Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00439 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EX7Z

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 janvier 2024 – RG N°23/00320 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTBELIARD

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [E] [C] [G]

né le 29 Mars 1979 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

Représenté par M^e Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS de Paris n°824 597 148

sise [Adresse 1] – [Localité 4]

Représentée par M^e Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seing privé en date du1er août 2022, M. [B] [F] et Mme [N] [F] ont donné à bail à M. [E] [C] [G] des locaux d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 2] pour un loyer mensuel initial de 495 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 22 euros.

Le même jour, les propriétaires ont souscrit un contrat avec la SASU Action Logement Services (la société Action Logement) afin de bénéficier du dispositif Visale, c’est-à-dire d’un contrat de cautionnement dématérialisé.

Le 6 juin 2023, la société Action Logement a fait délivrer à M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un montant de 921,46 euros au titre de loyers et de charges impayés selon décompte arrêté au 25 avril 2023.

Par exploit du 31 août 2023, dénoncé à M. le Préfet du Doubs le 1er septembre 2023, la société Action Logement a fait assigner M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins, notamment de faire déclarer acquise la clause résolutoire du bail ou de faire prononcer la résiliation de celui-ci et de faire condamner M. [G] au paiement de la somme de 2 525,92 euros.

Par jugement rendu le 9 janvier 2024 en l’absence de comparution de M. [G], le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré régulière et recevable la demande de résiliation du bail ;

— constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant M. [G] à M. et Mme [F] ont été acquis à la date du 7 août 2023 ;

— dit que M. [G] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

— condamné M. [G] à évacuer, de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués et leurs dépendances, dans le délai légal de 2 mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— à défaut d’exécution volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, après accord de l’autorité administrative compétente et rappelé les termes des articles L. 433-1 et R.433-2 du code des procédures civiles ;

— condamné M. [G] à payer à la société Action Logement Services, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et dus selon décompte arrêté au 31 octobre 2023, échéance d’août 2023 incluse, la somme de 3 061,38 euros majorée des intérêts au taux légal :

* à compter du commandement de payer du 6 juin 2023 sur la somme de 921,46 euros ;

* à compter de l’assignation du 31 août 2023 sur la somme de 2 525,92 euros ;

* à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

— condamné M. [G] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et ce, à compter de la date de résiliation constatée du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire ;

— condamné M. [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— condamné M. [G] à payer à la société Action Logement Services 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que la caution était subrogée dans les droits du bailleur, produisant des quittances subrogatives, et était dès lors recevable à agir en résiliation du bail et expulsion du locataire ;

— qu’il était établi que M. [G] ne s’était pas acquitté de son obligaion de paiement des loyers et des charges et que la dette locative s’élevait à la somme de 2 525,92 euros selon décompte arrêté au 7 août 2023 ; qu’au 31 octobre 2023, la dette s’élevait à la somme de 3 288,28 euros étant précisé que M. [G] en avait été informé ; que la somme de 226,90 euros correspondait à des frais de procédure et des dépens et devait donc être écartée ; qu’en l’absence de fait libératoire, M. [G] était donc redevable de la somme de 3 061,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023 ;

— que la cause du commandement de payer n’ayant pas été régularisée dans les deux mois, les effets de la clause résolutoire du bail étaient acquis dès le 7 août 2023 ;

— que l’indemnité d’occupation devait être fixée au montant du loyer et des charges.

M. [G] a relevé appel de cette décision le 19 mars 2024.

Par conclusions transmises le 10 juin 2024, l’appelant demande à la cour :

— de dire et juger l’appel recevable et bien fondé ;

En conséquence,

— d’infirmer le jugement entrepris dans les limites des chefs de jugement indiquées dans la déclaration d’appel ;

— d’accorder un délai de trois ans à M.[G] pour lui permettre d’apurer sa dette locative.

Par conclusions notifiées le 25 juin 2024, la société Action Logement demande à la cour :

— de recevoir Action Logement Services en son action ;

— de l’en déclarer bien fondée ;

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014,

Vu le commandement de payer en date du 6 juin 2023,

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,

Vu l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modifi cation de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

— de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [E] [G] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,

— de condamner M. [E] [G] à payer à Action Logement Services la somme de 3 061,38 euros (loyers et charges 2023 inclus et déduction faite des remboursements effectués jusqu’en octobre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 juin 2023 sur la somme de 921,46 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation (sic) ;

— de fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— de condamner M. [E] [G] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— de condamner M. [E] [G] à payer à Action Logement Services la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [E] [G] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 septembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, la cour relève que, si dans sa déclaration d’appel, M. [G] demande l’infirmation de l’entier jugement, sollicite l’infirmation des chefs de jugement visés dans la déclaration d’appel dans le dispositif de ses conclusions, celui-ci se limite à formuler une demande de délais de paiement.

Par conséquent, la cour confirme nécessairement le jugement querellé dans toutes ses dispositions dont appel.

Sur la demande de délais de paiement

M. [G] soutient qu’en octobre 2022, suite au décès de la mère de ses deux enfants, il a dû les prendre en charge. Il précise qu’avant de rapatrier ses enfants à son domicile, il a du régulièrement se rendre dans la ville de [Localité 8] pour veiller sur eux ce qui a représenté un coût important à cause des déplacements et une baisse de revenus à cause de ses absences. Il allègue que sa mère est tombée lourdement malade en 2023, qu’il a dû se rendre à son chevet à [Localité 7] puis en Normandie avant de devoir l’accompagner dans sa fin de vie aux Antilles, ce qui a, à nouveau impacté ses revenus. Il précise avoir perdu son emploi en avril 2023 et ne plus avoir de revenus alors que son employeur détenait les documents nécessaires à son indemnisation chômage. Il affirme être dans l’attente de l’héritage de sa mère et du retour à une activité professionnelle.

La société Action Logement déclare que le locataire ne s’est jamais rapproché d’elle pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable, et ce, malgré un courrier de sa part l’invitant à prendre contact avec elle à cette fin. Elle fait valoir que l’appelant ne produit aucun justificatif pertinent pour étayer ses dires et qu’en toute hypothèse, la situation qu’il allègue ne permettrait pas de lui accorder les délais sollicités, puisqu’il n’est pas en mesure de s’acquitter des loyers en cours. Elle précise qu’au 13 juin 2024, la dette s’élève encore à la somme de 1 684,02 euros.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constaté que :

— selon décompte du 13 juin 2024 établi par la société Action Logement, qui n’est pas contesté par M. [G], ce dernier a une dette de loyers et de charges, à l’exclusion de tout autre frais, à hauteur de 1 684,02 euros.

— selon l’attestation de la CAF du 3 juin 2024, M. [G] justifie d’importantes APL de la part de la CAF du Doubs à hauteur de 2 703 euros et de 1 405 euros qui ont été versées à la société Soliha AIS Doubs, mandataire du bailleur, en octobre 2023 et décembre 2023. La cour relève que ces paiements n’ont pas permis à M. [G] d’apurer totalement sa dette. En effet, après versement d’octobre 2023, selon décompte arrêté au 31 octobre, celle-ci s’élevait encore à la somme de 3 061,38 euros. Le versement postérieur de décembre n’a pas davantage résorbé la dette de M. [G]. M. [G] ne bénéficie plus de versements de la CAF depuis décembre 2023.

— selon les fiches de paie de [5] située à [Localité 6], portant sans discontinuer sur la période allant de novembre 2022 à janvier 2024, M. [G] a perçu des revenus représentant des sommes vraisemblablement énoncées en CHF, et qui variaient entre 600,35 et 3 182,50. La cour relève le caractère fluctuant de ces revenus. Aucun élément n’est versé pour déterminer les revenus dont jouit M. [G] depuis janvier 2024, soit depuis près d’un an.

— Il ressort de l’attestation de la CAF du 3 juin 2024 que M. [G] à la charge de M. [D] [V].

— M. [G] ne verse aucun élement pour établir la nature et l’étendue de ses charges et partant, pour évaluer la correspondance entre un éventuel échéancier et ses capacités financières.

— Les fiches de paie versées au débat, contredisent l’allégation de M. [G] selon laquelle il aurait perdu son emploi en avril 2023. Aucune des allégations de M. [G] n’est par ailleurs justifiée. Ainsi, en l’absence de démonstration de la réalité des conditions qui auraient présidé au défaut de paiement, rien ne démontre que celles-ci ne sont plus d’actualité et que M. [G] est à nouveau en situation de régler son loyer.

Il ressort de ces éléments que M. [G] ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative. Par conséquent, il sera débouté de sa demande en délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

Le jugement déféré a condamné M. [G] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et ce, à compter de la date de résiliation constatée du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire. La décision ne précise pas que M. [G] devra se libérer dans les mains de la société Action Logement, bien que celle-ci ait expressément formulé une demande en ce sens.

A hauteur de cour, la société Action Logement réitère sa demande en rappelant qu’elle est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, y compris les indemnités d’occupation, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative, et ce sur le fondement du dispositif Visale.

La cour relève que le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas critiqué et que seul le principe de la subrogation de la société Action Logement dans les droits du bailleur est soulevé.

La cour constate à cet égard :

— que, selon la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du cautionnement Visale, celui-ci couvre tous les impayés de loyers continus ou discontinus survenus au cours du contrat de cautionnement ; que cette convention précise que la caution recueille du bailleur ou de son représentant tous les droits détenus sur le locataire avant la mise en jeu de la caution ;

— que, selon le contrat de cautionnement Visale, pris en son article 8.1, après déclaration des impayés de loyer par le bailleur, dès que la caution aura payé les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur notamment pour la fixation de l’indemnité d’occupation ; que le contrat prévoit que le terme loyers recouvre les loyers, les charges et les indemnités d’occupation.

Il s’en déduit que la société Action Logement, subrogée dans les droits du créancier s’agissant des loyers, est également subrogée dans les droits du créancier s’agissant des indemnités d’occupation, y compris à échoir.

Par conséquent, la cour, complétant le jugement déféré, condamne M. [G] a payer les indemnités d’occupation entre les mains de la société Action Logement.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [G] aux dépens et à verser à la société Action Logement la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] sera condamné aux dépens d’appel et condamné à payer à l’intimée la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés pour défendre à hauteur de cour.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard ;

Y ajoutant :

Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [E] [C] [G] ;

Dit que l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. [E] [G] devra être versées à la SASU Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamne M. [E] [C] [G] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [E] [C] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 1 000 euros en faveur de la SASU Action Logement Services.

Le greffier, Le président,