République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 06/02/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/00681 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VLMC

Ordonnance de référé (N° 23/01133)

rendue le 30 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Madame [H] [R]

née le 02 décembre 1992 à [Localité 12]

Monsieur [F] [E]

né le 05 novembre 1981 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par M^e Manon Leuliet, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] représenté par son syndic [Adresse 7]

prise en la personne de ses représentant légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Stéphanie Merck, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 26 novembre 2024, tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Selon actes authentiques en date du 14 décembre 2021, M. [E] et Mme [R] ont acquis les lots 1022, 1023, 1024 et 1025 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété et dont le syndic est l’agence Citya Descampiaux Gambetta.

Ces lots sont situés au cinquième et dernier étage de l’immeuble, sous la toiture du bâtiment.

Le 4 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection de la toiture de la résidence située côté [Cadastre 2] par la société Toitech, lesquels se sont terminés le 20 juillet 2022. M. [E] et Mme [R] avaient réalisé une déclaration de sinistre à leur assureur suite à des infiltrations le 13 juin 2022.

Par la suite, M. [E] et Mme [R] ont signalés au syndic la survenance de nouveaux désordres en lien avec des infiltrations sur la toiture sur les lots 1022 et 1023.

Ils ont fait constater les désordres par constat d’huissier le 20 avril 2023.

Par exploit en date du 23 août 2023, M. [E] et Mme [R] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] (le syndicat des copropriétaires), représenté par son Syndic la société Citya [Adresse 8] (le Syndic) à réaliser les travaux pour mettre fin aux désordres d’infiltrations subis dans les lots 1022, 1023, 1024 et 1025 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic à leur payer à titre provisionnel la somme de 13 300 euros en réparation de leur préjudice financier,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à remettre l’accès à l’eau et au chauffage dans les lots 1022, 1023, 1024 et 1025 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclaré recevable l’action de M. [E] et de Mme [R],

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux de toiture, sur la demande de remise en service de l’alimentation en eau et en chauffage des lots concernés et sur la demande en paiement provisionnel,

— condamné M. [E] et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son Syndic, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût des constats d’huissier auxquels ils ont fait procéder,

— rejeté la demande de M. [E] et de Mme [R] tendant à être dispensé de participer à la dépense commune liée aux frais de la procédure.

Par déclaration reçue au greffe le 14 février 2024, M. [E] et Mme [R] ont relevé appel de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a constitué avocat le 5 mars 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 25 novembre 2024, M. [E] et Mme [R] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en date du 30 janvier 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux de toiture, sur la demande de remise en service de l’alimentation en eau et en chauffage des lots concernés et sur la demande en paiement provisionnel ; condamné M. [E] et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son Syndic, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût des constats d’huissier auxquels ils ont fait procéder ; rejeté la demande de M. [E] et de Mme [R] tendant à être dispensé de participer à la dépense commune liée aux frais de la procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic à réaliser les travaux pour mettre fin aux désordres d’infiltrations subis dans les lots 1022 et 1023 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic à remettre le chauffage dans le lot 1022 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic à leur payer à titre provisionnel la somme de 36 700 euros en réparation de leur préjudice tiré de la perte de chance de louer leurs lots de décembre 2021 à avril 2024,

— juger qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées et des frais de procédure,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,-condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 3 000 euros pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure de première instance et de celle d’appel.

Ils invoquent les articles 834 et 835 du code de procédure civile et soutiennent rapporter la preuve de l’urgence et d’un trouble manifestement illicite s’agissant des infiltrations affectant leurs lots, provenant de la toiture, établies par les constats d’huissier versés aux débats et le rapport de la société Saretec du 2 décembre 2023. Ils ajoutent que les travaux de toiture réalisés en 2022 ont été insuffisants pour mettre fin aux désordres, lesquels s’aggravent de jour en jour, ce dont ils ont informé le Syndic par plusieurs courriels. Ils indiquent ne pas avoir fait réaliser les travaux de reprise à la suite de l’indemnisation versée par leur assureur après la réalisation des travaux de toiture en 2022 puisque les désordres persistent depuis lors. Ils allèguent de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la demande relative au chauffage, M. [E] et Mme [R] font valoir que les lots dont ils sont propriétaires bénéficient du système d’eau et de chauffage collectif selon l’acte de vente qui renvoie au règlement de copropriété en soulignant que celui-ci comporte une erreur matérielle en ce qu’il indique que le vendeur ne participe pas aux charges de copropriété de chauffage et d’eau chaude. Ils précisent que l’accès à l’eau a été remis en place mais que le chauffage ne fonctionne pas dans le lot côté rue.

