République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 27/11/2025

****

MINUTE ELECTRONIQUE :

N° RG 23/00053 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UVN3

Jugement (N° 18/01337)

rendu le 04 octobre 2022 par le tribunal judiciairede Dunkerque

APPELANTS

Madame [B] [S]

née le 07 août 1990 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [J] [G]

né le 11 août 1987 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentés par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉS

La SCP Deleplanque – Trottin, Couvelard-Vidor – [W], Notaires

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 13]

Maître [I] [W]

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentées par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Monsieur [V] [M]

né le 14 Juin 1971 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Léa Maenhaut, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

La SARL Ag Copro

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Marjorie Drieux-Vadunthun, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 22 septembre 2025 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Claire Bohnert, présidente de chambre

Pascale Metteau, présidente de chambre

Hélène Billières, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Claire Bohnert, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er septembre 2025

****

Exposé des faits et de la procédure

M. [G] et Mme [S] sont propriétaires de divers lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 13], comprenant notamment :

— deux caves situées au sous-sol,

— un commerce au rez-de-chaussée comprenant deux bureaux, un entrepôt, un WC et un garage,

— une entrée donnant l’accès exclusif au 1er étage,

— un appartement au 1er étage,

— un grenier.

Le 28 janvier 2017, ils ont donné mandat à la société Century 21 Contact immobilier de vendre une partie de cet ensemble immobilier, à savoir l’appartement avec garage et terrasse, qui devait être séparée du commerce dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

Le 24 février 2017, M. [G] et Mme [S] ont signé une promesse de vente au profit de M. [M] portant sur l’appartement avec garage et terrasse sis [Adresse 1]-[Adresse 2], pour un prix de 228 000 euros, cet acte prévoyant une clause pénale de 21 500 euros.

La signature de l’acte authentique était fixée au 24 mai 2017, mais par un avenant du 21 avril 2017, les parties ont prorogé la condition suspensive d’obtention de prêt au 15 mai 2017 ainsi que la date de réitération de l’acte au 24 juin 2017.

Puis, par un avenant du 16 juin 2017, les parties ont ajouté une condition suspensive au compromis, prévoyant que « La convention est conclue sous la condition suspensive de l’obtention de l’accord des copropriétaires en assemblée générale au plus tard le 31 juillet 2017 :

— Sur le principe de la division de la cour commune cadastrée XM [Cadastre 7] en deux parcelles

— Sur la division en volume de la partie sous voute provenant de la division

— Sur la cession à l’euro symbolique du volume haut à rattacher à la copropriété cadastrée XM [Cadastre 11] et [Cadastre 12] au profit de M. [G] et Mme [S] », pour permettre la régularisaiton de la propriété d’une partie de l’appartement, construite au-dessus de la voute d’entrée de la cour commune cadastrée XM [Cadastre 7] et qui n’apparaissait pas dans le règlement de copropriété.

Cet avenant a en outre acté que la condition suspensive d’obtention de financement avait été réalisée.

Par un nouvel avenant du 21 juillet 2017, les parties ont prorogé la condition suspensive susvisée, prévoyant la convocation d’une assemblée générale extraordinaire au plus tard pour le 15 septembre 2017 et la prorogation de la date de signature de l’acte authentique au 30 novembre 2017.

Par lettres recommandées avec accusés de réception du 3 novembre 2017, M. [M] a mis en demeure M. [G] et Mme [S], ainsi que la société Century Contact immobilier, de justifier des diligences accomplies auprès de la copropriété et de fixer la signature de l’acte authentique avant le 30 novembre 2017.

La vente n’ayant pu être régularisée, M. [M] a, par lettre du 22 février 2018, mis en demeure M. [G] et Mme [S] de lui verser la clause pénale prévue au compromis de vente.

Par acte d’huissier du 11 juin 2018, M. [M] a fait assigner M. [G] et Mme [S] afin d’obtenir le paiement de la clause pénale.

Par jugement du 4 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

— condamné in solidum M. [G] et Mme [S] à régler à M. [M] la somme de 12.000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente signé le 24 février 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2018,

— débouté M. [G] et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société AG Copro, de Me [W] et de la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W],

— débouté la société AG Copro de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [G] et Mme [S] au paiement des sommes de 3 000 euros au bénéfice de M. [M], 2 000 euros au bénéfice de la société AG Copro et de 1 800 euros au bénéfice de la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration du 2 janvier 2023, M. [G] et Mme [S] ont fait appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, M. [G] et Mme [S] demandent à la cour d’infirmer le jugement critiqué en ce qu’il :

