REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 27 JANVIER 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/10357 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3L2V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 13/03436

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BOIS DE GRACE IV, […] représenté par son syndic le Cabinet ARCHIGESTIM, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le […]

C/O CABINET ARCHIGESTIM 23

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie GARCON de la SCP WARET GARCON GENNETAY W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 22

INTIMES

Maître Z X Notaire associé de la SCP COHET SUDRE & MEUROT

[…]

[…]

Représenté par M^e Hervé-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU BOIS DE GRACE V […] représenté par son syndic, la société FONCIA immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 317 064 285

C/O Société FONCIA GIEP

[…]

[…]

et actuellement :

[…]

ASSOCIATION FONCIERE DES PROPRIETAIRES DE LA ZAC DU RU DE NESLES, ASL représentée par la société SAS GIEP, immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 317 064 285

C/O SAS GIEP

[…]

[…]

et actuellement : […]

Représentés par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : M^e Anne MAS, CABINET FRANCESCHI- DE MONCLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

SCI DG PARK

Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 750 954 489

[…]

77860 SAINT-GERMAIN-SUR-MORIN

Représentée par M^e Jérôme DOULET de la SCP ALLAIN, KALTENBACH, RAIMON, DOULET, BORE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316

SARL PARTENAIRES HABITAT CONSEIL exerçant sous l’enseigne L’ADRESSE (AGENCE DESCAMPS), N° SIRET : 439 48 9 5 43

[…]

[…]

Représentée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

SARL RECIFON, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 439 872 672

[…]

[…]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier dénommé Le Bois de Grâce a été édifié en 1970, à […], dans la zone d’aménagement concerté (ZAC) du Ru de Nesles, par la société civile immobilière de construction IDF.

Il se compose de plusieurs résidences, dont :

[…], sis […], sur une parcelle cadastrée section […] et 9, et composé des bâtiments C 2 et D 2,

[…], sis […], sur 1a parcelle cadastrée […], et composé des bâtiments E 2 et T 2.

Le Bois de Grâce IV a été, dès l’origine, constitué en copropriété.

La résidence du Bois de Grâce V, a été d’abord la propriété de la Caisse Nationale de Prévoyance puis de la société Foncière Résiparc, anciennement dénommée Foncière Elysée et dénommée aujourd’hui Resifon, qui l’a mise en copropriété en 2003.

Aux termes du règlement de copropriété de la résidence Le Bois de Grâce IV (pages 32 et 33), établi en 1978, il était prévu :

— un droit d’usage au profil des bâtiments E 2 et T2 [Bois de Grâce V], des aires de jeu aménagées sur la dalle de couverture du garage édifié sur le terrain appartenant au Bois de Grâce IV,

— un droit d’usage, au profil des bâtiments C 2 et D 2 [Bois de Grâce IV], des emplacements de stationnement aménagés sur la dalle de couverture du garage édifié sur le terrain appartenant au […]

Le règlement précisait que 'les servitudes ainsi constituées (…) prendront effet dès la première vente d’un lot dans la présente copropriété ou dès la cession par la CNP de l’immeuble à elle destiné'.

Ces dispositions sont rappelées en toutes lettres dans le règlement de copropriété de la résidence Le Bois de Grâce V établi le 26 mai 2003 par la société Foncière Resiparc.

Il a par ailleurs été constitué dès l’origine une association syndicale libre dénommée Association Foncière des propriétaires de la ZAC du Ru de Nesles, dont sont membres de droit tous les propriétaires de terrains situés dans le périmètre de la ZAC, et qui a pour objet la gestion, l’administration, la police et l’entretien d’un certain nombre d’équipements collectifs.

Suivant acte authentique du 6 juillet 2012, passé par devant Maître X, notaire à Torcy (77), la société civile immobilière (SCI) DG Park, constituée la même année entre M. & M^me Y, a acquis de la société Resifon la propriété de cinquante emplacements de stationnement à caractère privatif situés au sein du Bois de Grâce IV.

A partir du 1^er mai 2013, les résidents du Bois de Grâce IV se sont vus interdire l’utilisation de la dalle à usage de parking située dans le Bois de Grâce V, en raison de travaux réalisés à l’initiative de la SCI DG Park.