Au soutien de leur demande indemnitaire à titre provisionnel, ils indiquent que, dès lors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant des infiltrations et de l’absence d’accès au chauffage et à l’eau collective doit être reconnue, leur demande indemnitaire est fondée puisqu’ils n’ont pu donner à bail les lots concernés, ce qui les place en difficulté pour faire face au crédit immobilier souscrit pour leur achat. Ils ajoutent que, compte tenu de leur situation financière, ils ont finalement été contraints de donner à bail les logements à la suite de la décision du juge des référés, à compter du 17 novembre 2023 pour un appartement et d’avril 2024 pour le second. Ils produisent des attestations de valeur locative permettant de chiffrer le préjudice qu’ils invoquent.

En réponse à la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires, M. [E] et Mme [R] soutiennent qu’il s’agit d’une demande nouvelle à hauteur d’appel et précisent avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires le 30 juillet 2021 afin de procéder aux raccordements contestés. Ils soutiennent que l’obtention de cette autorisation avant la signature de l’acte de vente est sans effet sur sa validité, et que cette autorisation n’est pas subordonnée à l’intervention d’une entreprise spécifique.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic demande à la cour de :

— se déclarer incompétente pour ordonner sous astreinte des travaux de réfection de toiture non définis,

— en tant que de besoin, constater la réalisation des travaux de réfection de toiture par la société Toitech le 6 juillet 2022,

— déclarer irrecevable et mal fondée la demande de travaux de réfection de toiture sous astreinte formulée par M. [E] et Mme [R] et les débouter de leur demande,

— se déclarer incompétente pour octroyer des dommages et intérêts à hauteur de 33 600 euros au titre du préjudice financier invoqué par les appelants en raison de l’existence d’une contestation sérieuse de leur demande et de l’absence de troubles illicites,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 janvier 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux en toiture, sur la demande de remise en service de l’alimentation en eau et chauffage des locaux concernés et sur la demande en paiement provisionnel à titre de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation du préjudice de M. [E] et de Mme [R] ; condamné M. [E] et de Mme [R] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût des constats d’huissiers auxquels ils ont fait procédé et a rejeté la demande de M. [E] et de Mme [R] de dispense de participation à la dépense commune liée aux frais de la procédure de référé,

— débouter M. [E] et de Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes,

— à titre reconventionnel, juger que M. [E] et de Mme [R] ont procédé au percement des murs et cloisons en parties communes pour procéder au raccordement de leurs lots au réseau d’électricité et de canalisations communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale provoquant des désordres sur les parois des parties communes et juger recevable cette demande qui ne constitue pas une demande nouvelle au visa des articles 564 et 567 du code de procédure civile,

— en conséquence, ordonner à M. [E] et de Mme [R] la remise en état des parties communes en procédant au démontage du raccordement effectué par voie de fait sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [E] et de Mme [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic soutient, d’une part, que le juge des référés ne peut se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour ordonner des travaux sous astreinte et qu’il est incompétent faute de dommage imminent et de trouble illicite. D’autre part, ils indiquent que les appelants ne rapportent pas la preuve de désordres à la suite des travaux de toiture réalisés en juillet 2022, ni que ces prétendus désordres auraient leur origine dans un défaut de la toiture de l’immeuble. A ce titre, ils reprennent la motivation du premier juge en considérant que le constat d’huissier du 20 avril 2023, qui n’a concerné qu’un seul des deux appartements, n’est pas probant en ce qu’aucun relevé d’humidité n’a été réalisé, les désordres y étant mentionnés pouvant trouver leur origine dans ceux antérieurs à la réfection de la toiture, d’autant que les appelants ne rapportent pas la preuve d’avoir réalisé les travaux d’embellissement à la suite de ces premiers travaux. Le syndicat des copropriétaires indique avoir mandaté la société Toitech le 31 janvier 2023, celle-ci ayant attesté suite à une visite sur les lieux le 7 février 2023 qu’aucune humidité n’est présente ni aucune trace d’infiltration provenant de la toiture, cette société préconisant l’installation d’un système d’aération dans les logements. Sur le rapport de la société Saretec, le syndicat des copropriétaires souligne qu’aucun déplacement sur les lieux n’a été organisé dans ce cadre et que la date du sinistre déclaré est le 13 juin 2022, soit antérieurement aux travaux de réfection de la toiture.

