COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

Rôle N° RG 21/10440 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZBH

S.A.S. LE MAS DES OLIVIERS

C/

S.C.I. KEY

Copie exécutoire délivrée

le : 19 Juin 2025

à :

M^e Grégory PAOLETTI

M^e François CREPEAUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 10 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02092.

APPELANTE

S.A.S. LE MAS DES OLIVIERS

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory PAOLETTI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. KEY

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e François CREPEAUX de l’ASSOCIATION MACHETTI – CREPEAUX – VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2006, la SCI Key a consenti à la SAS Le Mas des oliviers un bail commercial portant sur des locaux d’une surface de 306 m² sur deux niveaux, dans une maison sise [Adresse 1], outre la jouissance d’une terrasse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4.500 € HT et HC, à usage de 'vente de meubles, articles de maison, de décoration, antiquités, brocante, art et artisanat; prestation de décoration, d’agencement intérieur, d’architecte d’intérieur et plus généralement toute activité de vente ou de prestation de service liées à l’aménagement ou à la décoration de la maison.'

Par avenant du 1er décembre 2006, les locaux donnés à bail ont vu leur contenance et surface diminuées, passant à 243 m² dont 153 m² au rez-de-chaussée et 90 m² au premier étage, outre une place de parking au sein de la copropriété et un droit d’usage des sanitaires communs du premier étage et ce, moyennant une hausse de loyer conventionnellement convenue à 150 € portant le loyer à la somme totale de 4.650 € HT et HC.

Par courrier recommandé du 26 juin 2017, la SCI Key a informé la SAS Le Mas des oliviers de son intention de se prévaloir de l’indexation des loyers à compter du 1er juillet 2017.

Invoquant l’existence de relations dégradées à compter du mois de mai 2016, la SAS Le Mas des oliviers a fait assigner le 8 novembre 2017 la SCI Key devant le juge des référés aux fins d’être autorisée à consigner l’intégralité des loyers dus au titre du bail.

Par ordonnance du 25 avril 2018, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé eu égard à l’absence d’urgence, de dommage imminent et de trouble manifestement illicite.

La SAS Le Mas des oliviers a fait signifier au bailleur, par acte d’huissier en date du 13 septembre 2017, sa volonté de donner congé du bail commercial à la date du 30 juin 2018.

La SCI Key a alors notifié, par acte du 30 mars 2018, au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un montant de 14.156 € au titrer des loyers dus, outre 201,77 € de frais, sans autre précision.

Par exploit du 27 avril 2018, la SAS Le Mas des oliviers a fait assigner la SCI Key devant le tribunal de grande instance de Grasse en opposition au commandement de payer, l’assignation contenant par ailleurs diverses demandes d’indemnisation du fait des manquements contractuels du bailleur.

Par jugement en date du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a:

— déclaré sans objet la demande de suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties et rappelée dans le commandement de payer du 30 mars 2018, formée par la SAS Le Mas des oliviers,

— condamné la SCI Key à payer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de l’emplacement de stationnement,

— débouté la SAS Le Mas des oliviers de ses autres demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité contractuelle de la SCI Key,

— dit que la SAS Le Mas des oliviers est débitrice de la SCI Key d’une somme de 4.806,94 € au titre de l’indexation des loyers depuis le 1er mai 2013 et jusqu’à la fin du bail,

— dit que la SAS Le Mas des oliviers est débitrice de la SCI Key d’une somme de 800 € au titre de la régularisation des charges dues pour l’année 2017,

— dit que la SAS Le Mas des oliviers est débitrice de la SCI Key d’une somme de 6.711,10 € TTC correspondant aux réparations locatives et à la dépose de l’escalier reliant le rez-de-chaussée au 1er étage,

— débouté la SCI Key de ses autres demandes indemnitaires relatives aux travaux à réaliser dans les locaux,

— débouté la SCI Key de sa demande en réparation de sa perte locative,

— ordonné la compensation entre les sommes dues par la SAS Le Mas des oliviers et le dépôt de garantie toujours détenu par la SCI Key,

— condamné, en conséquence, la SCI Key, après compensation, à restituer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 1.631,96 € au titre du dépôt de garantie,

— débouté la SAS Le Mas des oliviers de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dirigée contre la SCI Key,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Key aux entiers dépens de la procédure, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu, pour l’essentiel, que:

1. Sur la responsabilité contractuelle du bailleur:

— sur la privation de jouissance d’un emplacement de parking:

* il est établi qu’à compter de mars 2012, la SA [O] a décidé de mettre fin à la mise à disposition gratuite du parking qu’elle consentait à la SCI Key et qui était utilisé par la preneuse,

* le bailleur n’a pas été en mesure d’assurer au preneur une délivrance conforme des lieux loués à compter de cette date et il lui appartenait de proposer soit une solution alternative, soit un nouvel avenant tenant compte de l’impossibilité de délivrer cette place de parking,

* la preneuse réclame une somme de 12.000 € par mois en réparation de son préjudice, soit 200 € par mois mais ne produit aucun élément de comparaison pertinent, de sorte que la SCI Key sera condamnée à lui verser une somme forfaitaire de 5.000 €,

— les autres manquements du bailleur à ses obligations qui sont allégués par la SAS Le Mas des oliviers, à savoir la privation d’accès aux parties communes et aux sanitaires du palier du 1er étage, le défaut de justificatifs pour le paiement de la taxe foncière et des charges locatives, le défaut d’entretien des locaux donnés à bail ou encore le défaut d’adaptation du local aux normes PMR, ne sont pas établis,

2. Sur la restitution du dépôt de garantie

— sur l’indexation des loyers:

* si la SCI Key n’a pas réclamé le paiement d’un loyer indexé jusqu’à son courrier du 26 juin 2017, elle demeurait légitime à procéder à une indexation du loyer conformément aux termes du bail, dans les limite du délai quinquennal de prescription,

* la SAS Le Mas des oliviers est donc redevable du paiement d’un loyer indexé à compter du 1er mars 2013 jusqu’à la fin du bail et ne conteste pas sérieusement le décompte produit par la partie adverse faisant état d’une somme de 4.806,94 € TTC due à ce titre,

— la somme de 800 € réclamée par la SCI Key au titre des charges restant à payer pour l’année 2017 est justifiée par les pièces versées aux débats,

— sur le coût des travaux de remise en état des locaux:

* la SAS Le Mas des oliviers est redevable des frais relatifs à la peinture des murs et plafonds et la déposé de crochets ainsi que la suppression de trous de chevilles, qui constituent des réparations locatives qu’il appartenait au preneur de remettre en état avant son départ des lieux,

* il est établi que l’escalier reliant le rez-de-chaussée au premier étage a été créé par la preneuse, sur autorisation de la SCI Key, de sorte que la SAS Le Mas des oliviers doit être condamnée au paiement du coût correspondant à la dépose de cet escalier,

— en revanche, le surplus des demandes au titre des travaux de remise en état réclamé par la SCI Key sera rejeté ( pose de planches de bois sur le carrelage, obturation d’une porte et d’une fenêtre, suppression des salles d’eau et d’une cloison de séparation détérioration des câbles électriques, travaux d’étanchéité),

— après compensation, la SCI Key doit être condamnée à restituer la somme de 1.631,96 € au titre du solde du dépôt de garantie qu’elle avait conservé.

Par déclaration en date du 9 juillet 2021, la SAS Le Mas des oliviers a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 mars 2024, la société Le Mas des oliviers, enseigne ' Envers du décor’ , demande à la cour de:

Vu les articles 1134 et suivants anciens, 1315 ancien et suivants, 1719 et suivants du code civil,

Vu les articles L 145-9 et suivants, L 145-34 et suivants du code de commerce,

— réformer le jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, en ce qu’il a:

* condamné la SCI Key à payer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de l’emplacement de stationnement,

* débouté la SAS Le Mas des oliviers de ses autres demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité contractuelle de la SCI Key,

* dit que la SAS Le Mas des oliviers est débitrice de la SCI Key d’une somme de 4.806,94 € au titre de l’indexation des loyers depuis le 1er mai 2013 et jusqu’à la fin du bail,

* dit que la SAS Le Mas des oliviers est débitrice de la SCI Key d’une somme de 800 € au titre de la régularisation des charges dues pour l’année 2017,

* dit que la SAS Le Mas des oliviers est débitrice de la SCI Key d’une somme de 6.711,10 € TTC correspondant aux réparations locatives et à la dépose de l’escalier reliant le rez-de-chaussée au 1er étage,

* ordonné la compensation entre les sommes dues par la SAS Le Mas des oliviers et le dépôt de garantie toujours détenu par la SCI Key,

* condamné, en conséquence, la SCI Key, après compensation, à restituer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 1.631,96 € au titre du dépôt de garantie,

