Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 1er avril 2021, n° 19/04103

TGI Boulogne-sur-Mer 2 juillet 2019

CA Douai
Infirmation 1 avril 2021

Arguments

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Accepté
Non-respect du droit de préemption des indivisaires
La cour a jugé que le défaut de mise en œuvre du droit de préemption des autres indivisaires empêche la réalisation de la vente, rendant ainsi la demande de la société FBG Construction mal fondée.
Accepté
Inscriptions au service de la publicité foncière
La cour a ordonné la levée des inscriptions, considérant que la société FBG Construction n'avait plus de fondement pour maintenir ces inscriptions après avoir été déboutée.
Accepté
Frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a condamné la société FBG Construction à payer à M. X une somme au titre des frais irrépétibles, considérant que M. X avait dû faire face à des frais en raison de la procédure engagée par la société.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 1 sect. 1, 1er avr. 2021, n° 19/04103
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	19/04103
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer, 2 juillet 2019, N° 18/04697
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Hélène MASSERON, président
Avocat(s) :	Stanislas DUHAMELMarie Hélène LAURENTWilliam MAC KENNAJean-François PERREAU
Cabinet(s) :	OPAL' JURIS
Parties :	S.A.S. FBG CONSTRUCTION

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 01/04/2021

****

N° de MINUTE :

N° RG 19/04103 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SPQ6

Jugement (N° 18/04697)

rendu le 02 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […]

demeurant […]

[…]-Paris-Plage

représenté et assisté de M^e Stanislas Duhamel, membre de la SELARL Opal’Juris, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, substitué à l’audience par M^e William Mac Kenna William, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

INTIMÉE

SAS FBG Construction

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e C-François Perreau, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 1^er février 2021 tenue par Marie-Hélène Masseron magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au

greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : G H

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Hélène Masseron, président de chambre

I J, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 1^er avril 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par I J, président en remplacement de Marie-Hélène Masseron, président empêché et G H, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 janvier 2021

****

M. Y X est propriétaire indivis d’un cinquième d’un immeuble situé à Le Touquet-Paris Plage (62520), […] et cadastré […], dans lequel il loge.

Par acte sous seing privé, la SAS FBG Construction a signé le 1^er octobre 2018 une promesse d’achat des parts d’indivision de M. X pour un montant de 200 000 euros, en cas d’acceptation de l’offre avant le 5 octobre 2018. L’acte stipulait en outre une prime d’éviction de 400 000 euros ainsi qu’un budget logement de 10 000 euros par an pendant trois ans. Il prévoyait également un échéancier et notamment le versement de la somme de 50 000 euros lors de la signature du compromis de vente. Cette offre était signée le 25 septembre 2018 par M. Y X avec la mention manuscrite « bon pour vente ».

Un compromis de vente était régularisé le 4 octobre 2018 par les deux parties, reprenant les termes de la promesse d’achat. La société FBG Construction remettait à M. Y X un chèque de 48 000 euros en paiement de l’acompte de 50 000 euros sur l’indemnité d’éviction, sous déduction d’une somme de 2 000 euros au titre d’une dette de M. X envers la société FBG Construction. Cet acte était enregistré et transmis à M^e Ramon, notaire, aux fins d’élaboration de l’acte authentique.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 octobre 2018, M. X a informé la SAS FBG Construction qu’il ne souhaitait pas donner suite au compromis de vente du 4 octobre 2018, exposant qu’il avait signé sous l’influence de l’alcool, qu’il s’agissait d’un abus de faiblesse et qu’aucune copie de l’acte ne lui avait été transmise. Il retournait le chèque de 48 000 euros.

La SAS FBG Construction répondait par lettre recommandée avec avis de réception du 17 octobre 2019 que la rétractation n’était plus possible et lui renvoyait le chèque de 48 000 euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 6 novembre 2018, la SAS FBG Construction a assigné M. X devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins de le voir contraindre à signer l’acte authentique de vente.