En réponse à la demande de condamnation à titre provisionnel, le syndicat des copropriétaires indique que, sur sommation, les appelants ont finalement produit aux débats les contrats de location des appartements litigieux, l’existence d’un bail déterminant l’absence de désordres d’infiltration dans les lieux et de l’existence d’un préjudice de jouissance, étant rappelé que la preuve des désordres invoqués n’est pas rapportée. Il ajoute que les photographies produites attestent de l’absence de réalisation des travaux d’aménagement projetés par les appelants pour mettre en location les deux appartements. Par ailleurs, il rappelle que la déclaration de sinistre est intervenue le 13 juin 2022 de sorte qu’un préjudice de jouissance ne peut être réclamé à compter de décembre 2021, et que les appelants ont reconnu que leurs lots étaient desservis en chauffage et en eau chaude jusqu’en juin 2023.

Sur la demande relative à l’accès au réseau commun d’eau chaude et de chauffage, le syndicat des copropriétaires invoque la rédaction de l’acte de vente des lots litigieux laquelle a informé les appelants de la distorsion entre le règlement de copropriété et la situation de raccordent au réseau commun. Il ajoute qu’il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires soit à l’origine de la suppression de l’eau chaude et du chauffage collectifs dans les lots appartenant à M. [E] et Mme [R]. Il souligne que le constat de commissaire de justice du 20 avril 2023 ne détermine pas l’origine de l’absence de chauffage et d’eau chaude et ne concerne qu’un seul des appartements, situé côté rue. Il rappelle qu’il n’est pas contesté que les lots aient bien été desservis jusqu’en juin 2023 et que le fait qu’ils soient loués démontre l’absence de difficulté sur ces accès.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de remise en état des parties communes, le syndicat des copropriétaires indique avoir découvert au cours de la procédure d’appel que M. [E] et Mme [R] avaient fait procéder à des travaux de percement et de raccordement sur les canalisations communes sans autorisation de l’assemblée générale, ce qui a été constaté par procès-verbal de commissaire de justice du 23 août 2024. Il rappelle que l’acte de vente est intervenu le 14 décembre 2021 de sorte que les appelants ne peuvent se prévaloir d’une prétendue autorisation accordée le 30 juillet 2021, à laquelle d’ailleurs l’acte de vente ne fait pas référence. Par ailleurs, il ajoute que cette autorisation ne vise que le raccordement au réseau d’évacuation des eaux vannes des parties communes par une entreprise qualifiée et couverte par une assurance dommage ouvrage. Il relève que le devis produit par les appelants ne concerne pas les travaux autorisés, ni de la qualification de l’entreprise et de son assurance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires

L’article 834 du code de procédure civile donne compétence au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, dans tous les cas d’urgence, pour ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les appelants fondent leurs demandes sur ces deux derniers articles du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic soulève, dans le dispositif de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 26 novembre 2024, ce qu’il qualifie d’exception d’incompétence en demandant à la cour de se déclarer incompétente pour ordonner des travaux de réfection de la toiture sous astreinte et octroyer une provision.

Ce moyen n’apparaît qu’à la page 13 des écritures, où il est indiqué que « le juge des référés est incompétent au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835, faute de dommage imminent et de troubles illicites, pour ordonner des travaux », alors qu’un argumentaire relatif aux conditions appréciées par le juge des référés en vertu des textes susvisés a été longuement abordé et des moyens développés.