Par acte des 26 et 30 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV a assigné, devant le tribunal, le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V et la SCI DG Park, afin de voir ordonner au syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V de lui restituer immédiatement son droit de jouissance ou d’usage des cinquante emplacements de parking précités, sous astreinte de 300 € par jour de retard, et condamner le même à lui payer la somme de 14.782,28 € de dommages-intérêts par emplacement de parking supprimé (au nombre de cinquante).

Par acte du 5 février 20 l4, le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV a assigné, aux mêmes fins l’association foncière des propriétaires de la ZAC du Ru de Nesles.

Par actes des 25, 30 avril et 6 mai 2014, la SCI DG Park a assigné en garantie Maître X, Notaire rédacteur de l’acte de vente du 6 juillet 2012, la société Resifon, sa venderesse, et la société Partenaires Habitat Conseil, rédactrice du compromis de vente.

En effet, bien que concluant, à titre principal, au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV, la SCI DG Park a demandé, à titre subsidiaire, l’annulation de la vente du 6 juillet 2012 pour défaut d’objet et vice du consentement avec toutes conséquences de droit, et la condamnation du vendeur, de l’agent immobilier et du notaire à la garantir ou, plus subsidiairement encore, à des dommages et intérêts.

Ces trois instances ont été jointes en une seule par le juge de la mise en état.

Par jugement réputé contradictoire du 2 mars 2017 le tribunal de grande instance de Meaux a :

— débouté le syndical des copropriétaires de la résidence Le Bois de Grâce IV, pris en la personne de son syndic, la société Archigestim, de l’intégralité de ses prétentions,

— débouté l’association foncière des propriétaires de la ZAC du ru de Nestes et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bois de Grâce V, pris en la personne de son syndic, la société Giep, de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bois de Grâce IV, pris en la personne de son syndic, la société Archigestim, aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code :

• au syndicat des copropriétaires due la résidence Le Bois de Grâce V : 3.500 €,

• à la SCI DG Park : 3.000 €

• à la société Partenaires Habitat Conseils : 2.500 €,

• à l’association foncière des propriétaires du ru de Nesles : 2.500 €,

• à Maître X, notaire : 2.500 €,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

— rejeté toute autre demande.

Le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 mai 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 août 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bois de Grâce IV, sis […], appelant, invite la cour, au visa des articles 639 et 1134 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

— juger qu’il existe bien une servitude conventionnelle entre le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV et le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V et consistant en un droit d’usage des emplacements de stationnement aménagés sur la dalle de couverture du garage édifié sur le terrain appartenant au syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V au profit des résidents des bâtiments appartenant au syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV et qu’il convient donc d’ordonner à ce dernier ainsi qu’à la SCI DG Park de restituer son droit de jouissance des emplacements susmentionnés sans délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt,

— juger que l’atteinte au droit de jouissance des résidents du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV justifie la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V et de la SCI DG Park à lui verser la somme de 102.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les intimés aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 11 décembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bois de Grâce V, sis […], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

à titre subsidiaire,

— condamner la SCI DG Park à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— débouter la SCI DG Park et la société Partenaires Habitat Conseils de leurs demandes formées à son encontre,

— condamner tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code ; de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 4 octobre 2017 par lesquelles la société civile immobilière DG Park, intimée, demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement,

y ajoutant, à titre reconventionnel,

— condamner le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV à lui payer la somme de 102.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de revenus locatifs sur les 50 emplacements de stationnement, augmentée des intérêts à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse extraordinaire de l’existence d’une servitude sur les emplacements de parking au profit du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV et au visa des articles 1109 et suivants et 1126 et suivants du code civil,

— prononcer l’annulation de la vente intervenue le 6 juillet 2012 entre elle et la société Resifon portant sur 50 emplacements de stationnement, correspondant aux lots 405 à 454, dépendant de l’ensemble immobilier 2,4,6 allée de la Clairière à Champs sur Marne (Seine-et-Marne), […],

— ordonner la publication au service de la publicité foncière de la décision à intervenir,

— condamner la société Resifon à lui restituer la somme de 45.000 €, correspondant au prix principal de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012,

— condamner la société Partenaires Habitat Conseil – L’Adresse ' agence Descamps à lui restituer la somme de 5.000 € correspondant à la commission d’agence, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012,

— condamner Maître X, notaire associé de la SCP X, Sudre et Meurot, à lui restituer la somme de 6 .614,25 € correspondant aux frais et droits acquittés à l’occasion de la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012,

— condamner in solidum la société Resifon et la société Partenaires Habitat Conseil – L’Adresse ' agence Descamps à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— débouter le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V de sa demande de garantie de toutes condamnations, qu’il formule à son égard,

— condamner in solidum la société Resifon, la société Partenaires Habitat Conseil – L’Adresse '

agence Descamps, et Maître X, notaire membre de la SCP X, Sudre et Meurot à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où l’annulation de la vente du 6 juillet 2012 ne serait pas prononcée,

— condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 56.614,25 €, correspondant au coût total de la vente du 6 juillet 2012, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

dans l’hypothèse où la demande en restitution résultant de la servitude d’usage serait accordée au syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV, et quelle que soit la décision que rendra la cour s’agissant de la demande d’annulation de la vente,

— condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 102.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de revenus locatifs,

— condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme totale de 28.109,14 €, correspondant aux diverses dépenses complémentaires, en lien avec la vente des emplacements de stationnement, augmentée des intérêts à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— condamner in solidum tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 19 octobre 2017 par lesquelles l’association syndicale libre association foncière des propriétaires de la ZAC du ru de Nesles, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bois de Grâce IV, pas davantage que les autres parties à l’instance, ne forment aucune demande au fond à son encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande de mise hors de cause et de condamnation du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV à lui verser des dommages-intérêts,

— la mettre hors de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du Bois de Grâce IV et toute autre partie concernée, de leurs demandes telles que formées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du Bois de Grâce IV à lui payer la somme de 1.500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du Bois de Grâce IV aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 2 octobre 2017 par lesquelles la société à responsabilité limitée Partenaires Habitat Conseil, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— pour le cas où le jugement serait infirmé quant à l’existence d’une servitude conventionnelle, débouter la SCI DG Park, et toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

— à titre subsidiaire, pour le cas où la vente serait annulée, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V, le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV, la société Resifon, Maître X et la SCI DG Park à lui payer la somme de 5.000 € au titre du préjudice alors subi par elle,

— en tout état de cause, condamner tout succombant, au besoin in solidum, aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 6 octobre 2017 par lesquelles Maître Z X, notaire, intimé, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement,

— juger la SCI DG Park mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, et la débouter,

— débouter la société Partenaires Habitat Conseils de sa demande à titre subsidiaire, pour le cas où la vente serait annulée,

— condamner la partie succombant à l’instance aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV délivrée à la société à responsabilité limitée à associé unique Resifon le 21 août 2017 à personne habilitée, la signification de conclusions à la requête de la société civile immobilière DG Park délivrée à la société à responsabilité limitée à associé unique Resifon le 10 octobre 2017 à personne habilitée ;

SUR CE,

La société Resifon n’a pas constituée avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la réalité des servitudes invoquées

Il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV est propriétaire des parcelles cadastrées […] et 9 sur lesquelles sont édifiés les bâtiments C2 et D2 ;

Cette résidence fait partie du périmètre de la ZAC du Ru de Nesles, aménagée par SCIC IDF et gérée dans le cadre d’une ASL 'Ru de Nesles’ ; cette ASL est également composée d’une autre résidence propriété du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V, sise sur la parcelle […] ;

Le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV soutient qu’il est stipulé dans son règlement de copropriété (pages 32 et 33) que les copropriétaires ont un droit d’usage des emplacements de stationnement aménagés sur la dalle de couverture du garage édifié sur le terrain appartenant au syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce V, propriétaire de la parcelle […], et composée des bâtiments E2 et T2 ;

Le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV fait valoir qu’une convention de servitudes a été conclu entre le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV et la CNP et que cette convention est annexée au règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV ainsi qu’aux statuts de l’ASL du ru de Nesles ;

A partir du 1^er mai 2013, les résidents de la résidence Bois de Grâce IV se sont vus interdire l’accès à cette dalle, en raison de travaux réalisés à l’initiative de la SCI DG Park ; c’est le litige soumis au tribunal, puis à la cour ;

En réalité, l’existence de la servitude revendiquée par le syndicat du Bois de Grâce IV n’est pas aussi certaine que ce syndicat voudrait le faire croire ;

En effet, le règlement de copropriété du syndicat du Bois de Grâce IV du 7 avril 1978 comprend les stipulations suivantes :

'I- Cession à la Caisse Nationale de Prévoyance (CNP)