— les a condamnés in solidum à régler à M. [M] la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente signé le 24 février 2017, avec intérêts au taux légal,

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société AG Copro, de Me [W] et de la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W],

— débouté la société AG Copro de sa demande de dommages et intérêts,

— les a condamnés au paiement des sommes de 3 000 euros au bénéfice de M. [M], 2 000 euros au bénéfice de la société AG Copro et de 1 800 euros au bénéfice de la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Et statuant à nouveau de:

— débouter M. [M] de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société AG Copro de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement

— dire que la condition suspensive contenue au compromis du 24 février 2017 est manifestement excessive et la réduire à l’euro symbolique,

— débouter M. [M] de toutes demandes, plus amples ou contraires,

— le débouter de ses demandes d’indemnités procédurales et le condamner aux dépens,

A titre subsidiaire, si la cour faisait droit aux demandes de M. [M],

— dire que la société AG Copro, Me [W] et la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] seront condamnés à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur égard au bénéfice de M. [M],

En tout état de cause, condamner la société AG Copro, de Me [W] et de la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— la division de lots et la répartition de charges qui s’en suit n’ont pas besoin d’être soumises à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le syndic et le notaire ont manqué à leur devoir de conseil en préconisant une solution qui n’était pas adaptée et qui a fait avorter le projet de vente,

— ils se sont conformés aux préconisations des professionnels chargés de suivre leur dossier notamment en effectuant les démarches auprès du géomètre et du syndic pour obtenir l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires et n’ont donc commis aucune faute. Ils précisent que le syndic leur a déconseillé de demander la convocation d’une assemblée générale. Ils soutiennent donc que la défaillance de la consition suspensive ne peut leur être imputée.

— l’agence immobilière chargée de la vente a toujours tenu M. [M] informé des démarches entreprises et qu’aucun manquement à l’obligation de loyauté ne peut leur être reproché,

— les demandes de M. [M] au titre des frais sont infondées dans la mesure où elles sont consécutives à des avenants qu’il a accepté de signer et dont il lui appartenait de tirer toutes les conséquences,

— ils sont profanes et se sont entourés de professionnels de l’immobilier pour les conseiller, qu’ils se sont conformés à toutes leurs demandes et recommandations et qu’ils doivent donc être garantis des condamnations qui pourraient être mises à leur charge.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] et Me [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque en ce

qu’il a :

— débouté M. [G] et Mme [S] de leurs demandes à leur encontre ,

— condamné solidairement M. [G] et Mme [S] à payer à Me [W] et la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau, de :

— rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de M. [G] et Mme [S],

— les condamner à verser à la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] et Me [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— le compromis de vente a été négocié exclusivement par l’agence immobilière Century 21, hors la présence de Me [W] et de son étude, de sorte qu’aucun manquement au devoir de conseil ne peut leur être reproché,

— une assemblée générale était bien nécessaire pour régulariser l’assiette foncière de la partie d’appartement érigée au-dessus de la cour commune et que les appelants pouvaient solliciter la tenue d’une telle assemblée,

— l’absence de convocation d’une assemblée générale qui a rendu impossible la vente n’est en rien imputable au notaire mais bien aux appelants qui seuls avaient la qualité pour demander la convocation d’une telle assemblée générale, de sorte que la responsabilité du notaire ne peut être recherchée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, M. [M] demande à la cour de:

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. [G] et Mme [S] à ne lui régler que la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [G] et Mme [S] à lui régler la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale.

Et statuant à nouveau :

— condamner in solidum M. [G] et Mme [S] à lui régler :

— A titre principal, la somme de 21 500 euros sur le fondement de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2018,

— A titre subsidiaire, la somme de 14 864 euros au titre des préjudices moral et financier subis,

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner AG Copro à lui régler la somme de 14 864 euros au titre des préjudices moral et financier subis,

Et en tout état de cause, condamner M. [G] et Mme [S] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— que la condition suspensive prévoyait la convocation d’une assemblée générale pour régulariser la situation de la propriété de la partie de l’appartement construite sur la voute de la cour commune, et que les vendeurs admettent ne pas avoir effectué les diligences nécessaires en vue de cette convocation. La non réalisation de la condition suspensive est donc imputable à la négligence des vendeurs et sa réalisation justifie le versement de la clause pénale prévue au contrat,