M. Y X n’a pas constitué avocat en première instance.

Par jugement du 2 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a :

' condamné M. X à signer l’acte authentique de vente des droits indivis sur l’immeuble situé à […], […], cadastré […] et reprenant les dispositions du compromis de vente du 4 octobre 2018, dans les quatre mois suivant le présent jugement, après avoir été convoqué par M^e Ramon, notaire, dans ce délai,

' dit que passé ce délai de quatre mois, si M. X a été convoqué par M^e Ramon et n’a pas réitéré l’acte, il sera condamné à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois au bénéfice de la SAS FBG Construction,

' débouté la SAS FBG Construction de sa demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' condamné M. X à payer à la SAS FBG Construction la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

' condamné M. X aux entiers dépens,

' dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

M. X a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 août 2019, il demande à la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 815-14, 1128, 1130 et 1137 du code civil, d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la société FBG Construction de sa demande de dommages et intérêts, et statuant à nouveau, de :

' débouter la société FBG Construction de l’ensemble de ses demandes, irrecevables et subsidiairement non fondées,

' ordonner à l’intimée la levée des inscriptions effectuées par la société FBG Construction au service de la publicité foncière de l’assignation délivrée le 6 novembre 2018 comme du compromis du 4 octobre 2018, et ce, dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir, sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 16^e jour de cette signification, couvrant les droits indivis de M. X sur l’immeuble situé […], […], […], d’une contenance de 04 a94 ca,

' condamner la société FBG Construction à lui régler la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Opal’juris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 février 2020, la SAS FBG Construction demande à la cour de confirmer la décision déférée et de :

' juger M. X mal fondé en son appel, l’en débouter,

' rejeter toutes conclusions contraires de l’appelant,

' condamner M. X à signer un acte authentique de vente des droits indivis sur l’immeuble situé à […] en reprenant les dispositions du compromis de vente du 4 octobre 2018,

' dire que cette régularisation devra avoir lieu dans les deux mois de la présente décision après que M. X ait été convoqué par M^e Ramon notaire,

' condamner M. X à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' le condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS

Il est constant que l’immeuble objet de la vente litigieuse est la propriété indivise des héritiers de M. C X, décédé le […], et de M^me D E, décédée le […], à savoir leurs cinq enfants : Y, Z, A, B et F X, chacun étant détenteur d’un cinquième de la propriété de l’immeuble situé […] à le Touquet-Paris-Plage.

Selon l’article 815-14 du code civil :

'L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

En cas de préemption, celui qui l’exerce dispose pour la réalisation de l’acte de vente d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l’article 828 est applicable.'

S’agissant d’une obligation légale, la purge du droit de préemption des indivisaires est une condition de la réalisation de la vente. Le compromis de vente litigieux l’a ainsi érigée en condition suspensive stipulée au profit de l’acquéreur, et les parties ont donné mandat au notaire pour effectuer la notification du droit de préemption aux indivisaires, le compromis précisant qu’en cas de non-réalisation d’une seule des conditions suspensives stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, l’acquéreur aura seul qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire, se trouver délié de tout engagement. Dans cette hypothèse, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre, et la somme versée lui sera restituée purement et simplement.

En l’espèce, il est constant qu’à la date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente, et pas davantage à ce jour, le notaire n’a pas notifié aux indivisaires de l’acquéreur leur droit de préemption, aucune des deux parties au compromis ne l’ayant requis.

Le défaut de mise en oeuvre du droit de préemption des autres indivisaires, qui s’imposait même si a priori ils n’avaient pas l’intention d’exercer leur droit de préemption (ayant de leur côté signé avec une autre société un compromis de vente de leurs parts dans l’immeuble concerné), fait obstacle à la réalisation de la vente entre M. Y X et la société FBG Construction, une de ses conditions

n’étant pas réalisée.

La société FBG Construction est donc mal fondée (et non irrecevable) à agir en réitération de la vente et M. Y X fondé à obtenir son débouté, l’examen de ses autres moyens devenant inutile, ainsi qu’à voir ordonner sous quinzaine la levée des inscriptions effectuées par la société FBG Construction au service de la publicité foncière de l’assignation délivrée le 6 novembre 2018 et du compromis du 4 octobre 2018, le prononcé d’une astreinte n’étant toutefois pas nécessaire.

Partie perdante, la société FBG Construction sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer sur ce fondement à M. Y X la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société FBG Construction de l’ensemble de ses demandes,

Lui ordonne de lever, dans les quinze jours de la signification du présent arrêt, les inscriptions effectuées au service de la publicité foncière de l’assignation délivrée le 6 novembre 2018 et du compromis de vente du 4 octobre 2018,

Condamne la société FBG Construction aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à M. Y X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier, Pour le président,

G H. I J.