République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 17/10/2024

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N° de MINUTE : 24/325

N° RG 23/02964 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7B4

Ordonnance (N° 23/01353) rendue le 08 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

SDC du [Adresse 21] représenté par son syndic la SARL JV Conseil Patrimoine Retraite ayant son siège [Adresse 12], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 21]

[Localité 8]

SARL JV Conseil Patrimoine Retraite prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège exploitant sous la dénomination Vereecke Immobilier

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représentées par M^e Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistées de M^e Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [K] [H]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 25]

Monsieur [J] [G]

né le [Date naissance 6] 1989 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 8]

Madame [L] [O]

née le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 24]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [X] [S] épouse [H]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 25]

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 18] représentée par son Syndic la SARL Cabinet Ledoux

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représentés par M^e Amandine Boddaërt, avocat au barreau de Lille, avocat constitué assistés de M^e Nathalie Carpentier, avocat au barreau Saint Quentin, avocat constitué

SCI Jutimare prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 14]

Défaillante à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 18 septembre 2023 par acte remis à étude

DÉBATS à l’audience publique du 26 Juin 2024, tenue par Yasmina Belkaid magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Claire Bertin, conseiller

Yasmina Belkaid, conseiller

ARRÊT rendu PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 13 mai 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Les deux immeubles soumis au statut de la copropriété situés [Adresse 16] à [Localité 23] sont contigus.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] est propriétaire d’une cage d’escalier en bois ainsi que d’une annexe, situées à l’arrière de l’immeuble et adossées au mur appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18].

Par arrêté de péril du 16 février 2016, la commune de [Localité 23] a ordonné à la copropriété du [Adresse 20], d’effectuer dans le délai de 15 jours, un certain nombre de travaux destinés à mettre un terme aux désordres et de procéder à la démolition de sa cage d’escalier et de son annexe.

A la suite de la constatation de désordres affectant son immeuble et consécutifs aux travaux de démolition, le syndicat des copropriétaires du 95, qui s’est plaint d’infiltrations et de la présence du mérule a, par acte du 19 décembre 2019, sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 30 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a commis M. [E] qui a déposé son rapport le 10 juillet 2022.

Par acte du 20 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] à Lille, représenté par son syndic, la société Cabinet Ledoux, M. [K] [H], Mme [X] [S] épouse [H], M. [J] [G] et Mme [L] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à Lille, représenté par son syndic, la société JV Conseil Patrimoine, la société JV Conseil Patrimoine et la société Jutimare devant le tribunal judiciaire de Lille en responsabilité et réparation.

Par ordonnance du 8 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a :

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21]

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par la société JV conseil patrimoine

rejeté la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], M. et Mme [H], M. [G] et Mme [O]

ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] de faire réaliser les travaux de traitement du mérule dans son immeuble tels que décrits dans le devis 21 VPAMU305 proposé le 2 novembre 2021 par la société TBRC

précisé que ce n’est pas l’identité du prestataire non plus que la marque du produit fongicide qui importe mais la nature, l’ampleur et la qualité des travaux qui y sont mentionnés

dit que ces travaux devront être exécutés dans les trois mois suivant la signification de son ordonnance et assortit cette obligation d’une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant trois mois

ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] de communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], par tout moyen permettant de garantir l’effectivité de la réception, le devis qu’il va accepter pour cette réalisation dans les 7 jours calendaires de l’acceptation du devis

assorti cette obligation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois

ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] de communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], par tout moyen permettant de garantir l’effectivité de la réception, la date et la durée de l’intervention au moins 10 jours calendaires à l’avance

assorti cette obligation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois

réservé à lui-même le pouvoir de liquider les astreintes

réservé les frais irrépétibles et les dépens

invité les parties à considérer la voie de la médiation

rappelé que le juge de la mise en état est disposé à ordonner une médiation à tout moment si l’ensemble des parties y consent

fixé un calendrier de la procédure

Par déclaration du 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] et la société JV Conseil Patrimoine Retraite ont formé appel de cette ordonnance, en toutes ses dispositions, excepté le chef de la décision numéroté 3 ci-dessus.

Par ordonnance du 22 février 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 2 novembre 2023 ainsi que les pièces n°1 à 33 communiquées suivant bordereau du même jour par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], M. et Mme [H], M. [G] et Mme [O] en leur qualité d’intimés à un appel formé le 28 juin 2023 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] et la société JV Conseil Patrimoine Retraite.

Dans leurs conclusions notifiées le 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] et la société JV Conseil Patrimoine Retraire, appelants, demandent à la cour, au visa des articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2224 du code civil, 789 et 905-2 et suivants du code de procédure civile, de :

infirmer et réformer l’ordonnance dont appel du 8 juin 2023,

statuer à nouveau et :

déclarer irrecevables les demandes formées à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] comme étant prescrites,

déclarer irrecevables les demandes formées à l’égard du syndic la sarl JV Conseil Patrimoine Retraite comme étant prescrites,

constater la prescription de l’ensemble des demandes tant à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] qu’à l’égard du syndic,

débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

débouter les demandeurs de leurs demandes de condamnation provisionnelle

condamner les demandeurs, solidairement ou l’un à défaut de l’autre, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] et au syndic la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner les demandeurs, solidairement ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

sur la prescription :

les désordres préexistaient à la dépose de la cage d’escalier et ont été signalés en 2000 comme le révèle le rapport d’expertise judiciaire qui mentionne que les travaux réalisés en 2016/2017 ont accentué les désordres. A cet égard, la dépose de la cage d’escalier n’a aucun lien avec les désordres préexistants et le premier juge a relevé d’office la notion d’aggravation qui ne ressort nullement du rapport d’expertise judiciaire

en effet, si les mêmes désordres ont persisté et se sont accentués, il ne s’agit pas pour autant d’une aggravation mais d’une amplification par l’effet de l’inaction du créancier de l’obligation

il ressort des échanges entre les parties que leurs voisins avaient connaissance de la mise à nu du mur en façade arrière. Or, ils ont contesté le devis des travaux de reprise et n’ont pas exécuté la résolution adoptée par l’assemblée générale le 6 juillet 2017 ayant voté ces travaux

le point de départ de la prescription doit donc être fixé à la connaissance des désordres en 2000 dont les suites ne sont que les conséquences futures et raisonnablement prévisibles, au 6 juillet 2017

s’agissant de l’action dirigée à l’encontre du syndic,le point de départ de la prescription s’établit également à l’année 2 000, preuve incontestable de la connaissance par leurs voisins des désordres d’infiltration

à titre subsidiaire, et quand bien même le point de départ de la prescription à l’égard du syndic serait fixé à la date de la dépose de la cage d’escalier, la levée de l’arrêté de péril qui prouve la réalisation des travaux litigieux est daté du 3 avril 2017

à titre très subsidiaire, la connaissance des faits est également rapportée par le premier courriel de l’architecte en avril 2017

le seul acte interruptif à l’égard du syndic assigné en sa qualité personnelle date du 20 octobre 2022 de sorte que l’action est prescrite.

sur la demande de travaux

le syndicat du 97 a approuvé le devis de travaux de traitement de la mérule tandis que le syndicat du 95 a refusé de le valider bloquant ainsi les travaux ce qui justifie une contestation au prononcé d’une astreinte

les conclusions de l’expert sont contestables sur le quantum et sur le partage de responsabilité puisque le syndicat du 95, par son inaction, a contribué à la réalisation de son propre dommage alors qu’il s’agit d’exécuter des travaux urgents

dès lors, rien ne s’oppose à ce que le syndicat du 95 prenne en charge ces travaux dans l’attente de la décision au fond.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les parties s’accordent sur l’application des dispositions de l’article 2224 du code civil à l’action en responsabilité extra-contractuelle diligentée par le syndicat du [Adresse 18].

Toutefois, elles divergent sur le point de départ du délai quinquennal de prescription.

Il est acquis que le point de départ de la prescription quinquennale correspond au jour de la première manifestation du trouble, c’est-à-dire la date à laquelle le dommage se manifeste au titulaire du droit. Le point de départ du délai pour agir doit être reporté, en cas de dommages évolutifs, au jour de leur aggravation.

Il résulte des pièces du dossier qu’à la suite de deux arrêtés de péril des 10 novembre 2010 et 16 février 2016, il a été ordonné à la copropriété du [Adresse 21] les mesures suivantes :

la mise en place d’un nouvel étaiement en cave

un arasement de la souche de cheminée sur la couverture principale, le démontage de l’annexe arrière sur deux niveaux avec arasement de la cheminée dangereuse jusqu’au niveau du mur mitoyen voisin et le retrait de l’arbre le long de la façade

le démontage des deux cages d’escalier contre la façade arrière pour permettre un accès provisoire aux étages, la fermeture provisoire des parties de la façade ouverte, l’étaiement éventuel de certaines de ses parties, la protection hors d’eau et contre d’éventuelles chutes de matériaux

la mise en place d’un tunnel de cheminement pour l’accès du bâtiment arrière

Il est constant que le syndicat du [Adresse 21] a réalisé les travaux et a notamment procédé à la dépose de la cage d’escalier et de la réserve de sorte que l’arrêté de péril a été levé le 3 avril 2017.

A la suite des travaux de démolition, le syndicat du [Adresse 18] a missionné la société Atelier Aurélien Masurel qui, dans son rapport de diagnostic du 18 juin 2018, a conclu que la dépose de la cage d’escalier extérieur de l’annexe arrière avait exposé un mur intérieur d’une épaisseur de 10 cm sans revêtement étanche aux intempéries.

Le syndicat du [Adresse 20] ne saurait utilement soutenir que les désordres ainsi constatés constituent une aggravation des dommages initiaux alors que ceux-ci visaient l’état structurel de l’immeuble du [Adresse 20] tandis que la démolition de la cage d’escalier et de la réserve à l’origine de la mise à nu du mur du [Adresse 17] a révélé un défaut intrinsèque d’étanchéité du mur ainsi que la présence du mérule.

D’ailleurs, l’expert [E], désigné à la suite de la requête introduite le 9 décembre 2019 par le syndicat du [Adresse 18] avait précisément pour mission de décrire les travaux réalisés et l’état des lieux après la démolition de la réserve et la dépose de la cage d’escalier extérieur du [Adresse 21] ainsi que les désordres consécutifs à ces travaux.

Il précise à cet égard que le mur séparant l’ancienne cage d’escalier de l’immeuble du [Adresse 19] et celui du 95, initialement séparatif d’un logement construit en brique de 11 cm d’épaisseur répondait à sa fonction et que cette paroi est devenue, à la suite de la démolition de la cage d’escalier, un mur de façade non étanche à l’eau et à l’air d’autant plus qu’il ne comporte aucun enduit extérieur.

Il est ainsi établi que la démolition de cette cage d’escalier est à l’origine d’une aggravation des désordres résultant des infiltrations d’eau et du développement du mérule dans les parties privatives de la copropriété du 95 alors que l’arrêté de péril précité du 16 février 2016 avait préconisé des travaux de protection assurant la mise hors d’eau, une révision des couvertures restantes et systèmes d’évacuation et un diagnostic parasitaire avec traitement nécessaire après la démolition.

Si, comme le font valoir les appelants, la copropriété du [Adresse 15] avait connaissance de la mise à nu du mur en façade arrière à l’issue des travaux de démolition de la cage d’escalier, soit en 2017, la nature et l’ampleur des désordres ne lui ont été révélées qu’à l’issue de la réalisation du diagnostic post travaux de démolition réalisé par la société Atelier Aurélien Masurel le 18 juin 2018.

En effet, alors que les désordres initiaux étaient circonscrits dans les zones de contact avec la cage d’escalier de la réserve du 97 et que jusqu’à la première visite contradictoire du 11 septembre 2020, l’expert a pu constater que les appartements et l’immeuble du 95 étaient en très bon état, ces désordres ont été aggravés en affectant les parements intérieurs de l’immeuble du 95 et par suite les parties privatives de l’immeuble du 95.

Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au 18 juin 2018, compte tenu de l’aggravation des désordres constatée par la société Atelier Aurélien Masurel de sorte que l’assignation en référé expertise délivrée le 19 novembre 2019 à l’encontre du syndicat du [Adresse 21] a valablement interrompu le délai de prescription.

Le délai quinquennal n’était en toute hypothèse pas expiré au 20 octobre 2022, date de l’assignation délivrée par le syndicat du 95 devant le tribunal judiciaire puisque le délai est également suspendu pendant les opérations d’expertise et repart à l’issue de six mois à compter du dépôt du rapport, soit en l’espèce à compter du 10 janvier 2023

De même, une assignation ayant été délivrée à la société JV Conseil Patrimoine, à titre personnel et non en sa qualité de représentant légal du syndicat du [Adresse 21], le 20 octobre 2022, l’action en responsabilité sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, diligentée par la copropriété du 95 à son encontre n’est pas prescrite.

L’ordonnance critiquée sera ainsi confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat du [Adresse 18] à l’encontre tant du syndicat du [Adresse 21] que du syndic, la société JV Conseil Patrimoine.

Sur la demande de provision

En application de l’article 789, 3° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La preuve d’une telle contestation sérieuse repose sur le débiteur de l’obligation.

La cour rappelle qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du requérant n’apparaît pas immédiatement vain, et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir le juge du fond ; qu’en conséquence, la contestation sérieuse est celle qui paraît susceptible de prospérer au fond.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Si le syndicat du 95 recherche la responsabilité du syndic de la copropriété du 97 sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, ce texte n’a pas vocation à s’appliquer à l’égard d’un tiers à la copropriété. En outre, la responsabilité du syndic de copropriété ne constitue pas une responsabilité de plein droit de sorte qu’il appartient au tiers de démontrer une faute qui lui serait imputable et à l’origine du préjudice, ce qui s’analyse en l’espèce comme une contestation sérieuse.

Par suite, la demande de provision formée à l’encontre du syndic de la copropriété du [Adresse 19] ne saurait prospérer.

Par ailleurs, le fondement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] n’est aucunement explicitée par les intimés de sorte que le caractère incontestable de la créance n’est pas démontré.

La cour approuve donc le premier juge qui a rejeté la demande de provision formée par le syndicat du 95 et les copropriétaires.

Sur la demande relative à l’exécution de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 4° ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

En l’espèce, la nature et l’ampleur des désordres résultant de la propagation du mérule dans les parties communes et privatives de l’immeuble du 95 ne sont pas contestés par les appelants.

Le devis de traitement curatif du mérule du 2 novembre 2021 de la société TBRC d’un montant de 4 576,44 euros établi au cours des opérations d’expertise judiciaire a été validé par le syndicat du 97.

Si les appelants mettent en cause la responsabilité du syndic de la copropriété du 95 à raison du défaut d’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dont il assure la gestion, force est de constater que celui-ci n’a pas été attrait dans la cause.

En toute hypothèse et quand bien même le syndicat du 95 n’a pas répondu à la demande de validation du devis formée par l’expert, dès lors que les travaux d’éradication du champignon lignivore présentent un caractère d’urgence en ce qu’il importe de mettre un terme à sa propagation, la cour approuve le premier juge qui a ordonné la réalisation de tels travaux sous astreinte.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit :

d’une part à confirmer l’ordonnance attaquée sur ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

et d’autre part, à condamner exclusivement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] outre aux entiers dépens d’appel, à payer aux intimés la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure au titre de l’instance d’appel. Dès lors qu’il s’agit des seuls dépens dans le cadre de l’appel d’une ordonnance du juge de la mise en état, ces dépens ne comprennent pas le timbre fiscal.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 8 juin 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], représenté par son syndic, la société JV Conseil Patrimoine Retraite, aux entiers dépens exposés dans le cadre de l’appel formé à l’encontre de l’ordonnance précitée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], représenté par son syndic, la société JV Conseil Patrimoine Retraite, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] à [Localité 23], représenté par son syndic, la société Cabinet Ledoux, M. [K] [H], Mme [X] [S] épouse [H], M. [J] [G] et Mme [L] [O] la somme de 1 500 euros au titre des frais qu’ils ont exposés en appel conformément à l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Guillaume SALOMON