— que la non réalisation de la vente lui a causé un préjudice dans la mesure où il avait donné son congé pour la date initialement prévue pour la signature, qu’il a été contraint de se loger dans un camping et d’exposer d’importants frais de transport et ce en vain puisque la vente n’a jamais pu être signée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2023, la société AG Copro demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [G] et Mme [S] de leur demande de condamnation de la société AG Copro à les garantir en cas de condamnation à indemniser M. [M], l’infirmer en ce qu’il a débouté la société AG Copro de sa demande de condamnation solidaire de M. [G] et Mme [S] à lui verser la somme de 3000 euros pour préjudice moral et financier,

et, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement M. [G] et Mme [S] à lui verser la somme de 3 000 euros pour préjudice moral et financier,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— elle n’a été sollicitée que pour répondre à la question de la possibilité d’organiser une assemblée générale pour procéder au vote spécifique sur la régularisation de la propriété en cause, que le conseil syndical a fait part de son opposition à l’organisation d’une telle assemblée générale, qu’il n’a donc pas été possible d’arrêter un ordre du jour en concertation avec le conseil syndical et que trois copropriétaires ont indiqué qu’ils s’opposeraient à cette demande, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée,

— que les vendeurs n’ont jamais demandé officiellement la tenue de cette assemblée générale et qu’au surplus il n’est pas démontré de lien de causalité entre l’absence de tenue de cette assemblée générale et l’absence de vente dans la mesure où il n’est pas démontré qu’elle était indispensable à la réalisation de la vente,

— la procédure engendre un préjudice moral et financier dont elle demande réparation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la faute des vendeurs

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de ce texte, celui qui a la charge de la réalisation de la condition, doit prouver que sa demande était conforme aux stipulations de la promesse ( 1re Civ., 13 novembre 1997, pourvoi n° 95-18.276, Bull n° 310). Il peut toutefois échapper à l’application de l’article 1304-3 s’il démontre qu’en tout état de cause, même s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée (3e Civ., 18 mars 1998, pourvoi n° 95-22.089).

En l’espèce, les parties ont convenu, par un avenant à la promesse de vente du 16 juin 2017, que « La convention est conclue sous la condition suspensive de l’obtention de l’accord des copropriétaires en assemblée générale au plus tard le 31 juillet 2017 :

— Sur le principe de la division de la cour commune cadastrée XM [Cadastre 7] en deux parcelles,

— Sur la division en volume de la partie sous voute provenant de la division,

— Sur la cession à l’euro symbolique du volume haut à rattacher à la copropriété cadastrée XM [Cadastre 11] et [Cadastre 12] au profit de M. [G] et Mme [S] . »

Elles ont par la suite convenu que l’assemblée générale extraordinaire devrait être convoquée au plus tard pour le 15 septembre 2017 et que la date de signature de l’acte authentique était prorogée au 30 novembre 2017.

En effet, postérieurement à la signature de la promesse de vente, une difficulté est apparue quant à la propriété du lot construit au-dessus de la voûte permettant l’accès à la cour commune. Un géomètre expert, M. [X], a donc été missioné et selon un courrier du 24 mai 2017 versé aux débats, il indique que l’assiette foncière de la copropriété est constituée des parcelles XM [Cadastre 12] et XM [Cadastre 11] sur laquelle a été constituée la copropriété, mais que la partie du bâtiment située au-dessus de la voûte permettant l’accès à la cour commune est située en dehors de cette assiette foncière. Il précise que selon un acte du 26 janvier 1963, les parcelles XM [Cadastre 12] et [Cadastre 11] disposent d’un droit à construire sur la parcelle XM44 (la cour commune de l’immeuble y compris l’accès à cette cour) à condition de laisser l’accès à cette dernière libre, ce qui est le cas puisqu’en l’espèce l’accès se fait par la voûte. Il précise que le règlement de copropriété ne mentionne pas cette construction au dessus de la voûte, qui se trouve en dehors de l’assiette foncière et que selon lui le calcul des millièmes semble tenir compte des millièmes en dehors de l’assiette foncière. Compte tenu de la difficulté à savoir qui est propriétaire de cette partie de bâtiment au-dessus de la voûte, il préconise de faire une division de la parcelle XM44 en deux (partie A, la cour et partie B l’accès), puis de faire une division en volume de la partie B (volume 1, l’accès et volume 2 le bâtiment), et enfin de rattacher le volume 2 à l’assiette de la copropriété. Il précise dans un courrier du 29 septembre 2017 qu’il s’agit d’une anomalie portant sur l’assiette foncière de la copropriété qu’il faut rectifier. Il indique en outre que la cour commune est une indivision et non une copropriété.

Il ressort donc de ces éléments qu’il ne s’agissait pas uniquement pour M. [G] et Mme [S] de procéder à une simple division de leurs lots mais bien de rectifier l’assiette foncière de la copropriété pour régulariser leur propriété sur la construction située au-dessus de la voûte permettant l’accès à la cour, située en dehors de l’assiette foncière de la copropriété. La cour, commune à la copropriété mais également aux autres immeubles qui la bordent et pour laquelle il n’est justifié d’aucun règlement de copropriété, est selon les constatations du géomètre expert, une indivision de sorte que la régularisation envisagée nécessitait l’unanimité des propriétaires concernés. Il en découle que la convocation d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires était justifiée.

Il doit être relevé que si, comme le soutiennent M. [G] et Mme [S], les modifications envisagées ne nécessitaient pas d’être soumises à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, rien ne les empêchait alors de renoncer au bénéfice de la condition suspensive et de réitérer la vente avant le 30 novembre 2017, tel que prévu au contrat.

En tout état de cause, les parties ont convenu par un avenant du 21 juillet 2017, qu'«une assemblée générale extraordinaire intervienne au plus tard à la date du 15 septembre 2017 pour la cession d’une partie de la parcelle de la cour commune, XM[Cadastre 7], au profit des parcelles XM [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ».

Il ressort des pièces produites que de nombreux échanges ont eu lieu entre les vendeurs, leur notaire, le géomètre expert et le syndic afin de parvenir à la régularisation de la propriété du local construit au dessus du passage permettant l’accès à la cour. Cependant, il apparaît que M. [G] n’a formellement sollicité la convocation d’une assemblée générale extraordinaire que par message du 31 août 2017, que le devis du géomètre expert n’a été validé que le 16 septembre 2017, soit postérieurement à l’échéance de la condition suspensive prévue par l’avenant du 21 juillet 2017 au 15 septembre 2017, que les schémas établis par le géomètre pour être présentés à l’assemblée générale n’ont été produits que le 26 septembre 2017 et que la réunion du conseil syndical s’est tenue le 17 octobre 2017.

M. [G] et Mme [S] soutiennent que le syndic leur aurait déconseillé de demander la convocation d’une assemblée générale et qu’ils ont donc estimé avoir rempli leurs obligations. Or, si le syndic atteste effectivement avoir, compte tenu de l’opposition de plusieurs copropriétaires exprimée lors de la réunion du conseil syndical, déconseillé à M. [G] et Mme [S] de solliciter la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, ce conseil n’a été formulé que postérieurement à la réunion du conseil syndical sur ce projet qui s’est tenue le 17 octobre 2017, soit très postérieurement à l’échéance de la condition suspensive fixée au 15 septembre 2017.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que M. [G] et Mme [S] ne justifient pas avoir, avant le 15 septembre 2017, effectué toutes les diligences leur incombant pour permettre la réunion d’une assemblée générale extraordinaire, telle que prévue par l’avenant du 21 juillet 2017, notamment en ne sollicitant formellement la convocation d’une assemblée générale que tardivement, et en ne remettant les documents utiles, notamment un projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division, nécessaire à la tenue de l’assemblée générale, que postérieurement à la date d’échéance de la clause.

Il n’est au surplus pas démontré en l’espèce, faute de production d’éléments probants précis quant à la teneur des discussions lors de la réunion du conseil syndical du 17 octobre 2017, que l’assemblée générale aurait immanquablement refusé la régularisation proposée. En tout état de cause, le dernier avenant du 21 juillet 2017 ne prévoyait plus l’obtention de l’accord des copropriétaires en assemblée générale sur la division et le projet de cession mais uniquement la tenue de l’assemblée générale.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que M. [G] et Mme [S] avaient manqué à leurs obligations de moyens de remplir la condition suspensive et que M. [M] était bien fondé à se prévaloir de la clause pénale contractuellement prévue.

Sur la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 prévoit que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Le caractère manifestement excessif du montant de la clause pénale ne peut être justifié par le comportement du débiteur de la pénalité mais doit être apprécié au regard de la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé (3e Civ., 5 septembre 2024, pourvoi n° 23-19.492).

En l’espèce, M. [M] a été privé de la possibilité d’acquérir le bien après 9 mois d’attente, alors qu’il avait de son côté rempli la condition suspensive d’obtention de prêt, et justifie avoir dû exposer des frais de logement dans la mesure où il avait donné son congé en vue de la signature de la vente. L’attestation de l’agence immobilière établit cependant que celle-ci l’a informé dès le 18 octobre 2017, soit un mois après la date d’échéance de la condition suspensive, que la vente ne pourrait se réaliser.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la clause pénale contractuellement prévue à hauteur de 21 500 euros est manifestement excessive compte tenu de l’importance du préjudice effectivement subi par M. [M]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [G] et Mme [S] à régler à M. [M] la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente signé le 24 février 2017.

Sur l’appel en garantie de Me [W] et de la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W]

En application de l’article 1231-1 du code civil, l’engagement de la responsabilité du notaire suppose de démontrer l’existence d’une faute dont il est résulté un préjudice,

Le notaire, est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’éclairer celles-ci et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques que les parties encourent (1re Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 19-24.632). Il doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (1re Civ., 29 juin 2016, n° 15-17.591).

En l’espèce, le notaire n’est pas le négociateur de la vente ni le rédacteur du compromis signé par les parties, qui a été rédigé par la société Century 21 Contact immobilier. Il a par ailleurs longuement échangé avec le géomètre expert, dont la responsabilité n’est pas recherchée, et a, au vu de ses constatations sur le régime de l’indivision applicable à la cour de l’immeuble, corroboré par l’absence de production d’un règlement de copropriété portant sur cette cour commune aux immeubles situés sur son pourtour, préconisé la régularisation par la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires. Il ne peut donc être reproché au notaire une telle préconisation, au vu des constatations du géomètre expert excluant que la difficulté puisse être solutionnée par une simple division de lots, le notaire n’étant pas en mesure, au vu des documents produits, de déterminer les modalités de vote ni de s’assurer que la division de la parcelle XM [Cadastre 7] et le rattachement d’une partie de la division à l’assiette de copropriété n’aurait pas nécessité une validation en assemblée générale.

Il doit être relevé au surplus que la demande de convocation d’une assemblée générale des copropriétaires, seule obligation imposée par le dernier avenant, incombait aux vendeurs et à eux seuls et qu’ils ne justifient pas avoir effectué toutes les diligences nécessaires à la convocation d’une telle assemblée générale dans le délai prévu au contrat.

En l’absence d’éléments suffisants à démontrer une faute imputable à Me [W] et à la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W], le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [G] et Mme [S] de leurs demandes à leur encontre.

— Sur l’appel en garantie de la société AG Copro

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité du syndic de copropriété peut être engagée par un copropriétaire justifiant d’un préjudice personnel et démontrant la faute du syndic à l’origine du préjudice.

Selon l’article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [G] et Mme [S] ont eu de nombreux échanges avec la société Ag Copro, syndic de la copropriété mais qu’ils n’ont formellement demandé la convocation d’une assemblée générale que par un mail du 31 août 2017 (pièce 37 des appelants) et que les documents nécessaires pour procéder à une telle convocation, notamment les schémas établis par le géomètre pour être présentés à l’assemblée générale n’ont été produits que le 26 septembre 2017, soit postérieurement la date d’échéance de la condition suspensive, de sorte que le non respect de cette condition ne peut être imputable au syndic.

M. [G] et Mme [S] soutiennent que c’est à la suite du conseil du syndic de ne pas demander de convocation de l’assemblée générale, qu’ils ont renoncé à cette demande. Si le syndic atteste effectivement avoir donné un tel conseil aux appelants à la suite de la réunion du conseil syndical qui s’est tenu dans ses locaux le 17 octobre 2017, ce conseil n’a été donné que postérieurement à la date d’échéance de la condition suspensive et à une date à laquelle M. [G] et Mme [S] auraient déjà dû avoir demandé la convocation d’une assemblée générale et produit les documents nécessaires à cette fin.

A défaut d’élements suffisants à démontrer une faute imputable à la société AG Copra, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [G] et Mme [S] de leurs demandes à son encontre.

Sur l’appel incident de la société AG Copro

La société Ag Copro recherche la responsabilité de M. [G] et Mme [S] sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Toutefois, c’est à juste titre que le jugement relève qu’elle ne démontre pas de faute imputable à M. [G] et Mme [S] ni d’un préjudice en découlant. Il doit être relevé qu’à hauteur d’appel il n’est pas plus justifié d’une faute de M. [G] et Mme [S] ni d’un préjudice en découlant pour la société Ag Copro.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Ag Copro de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [G] et Mme [S] succombant en la présente instance, ils seront condamnés aux dépens d’appel, le jugement devant être confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à M. [M], à la société Ag Copro et à Me [W] et la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] la charge des frais exposés en appel et non compris dans les dépens. M. [G] et Mme [S] seront donc condamnés à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros, à la société Ag Copro la somme de 1 500 euros et à Me [W] et la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] la sommde 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant :

Condamne M. [G] et Mme [S] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [G] et Mme [S] à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [G] et Mme [S] à payer à la société Ag Copro la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [G] et Mme [S] à payer à Me [W] et la SCP Deleplanque, Trottin, Couvelard-Vidor et [W] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier

La présidente