jardin conservée par la commune d’Estaires.

Par courriel du 10 novembre 2017, M. B C a renvoyé les pièces requises mais a également indiqué au notaire qu’aucun représentant de la mairie ne l’avait informé de ce que la commune conserverait une partie de la parcelle, qu’il ne parvenait pas à joindre la personne compétente au sein des services, terminant son envoi par la phrase 'sommes-nous dans une impasse'signifiant clairement qu’il remettait en cause les termes de sa contre-proposition antérieure eu égard à la perte de superficie par rapport à ce qu’il avait espéré.

Par courriel en date du 10 novembre 2017, la commune d’Estaires a indiqué à M. B C qu’il ne semblait pas au fait de la division parcellaire du jardin de l’immeuble et l’a avisé par ailleurs de ce qu’elle avait reçu une seconde offre de 120 000 francs et lui a demandé de se positionner par rapport à cette dernière.

Le 13 novembre 2017, M^me Y le Z a fait observer qu’il n’avait pas été donné de réponse à son courriel et a demandé à nouveau aux appelants de se positionner faute de quoi ils ne serait pas donné suite au projet de vente les concernant pour lequel il était prévu un rendez-vous chez le notaire le lendemain.

Par courriel en date du 16 novembre 2017, M. B C a indiqué à la commune que par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour dont il joignait copie en pièce jointe, il faisait une contre-proposition.

Aux termes de cette pièce jointe qui se présente par erreur comme un courrier daté du 15 octobre 2017 mais qui est nécessairement daté du 15 novembre 2017 au regard du calendrier des événements, il a indique être prêt à regret de faire une offre qui pourrait convenir à la commune sans toutefois faire une quelconque offre chiffrée.

Par courriel du 16 novembre 2017, la commune d’Estaires a informé son interlocuteur de ce qu’un compromis de vente avait été signé pour 122 000 euros avec le tiers ce qui mettait fin aux négociations.

Les événements successifs ne font pas apparaître que la commune d’Estaires aurait tiré profit de l’incident quant à la réalité de la superficie objet de la vente pour rompre brutalement les pourparlers avec les appelants.

Au vu de l’ensemble des éléments de la cause, la cour estime au contraire qu’il ne ressort aucunement des éléments de la cause que la commune d’Estaires représentée par son maire, sachant que pour ce qui concerne ladite commune la vente était soumise à des contraintes liées à la nécessité de délibérations successives et à la nécessité d’obtenir un prix de vente qui soit le plus conforme possible à l’évaluation qui pourrait en être donnée par le service des Domaines, n’a rien caché de la réalité de pouvoirs du maire en matière d’accord sur un prix de vente déterminé et n’a rien caché par ailleurs de la seconde offre qui lui avait été faite à hauteur de la somme de 120 000 euros.

La commune d’Estaires a à cet égard demandé à deux reprises à M. B C de se déterminer par rapport au prix de 120 000 euros offert par un tiers.

Ce n’est effectivement que 5 à 6 jours plus tard que M. B C s’est manifesté par une lettre recommandée dans laquelle il indique que l’achat de la maison correspondait à un projet particulièrement important pour lui et pour sa famille mais, s’agissant du prix de l’immeuble, se limite à indiquer 'après avoir réfléchi nous sommes prêts à faire à regret une offre qui pourrait économiquement vous convenir ' sans préciser toutefois le montant susceptible d’être offert.

Force est de constater qu’il n’est pas démontré que le vendeur a entretenu de manière fautive les candidats acquéreurs dans l’illusion de ce que le projet de vente allait nécessairement se concrétiser, tant au regard du contenu des informations données, des délais donnés aux candidats acquéreurs pour répondre et formuler des contre-propositions que de la durée des pourparlers. L’existence par ailleurs d’une offre d’un montant supérieur faite par un tiers, offre à la suite à laquelle les appelants ne se sont pas positionnés de manière ferme et précise constituait un motif légitime de rupture des pourparlers.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, par ces motifs et ceux des premiers juges, en ce qu’il a rejeté la demande sur le seul constat de l’absence de faute de la partie intimée dans la rupture des pourparlers.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le jugement entrepris.

Il convient de confirmer la décision déférée de ces chefs.

Les parties appelantes succombant dans leur recours en supporteront les dépens ;

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne M. B C et M^me X aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Lorthiois ;

Les condamne à payer à la partie intimée une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le greffier Le président

G H I J