* débouté la SAS Le Mas des oliviers de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dirigée contre la SCI Key,

* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* déclaré sans objet la demande de suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties et rappelée dans le commandement de payer du 30 mars 2018, formée par la SAS Le Mas des oliviers,

* condamné la SCI Key à payer à la SAS Le Mas des oliviers la somme minimum de 5.000 € en réparation de son préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de l’emplacement de stationnement,

* débouté la SCI Key de ses autres demandes indemnitaires relatives aux travaux à réaliser dans les locaux ainsi qu’ en réparation de sa perte locative,

Statuant de nouveau,

— constater, puis dire et juger qu’il n’existe aucun incident de paiement des loyers commerciaux par la SAS Le Mas des oliviers à l’endroit de la SCI Key, a fortiori pas pour un montant prétendu de 14.156 € tel que visé sans autre détail aux termes du commandement de payer du 30 mars 2018,

— constater, puis dire et juger que le montant du loyer prétendument réévalué réclamé par la SCI Key à la SAS Le Mas des oliviers est injustifié, repose sur les mauvaises sommes et est en tout état de cause infondé, calculé selon les mauvais indices, demandé par anticipation et inapplicable eu égard à la hausse considérable appliquée sur le loyer, cela a fortiori pas pour un montant prétendu de 14.156 € tel que visé sans autre détail aux termes du commandement de payer du 30 mars 2018 lequel n’est pas détaillé, de sorte qu’il est impossible d’en apprécier l’exigibilité, la consistance et l’assiette,

— donner acte à la SCI Key qu’elle réclame désormais une réévaluation du loyer à hauteur de 528 € TTC seulement,

— constater cependant qu’au cours de la présente procédure une réclamation au titre des charges de l’année 2017 à hauteur de 800 €, laquelle apparaît injustifiée et infondée,

— constater la carence de la SCI Key à l’égard de la SAS Le Mas des oliviers dans son obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée,

— constater, puis dire et juger que la SCI Key ne démontre en aucun cas l’état des lieux loués lors de l’entrée en jouissance de la SAS Le Mas des oliviers le 10 janvier 2006 puis le 1er décembre 2006, et partant, ne démontre pas davantage les travaux de remise en état prétendument nécessaires dont sa locataire se serait rendue responsable afin de lui restituer un local commercial en bon état locatif,

— constater, puis dire et juger que la responsabilité contractuelle de la SCI Key à l’endroit de la SAS Le Mas des oliviers est manifestement engagée,

— accueillir la présente opposition au commandement de payer ayant été signifié à la SAS Le Mas des oliviers à la requête de la SCI Key le 30 mars 2018 et la dire bien fondée,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 10 avril 2006 liant la SAS Le Mas des oliviers à la SCI Key,

En conséquence,

— débouter la SCI Key de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, moyens ou prétentions présentées tant à titre principal que subsidiaire ou reconventionnel mais également aux termes de l’appel incident formé à l’endroit du jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a:

* débouté la SCI Key de ses demandes indemnitaires relatives aux travaux à réaliser dans les locaux,

* condamné la SCI Key à restituer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 1.631,96 € au titre du dépôt de garantie,

* condamné la SCI Key aux dépens,

— condamner la SCI Key à payer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 12.000 € au titre du trop payé relatif au parking prévu au bail commercial du 10 avril 2006 et de l’avenant consécutif du 1er décembre 2006 pour la période du mois de mars 2013 au mois de mars 2018,

— condamner la SCI Key à payer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice de jouissance subi du fait des parties communes,

— condamner la SCI Key à payer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 13.950 € au titre du remboursement du dépôt de garantie prévu au bail commercial du 10 avril 2006 et payé à la bailleresse lors de l’entrée en jouissance des lieux,

— condamner la SCI Key à payer à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce que compris ceux de la présente procédure d’appel, distraits au profit de la SELARL Valantini & Paoletti, représentée par M^e Grégory Paoletti, avocat sur ses offres de droit.

La SCI Key, suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 8 décembre 2021, demande à la cour de:

— débouter la SAS Le Mas des oliviers de son appel à l’encontre du jugement déféré et de toutes ses demandes,

— recevoir la concluante en son appel incident,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a:

* déboutée de ses autres demandes indemnitaires relatives aux travaux à réaliser dans les locaux,

* condamnée à restituer la somme de 1.631,96 € au titre du dépôt de garantie,

* condamnée aux dépens,

— condamner la SAS Le Mas des oliviers au paiement de la somme de 4.735,50 € correspondant au coût de l’enlèvement des planches de bois fixées sur le carrelage, soit après compensation entre le montant du dépôt de garantie et cette condamnation, ainsi que celles prononcées à l’encontre de la SAS Le Mas des oliviers, qui devront être confirmées en cause d’appel, une somme de 3.103, 54 €,

— condamner la SAS Le Mas des oliviers au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1er avril 2025.

MOTIFS

Sur l’opposition au commandement de payer

Aux termes de ses dernières écritures en cause d’appel, la SAS Le Mas des oliviers demande à la cour:

— d’une part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré sans objet la demande de suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties et rappelée dans le commandement de payer du 30 mars 2018, formée par la SAS Le Mas des oliviers,

— d’autre part, d’accueillir la présente opposition au commandement de payer signifiée à la SAS Le Mas des oliviers à la requête de la SCI Key le 30 mars 2018, la dire bien fondée et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 10 avril 2006 liant la SAS Le Mas des oliviers à la SCI Key.

Outre le caractère contradictoire de telles prétentions, il convient d’observer qu’il n’est pas contesté que la SAS Le Mas des oliviers a restitué les locaux donnés à bail le 20 juin 2018, suite au congé qu’elle avait donné au bailleur dans les formes légales qui a mis fin aux relations contractuelles, sans que le bailleur n’entende se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail suite au commandement de payer qu’il a fait signifier le 30 mars 2018.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la demande formée par la preneuse tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire était sans objet.

Sur la responsabilité contractuelle de la SCI Key

Au visa des articles 1719 et suivants du code civil, la SAS Le Mas des oliviers recherche la responsabilité contractuelle de la bailleresse lui reprochant divers manquements aux obligations lui incombant.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Sur la privation de jouissance d’un emplacement de parking

Aux termes de l’avenant au bail commercial régularisé entre les parties le 1er décembre 2006 et au chapitre 1 ' Désignation', il est stipulé que ' Le bailleur, par les présentes, donne bail à loyer, à titre commercial, au preneur qui accepte, un local commercial d’une surface de 243 m² dans la maison sise à [Adresse 5] ainsi qu’une place de parking dans la copropriété (…)'.

La SAS Le Mas des oliviers affirme ne pas avoir pu jouir de cette place de parking à compter du mois de mars 2012.

Dans ses écritures devant la cour, la SCI Key ne conteste pas que s’agissant de cet emplacement de stationnement dépendant de la copropriété voisine [Adresse 6], le promoteur, la société [O] a mis un terme, le 12 mars 2012, à l’autorisation d’occupation gratuite qu’il lui avait consenti.

Par courrier du 11 avril 2012, la SA [O] a demandé à l’appelante de lui restituer la télécommande permettant l’accès à e parking.

Il est ainsi établi que la SCI Key n’a pas été en mesure d’assurer au preneur, à compter de cette date, une délivrance conforme des locaux donnés à bail, lesquels comprenaient notamment une place de parking. Le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles est donc avéré.

La SAS Le Mas des oliviers évalue son préjudice à la somme de 12.000 €, soit 200 € par mois au titre du trop payé pour la période allant de mars 2013 à mars 2018, affirmant qu’un stationnement sur la commune de [Localité 4] et dans le quartier litigieux se loue en moyenne 200 € par mois. Elle fait grief au tribunal d’avoir arrêté son préjudice à la somme globale de 5.000 €.

Or, comme devant le premier juge, elle se contente de produite une seule pièce n° 28 consistant en une annonce sur le site 'Se Loger’ relative à la location d’un garage double fermé et sécurisé au sous-sol d’un immeuble à [Localité 4] au prix de 200 € HT.

Ce seul élément de comparaison n’est pas pertinent en ce que le bail litigieux prévoit la mise à disposition d’un simple emplacement de stationnement et non d’un garage fermé, qui plus est double.

En l’absence de communication, en cause d’appel, d’autres éléments plus probants, l’évaluation telle qu’arrêtée par le tribunal sera confirmée et il sera alloué à l’appelante une somme de 5.000 € en réparation de ce chef de préjudice.

Sur la privation d’accès aux parties communes et aux WC communs

L’avenant au bail commercial conclu entre les parties stipule effectivement au chapitre 1 'Désignation’ que 'Le preneur aura accès aux sanitaires communs du 1er étage'.

La preneuse se plaint d’avoir été privée, de l’accès aux parties communes ainsi qu’aux WC communs du premier étage, à compter du début de l’année 2015, date à laquelle la SCI Key a fait installer au sein des locaux loués, des sanitaires privatifs.

Elle reproche au premier juge de l’avoir déboutée de ce chef de prétention au motif qu’elle a pu jouir de WC au sein de ses propres locaux alors que ce n’était pas ce qui était contractuellement prévu et que le trouble de jouissance a persisté, sauf à nier la réciprocité et la bonne foi contractuelle du bail commercial en estimant qu’il s’agit d’une amélioration. Elle ajoute qu’elle a réglé un loyer relativement à des éléments dont elle n’avait pas la libre disposition.

En premier lieu, si l’avenant au bail litigieux permettait au preneur d’avoir accès aux sanitaires du premier étage, il n’est nullement prévu que cet accès serait étendu à l’ensemble des parties communes de l’immeuble, de sorte que la SAS Le Mas des Olivier ne peut se prévaloir qu’un quelconque manquement contractuel de la part de l’intimée à ce titre.

Il ressort des pièces produites que la SCI Key a fait aménager courant 2015 des WC privatifs dans les locaux, objets du bail, aménagement auquel la preneuse ne s’est évidement pas opposée en ce qu’il présentait un avantage indéniable tant pour son personnel que pour sa clientèle. Au demeurant, dans un courriel du 4 novembre 2015, elle indiquait à la bailleresse que ' Depuis le 2 juin dernier vous nous avez fait des WC indépendants donc nous n’avons lieu d’avoir accès aux anciens WC (…)'

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, l’accès du preneur aux sanitaires a été maintenu et le fait qu’ils aient été installés dans les lieux donnés à bail constitue une amélioration, l’appelante ne pouvant utilement se plaindre d’un préjudice de jouissance résultant de l’installation de WC privatifs dans ses locaux directement accessible à sa clientèle et à ses salariés, leur permettant d’éviter d’utiliser les WC communs situés à l’étage, impliquant de sortir des locaux pour utiliser des sanitaires partagés avec les autres occupants de l’immeuble. Enfin , c’est en vain qu’elle allègue que l’installation de sanitaires privatifs a entraîné la réduction de la surface exploitable de son commerce et par là une perte d’exploitation, affirmation qui n’est étayée par strictement aucune pièce, étant de surcroît relevé que la seule implantation de sanitaires dans une surface de 153 m² n’est pas susceptible à elle seule d’entraîner une perte d’exploitation d’un commerce.

Le jugement entrepris en ce qu’il a retenu qu’aucune faute du bailleur n’était constituée à ce titre sera donc confirmé.

Sur l’absence de justificatifs sur la taxe foncière et les charges locatives

La SAS Le Mas des oliviers reproche à la SCI Key de lui avoir fait payer, tout au long de la relation contractuelle, des sommes au titre de la taxe foncière et des charges locatives, au vu de simples décomptes manuscrits présentés par l’intimée ou son gestionnaire de bien immobilier, la privant de la possibilité de vérifier que les sommes acquittées étaient réellement dues.

Il y a lieu d’observer que:

— la preneuse a toujours réglé les sommes qui lui étaient réclamées à ce titre par la SCI Key sans émettre la moindre protestation, ni solliciter la communication de justificatifs complémentaires,

— tant en première instance que devant la cour, la bailleresse produit l’intégralité des pièces justificatives afférentes à la taxe foncière et aux charges depuis l’année 2013,

— la SAS Le Mas des oliviers, qui dispose de l’ensemble de ces éléments depuis maintenant plusieurs années, n’est pas en mesure d’établir qu’elle a réglé des sommes dont elle n’était pas redevable et n’en offre d’ailleurs pas la démonstration, se contentant d’indiquer qu’elle se réserve le droit de toute réclamation sur ce point au regard des pièces justificatives produites par la SCI Key.

Ce manquement reproché à la bailleresse n’est pas davantage établi, le jugement déféré étant également confirmé de ce chef.

Sur le défaut d’entretien

L’appelante fait grief à la société intimée de ne pas avoir correctement entretenu les locaux donnés à bail, notamment en ne procédant pas aux réparations de la climatisation et en ne mettant pas fin aux problèmes d’humidité affectant les locaux ainsi qu’en ne nettoyant pas les parties communes et en négligeant l’entretien des plantations en façade.

S’agissant du climatiseur, il est produit en pièce 16 de l’appelante, une ' convention’ en date du 5 avril 2017 signé entre les parties en vertu de laquelle il est stipulé que ' L’appareil assurant la climatisation du 1er étage ayant été enlevé en raison de sa vétusté, les parties ont convenu que le locataire, la société Le Mas des Oliviers n’aurait pas à payer le loyer du mois d’avril 2007 correspondant à ce local, soit la somme de 1.650 € HT pour lui permettre de remplacer lui-même cette climatisation.'

A l’exception de ce document attestant du dysfonctionnement d’un des climatiseurs qui a été réglé entre les parties, il n’est pas justifié par la preneuse d’autres difficultés altérant le fonctionnement de cette installation, étant relevé qu’aux termes de l’article 17 du bail litigieux, l’obligation de maintenir en bon état d’entretien et de fonctionnement les installations électriques, mécaniques et autres faisant partie des lieux loués incombe au locataire.

Il ressort des pièces produites que la société Le Mas des oliviers a signalé à trois reprises au cours du bail des problèmes d’humidité. Il est toutefois justifié que la bailleresse n’est pas restée inactive, en adressant les déclarations de sinistre à son assureur et en faisant effectuer les travaux, la locataire ayant elle-même indiqué à la SCI Key n’avoir pas donné suite s’agissant de l’un des dégâts des eaux ' car il faut faire venir votre assurance'. En outre, le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 29 juin 2018, au contradictoire tant du bailleur que du preneur, n’a mis en évidence aucun signe d’humidité ou d’infiltrations quelconques. Il n’est donc pas établi que des désordres liés à l’humidité ont été signalés au bailleur sans que ce dernier ne prenne des mesures pour y remédier.

Quant au défaut d’entretien des parties communes tenant à l’absence de ménage régulier ou la négligence dans l’entretien des plantations, la SAS Le Mas des oliviers ne produit aucun élément à l’appui d’une telle allégation, le procès-verbal d’huissier susvisé attestant au contraire que les arbustes et les plantations sont en bon état.

Sur l’absence de régularisation du local aux normes d’accessibilité PMR et les privations de jouissance

La SAS Le Mas des oliviers reproche également à la SCI Key une absence de régularisation des locaux loués au regard des normes d’accessibilité PMR et ce, à compter du 27 septembre 2015, date à laquelle les travaux de mise en conformité ont été rendus obligatoires.

Il ressort des pièces du dossier que cette mise aux normes qui concernait les locaux du 1er étage imposait la réalisation d’un ascenseur entre le rez-de-chaussée et le premier étage des locaux donnés à bail, travaux importants et coûteux.

A la lecture des mails adressés qu’elle a adressés à la SCI Key le 4 novembre et le 3 décembre 2015, la SAS Le Mas des oliviers était consciente de la situation puisqu’elle écrivait si ' vous ne pouvez pas réaliser l’ascenseur permettant l’accessibilité à l’étage ce que je comprends, pourrait on avoir une dérogation pour bâtiment ancien'

La bailleresse a adressé le 16 décembre 2015,à la préfecture des Alpes Maritimes, un courrier recommandé aux fins de solliciter le bénéfice d’un délai supplémentaire de cinq années réservé aux bâtiments dont la structure et l’ancienneté rendent particulièrement onéreux et difficile la mise aux normes prévue par la loi.

Si la SCI Key n’a manifestement pas reçu de réponse à cette lettre, il n’en demeure pas moins que la locataire n’a, par la suite, jamais fait part, jusqu’à l’introduction de la présente procédure, de la moindre difficulté résultant de cette absence de mise aux normes , ne s’est pas plainte, ni n’a adressé la moindre relance à la SCI Key à ce sujet. Il n’est pas établi que cette absence de régularisation, alors qu’un délai complémentaire pour ce faire avait été dûment réclamé par la bailleresse, ait été reprochée à l’appelante ou ait fait obstacle à l’exercice de son activité, cette dernière ne justifiant d’ailleurs d’aucun préjudice.

Cette dernière déplore enfin une privation de jouissance résultant de travaux réalisés par la SCI Key s’appuyant sur un seul courrier du 8 juillet 2016, auquel celle-ci a répondu et relatif à une visite d’électricien pour réaliser une intervention sur une colonne commune passant par les locaux loués, et qui avait été manifestement autorisé à y pénétrer par la locataire sans que celle-ci ne soit en mesure d’établir avoir subi un quelconque préjudice.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu’il n’y avait pas lieu à indemnisation de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

La SCI Key s’oppose à toute restitution du dépôt de garantie au motif que son montant est insuffisant pour couvrir le coût des travaux de remise en état qui incombaient à la preneuse ainsi que les sommes dont elle était redevable au titre de l’indexation des loyers et des charges locatives.

Pour sa part, la SAS Le Mas des oliviers réclame la restitution de ce dépôt de garantie, contestant être redevable d’une quelconque somme envers la bailleresse.

Sur l’indexation des loyers et les charges locatives réclamées par la SCI Key

L’article 8 du bail régularisé entre les parties comporte une clause d’indexation ainsi libellée ' Ce loyer sera réajusté de plein droit, en plus ou moins, le 01-05 de chaque année, sans accomplissement de formalité judiciaire ou extra-judiciaire en fonction du taux de variation de l’indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE ( code de commerce article L 145-38)'

Par lettre recommandée en date du 26 juin 2017, la SCI Key a informé sa locataire son intention d’appliquer l’indexation annuelle du loyer conformément aux dispositions du bail susvisées.

La SAS Le Mas des Oliviers objecte qu’il avait été convenu entre les parties que la SCI Key renoncerait se prévaloir de cette faculté d’indexation à compter de la fin de l’année 2008 et qu’elle ne peut dix ans plus tard revenir sur cette renonciation librement et volontairement consentie et ce dans le cadre d’une détérioration des relations entre les parties.

Elle s’appuie sur un courrier de la bailleresse en date du 15 novembre 2013 aux termes duquel celle-ci a rappelé avoir appliqué l’indexation les deux premières années et y avoir renoncé aux années suivantes, à la demande de la locataire qui rencontrait des difficultés dans le démarrage dans son activité.

En tout état de cause, ce seul courrier ne saurait valoir renonciation expresse et non équivoque de la SCI Key à cette clause du bail et s’analyse davantage comme une souplesse octroyée à sa locataire en proie à des problèmes financiers mais non comme un engagement définitif à ne plus indexer le loyer jusqu’à la fin du bail.

Dès lors, si la SCI Key n’a pas réclamé le paiement d’un loyer indexé à compter de 2008 et jusqu’à son courrier du 26 juin 2017, elle demeurait légitime à procéder à une indexation du loyer conformément aux termes du bail dans la limite de la prescription quinquennale, à savoir à compter du 1er mai 2013 ( date de révision non couverte par la prescription) et jusqu’à la fin du bail.

Il est exact que la SCI Key a, dans un premier temps, effectué des erreurs de calcul de cette indexation qu’elle a d’ailleurs admises. Elle soutient que l’appelante reste devoir à compter de la révision du 1er mai 2013 et jusqu’à celle du 1er mai 2018, la somme de 4.806,94 €, produisant le justificatif de la variation du coût de l’indice de la construction par l’INSEE sur la période considérée et en joignant un calcul détaillé du montant sollicité conformément aux exigences contractuelles et à la réglementation en vigueur, décompte qui n’est pas utilement critiqué en cause d’appel.

Le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’appelante au paiement de la somme de 4.806, 94 € au titre de l’indexation des loyers à compter du 1er mai 2013 sera donc confirmé.

La bailleresse réclame également une somme de 800 € correspondant aux charges restant à payer pour l’année 2017. Le décompte se trouve joint au procès-verbal de constat du 29 juin 2018 établi lors de la restitution des clés et est corroboré par les justificatifs communiqués par l’intimée pour les charges de 2013 à 2018 ( pièces 19 à 24).

La SAS Le Mas des oliviers est bien redevable d’un solde de 800 € au titre des charges de l’année 2017.

Sur le coût des travaux de remise en état des locaux

Tant le bail initial du 10 avril 2006 que l’avenant en date du 1er décembre 2006 autorisent le preneur à:

— créer un escalier reliant le rez-de-chaussée au 1er étage, le preneur devant en soumettre les plans à l’architecte au bailleur et le mettre en mesure de surveiller la construction de cet ouvrage,

— installer son enseigne sur la façade et sur le balcon du 1er étage,

— poser des stores sur les fenêtre du magasin.

Le bail du 10 avril 2006 comporte en outre une clause 18 ' changement de destination- modifications-embellissements’ stipulant que:

' Hormis les travaux d’aménagement ci-dessus prévus ( construction de l’escalier et ouverture par porte ou fenêtre dans le mur côté sud), le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucun percement de mur ou de poutre et poteau, aucune construction et/ ou démolition sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur.

Tous travaux, changements, additions, installations que le preneur pourrait faire dans les lieux loués pendant le cours du bail, appartiendront au bailleur sans indemnité en fin de bail ou en cas de départ anticipé du preneur pour quelque cause que ce soit. Le bailleur pourra toujours exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur.'

Par ailleurs, aucun état des lieux n’a été effectué lors de la prise de possession par le preneur le 1er mai 2006, une telle formalité n’étant pas obligatoire à cette date, l’article 1731 du code civil y suppléant. En vertu de cet article, la société Le Mas des oliviers est donc présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

En vertu de ces différents éléments, la bailleresse sollicite une somme de 21.376 € au titre des frais de remise en état s’appuyant sur deux factures du 13 novembre 2018 d’un montant respectif de 18.376 € pour la première (enlèvement des planches en bois recouvrant les sols, suppression des crochets et trous de cheville, travaux de peinture, suppression de l’escalier entre les deux étages, dépose des plinthes en bois, réouverture de la fenêtre sur le mur nord et réouverture de la porte donnant sur le patio intérieur, création de deux salles d’eau ainsi que d’une cloison de séparation et étanchéité du mur adjacent aux jardinières) et 3.000 € pour la seconde ( marchandises diverses).

Au regard du procès-verbal de constat dressé de manière contradictoire entre les parties le 29 juin 2018, les frais relatifs à la peinture des murs et du plafond ainsi que la dépose des crochets et des trous de chevilles, qui constituent des réparations locatives, doivent rester à la charge de la locataire en qu’il lui appartenait de les remettre en état avant la restitution des locaux.

La création de l’escalier par la SAS Le Mas des oliviers résulte tant des dispositions du bail et de l’avenant que des échanges entre les parties, son édification n’étant d’ailleurs contestée par l’appelante. En vertu de l’article 18 du bail, le bailleur est fondé à en exiger la suppression et le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais de l’appelante, qui ne peut pas soutenir qu’à la lecture de cette clause, la SCI Key ne peut pas exiger l’enlèvement de cet ouvrage, le premier paragraphe s’entendant comme étant uniquement une dérogation à l’obligation de ne pas entreprendre certains travaux modificatifs sans autorisation écrite du bailleur.

En revanche, le tribunal a écarté à juste titre le coût de l’étanchéité du mur relevant des grosses réparations à la charge du bailleur, la réouverture d’une porte ou d’une fenêtre dont l’obturation n’est pas démontrée ainsi que la dépose des plinthes, la création de deux salles-d’eau et d’une cloison séparative, qui n’ont pas à être prises en charge par la locataire, étant précisé que devant la cour, la SCI Key ne réclame plus la prise en charge de ces travaux.

De même, aucun élément ne permet de s’assurer que l’appelante a posé des planches en bois sur le carrelage des sols. Si l’intimée produit trois attestations au soutien de sa demande, force est de constater que:

— celles de M. [S] et [G], d’une part sont dactylographiées et d’autre part, ne comportent aucune précision concernant la date à laquelle ils ont effectué leurs constatations,

— celle de M. [N], rédigée de manière manuscrite, ne comporte pas davantage de date.

Ces témoignages ne permettent donc pas d’affirmer que lorsque les locaux ont été loués à l’appelante, le sol était composé exclusivement de carrelage blanc.

Enfin, la seconde facture portant sur des marchandises diverses sans plus de précision ne peut qu’être écartée.

Le jugement entrepris en ce qu’il a limité le coût des travaux de remise en état à la charge de la preneuse à la somme de 6.7110,10 € TTTC doit donc être confirmé.

Enfin, en cause d’appel, la SCI Key ne formule plus aucune demande au titre d’une perte locative.

Sur la compensation entre les sommes dues par les parties

La société appelante est ainsi redevable de la somme globale de 12.318,04 € ( 4.806,94+ 800+6.711,10).

Il n’est pas contesté que la SCI Key a conservé le dépôt de garantie d’un montant de 13.950 €, de sorte que cette dernière doit être condamnée à verser à la SAS Le Mas des oliviers la somme de 1.631,10 € au titre du solde du dépôt de garantie.

Au regard de la solution apportée au présent litige, la SCI Key était en grande partie fondée en ses demandes, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par l’appelante ne peut qu’être rejetée.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Le Mas des oliviers à payer à la SCI Key la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SAS Le Mas des oliviers aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,