République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 02/06/2022

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N° de MINUTE : 22/

N° RG 20/03815 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TGUD

Jugement n°19/07214 rendu le 31 août 2020 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SARL Bigo Danel, représentée par son gérant

ayant son soiège social 63 rue Edouard Vaillant – 92300 Levallois Perret

représentée par M^e Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille

assistée de M^e Mbaye Diagne, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

SARL Aldi Marché Bois Grenier, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social ZI de la Houssoye – rue Louis Pasteur – 59280 Bois Grenier

représentée et assistée par M^e Gérald Malle, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 30 mars 2022 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Renard, présidente de chambre

Dominique Gilles, président

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Renard, présidente et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 mars 2022

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Par acte authentique du 22 juin 2007, la SARL Bigo Danel a consenti à la SARL Aldi Marché Bois-Grenier (la société Aldi Marché), pour neuf années s’achevant le 24 juin 2016, un bail commercial portant sur des lots dépendant d’un immeuble en copropriété, sur un passage, sur une servitude de passage et sur un garage dans un autre immeuble, tous biens situés Boulevard Bigo Danel à Lille. Le preneur s’est notamment s’obligé à exploiter en commerce la surface de vente de 599 mètres carrés minimum, compte tenu de la transformation des locaux à usage de garage en commerce d’alimentation, et à prendre à sa charge tous travaux de mise aux normes ou nécessaires à l’exercice de son activité. Cet acte précise que le locataire a contribué à l’obtention de l’ensemble des autorisations nécessaires à l’exercice de ses activités, relayé par une société tierce alors titrée et désormais substituée par le bailleur. Les parties ont adopté des conditions particulières au sujet de l’obtention d’un permis de construire et d’un permis d’enseigne purgé de tout recours. Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2015, la société Aldi Marché a donné congé pour le terme du bail. Les parties se sont opposées sur les obligations du preneur en matière de remise en état des locaux loués. Saisi par la société Bigo Danel d’une demande en provision et expertise, le juge des référés, par ordonnance du 21 mars 2017, a dit n’y avoir lieu à provision mais a ordonné l’expertise. Par acte extrajudiciaire du 5 février 2018, la société Bigo Danel a assigné en indemnisation la société Aldi Marché devant le juge du fond. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 16 février 2018. Le juge de la mise en état a ordonné en vain une conciliation.

C’est dans ces conditions que par jugement du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Lille a':

— dit n’y avoir lieu à ordonner la restitution des clés des locaux pris à bail';

— condamné la société Aldi Marché à verser à la SARL Bigo Danella':

.la somme de 35'580 euros au titre de son obligation d’entretien';

.la somme de 52'009,23 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 29 août 2016, outre le mois d’immobilisation nécessité par les travaux';

— débouté les parties de leurs autres demandes';

— ordonné le partage par moitié des dépens, ainsi que les frais de conciliation';

— laissé les frais d’expertise à charge de la société Bigo Danel';

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 28 septembre 2020, la société Bigo Danel a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 22 mars 2022, la société Bigo Danel demande à la Cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1134 ancien et 1728, 1730, 1731 1732 du code civil de':

— dire que la société Aldi Marché a manqué à ses obligations contractuelles relatives à l’état de restitution des locaux loués et a engagé sa responsabilité à ce titre';

— condamner la société Aldi Marché à lui verser 1'280'194,79 euros au titre de l’indemnité réparatrice de l’obligation de remise en état';

— débouter la société Aldi Marché de ses demandes';

— sur l’appel incident':

— rejeter les moyens adverses pris des limites de l’appel, dès lors qu’elle a sollicité l’indemnisation de son préjudice intégral «'constitué des travaux de remise en état de l’indemnité d’immobilisation des locaux'»';

— condamner la société Aldi Marché à lui verser 1'045'038,79 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation ou d’immobilisation';

— subsidiairement':

— condamner la société Aldi Marché à lui payer 97'500 euros au titre des travaux de remise en état';

— condamner la société Aldi Marché à lui verser 836'31,03 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation ou d’immobilisation';

— en tout état de cause':

— débouter la société Aldi Marché de ses demandes plus amples ou contraires';

— condamner cette société à lui verser 10'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus comprenant l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 15 mars 2022, la société Aldi Marché Bois Grenier demande à la Cour de':