La présente copropriété (Bois de Grâce IV) s’inscrit dans le cadre d’un plus grand ensemble édifié sur des terrains sis à Champs sur Marne actuellement propriété de la SCIC Ile de France et notamment un terrain comportant les bâtiments E 2 et T 2 (Bois de Grâce V) et un garage collectif que ladite société doit céder à la CNP. Cet immeuble et la présente copropriété ont des installations et équipements communs dont notamment des aires de jeux, emplacements de parking, antennes de télévision, locaux EDF et PTT. Cette situation amène à la création des servitudes réciproques ci-après grevant les terrains concernés, savoir :

A/ Sur le terrain cadastré section […] et 9 sur lequel est édifié la présente copropriété formée par les bâtiments C 2 et D 2 et un garage collectif sur la dalle duquel sont aménagées des aires de jeux destinées à être utilisées par les copropriétaires ou ayants droit des bâtiments C 2 et D 2 et ceux de l’immeuble voisin formé par les bâtiments E 2 et T 2 (Bois de Grâce V) ci-après définis.

B/ Sur le terrain cadastré section AR n°6 devant être cédé à la CNP sont en cours d’édification les bâtiments E 2 et T 2 et un garage collectif sur la dalle duquel sont aménagés des emplacements de parking destinés à être utilisés par les locataires (ou ayants droit) des bâtiments E 2 et T 2 et les copropriétaires ou ayants droit de l’immeuble voisin formé par les bâtiments C 2 et D 2.

(')

En raison des particularités ci-avant définies, il est procédé à la création des servitudes ci-après :

a) La SCIC Ile de France grève le terrain d’assiette des bâtiments C 2 et D 2 cadastré section […] et 9 d’un droit d’usage des aires de jeux aménagées sur la dalle de couverture du garage édifié sur

ledit terrain au profit des bâtiments E 2 et T 2 édifiés sur le terrain cadastré section […]) étant rappelé en tant que de besoin que cette utilisation est commune avec celle des occupants des bâtiments C 2 et D2.

b) La SCIC Ile de France grève le terrain d’assiette des bâtiments E 2 et T 2 cadastré section AR n°6 au profit des bâtiments C 2 et D 2 édifiés sur le terrain cadastré section […] et 9 :

— d’un droit d’usage des emplacements de parking aménagés sur la dalle de couverture du garage édifié sur ledit terrain, étant rappelé en tant que de besoin que cette utilisation est commune avec celle des occupants des bâtiments E 2 et T 2,

— d’un droit de raccordement à l’antenne de radio-télévision édifiée sur le bâtiment T 2.

— Les servitudes ainsi constituées auront un caractère réel et non personnel et profiteront aux bâtiments ainsi qu’il est dit ci-dessus. Elles prendront effet dès la première vente d’un lot dans la présente copropriété ou dès la cession à la CNP de l’immeuble à elle destiné.

Observation étant ici faite qu’une convention dont une copie est annexée aux présentes, définissant les conditions d’utilisation et la répartition des charges afférentes auxdites servitudes est en cours de régularisation et qu’à cette fin, la SCIC Ile de France reçoit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bois de Grâce IV mandat irrévocable de signer au nom et pour le compte dudit syndicat ladite convention, celle-ci devant être régularisée au plus tard dans un délai de trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux globale (CNP Bts E2 ' T2).

L’acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance des conventions ci-dessus pour être en possession d’une copie de ces dernières qui lui a été remise par le vendeur dès avant ce jour en vue de la présente vente.

En outre, une photocopie certifiée conforme par le vendeur de chacune de ces conventions est demeurée ci-jointe et annexée après mention';

Le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence Bois de Grâce IV prévoit donc des servitudes réciproques entre la résidence Bois de Grâce IV et la résidence Bois de Grâce V portant notamment sur une aire de jeux située dans la résidence Bois de Grâce IV et des emplacements de parkings situés dans la résidence Bois de GrâceV dont les conditions d’utilisation et la répartition des charges afférentes audites servitudes devaient être définies par une convention au plus tard dans un délai de trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux globale ;

Cependant, cette convention n’a cependant pas été signée par les deux syndicats, les aires de jeux n’existent pas et les emplacements de parking sont, depuis la mise en copropriété de la résidence, des lots privatifs qui ont été vendus par la société Foncière Resiparc à la société DTZ Management qui les a elle-même vendus à la SCI DG Park ;