En tout état de cause, le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic ne constitue pas une exception d’incompétence mais un moyen de faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés (3è Civ., 19 mars 1986, n°84-17.524).

Le pouvoir du juge des référés est fondé sur les articles susvisés, et lui permet, si les critères visés par ces dispositions sont réunis, d’ordonner la réalisation de travaux et le paiement d’une indemnité provisionnelle.

Le juge des référés a donc à juste titre retenu sa compétence, laquelle est tout autant fondée s’agissant de la cour statuant en appel.

Dès lors, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte

M. [E] et Mme [R] visent dans leurs écritures à la fois l’article 834 et l’article 835 du code de procédure civile sans distinction alors que ces deux textes ont des conditions d’application différentes qui doivent donner lieu à une appréciation distincte, notamment s’agissant de l’exigence ou non d’un caractère d’urgence. Ces deux fondements seront donc examinés successivement.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient à M. [E] et Mme [R] de rapporter la preuve des conditions visées par ce texte pour obtenir une mesure en référé.

Ils allèguent de la persistance de désordres s’agissant de la présence d’infiltrations dans les appartements leur appartenant, malgré la réalisation de travaux de toiture à l’été 2022.

Pour autant, ils ne produisent aucune pièce permettant d’apprécier l’état des deux appartements avant la réalisation de ces travaux de toiture, de sorte qu’il ne peut être déterminé que les éléments apparaissant dans le constat dressé par Mme [D], clerc d’huissier habilitée, le 20 avril 2023 (écaillements de la peinture du plafond et petites taches noires autour des fenêtres de l’appartement situé côté rue Gambetta) ne sont pas antérieurs à la réalisation desdits travaux. Par ailleurs, aucun élément n’est produit s’agissant de l’appartement donnant côté cour, lequel est aussi visé par la demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Le compte rendu de la société Saretec est également dépourvu de force probante puisqu’il ne permet pas de déterminer si une visite des lieux a été réalisée et à quelle date, et mentionne un sinistre survenu le 13 juin 2022, soit avant la réalisation des travaux de toiture.

Il existe dès lors une contestation sérieuse au sens de l’article susvisée qui ne permet pas de faire droit à la demande de M. [E] et de Mme [R] sur ce fondement.

En vertu de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Les appelants allèguent de l’existence d’un trouble manifestement illicite caractérisé par l’abstention du syndicat des copropriétaires à entreprendre des travaux réparatoires de la toiture malgré la persistance des infiltrations, occasionnant des désordres dans leurs appartements.

Comme mentionné ci-dessus, aucun élément n’est rapporté quant à la situation des appartements dont les appelants sont propriétaires avant la réalisation des travaux de réfection de la toiture par l’entreprise Toitech dans le courant de l’été 2022. Or, il est constant que ces travaux ont été motivés par l’existence de désordres, ayant donné lieu à une déclaration de sinistre de la part de M. [E] et Mme [R] le 13 juin 2022. Cette déclaration de sinistre a d’ailleurs été suivie du versement d’une indemnisation par leur assurance, ce qui détermine qu’il existait, avant les travaux réalisés par la société Toitech, des désordres affectant leurs appartements.

S’ils affirment dans leurs écritures que les désordres persistent et se caractérisent notamment par l’humidité des murs ayant empêché la réalisation des travaux d’embellissement de leurs appartements, ils ne produisent aucun élément en ce sens, tel qu’un relevé d’humidité postérieur à l’été 2022, date de réalisation des travaux de toiture, ou une attestation d’une entreprise qu’ils auraient mandaté pour la réalisation de ces travaux d’embellissement.

L’absence de force probante du rapport de la société Saretec a ainsi été souligné ci-dessus.

Par ailleurs, si le constat dressé le 20 avril 2023 permet d’identifier des désordres dans seulement un des deux appartements objets du litige, aucun élément ne permet de lier ces désordres à l’existence d’une toiture défectueuse dès lors qu’il est établi par les écritures des appelants que les biens acquis devaient faire l’objet de travaux de rénovation importants pour transformer les quatre « chambres de bonne » acquises en deux studios ayant vocation à être mis en location (pièce n° 29 des appelants – devis daté du 30 décembre 2021 pour un coût total de 49 798 euros).