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Bigo Danel 52'009,23'euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 29 août 2016 ;

— constater que sur ce point la société Bigo Danel bien qu’elle ait demandé l’infirmation du jugement ne formule plus aucune demande en appel';

— subsidiairement,

— limiter le montant de la condamnation à 6'820,88'euros HT';

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ses demandes au titre de l’article 555 du code civil';

— statuant à nouveau sur ce point, condamner la société Bigo Danel à lui payer':

.45'000'euros au titre des améliorations dont la société Bigo Danel a expressément sollicité le maintien';

.65'000'euros au titre des améliorations dont la société Bigo Danel bénéficiera nonobstant ses demandes de déconstructions';

— condamner la société Bigo Danel à lui payer 25'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus';

— condamner la société Bigo Danel aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est du 23 mars 2022.

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SUR CE, LA COUR,

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Si la société Aldi Marché demande, dans le dispositif de ses dernières conclusions susvisées qui seul lie la Cour, de constater, s’agissant de l’indemnité d’occupation, que la société Bigo Danel, bien qu’elle ait sollicité l’infirmation du jugement, ne formule plus aucune demande, cette mention ne peut s’analyser comme une prétention et, surtout la Cour est bien saisie des demandes au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur le fond du litige, il convient de rappeler tout d’abord que le bail, en ses dispositions figurant à l’article II aux paragraphes B-j et C-c prévoit que':

— (B-j) le preneur s’engage à remettre au bailleur à son départ, les lieux loués en bon état de réparation locative au sens de cet article';

— (C-c) tous travaux, changements, additions, installations, décors et embellissements que le locataire pourrait faire dans les lieux loués, pendant le cours du bail, resteront la propriété du locataire pendant la durée du bail et ses renouvellements successifs'; le locataire s’engage à remettre les locaux en l’état lors de son départ, toutefois le locataire ne pourra entreprendre les travaux de remise en état sans accord préalable du bailleur sur les modalités de ces travaux.

Alors que le congé a été donné pour le 24 juin 2016, l’acte extrajudiciaire délivré au bailleur le 10 décembre 2015 par le preneur mentionne que celui-ci ne souhaite pas que le bail se prolonge au-delà de ce terme contractuel.

Ainsi que le précise une lettre du 5 juillet 2016 du conseil de la société Bigo Danel à celui de la société Aldi Marché, les parties ont organisé une réunion dite de pré-état des lieux, le 15 juin 2016.

A la suite de cette réunion, la société Aldi Marché a écrit une lettre mentionnant être recommandée, datée du 21 juin 2016, indiquant demander à la SARL Bigo Danel de':

* confirmer officiellement l’accord du bailleur pour ne pas remettre en état initial les éléments suivants': la façade, les vitrines, la porte automatique, le trappon, l’enseigne lumineuse, le bandeau de support de l’enseigne, le local social, les poteaux de soutènement de la dalle, la porte sectionnelle d’entrée au parking';

*l’autoriser à effectuer les travaux suivants': l’enlèvement du carrelage pour une restitution de la dalle brute en béton comme à l’origine, le démontage du mur de cloisonnement entre la partie actuellement à usage de commerce et le parking, le démontage de l’ensemble de l’installation RIA, celui de l’installation de climatisation, celui du monte-charge avec reprise du percement de la dalle, celui du skydome avec également reprise du percement de la dalle.

Cette lettre indique que les travaux seraient entrepris dans les 48 heures de la réception de l’autorisation.

La société Bigo Danel a fait établir un constat d’huissier d’état des lieux, le 24 juin 2016, en présence des parties. L’huissier instrumentaire a précisé avoir constaté que, refusant de reprendre les clés, le bailleur et son conseil avaient quitté les lieux en laissant ces clés entre les mains du responsable du magasin Aldi qui se trouvait à l’intérieur, mais que celui-ci n’avait pas voulu les garder et les avait toutes laissées dans le bureau.'

Par lettre du même jour, le conseil du bailleur a écrit au preneur, confirmant que celui-ci s’était engagé lors de la réunion de pré-état des lieux à communiquer les travaux qu’il envisageait de faire ou de ne pas faire et que le bailleur avait indiqué à cette même occasion qu’il ne prendrait aucun engagement avant d’avoir reçu les projets de travaux du preneur. Le conseil du preneur, qui exposait que son client n’avait pas connaissance, avant la réunion d’état des lieux, de la lettre du preneur déjà mentionnée, en a demandé une copie et a expliqué que si le bailleur avait refusé la restitution des clés à l’issue de l’état des lieux, c’était parce que le preneur n’avait exécuté ni les travaux de remise en état primitif, ni les travaux de remise en bon état. Ce conseil affirmait alors que le preneur conservait la garde et la responsabilité des locaux jusqu’à la parfaite exécution de ses obligations'; il était précisé que cette lettre valait mise en demeure du preneur pour l’exécution des travaux et restitution des locaux conformes aux stipulations du bail.

Répondant le 5 juillet 2016 par l’intermédiaire de son conseil, la société Bigo Danel a indiqué qu’elle acceptait de conserver': la façade, les vitrines, la porte automatique sous réserve de son bon état'; le trappon avec remise en état de la vitre blindée'; le local social sous réserve de bon état.

Cependant, elle demandait l’enlèvement des éléments suivants': cloisons, travaux renforcement de la dalle en vue de l’installation de la chambre froide de l’étage, carrelages 'pour restitution du sol brut en béton en bon état-, monte-charge – avec remise en état de la trémie-, climatisation, RIA. Elle demandait la remise en état de la porte sectionnelle d’accès au parking. Pour l’exécution de ces travaux structurels, elle demandait le dossier intégral de travaux avec devis descriptifs et estimatifs, extraits Kbis des entreprises choisies, attestations d’assurance de leurs responsabilités, mission du bureau de contrôle. La société Bigo Danel expliquait ne pouvoir donner aucune autorisation avant d’avoir reçu ces dossiers. La société Bigo Danel répétait que le preneur sortant devait sécuriser les lieux dont il avait, selon elle, la garde.

Par lettre du 12 juillet 2016, le preneur sortant demandait l’autorisation de pénétrer dans les lieux le 21 juillet 2016 à 14 heures, s’estimant sans droit pour le faire et exigeait cette autorisation pour le 19 juillet avec l’assurance de la présence d’un représentant du propriétaire. Le preneur sortant précisait que cette demande ne valait pas reconnaissance de l’obligation aux travaux. Par lettre du 18 juillet le propriétaire expliquait que la demande d’autorisation était inutile et était la preuve d’un refus d’exécuter les travaux lui incombant. Il exigeait les dossiers de travaux pour le 22 juillet sous peine d’action judiciaire.

Par lettre d’avocat du 25 juillet 2016, le preneur sortant adressait trois marchés de travaux avec devis descriptifs.

Sans se prononcer sur ces devis, le propriétaire, par lettre de son conseil du 4 août 2016, a annoncé avoir décidé 'de sécuriser les locaux, reprochant au preneur de ne pas l’avoir fait. Il a également annoncé saisir le juge des référés aux fins d’expertise.

Le 13 février 2017, la société Bigo Danel a assigné la société Aldi Marché en référé provision et expertise mais n’a obtenu satisfaction que sur la mesure d’instruction, aux termes d’une ordonnance du 21 mars 2017. L’expert désigné a déposé son rapport le 16 février 2018.

L’examen de ce rapport révèle notamment que l’expert, qui avait déposé son projet de rapport le 12 décembre 2017, a demandé les dernières observations des parties pour le 15 janvier 2018 au plus tard. La société Bigot Danel a adressé à cette même date un dire demandant un délai supplémentaire pour produire une évaluation du poste «'reprise des dégradations'» afin de permettre à l’expert de donner son avis à partir des estimations soumises par les parties. L’expert ayant accordé ce délai, le dernier dire de la société Bigo Danel est daté du 14 février 2018. L’expert note, au sujet de celui-ci, «'nous sommes surpris par le «'nouveau'» devis, qui est strictement identique au premier hormis l’ajout de quelques observations et une modification du N° et de la date du devis. Cette pièce n’apporte donc aucun élément supplémentaire permettant de modifier notre analyse et avis sur l’estimation de la «'reprise des dégradations'».

Le premier juge a considéré que la société Bigo Danel était mal fondée à exiger la destruction de certaines constructions, le maintien d’autres, soit en définitive une remise partielle à l’état d’origine, alors qu’au surplus 'en l’absence d’état des lieux d’entrée- nul moyen ne permet de connaître l’état exact des locaux à l’entrée dans les lieux. Le tribunal a considéré qu’il était seulement établi que la société Aldi Marché n’avait pas satisfait à son obligation d’entretien et que l’obligation du preneur était seulement celle d’une restitution de locaux propres et susceptibles d’être reloués ou à une remise en état mais après travaux d’entrée dans les lieux.

La société Bigo Danel soutient que le premier juge a «'dénaturé la force obligatoire attachée au contrat'». Elle expose que l’état de restitution contractuellement prévu résulte en l’espèce des dispositions de l’article II du contrat déjà indiquées qui imposent':

— un bon état de réparation';

— la remise en l’état et l’enlèvement des aménagements et équipements réalisés en cours de bail.

Elle considère que l’absence d’état des lieux d’entrée est sans incidence, d’autant qu’il n’y a aucun doute que le preneur a installé l’ensemble des équipements et aménagements litigieux et que par conséquent la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil doit s’appliquer dans le sens d’une remise à l’état brut d’origine et qu’en tout état de cause les dispositions supplétives des articles 1730 et 1731 du code civil doivent être écartées au profit des clauses contractuelles.

Elle considère aussi que l’utilité des aménagements ou équipements du preneur ne peut faire obstacle à l’exécution des obligations de remise en état qui incombent au preneur et que, pour n’avoir pas restitué les locaux dans l’état convenu, le preneur a engagé sa responsabilité contractuelle.

Elle fait reproche au premier juge, en présence de clauses claires et non équivoques, d’avoir recouru à une notion d’utilité ou de d’économie du contrat et d’avoir ainsi excédé ses pouvoirs et porté atteinte à la force obligatoire du contrat.

La société Aldi soutient de son côté que':

— la remise en état demandée par le bailleur est impossible faute de constat d’entrée dans les lieux';

— l’obligation de remise en état n’est pas une obligation d’enlèvement de ce qui aurait été amélioré';

— le bailleur ne peut exiger l’enlèvement de ce qui existait peut-être déjà avant les travaux d’entrée dans les lieux';

— le bailleur n’a droit qu’à la remise en bon état de réparations locatives de l’article 1731 du code civil';

— si, lorsqu’il a été fait un état des lieux d’entrée après travaux de cloisonnement ou de grande ampleur par le preneur, les dispositions de l’article 1730 du code civil interdisent sa condamnation à remettre les lieux dans l’état antérieur à ces travaux, il en va nécessairement de même quand il n’a pas été fait d’état des lieux';

— en l’espèce, les conditions particulières du bail concernant le permis de construire dérogent aux dispositions de l’article II invoquées par le bailleur';

— la destruction demandée est inutile, invoquant les dispositions de l’article 1221 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 et, subsidiairement, l’obligation de bonne foi de l’article 1134 ancien du même code.

Sur ce, la Cour observe que l’argumentation de la société Bigo Danel est contradictoire, car il aurait fallu choisir : soit celle-ci considère que les articles 1730 et 1731 du code civil s’appliquent en l’espèce, soit elle considère qu’ils ne s’appliquent pas parce que les dispositions contractuelles priment. Cependant, alors qu’il est constant que les parties ont omis de réaliser un état des lieux d’entrée sans avoir rien stipulé expressément à cet égard, il résulte des termes du bail que l’état contractuel des lieux loués voulu par les parties était inexistant au moment de la signature du contrat, si bien que, de toutes manières, il aurait fallu attendre la mise en conformité pour le réaliser. En effet, alors que les clauses B-j et C-c de l’article II invoquées par le bailleur figurent expressément dans les conditions générales du bail, avant toute description des lieux loués, celle-ci est faite expressément dans les conditions particulières. Ainsi, la description du lot n°1 est celle d’un local commercial au rez-de-chaussée dont la consistance est sommairement décrite avec l’adverbe «'anciennement'» et en référence notamment à l’ancien emplacement du pont de graissage qui avait équipé le garage automobile qui était dernièrement exploité dans les lieux. Le lot n°2 est décrit comme un local anciennement à usage d’habitation et actuellement à usage de bureau. Le lot n°19 est décrit comme une cave. Figurent encore un passage, une servitude de passage et un garage automobile «'à prendre dans un immeuble de plus grande importance'». La destination contractuelle des lieux est ainsi définie dans les conditions particulières': «'commerce d’alimentation générale, commerce de gros et de détail, articles de ménage et commerce de détail à départements multiples, sous réserve que l’activité reste à dominante alimentaire.'» Si cette définition correspond exactement au projet de la société Aldi Marché, la Cour relève que les obligations du preneur figurant dans les conditions générales anticipent le changement de configuration des locaux, où avait été exploité en dernier lieu en garage automobile, et le rendent obligatoire par l’effet de l’accord entre les parties. Ainsi, le preneur contracte expressément l’obligation d’exploiter en commerce la surface de vente de 599 mètres carrés minimum'; il doit être souligné que cette surface de vente reste à créer au moment de la signature du bail. D’ailleurs, ce contrat précise encore expressément, à l’article X des conditions particulières, que':'«'Il doit être rappelé que l’immeuble donné en location est actuellement utilisé à usage de garage, livré en l’état avec mise en conformité à charge du preneur'». Ainsi, le bailleur s’est déchargé sur le preneur – qui a accepté cet aménagement de l’obligation de délivrance-, de la mise en conformité des locaux avec leur consistance contractuelle, laquelle a nécessité la transformation de l’existant, notamment en convertissant l’ancien garage par la création d’une surface de vente de grande dimension. Le bail révèle encore que le bailleur a mis en 'uvre, avec la société Aldi Marché, sa décision de 2006 de faire transformer les locaux loués en vue d’une exploitation commerciale semblable à celle de la société Aldi Marché, comme le démontrent les détails donnés sur les démarches de la société Immotim en vue d’obtenir le permis de construire nécessaire, ainsi que les obligations contractées par le bailleur dans le présent contrat pour obtenir le transfert à la société Aldi Marché du permis de construire alors obtenu. En outre, le bail litigieux a été conclu sous la condition expressément qualifiée de «'non suspensive'» et prise de l’absence de décision défavorable «'concernant les permis de construire modificatifs ou concernant toute autre procédure, définitivement purgée de tout recours et interdisant l’exercice du commerce projeté dans les lieux loués'». Il est encore précisé par le bail litigieux que la défaillance de cette condition aurait entraîné la résolution de plein droit du contrat, sans indemnité de part et d’autre.

Ainsi, la transformation des locaux par le locataire a été voulue par le bailleur aux termes du bail litigieux et a été obtenue. Par conséquent, contrairement à ce que soutient le bailleur, l’application des clauses B-j et C-c ne peut pas se faire par référence à la nature des locaux et à leur configuration existant au jour de la signature du bail, mais bien en référence à celles voulues par les parties, à savoir le résultat de la transformation opérée par le preneur.

Il s’en déduit que le bailleur n’a droit qu’à la remise en bon état de réparations locative des seuls locaux jamais loués, objets du bail, à savoir ceux pris dans la configuration issue de la transformation pour une exploitation commerciale comparable à celle de la société Aldi Marché.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Il demeure que le preneur n’ayant pas fait établir d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil s’applique. Par conséquent les lieux sont présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives à la date de la mise en conformité et la société Aldi Marché devait restituer des locaux, certes dans la nature et la configuration voulue par les parties, mais exempts des défauts et des désordres relevés par le constat d’huissier d’état des lieux de sortie du 24 juin 2016. '

Les seules menues réparations allouées par le premier juge sont insuffisantes en ce qu’elles laissent subsister des aspects inesthétiques – selon le rapport d’expertise dont les termes ne sont pas contestés – ce qui contrevient aux dispositions de l’article 1731 déjà mentionné.

Parmi les trois hypothèses retenues par l’expert, seule la réparation sans remise à l’état d’origine et correspondant à une «'réfection par souci strict d’esthétique'», remplira le bailleur de ses droits.

Par conséquent, s’agissant de la créance du bailleur au titre des réparations locatives, le jugement entrepris sera réformé sur le seul montant et la Cour allouera 97'500'euros TTC au bailleur.

S’agissant de la demande au titre de la privation de jouissance de l’immeuble le temps requis par les travaux de remise en état, le premier juge a estimé que cette immobilisation imputable au preneur avait correspondu à trois mois maximum suivant l’expiration du bail. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le bailleur, qui réclame plus de cinquante mois mais qui a prétendu, à tort, depuis le début des opérations de fin de bail, que le preneur lui devait la remise en état avec suppression des transformations effectuées, ne peut obtenir plus que trois mois.

Le preneur, qui a manqué à ses obligations de réparation locatives et qui ne prouve pas avoir mis le bailleur en situation d’accepter qu’il fasse faire les travaux lui incombant dans les jours qui suivent la fin du bail, ne prétend pas valablement qu’il doit seulement trois semaines à compter du 15 juin 2016, date du pré-état des lieux.

L’expert a exactement évalué les travaux de remise en état à un mois, durée que le premier juge a finalement allouée, outre celle allant du premier jour suivant l’expiration du bail, soit le 1er juillet 2016 jusqu’au 29 août 2016 date de l’assignation en référé.

La Cour confirmera cette durée, l’immobilisation prétendue après cette date ayant résulté du choix du bailleur. '

Les parties sont d’accord sur le taux mensuel de cette indemnité fixée à 17'336,41 euros et correspondant à 1/12ème du dernier loyer annuel hors taxes majoré de 50%.

Toutefois, le jugement entrepris sera réformé en ce qu’il indique de manière erronée que cette indemnité de 52'009,23 euros (3 x 17'336,41 = 52'009,23) est due TTC alors que, ainsi que le prétend la société Aldi Marché, cette indemnité contractuelle se calcule en fonction du loyer hors taxes et alors que le bailleur ne justifie pas de devoir acquitter de la TVA auprès du Trésor Public lors de sa perception, en l’absence de tout service rendu à la société Aldi Marché après l’expiration du bail.

La perte de chance de relouer le bien plus vite en l’absence d’inexécution des obligations du preneur, telle qu’alléguée par le bailleur à l’appui d’une demande subsidiaire au titre de l’immobilisation d’un montant de 836'038,79 euros, n’est nullement prouvée. Le bailleur sera débouté de cette prétention.

Si le preneur réclame, sur le fondement de l’article 555 du code civil, 45'000'euros au titre des améliorations dont le bailleur a expressément demandé le maintien et 65'000'euros au titre des améliorations dont la société Bigo Danel bénéficiera nonobstant ses demandes de déconstruction, la Cour rappelle que ces dispositions régissent exclusivement le cas où le constructeur n’est pas avec le propriétaire du sol dans les liens d’un contrat se référant aux ouvrages élevés. Or, en l’espèce le bail commercial litigieux lie le propriétaire et l’ancien locataire sur la définition des biens objets du bail, cette définition ayant anticipé les travaux de mise en conformité contractuelle pris en charge par le preneur ainsi qu’il a déjà été dit. En outre, le bail litigieux règle expressément le sort des constructions effectuées par le locataire en cours de bail, pour dire qu’ils resteront de la propriété de celui-ci pendant la durée du bail. Par conséquent, le bail constitue bien une convention excluant l’application de l’article 555 du code civil. Contrairement à ce que soutient le preneur, la circonstance que cette convention ne prévoie pas son indemnisation en fin de bail ne l’autorise pas à se prévaloir des dispositions de l’article 555 du code civil pour suppléer l’absence de stipulation sur ce point. '

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Aldi Marché de toute demande sur le fondement de l’article 555 du code civil. ''

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la société Aldi Marché aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du rapport d’expertise judiciaire et sans distinguer les frais de conciliation.

En équité, la société Aldi Marché versera une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont le montant sera précisé au dispositif de la présente décision.

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PAR CES MOTIFS

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Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu’il a statué sur les dépens, les frais d’expertise et l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné la société Aldi Marché à payer':

.35'580,00 euros TTC au titre de l’obligation d’entretien';

.52'009,23 euros au titre de l’indemnité d’occupation';

Statuant de nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne la société Aldi Marché à payer 97'500'euros TTC à la société Bigo Danel au titre des réparations locatives';

Condamne la société Aldi Marché à payer 52'009,23 euros à la société Bigo Danel au titre de l’indemnité d’immobilisation due à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 29 août 2016';

Condamne la société Aldi Marché à payer 7'000'euros à la société Bigo Danel au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

Condamne la société Aldi Marché aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du rapport d’expertise judiciaire ;

Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties.

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Le greffierLa présidente

Valérie RoelofsVéronique Renard