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bois de Grâce IV conteste l’inexistence d’une telle convention et verse aux débats une convention qui aurait été annexée au règlement de copropriété de cette copropriété ainsi qu’aux statuts de l’ASL du Ru de Nesles ;

Toutefois, cette convention n’est ni datée ni signée ; elle n’a en réalité jamais été régularisée alors que le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV prévoyait qu’elle le soit 'au plus tard dans un délai de trois mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux globale’ ;

Il n’existe donc aucune convention ;

Les premiers juges ont exactement relevé que les servitudes litigieuses ne procèdent ni de la loi (elles ne dérivent pas de la situation des lieux), ni d’une convention (de sorte que la référence du syndicat du Bois de Grâce IV à l’article 1134 du code civil est inopérante, mais d’un acte établi unilatéralement par le constructeur-vendeur, la SCIC IDF ;

Comme l’a dit le tribunal, une servitude qui n’est ni légale ni conventionnelle ne peut pas être établie unilatéralement, hors certains cas spécifiques : servitude de cour commune prévue par le code de l’urbanisme, servitude créee par testament ou encore servitude par destination du père de famille ;

Ce dernier cas de figure, seul susceptible de trouver à s’appliquer ici, est défini à l’article 694 du code civil comme suit :

'Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude';

La servitude par destination du père de famille ne peut résulter que de l’état des choses dans lequel elles ont été mises lors de la division du fonds, et non de la simple éventualité de l’installation d’ouvrages, et encore faut-il qu’elle soit apparente au moment de la division du fonds ;

En l’occurrence, il n’est pas démontré que la servitude d’usage des parkings existait lors de la division du fonds, et d’autre part, il est tenu pour constant par les parties que l’aire de jeux n’a jamais été aménagée, alors même qu’il devait s’agit de servitudes réciproques ;

Les premiers juges ont justement retenu qu’aucune des parties, en particulier le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV, n’est en mesure de produire la convention qui, aux termes du règlement de copropriété, devait être conclue pour préciser les conditions d’utilisation des parkings et aires de jeux, ainsi que la charge de leur entretien ;

De même, si l’article 3 des statuts de l’association syndicale prévoit bien que celle-ci a pour objet la gestion, l’administration, la police et l’entretien d’un certain nombre d’équipements collectifs dont les parkings, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que des charges aient été appelées au titre des places de stationnement litigieuses ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV de l’intégralité de ses prétentions puisque celles ci sont fondées sur l’allégation d’une servitude d’usage qui n’existe pas ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

• Sur la demande de l’association foncière des copropriétaires de la ZAC du ru de Nesles

En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la rédaction des règlements de copropriété, les pratiques des résidents, et les changements successifs de statut des biens comme les transferts de propriété ont pu induire en erreur un certain nombre de copropriétaires sur l’étendue de leurs droits ; leur mauvaise foi n’est donc pas une évidence ; il était en outre dans la logique de l’action entreprise de mettre dans la cause l’association chargée de gérer les équipements collectifs, même si, finalement, cela s’est avéré vain ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté l’association foncière des propriétaires de la ZAC du ru de Nesles de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et de sa demande de mise hors de cause ;

• Sur la demande de la SCI DG Park

La SCI DG Park sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV à lui payer la somme de 102.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de revenus locatifs sur les 50 emplacements de stationnement, augmentée des intérêts à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Pour les mêmes motifs qu’exposé plus haut, la demande du syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV n’est pas fautive ; par ailleurs la SCI DG Park ne justifie d’aucun préjudice puisqu’elle n’a jamais été empêchée de louer ses emplacements de stationnement de véhicules durant la procédure ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI DG Park de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires due la résidence Le Bois de Grâce V : 3.500 €,

— à la SCI DG Park : 3.000 €

— à la société Partenaires Habitat Conseils : 2.500 €,

— à l’association foncière des propriétaires du ru de Nesles : 2.500 €,

— à Maître X, notaire : 2.500 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du Bois de Grâce IV aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaire suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bois de Grâce V : 3.500 €,

— à la SCI DG Park : 3.000 €

— à la société Partenaires Habitat Conseils : 2.500 €,

— à l’association foncière des propriétaires du ru de Nesles : 2.500 €,

— à Maître X, notaire : 2.500 € ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT