République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 18/01/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01176 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UE2B

Jugement (N° 21-000363)

rendu le 04 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Roubaix

APPELANTS

Monsieur [B] [I]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 7]

Monsieur [R] [I]

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentés par M^e Elsa Rener, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SA HLM Vilogia

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 18 septembre 2023, tenue par Véronique Galliot magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, président de chambre

Valérie Lacam, conseiller

Véronique Galliot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 après prorogation du délibéré en date du 21 décembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 juin 2023

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 1965, [L] [I] a pris à bail auprès de la SA d’HLM Bien Etre Familial, devenue ultérieurement Vilogia, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

M. [L] [I] est décédé en 2014 et son épouse [M] [W] est décédée le [Date décès 2] 2020.

Par courrier recommandé du 18 mars 2021, Messieurs [B] et [R] [I], fils de [L] et [M] [I], ont sollicité auprès de la société SA d’HLM Vilogia le transfert du contrat de bail à leur profit.

Par actes d’huissier des 29 avril et 11 mai 2023, la SA d’HLM Vilogia a fait assigner Messieurs [B] et [R] [I] à comparaître devant le tribunal de proximité de Roubaix aux fins de constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement sis [Adresse 5] conclu le 25 septembre 1965 entre la SA HLM Bien Etre Familial, aux droits de laquelle intervient la SA Vilogia, et [L] [I] par l’effet du décès de son épouse Mme [M] [W] en date du 09 septembre 2020 et, par conséquent d’ordonner l’expulsion de tous les occupants du logement.

Par jugement du 4 janvier 2022, le tribunal de proximité de Roubaix a :

constaté la résiliation du contrat de bail sur le logement sis [Adresse 5] conclu le 25 septembre 1965 entre la SA HLM Bien Etre Familial et [L] [I] par l’effet du décès de Mme [M] [W] en date du [Date décès 2] 2020,

constaté l’occupation sans droit ni titre de ce logement par Messieurs [B] et [R] [I] ,

ordonné en conséquence à Messieurs [B] et [R] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

dit qu’à défaut pour Messieurs [B] et [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Vilogia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

condamné solidairement Messieurs [B] et [R] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation de 486,61 euros à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

débouté les parties de leurs plus amples demandes et prétentions

condamné in solidum Messieurs [B] et [R] [I] aux dépens

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 9 mars 2022, Messieurs [B] et [R] [I] ont interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 20 mars 2023, le Premier président de la cour d’appel de Douai, statuant en référé, a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu par le 4 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juin 2023, Messieurs [B] et [R] [I] demandent à la cour, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles L. 312-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

dire l’appel interjeté par Messieurs [B] et [R] [I] recevable et bien fondé,

en conséquence :

infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en date du 4 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau de ces chefs :

constater le transfert du bail conclu le 25 septembre 1965 par [L] [I] auprès de la société d’HLM « Bien Etre Familial » devenue ultérieurement Vilogia pour le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Messieurs [B] et [R] [I],

subsidiairement, constater le transfert du bail conclu le 25 septembre 1965 par [L] [I] auprès de la société d’HLM « Bien Etre Familial » devenue ultérieurement Vilogia pour le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à M. [B] [I],

à titre infiniment subsidiaire, accorder à Messieurs [B] et [R] [I] un délai pour quitter les lieux d’une durée de 3 ans,

en tout état de cause :

condamner Vilogia au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne les frais de première et instance et 2 000 euros pour la procédure d’appel,

condamner Vilogia aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 mars 2023, la SA d’HLM Vilogia demande à la cour, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, de :

confirmer la décision rendue par le tribunal de proximité de Roubaix en ce qu’elle a :

constaté la résiliation du contrat de bail sur le logement sis [Adresse 5] conclu le 25 septembre 1965 entre la SA HLM Bien Etre Familial et [L] [I] par l’effet du décès de Mme [M] [W] en date du 09 septembre 2020,

constaté l’occupation sans droit ni titre de ce logement par Messieurs [B] et [R] [I],

ordonné en conséquence à Messieurs [B] et [R] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

dit qu’à défaut pour Messieurs [B] et [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Vilogia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

condamné solidairement Messieurs [B] et [R] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation de 486,61 euros à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

dire en conséquence Messieurs [B] et [R] [I] mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, les en débouter,

condamner in solidum Messieurs [B] et [R] [I] au paiement d’une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, de première instance et d’appel en ceux compris les frais exposés aux fins de l’expulsion.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées, soutenues à l’audience et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2023.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le transfert du contrat de bail

Pour s’opposer à la demande de résiliation du contrat de bail sollicitée par la SA d’HLM Vilogia, Messieurs [B] et [R] [I] affirment que ce contrat leur a été transféré lors du décès de leur mère survenu le [Date décès 2] 2020.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil,

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

— au partenaire lié au locataire par un pacte civile de solidarité,

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En outre, concernant les logements sociaux, des conditions supplémentaires sont prévues par les dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Par ailleurs, il est constant que les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.

En l’espèce, s’agissant de M. [B] [I], la SA d’HLM Vilogia ne conteste pas qu’il vivait bien au domicile de sa mère depuis plus d’un an à la date de son décès. Néanmoins, la SA d’HLM Vilogia conteste le fait que le logement soit adapté à la taille du foyer, en ce qu’elle fait valoir qu’il n’est pas démontré que son frère, M. [R] [I], vivait également dans ce logement depuis une année avant le décès de leur mère et qu’ainsi le logement est trop grand pour M. [B] [I].

Afin de démontrer qu’il vivait bien dans le logement litigieux pendant une année au moins avant le décès de sa mère survenu le [Date décès 2] 2020, M. [R] [I] apporte aux débats :

L’avis d’imposition de 2021 sur les revenus de 2020 avec pour adresse celle du logement litigieux

L’avis d’imposition de 2020 sur les revenus de 2019 avec pour adresse celle du logement litigieux. Il y a lieu de préciser qu’il est produit deux avis d’impôt de 2020 sur les revenus de 2019, l’adresse d’imposition au 1er janvier 2020 est bien celle du logement litigieux, mais un avis a été envoyé à une autre adresse, à savoir au [Adresse 4].

L’avis d’imposition de 2019 sur les revenus de 2018 avec pour adresse celle du logement litigieux,

La déclaration des revenus de 2020 avec pour adresse celle du logement litigieux,

Des fiches de paie pour les périodes du 7 au 8 octobre 2020, le 23 octobre 2020 et du 4 au 6 novembre 2020,

Des factures de téléphonie du 7 avril, 7 juin et 7 novembre 2020 avec pour adresse celle du logement litigieux,

Un relevé bancaire du 2 décembre 2019 avec pour adresse celle du logement litigieux.

Il justifie également de plusieurs attestations. Notamment, l’attestation de Mme [A] [X], aide-ménagère, qui déclare que lorsqu’elle se rendait chez sa mère voisine de Mme [M] [I], elle croisait M. [R] [I] durant la période de 2019 à 2020. Mme [O] [C], voisine vivant au [Adresse 5], atteste également que M. [R] [I] vivait au domicile de sa mère durant la période de 2019 à 2020.

Mme [K] [U], infirmière libérale, atteste que lorsqu’elle effectuait des soins au domicile de Mme [M] [I], ses deux fils étaient régulièrement présents.

Il est également produit des attestations des membres de la famille qui déclarent que M. [R] [I] vivait bien au domicile de sa mère durant l’année précédant son décès.

Ainsi, ces éléments, nombreux et corroborant, permettent de constater que la condition relative à la résidence pendant une année avant le décès de sa mère, est également remplie s’agissant de M. [R] [I].

Le logement litigieux est soumis aux dispositions relatives aux logements sociaux et, à ce titre, le transfert est possible si le logement est adapté à la taille du ménage. Ce critère n’est pas exigé pour les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles.

Toutefois, si M. [R] [I] fait valoir qu’il est détenteur d’une « carte mobilité inclusion priorité pour personne handicapées » depuis le 20 octobre 2022, cette situation ne lui permet d’écarter le critère relatif à l’adaptabilité du logement au ménage en ce qu’elle est apparue après le décès de sa mère survenu le [Date décès 2] 2020.

Messieurs. [R] et [B] [I] doivent donc démontrer que le logement est adapté à leur foyer. A ce titre, ils soutiennent qu’ils sont trois à y vivre, étant donné que le fils de M. [R] [I] y vit également. La SA D’HLM Vilogia affirme que le logement est trop grand en ce qu’à l’origine il devait accueillir une famille avec 6 enfants mineurs.

Il ressort du contrat de bail que le logement est d’une surface de 103 m² et se compose de 5 pièces.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi le 29 août 2020, produit par les appelants, précise que logement est composé d’une cuisine, une pièce de vie avec un côté salon et un côté salle à manger, trois chambres et une salle de bain.

Il est précisé dans le décompte du prix du loyer, apporté aux débats par la SA d’HLM Vilogia qu’il s’agit d’un 5 pièces, la pièce de vie est composée d’un coin salle à manger de 14m² et d’un coin salon de 11m².

Ainsi, dès lors qu’il n’y pas de cloison entre les deux coins salon et salle à manger, il ne peut pas s’agir de deux pièces distinctes mais bel et bien d’une seule pièce. Le logement litigieux est donc en réalité composé de 4 pièces dont l’une est très grande avec un coin salon et coin salle à manger.

M. [R] [I] justifie également du jugement du 23 février 2016 rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Lille lui accordant un droit de visite et d’hébergement classique pour son fils, [S], à savoir une fin de semaine sur deux et la moitié des vacances scolaires. Son ex-épouse, Mme [Z] [J], a attesté que M. [R] [I] exerçait normalement ses droits de visite et d’hébergement.

Ainsi, ils sont trois à vivre dans ce logement : Messieurs [R] et [B] [I] et [S] [I]. Le logement ne peut être considéré comme trop grand dès lors qu’il possède trois chambres pour trois personnes et que la pièce de vie est composée d’un coin salon et d’un coin séjour.

Les critères quant au transfert du contrat de bail sont donc remplis au bénéfice de Messieurs [R] et [B] [I] à la date du décès de Mme [M] [I].

Messieurs [R] et [B] [I] occupent de manière licite le logement litigieux et, à ce titre, les demandes de résiliation du bail et d’expulsion formulées par la SA d’HLM Vilogia ne peuvent être que rejetées.

Le jugement sera donc infirmé dans toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

La SA d’HLM Vilogia sera condamnée aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.

La SA d’HLM Vilogia sera condamnée à payer à Messieurs [R] et [B] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement rendu le 4 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du le tribunal de proximité de Roubaix en ce qu’il a :

constaté la résiliation du contrat de bail sur le logement sis [Adresse 5] conclu le 25 septembre 1965 entre la SA HLM Bien Etre Familial et [L] [I] par l’effet du décès de Mme [M] [W] en date du [Date décès 2] 2020,

constaté l’occupation sans droit ni titre de ce logement par Messieurs [B] et [R] [I],

ordonné en conséquence à Messieurs [B] et [R] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

dit qu’à défaut pour Messieurs [B] et [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Vilogia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

condamné solidairement Messieurs [B] et [R] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation de 486,61 euros à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

débouté les parties de leurs plus amples demandes et prétentions

condamné in solidum Messieurs [B] et [R] [I] aux dépens

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Statuant à nouveau :

CONSTATE le transfert du bail conclu le 25 septembre 1965 par [L] [I] auprès de la société d’HLM « Bien Etre Familial » devenue ultérieurement Vilogia pour le logement à usage d’habitation à Messieurs [B] et [R] [I],

REJETTE les demandes de résiliation du contrat de bail, d’expulsion des occupants sans droit ni titre et de condamnation de Messieurs [B] et [R] [I] à une indemnité d’occupation formulées par la SA d’HLM Vilogia,

CONDAMNE la SA d’HLM Vilogia aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel,

REJETTE la demande formulée par la SA d’HLM Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure,

CONDAMNE la SA d’HLM Vilogia à payer à Messieurs [B] et [R] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en première instance et en appel.

Le greffier

Anaïs Millescamps

Le président

Catherine Courteille