Dès lors, M. [E] et Mme [R] échouent à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite causé par une abstention du syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit ne pas avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux de toiture.

Sur la demande tendant à la remise en fonctionnement du chauffage et de l’eau chaude collectifs

En vertu de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les appelants soutiennent que l’alimentation des deux appartements par le réseau commun de chauffage et d’eau chaude a été coupée par le syndicat des copropriétaires ce qui constituerait un trouble manifestement illicite.

Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve de la coupure du chauffage qu’ils invoquent, étant observé que le procès-verbal de constat du 20 avril 2023 relève que le chauffage est froid dans la kitchenette mais tiède dans la pièce derrière la kitchenette dans l’appartement sur rue, et que l’appartement côté cour n’a pas été visité.

S’agissant de l’alimentation en eau, le procès-verbal mentionne que rien ne coule lorsque le robinet est ouvert sur l’eau froide, et qu’un filet d’eau froide coule lorsqu’il est ouvert sur l’eau chaude.

Pour autant, aucun constat technique n’est produit quant au raccordement au réseau commun, étant observé que le logement est en eau au vu des constatations du clerc d’huissier, et il est établi par les dires des appelants que les logements ont déjà bénéficié du raccordement aux réseaux commun de chauffage et d’eau chaude.

En tout état de cause, l’actualité de ces désordres n’est pas démontrée puisqu’une attestation du 24 novembre 2024 démontre l’occupation de l’appartement donnant sur cour depuis le 17 novembre 2013, sans mention de l’absence d’eau chaude et de chauffage qui participe pourtant à la caractérisation d’un logement décent.

Les appelants reconnaissent par ailleurs dans leurs dernières écritures que les deux logements bénéficient désormais du réseau collectif d’eau.

S’agissant de l’appartement donnant sur rue, la pièce n° 30 des appelants est un courriel de la locataire du logement adressé au Syndic et daté du 3 novembre 2024. Elle ne peut constituer une attestation au sens de l’article 202 du code de procédure civile faute de comporter un document d’identité, ce qui amoindrit sa force probante, et ne permet pas en tout état de cause de démontrer que le syndicat des copropriétaires ait été à l’origine d’une coupure des réseaux collectifs alimentant ce logement.

L’ordonnance entreprise sera donc également confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés pour accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les demandes formées au titre de l’exécution des travaux et de la remise en fonctionnement du réseau commun d’eau chaude et de chauffage ayant été rejetées, la demande de provision à valoir sur le préjudice invoqué par les appelants doit être rejetée.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la remise en état des parties communes

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les appelants prétendent, dans le corps de leurs écritures, que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic tendant à la remise en état des parties communes en procédant au démontage du raccordement effectué par voie de fait serait irrecevable car nouvelle à hauteur d’appel. Pour autant, ils ne reprennent pas cette fin de non-recevoir dans le dispositif de leurs écritures.

L’intimé a répondu sur ce moyen en indiquant, à juste titre, qu’il s’agit d’une prétention née de la révélation d’un fait pendant la procédure d’appel puisqu’il excipe d’un procès-verbal de constat du 23 août 2024. Cette demande doit donc être déclarée recevable.

En vertu de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic prétend que les appelants ont procédé à des percements des raccordements dans les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, constituant une voie de fait.

Le procès-verbal de constat dressé le 23 août 2024 par Me [U], commissaire de justice, détermine qu’au 5ème étage de l’immeuble, sur lequel se trouve les deux appartements des appelants, des flexibles de raccordements ont été installés sur les canalisations d’eau anciennes, situées dans les parties communes, en direction des appartements des appelants. Le procès-verbal relève également la présence sur le palier commun d’un compteur électrique et d’une goulotte amenant le câble issu de ce compteur électrique au-dessus de l’un des appartements, en passant par le mur.

Les appelants indiquent que le compteur d’électricité était déjà présent avant leur acquisition et, pour le reste, que les travaux de raccordement de plomberie ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires le 30 juillet 2021.

S’agissant du compteur d’électricité et de la goulotte permettant de le relier aux appartements, le seul constat de commissaire de justice ne peut établir que ces travaux ont été réalisés par les appelants, ce que ces derniers contestent, en l’absence d’élément produit par le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic sur la situation antérieure.

S’agissant du raccordement de la plomberie, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2021 (résolution n°31) que les copropriétaires des lots 1022, 1023, 1024, 1025 ont obtenu l’autorisation de se raccorder aux réseaux d’évacuation des eaux vannes des parties communes. La résolution votée précise qu’ " en cas de travaux nécessitant un passage par les murs porteurs, M. [E] ou toute personne pouvant se substituer, devra faire appel à une entreprise qualifiée et les travaux devront être couverts par une assurance dommage ouvrage ".

Si cette autorisation a été obtenue avant l’acquisition par les appelants de la propriété des lots 1022, 1023, 1024 et 1025 puisque les actes de vente sont intervenus le 14 décembre 2021, il n’en demeure pas moins que la valeur probante de ce procès-verbal n’est pas remise en cause par le syndicat des copropriétaires et que, dès lors, le résultat du vote transcrit par le procès-verbal démontre l’existence de la décision adoptée par l’assemblée générale.

De plus, la résolution vise « les copropriétaires des lots 1022, 1023, 1024 et 1025 » et fait une référence à M. [E] puisque celui-ci avait un intérêt à solliciter cette autorisation dès lors qu’un compromis de vente était intervenu le 8 janvier 2021 avec plusieurs conditions suspensives aux termes desquelles le vendeur s’engageait à procéder à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires pour obtenir diverses autorisations, comme cela ressort de l’acte authentique de vente en pages 13 et suivantes.

Dans ces conditions, la régularité de l’autorisation obtenue ne peut être remise en cause à ce stade.

En outre, le procès-verbal de constat du 23 août 2024, s’il permet de démontrer la réalisation de travaux au niveau des parties communes, ne permet pas d’identifier la nature des canalisations objets des travaux, étant observé qu’un raccordement semble viser le conduit d’évacuation des eaux sales pour un ancien WC, ce qui peut correspondre à l’évacuation des eaux vannes (page 5 du constat), qui sont visées par l’autorisation votée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic se borne à affirmer que les travaux ne seraient pas conformes aux règles de l’art sans apporter aucun élément technique en ce sens, les seules photographies jointes au constat de commissaire de justice étant insuffisantes pour rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite au sens du texte précité.

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic doit donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance entreprise sera confirmée s’agissant des demandes formées en première instance au titre des frais de procédure, des dépens et de la demande de dispense de participation à la dépense commune.

La demande formée par M. [E] et Mme [R] au titre des frais de procédure pour la procédure d’appel sera rejetée et ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure, outre aux dépens de la procédure d’appel.

M. [E] et Mme [R] seront déboutés de leur demande tendant à être dispensés de toute participation à la dépense commune pour les condamnations et frais de procédure à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence sises [Adresse 3] à [Localité 10] représentée par son Syndic la société Citya Descampiaux [Adresse 9] ;

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en date du 30 janvier 2024 ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence sises [Adresse 3] à [Localité 10] représentée par son Syndic la société Citya Descampiaux [Adresse 9] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence sises [Adresse 3] à [Localité 10] représentée par son Syndic la société Citya Descampiaux [Adresse 9] de sa demande reconventionnelle tendant à la remise en état sous astreinte des parties communes ;

Déboute M. [F] [E] et Mme [H] [R] de leur demande au titre des frais de procédure exposés en appel et de leur demande tendant à être dispensés de toute participation à la dépense commune pour les condamnations et frais de procédure à hauteur d’appel ;

Condamne M. [F] [E] et Mme [H] [R] aux dépens d’appel.

Condamne M. [F] [E] et Mme [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sises [Adresse 3] à [Localité 10] représentée par son Syndic la société Citya Descampiaux [Adresse 9] la somme de 2 000 euros au titre des frais de procédure d’appel.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille